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从一起公产房屋动迁补偿款争议:谈公产房屋承租权人的财产保护

发布日期:2020-04-09 16:49:07

从一起公产房屋动迁补偿款争议:谈公产房屋承租权人的财产保护

【基本案情】:
  案件起源于一笔公产房屋动迁补偿款。被动迁房屋承租人姜林(已去世)有三个子女,长女姜红英、长子姜红旗、次子姜红开。1982年,姜林从单位分得争议之房,一家人共同居住。其后,长女姜红英、长子姜红旗先后于1988、1990年结婚从该房迁出另住,但户籍仍留在原址。次子张棋1994年婚后一直在该房中居住,其妻卫斌系外地户口。1997年,姜林夫妇先后去世,该房承租人一直未变更。2000年,次子姜红开去世,其妻卫斌携女姜妍妍在该房居住。2002年,卫斌与高占强非婚同居。2004年1月,长子姜红旗提出要让其子姜涛到该房居住,卫斌为了阻止姜红旗,将该房大屋出租,自己及高自强、姜妍妍在小屋居住,租金用于生活。2004年3月,卫斌将户籍迁入该房。2004年4月,卫斌因病去世。同年8月该房动迁,姜妍妍、高自强以承租人姜林的名义与开发商签定了动迁补偿协议,开发商补偿动迁款18.6万元。姜红旗、姜红英得知此事,以继承父亲的遗产为由,向法院提起诉讼,要求分劈动迁补偿款。姜妍妍主张,争议之房是父母留下来的,现在父母均已去世,动迁补偿款理应归其所有。高自强主张,在与卫斌同居其间,共同承担家庭费用,抚养姜妍妍,并交纳房屋各项费用,要求分得适当款项。
  【法院审判】:
  本案审理中形成了三种不同意见。
  第一种意见认为,本案中所有当事人均非被动迁房产证照上记载的承租人,故该动迁房屋属于“房产有纠纷”的情况。参照《哈尔滨城市房屋拆迁管理办法》的有关规定,该被拆迁房屋应当适用房屋产权调换,而不是给付动迁补偿款。此外,该房屋承租人姜林已经去世,在未确定新的承租人之前,法院不宜对动迁补偿款进行裁决。故应当裁定驳回原告姜红旗等人的起诉,待公产房屋产权部门确定新的合法承租人之后,再行处理。
  第二种意见认为,该房已经动迁完毕,争议之房已经灭失,且各方对动迁补偿款本身没有异议,在这种情况下,决定由产权部门确定新的承租人的做法不符合客观情况,也不具有可行性。法院不应当回避自己的职责,不能拒绝裁判。
  本案中,关键是确定谁是原争议之房的延续承租人。根据《城市房屋租赁管理办法》第十一条三款之规定“住宅用房承租人在租赁期间内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租”的规定,本案中符合规定的当事人只有姜红开和卫斌之女姜妍妍,其他人均无延续承租的资格。而“动迁补偿款”的目的就是为了给被动迁人因不能在动迁房内继续居住所产生损失的补偿。因此,动迁补偿款应当归姜妍妍所有。高自强提出作为房屋的共同居住人,在与卫斌同居期间居住该房,承担了该房的包烧费等费用,属于生活支出,应当自行承担。
  第三种意见认为,本案首先应当确定人民法院是否应当处理,其次,如果处理,应当如何处理;如果不能处理,应当如何驳回原告的诉请?而确定案件是否应当由人民法院处理,主要标准是案件有没有可诉性,是否属于人民法院的受案范围。本案中,双方争议的是财产的处理法院是否对案件进行实体处理,主要衡量标准是看双方争议的焦点是否属于法院调整的范围。本案中如果双方争议的焦点是争议之房的延续承租权或者居住权,由于该房已经被动迁,不再实际存在,则由于争议之房的灭失而不具有法律上的可诉性,属于法定的不予受理的理由。可以告知双方向开发商申请根据动迁法的有关规定调房。而实际上双方争议的焦点是动迁补偿款,该款已经实际给付姜妍妍及高占强,其他利害关系人提出分劈的要求,属于公民之间财产争议的范畴,法院就应该处理并进行实体裁决。
  本案中,争议之房虽然已经灭失,但开发商给付了动迁补偿款。而这部分动迁补偿款,实际上就是该房承租居住权的价值。因此,动迁补偿款应当视为对原有房屋承租人丧失房屋的承租居住权的补偿。因为该公产房屋的承租居住权已经转变为有形货币财产的形式,就已经具有了私有财产的性质。该房应当视为姜林的遗产,所得补偿款也应当作为遗产进行析产继承。本案中,姜林夫妇、姜红开夫妇已经去世,对于姜林的遗产的继承,应由姜红英、姜红旗、姜妍妍作为第一顺序继承人继承。其中卫斌在丈夫姜红开死后,与姜林夫妇共同生活直至姜林夫妇去世,对姜林夫妇尽了主要的赡养义务,也应当视为第一顺序的继承人。高占强由于与本案法定权利人没有法定的夫妻关系,没有权利对该款提出要求。
  【律师评析】
  律师认为,本案争议最关键问题就是公产房屋承租权的法律性质问题。相比较而言,第三种观点比较接近案件的实质。
  一、公产房屋承租居住权法律规定的现状
  从法律的角度来讲,现有的公房使用权如同国有土地使用权一样,一直没有立法明确地对其性质进行界定。从现有法律的相关规定来讲,公产房屋承租使用权性质是一种特殊的租赁权。首先,从公房使用权的产生来源来看,公房使用权是公房租赁制度的产物,实际上可以说是一种特殊的租赁权(对使用人来说是承租权),但是这种公房租赁权与传统民法上的私人所有权基础上的租赁权是不同的,主要在租赁主体、租金标准、租赁期限和租赁关系的发生方面有区别。公产房屋所有权人是国家或者集体,但以往的公产房屋主要是提供给市民、职工的福利。因此,城市公产房屋所有权的性质与其他完全意义上的财产所有权性质有所不同。从物权法的角度来讲,公有住房使用权理论上可以界定为是一种独立财产权形式,一种新型的用益物权,因此,它不是一般意义上的租赁权。其次,长期以来,学界有把公房使用权称作“公房居住权”的,但居住权在大陆法系传统民法上有其特定的含义,一般指“对他人的房屋以居住为目的而加以使用的权利”,是建立在私人所有权基础上的为特定个人设定的一种用益权,且不得将使用的房屋出租、转让或进行其他处分,因此也不能把公房使用权同居住权相提并论。至于目前的“公房使用权”的提法,本身就是一个性质待定权能不确定的概念。从现有理论分析来看,公房使用权应该是独立物权,也是一种新型物权。
  公产房屋租赁使用权的性质不清必然导致权能范围的变化不定,主要表现在公房使用权的可处分性及处分权能的范围上。实际上,公房使用权的处分权在地方立法中往往有着不同的规定。以本案为例,近年来,黑龙江省随着国家住房制度改革的推进,住房的商品化性质和私有财产的属性已经在相关法规中得到了承认和体现。2001年黑龙江省人大常委会对1986年出台的《黑龙江省公有房产管理条例》作出重大修改,承认公有房产使用权经产权单位同意可以转让、出租。同时哈尔滨市物价局、哈尔滨市房产管理局下发了《关于哈尔滨公有住房住宅使用权有偿转让收费标准的通知》,规定了有偿转让公产房屋使用权的收费标准。承认公产房屋可以有偿转让,说明法律已经承认公产房屋承租权的私有财产性质。既然公有房屋承租权具有私有财产性质,则可以转让、继承和赠与。
  二、认可公产房屋私有化性质的论证
  对比国外大陆法系国家成熟的物权立法和英美法系的财产权制度,我国的公有住房使用权与美国不动产租赁制度中承租人的房屋“租赁使用权”非常接近。美国的不动产租赁制度规定:承租人对房间有绝对的排他性的控制权利,有即时的土地权益的占有、使用、收益、转租、优先权等。不同的是这种租赁关系建立在租约基础上,而我国的公房租赁源于住房低租分配制度,与一定的身份(如国有单位职员)相联系。但是美国民法规定,租约中如无明文限制,租约(租赁使用权)既可转让,也可以转租,如果只限制了转租,则可以转让租约。这里提到的租赁使用权规则可以为我们设计公房使用权时利用。为了把公有住房使用权和建立在私人房屋所有权上的租赁使用权区分开,我们不能完全照搬大陆法系上的“居住权”(用益物权中使用权的一种)规定,因为居住权侧重于特定人的使用利益,而财产独立性差,即具有不可交易性。如法国物权法规定,居住权限制于受益人及其家庭成员居住,既不可转让,也不可出租。这些规定显然不适合我国公有住房改革的要求。根据以上分析,我国公房使用权是一种独立性很强的新型用益物权,权能接近于所有权,是公房使用者在法律允许范围内,对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。
  公有住房使用权包括占有、使用、收益和处分权,不过这与所有权的四项权能同名不同义。(1)占有。指公房使用权人对其享有使用权的公有住房的实际控制和支配的权利,它是产生使用权的前提和基础。(2)使用。指公房使用权人对其享有使用权的公有住房合理利用的权利。公有住房使用权可以继承。如《城市公有房屋管理规定》第二十八条规定,“承租住宅用房的承租人在租赁期限内死亡,其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的,可以办理更名手续”。由于合法承租使用人对公有住房的占有和使用一般是没有法定期限限制的,合法使用人可以事实上永久占有和使用公有住房,但必须依法履行承租人合理利用等义务。(3)收益。指公房使用权人对利用所使用的公有住房获取利益的权利。根据北京的通知规定,公房使用人可以转租获益。但收益权是受限制的,不能把居住公房做商业经营获益。(4)处分。指公房使用权人根据自己的意愿保有、转让或灭失其所享有的公房使用权的权利。主要指对公房使用权的处分,而使用人无权决定公有住房的最终命运。从以上权能分析和实践做法来看,公房使用权非常接近于所有权,在实践中是可行的,有必要进一步在立法上确认。
  对于该纠纷是否属于法律调整范围及对动迁补偿款的具体分配的意见,律师倾向于第三种意见。


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