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汇达资产托管有限责任公司、甘肃大西洋投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷

发布日期:2020-04-08 21:25:10

若将承租人申请延续租赁期15-20年的行为视为要约行为,根据合同法第三十条和第三十一条的规定,承诺的内容应当与要约的内容一致,受要约人对要约的内容,如履行期限作出实质性变更的,为新要约。本案中兰州支行在申请的批注中修改了履行期限,对大西洋公司的要约内容作出了实质性变更,因此应当视为对大西洋公司的新要约,其后根据大西洋公司对租赁物进行装修的行为,应该确定大西洋公司接受兰州支行新要约租期延续10年的认可约束,且该约束对汇达公司亦发生效力。

 

汇达资产托管有限责任公司、甘肃大西洋投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

最高人民法院

民事判决书

2016)最高法民终477号

上诉人(一审被告、反诉原告):汇达资产托管有限责任公司。

法定代表人:朱焕启,该公司董事长。

委托诉讼代理人:胡波,北京市炜衡律师事务所律师。

委托诉讼代理人:杨垒营,北京市炜衡律师事务所律师。

被上诉人(一审原告、反诉被告):甘肃大西洋投资发展有限公司。

法定代表人:庄其办,该公司总经理。

委托诉讼代理人:苗杰,北京市慧丰律师事务所律师。

委托诉讼代理人:刘亚楠,北京市慧丰律师事务所律师。

原审被告:中国人民银行兰州中心支行。

负责人:姜再勇,该行行长。

委托诉讼代理人:蒋亚丽,北京市炜衡律师事务所律师。

上诉人汇达资产托管有限责任公司(以下简称汇达公司)因与被上诉人甘肃大西洋投资发展有限公司(以下简称大西洋公司)及原审被告中国人民银行兰州中心支行(以下简称兰州支行)房屋租赁合同纠纷一案,不服甘肃省高级人民法院(2015)甘民一初字第21号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年7月5日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。汇达公司委托诉讼代理人胡波、杨垒营,大西洋公司委托诉讼代理人苗杰,兰州支行委托诉讼代理人蒋亚丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

汇达公司上诉请求:1.撤销(2015)甘民一初字第21号民事判决第二项,依法改判大西洋公司向汇达公司支付恒森宾馆2015年租金5755414.90元及迟延支付房屋租金的银行同期贷款利息(2015年9月17日起算,要求付至实际付款日止),并改判大西洋公司立即停止违法转租行为;2.一审、二审诉讼费用全部由大西洋公司承担。事实和理由,(一)一审判决作出“‘延续租期为10年’,应是对原合同的延续,包括租金标准及其他条款”的认定与事实不符。恒森宾馆原所有人兰州支行虽在大西洋公司提交的《关于大西洋恒森宾馆重新装修和设备更新申请》(以下简称申请)上签署了“同意装修,装修期为6个月,延续租赁期为10年”的内容,但该行为仅是对装修和租期延续的确认,不涉及年租金标准,更未同意装修费用在租赁费中抵扣。因此,一审法院以兰州支行未在申请批示中对租赁费抵扣提出异议为由,当然的认为租期延续后仍维持原合同180万元/年的标准,与客观事实不符。因双方未对新的10年租期中的租金数额作出约定,租金标准不明确,汇达公司向大西洋公司退回了其单方认可的租金,后汇达公司与大西洋公司多次当面协商年租金的行为也印证了双方均认可租金标准处于待定状态;(二)一审判决在认定恒森宾馆年租金180万元较市场租赁行情确有偏低前提下,又以“双方对此并无调整的依据,法院不能迳行改变”为由判决延续10年前的租金标准显失公平。涉案房屋为国有资产,在兰州市房屋租赁市场租金十年来持续上涨的情况下,如保持每年180万元的租金标准将导致国有资产流失。汇达公司作为反诉原告在一审中向法庭提交了2015年涉案房产周边同等地段的租金标准,并按照低于同等标准的数额,计算2015年度恒森宾馆实际租金价值,随后向大西洋公司发函催告其支付租金。汇达公司向一审法院提出的反诉请求为:判令大西洋公司向汇达公司支付恒森宾馆2015年度租金5755414.90元及迟延付款期间的利息,大西洋公司事实上亦未向汇达公司支付2015年度租金,一审判决在认定恒森宾馆年租金180万元明显低于市场租赁价格的情况下可参照汇达公司提供的证据材料对租金标准作出认定,即使一审判决认为汇达公司提供的证据不能作为调整租金的依据,也应依职权查明恒森宾馆2015年度市场租金数额,提高租金或行使自由裁量权提高租金并判令大西洋公司向汇达公司支付;(三)一审判决认定“大西洋公司对兰州市商业银行的转租业经产权单位同意,汇达公司主张的其他转租、联营行为无确凿证据”与事实不符。大西洋公司在承租恒森宾馆期间,未经汇达公司同意擅自将涉案房产向多家单位或自然人转租,严重损害了汇达公司作为出租方的合法权益。为证明这一事实的存在,汇达公司向一审法院提交了大西洋公司与“兰州银行”、“黄铁亮”、“彭建玉”等第三人签订的转租合同,虽大西洋公司向一审法院补充提交了兰州支行同意大西洋公司与兰州银行签订租赁合同的书面材料,但该证据仅能证明兰州支行许可大西洋公司向兰州银行转租的期限为2005年1月1日至2014年12月31日,而汇达公司提交的证据表明大西洋公司与兰州银行所签租赁合同的租期为2013年1月1日至2019年12月31日,该合同租赁期已超过兰州支行同意转租的期间,该行为属违法转租。另根据原合同第一条约定,大西洋公司自营、联营项目必须经签字、盖章会审同意后方可进行,大西洋公司向一审法院提交的其与“陈红雨”签订的关于恒森宾馆“一楼大堂、客房”的《承包经营合同》,足以证明大西洋公司存在未经汇达公司批准同意的联营行为,严重违反了原合同约定。

大西洋公司辩称,1.合同是否续租10年的问题是本案的关键。如果租金形成新的标准就形成新法律关系而不是延续。汇达公司第一项请求不成立。2.大西洋公司认为10年前租金标准偏低,从本案看,是汇达公司欠钱用房屋抵债的,房子基础设施应当由业主投资的,涉案房屋都是由大西洋公司投资的,与装修好的房屋出租价格是不一样的。根据兰州支行的批复,汇达公司并未对租金标准提出异议。3.关于转租问题,原合同没有禁止转租的规定。

兰州支行述称,同意汇达公司的意见。

大西洋公司向一审法院起诉请求判令汇达公司、兰州支行支付:1.提前终止租赁合同的损失23314574.40元;2.因提前终止租赁合同大西洋公司需要承担的违约金损失500万元;3.请求判令汇达公司、兰州支行承担本案的诉讼费用。

汇达公司反诉请求判令大西洋公司向汇达公司支付:1.恒森宾馆2015年租金5755414.90元;2.迟延支付房屋租金的利息1529.52元(5755414.90元×4.85%/365天×2天,按照中国人民银行同期贷款利率自2015年9月17日起暂计算至实际付款日止);3.判令大西洋公司立即停止违法转租行为;4.判令大西洋公司承担本案诉讼费用。

一审判决认定事实:2004年10月20日,兰州支行与大西洋公司签订《中国人民银行兰州中心支行原五里铺恒森宾馆房屋租赁合同》,约定由兰州支行将其位于兰州市城关区五里铺的恒森宾馆租赁给大西洋公司,租赁场地总建筑面积7710平方米,包括地上建筑八层,地下负一层、地下停车场、临时房屋六层及前后院停车场等,租期10年,至2014年12月31日,年租金180万元。租赁合同签订后,大西洋公司以承租的恒森宾馆从事商业经营活动。2004年12月31日,大西洋公司致函兰州支行,意将其承租的1177平方米房屋转租于兰州市商业银行,兰州支行盖章签字同意,大西洋公司遂将该部分房屋转租。2008年5月,兰州支行将恒森宾馆移交给汇达公司。2012年1月5日,大西洋公司在房屋租赁合同届满前向兰州支行递交了书面申请,提出对租赁物进行重新装修,并要求延长合同租期15-20年,对装修改造产生的费用在其租赁费中逐年抵扣。对于大西洋公司的书面申请,兰州支行后勤服务中心签字盖章确认,同意装修,并将其租赁期限延长为十年。之后,大西洋公司耗资进行了二次装修,该装修费用中包括应由产权人负担的上下水、电力增容等项目的费用。因兰州支行资产剥离,恒森宾馆被划至汇达公司。2013年11月19日,兰州支行致函大西洋公司,告知其2014年租赁费直接向汇达公司缴纳。2014年9月15日,汇达公司出台了“拍卖标的来源及瑕疵声明”,拟拍卖恒森宾馆。2014年12月17日,大西洋公司向汇达公司账户汇款180万元,并致电称该款项为2015年度恒森宾馆租金。2014年12月24日,汇达公司函致大西洋公司,表示双方租期至2014年12月31日届满,并不接受大西洋公司预交的2015年度租金180万元,遂将款退回大西洋公司。2015年9月9日,汇达公司向大西洋公司发出《付款通知书》,称原合同截至2014年12月31日到期,大西洋公司自2015年1月1日起继续承租恒森宾馆,但未支付租金,请将年租金5755414.90元在收到通知7日内汇至汇达公司。同年9月14日,大西洋公司复函称,汇达公司违反原合同租期约定,应承担相应的责任。后汇达公司与大西洋公司因租赁房屋的年租金数额多次协商无果,引起本案诉讼。

一审判决认为,本案争议焦点是对大西洋公司承租的房屋,兰州支行作出延续租赁期10年的承诺应如何认定。大西洋公司与兰州支行于2004年10月20日签订的《中国人民银行兰州中心支行原五里铺恒森宾馆房屋租赁合同》租期为10年,即至2014年12月31日届满。2012年1月5日,原合同届满前,大西洋公司向兰州支行呈报《关于大西洋恒森宾馆重新装修和设备更新的申请》,申请中大西洋公司除对恒森宾馆的重新装修和设备更新提出申请外,还申请对承租的房屋延续租赁期限15-20年。对此书面申请,兰州支行后勤服务中心钤印并在申请上批注有:“同意装修,装修期为6个月,延续租赁期为10年”。对此批注,诉讼中,大西洋公司认为是对原合同整体延续10年,汇达公司、兰州支行认为该批注仅是同意对原合同期限延续10年,其余条款未作约定。一审判决认为,原合同届满前,大西洋公司为了原租赁合同的顺延,向兰州支行书面提出房屋延续租期15-20年的要约,兰州支行承诺“延续租赁期为10年”,该书面申请的要约与承诺是有效的法律行为。“延续租期为10年”,应是对原合同的延续,包括租金标准及其他条款。如果更改了租赁合同的主要条款租金标准,则应形成另外的租赁关系,而不是原合同的延续。同时,在大西洋公司的书面申请中,对装修改造产生的费用其申请在租赁费中逐年抵扣,此涉及到年租金的事项,兰州支行在批示中未提出异议,也未提及租金另作约定的问题。再有,大西洋公司耗资对原租赁物进行装修改造,已印证双方对原合同的整体延期10年,如果租金标准不明确,大西洋公司在原合同行将届满前再耗资装修亦与情理不符。故汇达公司、兰州支行认为所批注的“延续租赁期为10年”只是同意对原合同期限延续10年,其余条款未作约定的辩解不能成立。至于汇达公司、兰州支行出租的房屋面积7710平方米,年租金180万元,纵观目前租赁市场行情,却有偏低,但双方对此并无调整的依据,法院不能径行改变。

一审判决综合本案,对于大西洋公司的诉讼请求,认为在案合同仍在履行期间,大西洋公司诉求的装修改造损失23314574.40元及5000000元的违约金缺乏法律依据,其诉求应予驳回。

汇达公司诉求的2015年租金5755414.90年,迟延支付房屋租金利息1529.52元,此为汇达公司单方计算,大西洋公司不认可,且双方原合同仍在履行中,汇达公司的诉求缺乏事实与法律依据,一审判决不予支持。汇达公司诉称的大西洋公司转租房屋、联营事宜,大西洋公司对兰州市商业银行的转租业经产权单位同意,汇达公司主张的其他转租、联营行为无确凿证据佐证,不予支持,故其诉讼请求应予驳回。

综上,一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《中华人民共和国合同法》第十条、第十二条、第十三条、第十四条、第四十四条、第六十条第一款、第七十七条、第七十八条的规定,判决:一、驳回大西洋公司的诉讼请求;二、驳回汇达公司的反诉请求;三、案件受理费,大西洋公司预交的183373元,汇达公司预交的26049元,由双方各自承担。

本院对一审认定的事实予以确认。

本院认为,本案争议焦点为:(一)汇达公司请求大西洋公司支付恒森宾馆2015年年租金5755414.90元及利息应否得到支持?(二)大西洋公司是否有其他转租、联营行为?

(一)关于汇达公司请求大西洋公司支付恒森宾馆2015年年租金5755414.90元及利息应否得到支持的问题。根据一审查明的事实,2004年10月20日,兰州支行与大西洋公司签订《中国人民银行兰州中心支行原五里铺恒森宾馆房屋租赁合同》,租赁期限至2014年12月31日届满。2012年1月5日,大西洋公司向兰州支行呈报《关于大西洋恒森宾馆重新装修和设备更新的申请》,申请中大西洋公司除对恒森宾馆的重新装修和设备更新提出申请外,还申请对承租的房屋延续租赁期限15-20年。兰州支行后勤服务中心钤印并在申请上批注:“同意装修,装修期为6个月,延续租赁期为10年”。对此批注,大西洋公司认为是对原合同延续10年,汇达公司、兰州支行认为该批示仅是同意对原合同期限延续10年,其余条款未作约定。本院认为,若将大西洋公司申请延续租赁期15-20年的行为视为要约行为,根据合同法第三十条和第三十一条的规定,承诺的内容应当与要约的内容一致,受要约人对要约的内容,如履行期限作出实质性变更的,为新要约。本案中兰州支行在申请的批注中修改了履行期限,对大西洋公司的要约内容作出了实质性变更,因此应当视为对大西洋公司的新要约,其后根据大西洋公司对租赁物进行装修的行为,应该确定大西洋公司接受兰州支行新要约租期延续10年的认可约束,且该约束对汇达公司亦发生效力。从双方的诉讼请求来看,对合同继续履行没有异议,核心问题是续租后的租金标准问题。关于续租后租金问题,就本案的实际情况看,兰州支行只提到同意装修,装修期6个月,对于大西洋公司提出的装修费用从其租赁费中逐年抵扣的请求并未进行回复,也未提及提高或者增加年租金数额,应该理解为,兰州支行同意续租合同,续租十年。由于装修费用从租金中逐年抵扣的请求在双方的原租赁合同中并未约定,兰州支行的回复应认为,不同意装修费用从租金中抵扣。因兰州支行没有明确提出增加年租金数额的表示,应当按照原年租金数额执行,不按照原年租金履行不符合交易习惯,也与本案事实不符,亦不属于价款没有约定或者约定不明确的情形,故汇达公司请求大西洋公司支付恒森宾馆2015年年租金5755414.90元不能成立,本院不予支持。2014年12月17日,大西洋公司以汇款方式向汇达公司支付2015年恒森宾馆租金180万元,但汇达公司拒收,退回租金,汇达公司一审期间反诉主张大西洋公司支付恒森宾馆2015年年租金5755414.90元,一审判决驳回汇达公司的诉讼请求并无不当,故对汇达公司请求支付利息的主张亦不涉及,本院不予支持。

(二)关于大西洋公司是否有其他转租、联营行为的问题。汇达公司主张大西洋公司与“兰州银行”、“黄铁亮”、“彭建玉”等第三人签订了转租合同,与“陈红雨”签订了承包经营合同,但由于与“兰州银行”、“黄铁亮”、“彭建玉”等第三人签订的转租合同尚未履行,“陈红雨”属于大西洋公司的员工,不属于联营行为,因而汇达公司主张被大西洋公司存在转租和联营行为的证据不足,一审判决认定汇达公司主张的其他转租、联营行为无确凿证据,亦无不当。汇达公司上诉主张停止转租、联营行为的理由,本院不予支持。

综上所述,汇达公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费53000元,由汇达资产托管有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

  

审判长  贾劲松

审判员  李春

代理审判员  高榉

二〇一八年二月十二日

书记员  武泽龙