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房地产转让纠纷案例

发布日期:2020-04-09 11:02:31

当事人信息 

原告永康市新琦健身器材厂,住所地浙江省永康市芝英镇下蔡村望公路*号。

负责人胡新行,男,1972年10月13日出生汉族,住浙江省永康市。

委托代理人XX(特别授权),浙江畅想律师事务所律师。

委托代理人虞静雯(特别授权),浙江泽鉴律师事务所律师。

被告浙江永福金属有限公司,住所地浙江省永康市古山镇前黄村1号。

法定代表人李福禄。

委托代理人林洸(特别授权),浙江林光律师事务所律师。第三人永康市安信房产经纪有限公司,住所地浙江省永康市

江南街道丽州南路41号。

法定代表人舒则成。

委托代理人李春茴(特别授权),女,1981年11月16日出生汉族,住浙江省永康市。

案件概述 

原告永康市新琦健身器材厂与被告浙江永福金属有限公司、第三人永康市安信房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年9月11日立案受理后,依法由审判员季玲玲适用简易程序,于2018年10月30日公开开庭进行了审理。原告永康市新琦健身器材厂的委托代理人XX、虞静雯,被告浙江永福金属有限公司的委托代理人林洸以及第三人永康市安信房产经纪有限公司的委托代理人李春茴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告永康市新琦健身器材厂向本院提出诉讼请求:1、判令解除原、被告及第三人于2018年1月24日签订的《房地产买卖合同》,由被告返还原告人民币200万元及滞纳金(滞纳金从起诉第3天开始,按照日千分之一计算至付清款项之日止);2、由被告承担律师费2万元;3、诉讼费用由被告承担。庭审中,原告明确第1项诉讼请求中要求返还的200万元为定金100万元和违约金100万元。

事实和理由:2018年1月24日,原告永康市新琦健身器材厂与被告浙江永福金属有限公司及第三人永康市安信房产经纪有限公司签订《房地产买卖合同》,其中浙江永福金属有限公司为卖方(甲方),永康市新琦健身器材厂为买方(乙方),永康市安信房产经纪有限公司系中介(丙方)。《房地产买卖合同》主要内容如下:第一条第1点,甲方自愿将坐落于永康市的工业房地产,证载建筑总面积3402.66平方米,证载土地使用权面积2566平方米,土地使用权证为永国用(2009)第6394号,出售给乙方,厂房共四幢建筑物,房屋所有权证号分别为永康房权证古山字第××号、00××01号、00××02号、00××03号;第2点约定成交价格共计人民币880万元;第3点约定于2018年1月28日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。第二条约定,甲乙双方已于2018年1月23日签订《定金约定协议书》,并已支付定金款人民币100万元给甲方。第三条除定金外购房款的支付方式:1、在2018年2月1日支付人民币330万元整,用于取抵押在银行的房地产土地证,取出后于2018年2月1日办理不动产过户手续。第七条第4点约定,在交易过程中卖方的房产被查封或冻结,导致房地产土地证无法正常继续,卖方需全额退给买方所支付的定金和购房款,并支付违约金。第九条第1点约定:签订本合同后,甲乙双方应按照合同约定履行,否则属违约行为,乙方违约已支付房款不予返还,甲方违约的需双倍返还已支付房款;违约金必须于悔约之2日内退还给对方,否则每逾期一日按违约金的日千分之一加收滞纳金。第十条声明:违约方承担违约所支付的律师费,诉讼费等全部费用。

永康市新琦健身器材厂于2018年1月23日支付定金人民币100万元。2018年2月1日,永康市新琦健身器材厂经营者胡新行与浙江永福金属有限公司法定代表人李福禄及永康市安信房产经纪有限公司员工到农行古山支行,办理支付人民币330万元用于取抵押在银行的房地产土地证手续。由于浙江永福金属有限公司没有提前申请,导致不能提前还款,无法取出土地证,为此,三方商定由浙江永福金属有限公司提出申请,待符合提前还款条件及能够取出土地证的情况下,再支付人民币330万元用于向银行取土地证。之后,涉案房产就被永康市人民法院查封。土地权证为永国用(2009)第6394号的土地及房产,抵押于中国农业银行股份有限公司永康市支行。中国农业银行股份有限公司永康市支行于2018年1月18日向永康市人民法院起诉浙江永福金属有限公司、东阳市永福杯业有限公司、浙江自力工贸有限公司、李福禄、贾夏宝、林武、林邦、李琅、吕丽雅,永康市人民法院于当日立案受理,案号为(2018)浙0784民初925号。2018年4月20日,永康市人民法院作出(2018)浙0784民初925号判决书,判决浙江永福金属有限公司归还中国农业银行股份有限公司永康市支行1550万元及利息等。中国农业银行股份有限公司永康市支行对被告浙江永福金属有限公司所有的坐落于永康市的房地产【国有土地使用权证号:永国用(2009)第6394号;房产证号:永康房权证古山字第××号、00××01号、00××02号、00××03号】变价后所得的价款在上述第一、二、三项款项及最高抵押余额人民币552万元范围内优先受偿,并按贷款发放时间的先后顺序受偿。现该案已经进入执行程序,执行案号为(2018)浙0784执3078号,永康市人民法院于2018年6月30日裁定拍卖浙江永福金属有限公司所有的坐落于永康市的不动产【永国用(2009)第6394号;gs00001700、gs00001701、gs00001702、gs00001703】。

现坐落于永康市的工业房地产,已经无法过户给永康市新琦健身器材厂,《房地产买卖合同》的合同目的已经无法实现,《房地产买卖合同》应当予以解除。浙江永福金属有限公司违约造成合同解除,应当承担违约责任。依据《房地产买卖合同》约定,浙江永福金属有限公司应当双倍返还已付款(定金)并承担逾期支付的滞纳金,因此浙江永福金属有限公司应当返还永康市新琦健身器材厂人民币200万元及支付滞纳金。

被告浙江永福金属有限公司答辩:1、原、被告之间存在厂房买卖属实,被告同意解除合同;2、原告要求被告双倍返还定金没有法律依据,依法不能成立;3、双方签订买卖合同以后,被告也是按照合同要求积极配合原告办理过户手续,不存在被告不将房屋卖给原告的事实,没有存在不履行合同的事实,造成合同无法继续履行的原因不在于被告,是由于银行的原因,造成他人将房产查封;4、被告收到定金没有100万元,只有912000元,被告没有2018年1月23日签订的定金协议书,原告也没有向法庭提交,内容如何都不清楚,如果要求双倍返还定金应按照定金合同;5、被告一直在履行合同,自2018年2月1日起将厂房交付原告后,原告一直在使用该厂房,如果双方终止合同,则被告应当退还原告缴纳的912000元定金,同时原告应支付被告从2018年2月1日起至房产交付被告期间的房屋租金,租金按照上手的年租金684190元计算,约定是每年递增10%,该部分租金应在定金中扣除。

第三人永康市安信房产经纪有限公司述称:1、原告所诉属实,只要原、被告同意,第三人没有意见;2、被告是说提前去申请的,结果去办理时还不能取产权证,说明被告没有提前申请,那次无法办理后被告有去办理过申请,但是银行没有明确回复什么时候可以办理提前还款;3、房屋是2018年3月份的时候被查封的。

为证明其诉讼请求,原告永康市新琦健身器材厂在举证期限内向本院提供证据材料如下:

一、房地产买卖合同1份、收条2张,证明原、被告及第三人于2018年1月24日签订《房地产买卖合同》,约定原告向被告购买诉争厂房,原告已经向被告支付定金人民币100万元的事实。

二、情况说明1份,证明2018年4月16日第三人陈述房屋签订之后双方的履行情况。

三、民事判决书打印件1份、执行裁定书复印件1份,证明涉案土地房产抵押于中国农业银行永康市支行,且已被裁定拍卖的事实。

四、委托代理合同1份、发票1张,证明原告为本案花费律师费20000元的事实。

被告浙江永福金属有限公司的质证意见:对房地产买卖合同的真实性无异议,对其证明内容有异议,被告不清楚原告要求双倍返还200万元是依据定金罚则,还是合同约定;收条的内容是第三人所写,被告只是签字盖章,该款项不是原告直接交付被告的,被告收到的只有912000元;第三人出具的情况说明具有倾向性,当时约好所有事情委托第三人办理,第三人也知道被告早已向银行申请,2月1日,三方到银行办理手续时由于银行的原因要求延迟到2月5日,但是那天再去,银行还是没有批下来,后来房产就被查封;对证据三、四的真实性无异议;

第三人永康市安信房产经纪有限公司的质证意见:对证据一至四均无异议。

一审法院查明 

本院的认证意见:通过庭审,原告已明确其要求被告返还200万元系依据合同的约定而主张,对此本院予以确认;原告提供的证据一、三、四符合民事证据的形式要件,与其陈述相互印证,可以形成一个完整的证据链,足以证明其主张,本院予以确认并在卷佐证;证据二即情况说明载明的内容与本院庭审查明的事实相符,本院对其真实性予以确认。

针对其抗辩主张,被告浙江永福金属有限公司向本院提供证据如下:

一、电费清单1份,证明合同签订后,被告已经将所有厂房交付原告使用,电费都是原告在缴纳的事实。

二、房屋代偿租赁合同、租金代偿货款结算清单各1份,证明诉争厂房租金计算标准的事实。

三、转账凭证1份,证明被告实际收到定金为912000元的事实。

原告永康市新琦健身器材厂的质证意见:对证据一的真实性无异议,对其证明目的有异议,电费确实是原告支付的,但该证据不能证明房产已全部交付的事实;对其真实性、关联性及证明目的均有异议,承租方与被告系亲戚,且没有实际支付款项的银行流水相补充,租金与本案无关,从合同签订起,被告依据合同约定交付部分房产,原告占有使用并不需要支付租金;对证据三的真实性无异议,对其证明目的有异议,根据三方的约定,100万元款项是根据被告的要求支付至第三人,被告已出具100万元的收条,第三人支付给被告多少与原告无关,原告已经履行支付100万元的义务,且根据市场行规,第三人是会扣除一部分中介费的。

第三人永康市安信房产经纪有限公司的质证意见:对证据一无异议;证据二中的承租方确实是被告的亲戚;对证据三无异议,第三人确实扣除了88000元的佣金。

本院的认证意见:原告对被告提供的证据一、二、三的质证意见成立,本院对证据一中原告缴纳电费以及被告交付部分房产的事实予以确认,对证据二中的租金主张标准不予确认;对证据三中原告已履行支付100万元款项的事实予以确认。

根据各方当事人在庭审中的陈述以及本院确认的有效证据,本院认定本案事实如下:

2018年1月23日,原、被告及第三人签订定金约定协议书一份。同日,原告永康市新琦健身器材厂于2018年1月23日支付定金人民币100万元。

2018年1月24日,原告永康市新琦健身器材厂(乙方)与被告浙江永福金属有限公司(甲方)及第三人永康市安信房产经纪有限公司(丙方)签订《房地产买卖合同》。其中合同第一条第1点约定:甲方自愿将坐落于永康市的工业房地产,证载建筑总面积3402.66平方米,证载土地使用权面积2566平方米,土地使用权证为永国用(2009)第6394号,出售给乙方,厂房共四幢建筑物,房屋所有权证号分别为永康房权证古山字第××号、00××01号、00××02号、00××03号;第2点约定,成交价格共计人民币880万元;第3点约定于2018年1月28日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。第二条约定:甲乙双方已于2018年1月23日签订《定金约定协议书》,并已支付定金款人民币100万元给甲方(定金可抵作购房款)。第三条约定:除定金外购房款的支付方式为2018年2月1日支付人民币330万元整,用于取抵押在银行的房地产、土地证,取出后于2018年2月1日办理不动产过户手续;2018年2月13日前支付450万元,该笔贷款直接打入甲方指定银行账户。第七条第4点约定:在交易过程中,卖方的房产被查封或冻结,导致房地产土地证无法正常继续,卖方需全额退给买方所支付的定金和购房款,并支付违约金。第九条第1点约定,签订本合同后,甲乙双方应按照合同约定履行,否则属违约行为,乙方违约已支付房款不予返还,甲方违约的需双倍返还已支付房款;违约金必须于悔约之2日内退还给对方,否则每逾期一日按违约金的日千分之一加收滞纳金。第十条声明:违约方承担违约所支付的律师费,诉讼费等全部费用。

2018年2月1日,三方前往中国农业银行办理提前还款取产权证的手续,但未办成,银行要求延迟至2月5日办理,后仍未有办成。2018年2月9日,涉案房产因招商银行股份有限公司金华永康支行诉被告金融借款合同纠纷一案被永康市人民法院查封。

另查明,永康市人民法院于2018年1月18日立案受理中国农业银行股份有限公司永康市支行诉浙江永福金属有限公司等金融借款合同纠纷一案,案号为(2018)浙0784民初925号。2018年4月20日,永康市人民法院作出(2018)浙0784民初925号民事判决书,判决:浙江永福金属有限公司归还中国农业银行股份有限公司永康市支行1550万元及利息;中国农业银行股份有限公司永康市支行对被告浙江永福金属有限公司所有的坐落于永康市的房地产【国有土地使用权证号:永国用(2009)第6394号;房产证号:永康房权证古山字第××号、00××01号、00××02号、00××03号】变价后所得的价款在上述第一、二、三项款项及最高抵押余额人民币552万元范围内优先受偿,并按贷款发放时间的先后顺序受偿。现该案已经进入执行程序,执行案号为(2018)浙0784执3078号,永康市人民法院于2018年6月30日裁定:拍卖浙江永福金属有限公司所有的坐落于永康市的不动产。

一审法院认为 

本院认为,原、被告双方签订的房地产买卖合同系各方当事人的真实意思表示,其内容并不违反法律法规的强制性规定,应确认合法有效。合同成立后,原、被告双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案中,原告已按约履行支付定金100万元的义务,被告亦应按约履行协助原告办理房产过户登记手续。但被告因存在涉诉纠纷,涉案房产已被法院查封,并即将进行司法拍卖,因此,双方之间签订房地产买卖合同的合同目的已无法实现,故原告诉请要求解除双方之间签订的房地产买卖合同,理由充分,本院予以支持。

合同解除后,被告依法应当返还原告已付定金100万元,并承担相应的违约责任。结合房地产买卖合同的第二条、第七条第4点和第九条第1点的条款理解,原告已支付的100万元定金在本案合同履行过程中已转为购房款,而原告诉请主张要求返还的200万元除已付的100万元外还包含违约金100万元。虽然本案被告违约在先,但原告主张的违约金过高,本院根据本案合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素,酌情调整为由被告支付原告相应的违约金(以100万元为基数自2018年1月23日起按月利率2%计算至实际返还之日止)。另,原告要求被告承担其为本案所支出的律师代理费2万元,符合双方之间的约定,亦符合法律规定,本院予以支持。但原告主张滞纳金以200万元为基数按日千分之一计算,缺乏相应的法律依据,本院不予支持。

综上,原告的诉讼请求中合法有据部分,本院予以支持。被告浙江永福金属有限公司的部分抗辩意见,缺乏事实和法律依据,本院不予采纳。第三人永康市安信房产经纪有限公司的述称意见,与本院查明的事实相符,本院予以采信。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第九十四条第(四)项第九十七条第一百零七条第一百一十四条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:

一审裁判结果 

一、解除原告永康市新琦健身器材厂与被告浙江永福金属有限公司、第三人永康市安信房产经纪有限公司于2018年1月24日签订的房地产买卖合同;

二、由被告浙江永福金属有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告永康市新琦健身器材厂购房款100万元,并支付原告永康市新琦健身器材厂违约金(以100万元为基数自2018年1月23日起按月利率2%计算至款清之日止);

三、由被告浙江永福金属有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告永康市新琦健身器材厂为本案支出的律师代理费2万元。

四、驳回原告永康市新琦健身器材厂的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费11480元(已减半收取),由被告浙江永福金属有限公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省金华市中级人民法院。

审判人员 

审判员季玲玲

二〇一八年十一月二十一日

代书记员夏莉