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饶国礼、江西省监狱管理局物资供应站房屋租赁合同纠纷

发布日期:2020-04-08 21:22:08

承租方在订立租赁合同时有义务对租赁房屋的状况进行审查,特别是在已知房屋是危房的情形下,更有义务对该房屋是否应立即拆除以及能否继续使用等情况进行核查,出租人未尽到合理注意义务而签订租赁合同,并欲将租赁房屋用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的经营场所的,对房屋租赁合同无效亦有过错,应承担相应责任。

 

饶国礼、江西省监狱管理局物资供应站房屋租赁合同纠纷再审民事判决书

最高人民法院

民事判决书

2019)最高法民再97号

再审申请人(一审原告、反诉被告,二审上诉人):饶国礼,男,1953年11月17日出生,汉族,住江西省南昌市东湖区。

委托诉讼代理人:王新民,江西中磊嘉律师事务所律师。

再审申请人(一审被告、反诉原告,二审被上诉人):江西省监狱管理局物资供应站,住所地江西省南昌市青山南路1号。

法定代表人:朱志刚,该站站长。

委托诉讼代理人:童童,女,江西省监狱管理局工作人员。

委托诉讼代理人:叶旦声,江西京九律师事务所律师。

一审第三人:上海永祥加固技术工程有限公司,住所地上海市金山区漕泾镇致富街8号2113室。

法定代表人:高加贵,该公司执行董事。

再审申请人饶国礼与再审申请人江西省监狱管理局物资供应站(以下简称物资供应站)及一审第三人上海永祥加固技术工程有限公司(以下简称永祥公司)房屋租赁合同纠纷一案,江西省高级人民法院于2018年4月24日作出(2018)赣民终173号民事判决。饶国礼、物资供应站均不服,向本院申请再审。本院于2018年9月27日作出(2018)最高法民申4268号民事裁定,提审本案。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。饶国礼的委托诉讼代理人王新民,物资供应站的委托诉讼代理人童童、叶旦声到庭参加诉讼。永祥公司经本院依法传唤未到庭,本院依法缺席审理了本案,现已审理终结。

饶国礼再审请求:一、撤销江西省高级人民法院(2018)赣民终173号民事判决第四项,改判物资供应站赔偿饶国礼281万元;二、全部诉讼费用由物资供应站负担。

事实和理由:一、原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。《商品房屋租赁管理办法》第六条、《江西省商品房屋租赁管理实施办法》第六条、《南昌市城市房屋租赁管理条例》第七条均规定,不符合质量安全要求的房屋不得出租。案涉房屋于2007年已被江西省建设业安全生产监督管理站鉴定为D级危楼,应立即拆除。但是,物资供应站在明知出租房屋属于危楼的情况下,仍通过公开招投标的方式进行招租,且在招标文件中故意隐瞒了出租建筑物的真实状况。案涉房屋在出租前从未进行过加固,即使无任何外力作用仍随时可能发生倒塌。原审判决认定房屋倒塌发生于永祥公司修缮加固过程中,不能排除加固过程中外力的因素导致房屋倒塌,缺乏证据证明。二、原审判决适用法律确有错误。原审判决一方面认定双方当事人对案涉房屋倒塌均有过错,饶国礼应承担的赔偿责任可以减轻,又认定饶国礼主张的281万元损失即便真实发生,也应由其自行承担。上述认定与《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国侵权责任法》相关规定相悖。一审期间,对案涉房屋倒塌原因多次鉴定,均无法确定案涉房屋倒塌与修缮、加固有任何因果关系。在没有证据证明饶国礼构成违约或侵权的情况下,让饶国礼承担赔偿责任没有事实和法律依据。再审庭审中,饶国礼主张案涉《租赁合同》无效,其理由是,第一,根据前述相关法律规定,案涉房屋已被鉴定为D级危楼,应予拆除。物资供应站将该房屋进行出租具有违法性。第二,案涉危险房屋出租系用于开设宾馆经营,对社会公众造成严重安全隐患,易引发重大安全事故,造成群死群伤的严重后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,损害社会公共利益的合同为无效合同。本案双方当事人签订的《租赁合同》严重影响社会公共利益,应当认定为无效合同。

物资供应站辩称:一、关于《租赁合同》的效力。物资供应站没有隐瞒案涉房屋系D级危房的状况,物资供应站与饶国礼签订的《租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律禁止性规定,合法有效。二、关于案涉房屋出租的合法性。危房不能出租,但消除了危房状态的房屋是可以出租的。《租赁合同》约定的权利义务包括两部分,一是饶国礼对案涉房屋解危,使之达到安全使用标准;二是饶国礼实际使用,达到合同目的。饶国礼对承租房屋的使用是附条件的,如条件成就,则解脱了危房的概念。三、关于房屋加固的发包。危房加固修复需要具备专业资质的设计、施工单位承揽,物资供应站与饶国礼约定加固方案应事先经出租方书面许可,加固方案需经报批、建设、验收,并未忽视人身安全和公共安全。四、关于危房倒塌的归责。案涉房屋属于D级危房,物资供应站已预先告知,不属于意外事件或不可抗力。危房加固修复方案的设计与施工,目的就是通过加固消除危险状态,使房屋达到正常安全使用标准。把危房状态认定为施工状态下房屋倒塌原因之一,进而认定物资供应站承担责任,于法无据。五、关于当事人的责任,作为加固工程的发包人,饶国礼负有谨慎选任责任,但饶国礼委托的加固工程设计单位永祥公司在一审法院调查时并没有出示正式施工图。案涉房屋是在加固施工期间倒塌,饶国礼应对房屋毁损的后果承担全部责任。综上,饶国礼充分知晓案涉房屋处于D级危房状态,自愿替代物资供应站成为危房加固修复工程的发包人,租赁物在施工过程中毁损,饶国礼应当承担违约责任。

物资供应站再审请求:一、撤销江西省高级人民法院(2018)赣民终173号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项;二、维持江西省南昌市中级人民法院(2013)洪民一初字第2号民事判决第三项、第四项、第五项;三、本案诉讼费用由饶国礼负担。

事实和理由:一、《租赁合同》合法有效。(一)案涉房屋是在合同订立时处于危房状态,还是在实际使用时处于危房状态,是本案需要厘清的关键。危房的加固维修义务,通过当事人的合意进行转移,法律亦无禁止。案涉房屋通过加固修复消除安全隐患后就不再是危房,物资供应站并没有“带病出租”案涉房屋,不存在与法律法规的效力性强制性规定相冲突的情形。且饶国礼委托的施工图设计人在其出具的《宾馆(原江西省监狱局办公楼)装修工程结构维修改造设计施工图说明》也认可,案涉房屋经过加固维修后就不应该属于D级危房。(二)案涉房屋具有利用价值。即使是D级危房,也具有可修复性。《城市危险房屋管理规定》第十七条规定,“房屋所有人对经鉴定的危险房屋,必须按照鉴定机构的处理建议,及时加固或修缮治理”。住房和城乡建设部办公厅于2018年3月28日发布的《农村危房改造基本安全技术导则》(建办村函[2018]172号)第三条规定,“本导则所称危房改造包括农村危房拆除重建和加固维修。C、D级危房依据《农村危险房屋鉴定技术导则(试行)》确定。应因地制宜开展C级危房加固维修,D级危房确无加固维修价值的,应拆除重建。”上述条款表明加固维修是通用措施,拆除重建是例外措施,法律法规不存在凡是D级危房就应当拆除的强制性规定。(三)本着兼顾效率的原则,依据赣建设技字[2010]13号文件“如贵局要改变该办公楼的使用功能,应结合改变后的使用功能,采取进一步的加固措施(为节约资源,可与上述加固措施一并实施到位)”的意见,双方约定,加固修复与酒店装饰装修一并进行,由承租方进行加固修复,“加固方案应事先递交并经出租方书面许可”,加固工程方案须经报批、建设、验收,表明物资供应站并未忽视人身安全和公共安全,没有过错。二、案涉房屋施工属于特殊的危房加固类,设计人、施工人需要专门资质,设计施工均应特别注意、专门防范。案涉危房在加固过程中倒塌,与设计、施工瑕疵关联,物资供应站没有过错。原审判决认定案涉房屋倒塌系多种原因导致,物资供应站、饶国礼均存在过错,该认定错误。(一)案涉房屋自2007年评定为D级危房后,至2011年在加固施工中倒塌,期间历经3年风雨,没有自然倒塌。(二)任何建筑物随着时间的推移,毁损是必然的,但通过科学手段,延迟毁损是可能的。案涉房屋于2011年1月3日前即已移交饶国礼,在饶国礼发包的加固工程施工中倒塌,原因应由饶国礼举证,如果原因无法查明,依法应由饶国礼、永祥公司承担连带责任。(三)房屋危险等级的评定,已蕴含房屋年久失修因素,危房加固方案就是针对案涉房屋的危险等级而制定。危房的加固改造,不同于一般的房屋建筑施工,设计单位、施工单位应当制定安全有效的防范措施。因此,案涉房屋垮塌之时处于饶国礼发包的房屋加固施工期间,垮塌的原因应当由饶国礼从设计、施工等方面查找。饶国礼放弃对设计单位、施工单位的追责,主张物资供应站欺诈,违背诚实信用原则。三、原审判决对物资供应站主张的租金损失未予支持,认定事实错误,适用法律不当。(一)案涉《租赁合同》包括了加固修复与酒店经营两项内容,饶国礼承担的是加固修复和给付租金义务。物资供应站已按约交付房屋,饶国礼已开始履行合同约定的加固修复义务。因此,合同已在履行之中。(二)《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定是对意思自治、诚实信用等原则与公共安全冲突的平衡,并未认定该类民事行为当然无效,而是赋予承租人解除权。案涉房屋消除安全隐患后,可以确保租赁物达到商业房产使用标准,就不存在上述法律规定的解除事由。(三)租金损失4394880元由两部分构成,一是物资供应站与饶国礼的租金损失3856320元,二是物资供应站与南昌洪都农村商业银行股份有限公司(原南昌市洪都农村信用合作社、以下简称洪都农商行)的租金损失538560元。房屋倒塌时,物资供应站与洪都农商行的租赁合同尚在履行中,因案涉房屋倒塌该租赁合同被迫终止。洪都农商行向物资供应站应支付的租金亦是物资供应站的可得利益,一审法院酌定为3年租金损失,计538560元,并无不当。原审判决将两笔租金作为一笔处理,认定物资供应站与洪都农商行签订的《租赁合同》尚未实际履行,显属错误。

饶国礼辩称:一、饶国礼与物资供应站签订的《租赁合同》损害社会公共利益,应当认定为无效合同。《商品房屋租赁管理办法》第六条、《江西省商品房屋租赁管理实施办法》第六条、《南昌市城市房屋租赁管理条例》第七条均明确规定,不符合质量安全要求的房屋不得出租。案涉房屋早在2007年就被江西省建设业安全生产监督管理站鉴定为D级危楼,应该立即予以拆除,而物资供应站在明知该出租房屋属于高度危险房屋的情况下,仍然违反规定通过公开招投标的方式进行对外招租,在招标文件中故意隐瞒出租建筑物为D级危楼、应立即拆除的真实状况,招标文件只是要求承租人进行加固,物资供应站在出租前数年时间内从未进行过任何形式的加固和维修,其违法性和过错是显而易见的。正是由于物资供应站违规招租,给社会公众造成严重安全危险隐患,极易引发群死群伤的严重后果,其行为严重危害社会公共利益,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,损害社会公共利益的合同无效,故应认定《租赁合同》为无效合同。二、物资供应站主张的损失主要包括三部分:一是案涉房屋毁损的损失;二是物资供应站因案涉房屋倒塌排除危险和支付补偿款产生的费用;三是租金损失。原审判决将案涉房屋毁损损失认定为物资供应站的直接损失,认定事实及适用法律错误。认定该损失的唯一依据是江西省豫章房地产经纪评估公司(以下简称豫章评估公司)出具的评估报告,该报告的假设条件为“手续齐全、可在公开市场上自由转让”,而该房屋早在2007年就被鉴定为D及危房,应立即拆除。且该房屋在当年建设之初就无施工设计单位设计、无具体施工单位、无竣工验收报告,鉴定报告的假设条件均不具备,不能作为物资供应站的损失依据。物资供应站在危房倒塌后支付的排除危险费用和补偿款,是物资供应站违法违规造成的,应由物资供应站自行承担。对于租金损失,原审判决的认定并无不当。综上,物资供应站违反规定将极度危险的房屋向社会公开招标出租,并在招标文件中隐瞒了案涉房屋的危险程度,导致案涉房屋意外倒塌造成各方损失,该损失均由物资供应站的过错造成,理应由其进行赔偿,其损失也应由其自行承担。

饶国礼向一审法院江西省南昌市中级人民法院提起本案诉讼,请求:一、解除物资供应站与饶国礼于2011年8月29日签订的《租赁合同》;二、物资供应站返还饶国礼保证金220万元;三、物资供应站赔偿饶国礼各项经济损失共计281万元;四、本案诉讼费用由物资供应站承担。

物资供应站向一审法院提出反诉,请求:一、判令饶国礼承担侵权责任,赔偿物资供应站24635161.39元;二、全部诉讼费用由饶国礼承担。

一审法院认定事实:南昌市青山湖区晶品假日酒店(以下筒称晶品酒店)组织形式为个人经营,经营者系饶国礼,经营范围及方式为宾馆服务。2011年7月27日,晶品酒店通过公开招标的方式中标获得租赁物资供应站所有的南昌市青山南路1号办公大楼的权利。同日,晶品酒店向物资供应站提交《承诺书》:“我公司郑重承诺,如我公司中标以后,一定会严格按照加固设计单位和江西省建设工程安全质量监督管理局等权威部门出具的加固改造方案,对青山路1号办公大楼进行科学、安全的加固。并在取得具有法律效力的书面文件后,再使用该大楼”。《投标承诺书》第10条、第11条记载,晶品酒店同意根据招标人要求投入相应加固改造装修资金,用于南昌青山南路1号办公大楼加固改造和装修工程,并再次强调了《承诺书》的内容。

2011年8月29日,晶品酒店与物资供应站签订《租赁合同》,约定:物资供应站将南昌市青山南路1号(包含房产证记载的南昌市东湖区青山南路1号和东湖区青山南路3号)办公楼4120平方米建筑(不包括门卫室以及洪都农商行实际占用面积)出租给晶品酒店,用于经营商务宾馆。租赁期限为十五年,自2011年9月1日起至2026年8月31日止。租金和其他费用:1.租赁期内,前5年租金(含管理费)为每月每平方米26元(按建筑面积计算),合计每月107120元,于每月5号前支付当月租金。鉴于晶品酒店前期准备工作的需要,物资供应站同意从2012年4月开始计付租金。2.从2017年4月1日开始增加租金,以后每过3年(即从2020年4月1日始)增加一次租金,每次增加比例为原租金总额的5%,以此类推……4.本合同签订之日,晶品酒店应向物资供应站给付履约保证金人民币20万元,合同期满后,如无法定或约定事由发生,物资供应站免息返还。5.如有下列事由之一发生,物资供应站有权没收履约保证金并终止合同:(1)拖欠租金2个月;(2)晶品酒店单方提前终止合同;(3)因晶品酒店过错,租赁物毁损或造成物资供应站其他重大经济损失;……。第四条第2款第6项约定:晶品酒店对租赁物的装修装饰,应符合招标文件的要求和投标文件的承诺;装修方案应当事先递交物资供应站书面认可,装修装饰不得破坏或影响租赁物的主体结构和安全。第五条约定:1.租赁物经有关部门鉴定为危楼,需加固后方能使用。晶品酒店对租赁物的前述问题及瑕疵已充分了解。晶品酒店承诺对租赁物进行加固,确保租赁物达到商业房产使用标准,晶品酒店承担全部费用。2.加固工程方案的报批、建设、验收(验收部门为江西省建设工程安全质量监督管理局或同等资质的部门)均由晶品酒店负责,物资供应站根据需要提供协助。3.晶品酒店如未经加固合格即擅自使用租赁物,应承担全部责任。如因加固、供水电及晶品酒店履约不能等因素致使合同无法履行,晶品酒店应承担违约责任,物资供应站不予退还履约保证金、不予补偿晶品酒店的实际投资;如物资供应站因此遭受损失,晶品酒店承担赔偿责任。第七条违约责任约定,因双方任一方违约导致合同解除或单方无故终止合同的,违约方应赔偿守约方所有经济损失。合同签订后,物资供应站依照约定了交付了租赁房屋。

晶品酒店于2011年7月25日、2011年8月15日先后支付给物资供应站20万元、1000万元,物资供应站认可其中20万元是履约保证金,1000万元是投标保证金,在中标后退还了800万元投标保证金。

2011年10月26日,晶品酒店与永祥公司签订加固改造工程《协议书》,晶品酒店将租赁的房屋以包工包料一次包干(图纸内的全部土建部分)的方式发包给永祥公司加固改造,改造范围为主要承重柱、墙、梁板结构加固新增墙体全部内粉刷,图纸内的全部内容,图纸、电梯、热泵。开工时间2011年10月26日,竣工时间2012年1月26日。2012年1月3日,在加固施工过程中,案涉建筑物大部分垮塌。

另查明:2007年2月7日,物资供应站与洪都农商行签订《房屋租赁合同》,将案涉部分房屋出租给了洪都农商行,租赁期限自2007年3月15日至2017年3月14日止。租金为每月13600元,并根据市场行情变化每隔三年双方协商重新调整一次租金。2011年3月17日,物资供应站与洪都农商行签订《补充协议》,约定从2011年3月15日起年租金变为179520元。2012年11月27日,物资供应站与洪都农商行达成赔偿协议,物资供应站一次性赔偿洪都农商行12万元。另外,物资供应站因案涉房屋倒塌赔偿给附近居民、单位的损失、排除危险、排险期间的过度安置等共计764434.89元。

还查明:饶国礼提供的江西省建设业安全生产监督管理站于2007年6月18日作出的赣鉴质鉴字[2007]5号《江西省监狱管理局办公楼房屋结构安全性技术鉴定意见》(以下简称《房屋安全鉴定意见》)将案涉建筑物危险性等级划分为D级危房。一审法院委托鉴定机构对涉案建筑物的价值和倒塌原因、因果关系、过错进行司法鉴定。豫章评估公司作出赣豫章[2017](房评)第B-057号《房地产估价报告》,对涉案建筑物价值进行了鉴定,认定案涉建筑物在价值时点(2012年1月3日)的市场价值为2764000元。但对于案涉建筑倒塌原因、因果关系、过错的鉴定,一审法院先后委托两家司法鉴定机构进行鉴定,因倒塌建筑物不存在,双方当事人又无法提供有效的涉及施工等验收资料,被鉴定机构退回。一审法院在诉讼过程中到加固改造设计图纸的设计单位江西省协建工程设计院有限公司进行调查取证,该单位回复,加固改造设计不是其单位的正式设计业务,该单位设计人员应朋友要求提交了供工程咨询及施工准备使用的图纸,没有出示正式施工蓝图,故没有底图和相关资料的存档,没有签订合同,也没有收取任何费用。

一审法院认为:饶国礼系个体工商户业主,其经营的晶品酒店与物资供应站签订《租赁合同》系双方真实意思表示,不违反法律规定,予以确认。因双方在诉讼中均同意解除该《租赁合同》,且租赁的建筑已经毁损,合同目的无法实现,故对饶国礼提出的解除合同的请求予以支持。

一、关于责任的承担问题。饶国礼在本诉中基于合同法律关系请求物资供应站承担违约责任及赔偿损失,物资供应站在反诉中要求饶国礼承担侵权赔偿责任。双方争议的核心问题在于谁应当对案涉建筑物的倒塌承担责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定,承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。首先,《投标承诺书》《承诺书》《租赁合同》等可以证明饶国礼在签订《租赁合同》时知道案涉房屋系危房,且双方也约定由饶国礼经营的晶品酒店将出租房屋加固后再使用。其次,根据合同约定,加固工程方案的报批建设、验收均由晶品酒店负责,加固设计图纸也是饶国礼委托他人设计,加固施工单位永祥公司也系晶品酒店与之签订的加固合同。再次,合同约定装修方案应当事先递交物资供应站书面认可,装修装饰不得破坏或影响租赁物的主体结构和安全,本案中并无证据证明饶国礼将加固方案递交物资供应站进行认可,而涉案建筑又是在加固过程中倒塌。另外,虽然涉案房屋系危房,但本案事故并不是在使用中倒塌,而是饶国礼发包的加固公司在加固危房过程中倒塌,一般情况下,危房在通过采取科学、合理的加固措施后依然可以达到安全使用的条件,饶国礼以危房抗辩其不承担责任没有事实依据。综上,案涉建筑物的倒塌系饶国礼未履行妥善保管租赁物的义务,其请求物资供应站承担赔偿责任没有事实和法律依据,予以驳回。反之,由于饶国礼未履行妥善保管租赁物义务导致物资供应站财产损毁,饶国礼应承担相应的侵权赔偿责任。

二、关于饶国礼本诉中所主张的220万元保证金问题。经审理查明,其中的20万元属于履约保证金,依据合同约定,如因晶品酒店过错,租赁物毁损或造成物资供应站其他重大经济损失的,物资供应站有权没收履约保证金并终止合同。如因加固、供水电及晶品酒店履约不能等因素致使合同无法履行,晶品酒店应承担违约责任,物资供应站不予退还履约保证金、不予补偿晶品酒店的实际投资。现因晶品酒店未履行妥善保管租赁物义务,导致物资供应站财产损毁,合同无法履行,造成物资供应站重大损失,物资供应站有权依约没收该20万元,故对饶国礼该部分诉讼请求不予支持。关于200万元投标保证金,因招投标已经结束,物资供应站有义务返还,故对饶国礼的该部分诉讼请求予以支持。

三、关于饶国礼应赔偿物资供应站的损失问题。《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条规定,侵占国家的、集体的财产或者他人财产的,应当返还财产,不能返还财产的,应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的,应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的,侵害人并应当赔偿损失。《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定,侵害他人财产的,财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。首先,饶国礼的侵权行为导致租赁房屋毁损,饶国礼依法应按照损失发生之时损毁房屋的价值赔偿物资供应站相应损失。经司法鉴定机构鉴定,案涉建筑物在价值时点的市场价值为2764000元,该鉴定结论符合证据的真实性、合法性、关联性要求,应作为认定本案事实的依据。故饶国礼应赔偿物资供应站的房屋损失金额2764000元。其次,因涉案建筑物的损毁给建筑物其它部分的租赁人、附近居民、单位的生活、工作都带来危险和损失物资供应站为排除危险、补偿他人损失等产生的费用884434.89元也应由饶国礼予以赔偿。最后,关于物资供应站所主张的20740726.39元收益损失。物资供应站的该部分主张是基于出租建筑毁损而产生的利益的减少,属于可得利益损失,依法也应得到相应的赔偿。但对于可得利益的损失大小应综合各方因素考虑和衡量。建筑物毁损虽然导致物资供应站未来预期租金受损,但房屋毁损后,物资供应站可以在合理的期限内重建建筑物,然后再出租,因此对于预期租金的损失的认定应有一定合理期限,根据一般的建筑物修建流程酌定认定3年重建时间,饶国礼应赔偿物资供应站3年的租金损失,对于3年以外的租金损失,属于物资供应站自身过错扩大的损失,应由物资供应站自行承担。至于预期租金的标准,根据物资供应站与洪都农商行签订的《补充协议》,从2011年3月15日起洪都农商行租赁建筑部分的年租金为179520元,故该部分建筑的租金损失为538560元(179520元×3)。还有物资供应站出租给饶国礼部分建筑的租金,酌定按照双方签订的《租赁合同》中约定月租金107120元计算,计3856320元(107120元×36),故租金损失总额为4394880元。

综上,饶国礼应赔偿物资供应站的总损失为8043314.89元(2764000元+884434.89元+4394880元),抵扣物资供应站应返还给饶国礼的200万元投标保证金,饶国礼还应给付物资供应站6043314.89元。据此,该院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条,《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十二条,《中华人民共和国侵权责任法》第十九条的规定,判决如下:一、解除饶国礼经营的晶品酒店与物资供应站2011年8月29日签订的《租赁合同》;二、物资供应站应返还饶国礼投标保证金200万元;三、饶国礼赔偿物资供应站8043314.89元,抵扣判决第二项物资供应站返还饶国礼的200万保证金后,饶国礼还应于判决生效后十五日内给付物资供应站6043314.89元;四、驳回饶国礼其它诉讼请求;五、驳回物资供应站其它诉讼请求。本诉案件受理费46870元,反诉案件受理费82428元,鉴定费9400元,合计138698元,由饶国礼负担58425元,物资供应站负担80273元。

饶国礼不服一审判决,向江西省高级人民法院提起上诉,请求:撤销江西省南昌市中级人民法院(2013)洪民—初字第2号民事判决,依法改判支持饶国礼的全部诉讼请求,即物资供应站赔偿其各项经济损失共计281万元并退回履约保证金20万元及投标保证金200万元;驳回物资供应站一审反诉请求,即不赔偿物资供应站8043314.89元;一、二审诉讼费用全部由物资供应站承担。

二审法院查明的事实与一审法院查明的一致。

二审法院认为:本案争议焦点为,一、案涉房屋能否出租,《租赁合同》是否实际履行;二、案涉房屋倒塌的原因是永祥公司施工不当造成的,还是因房屋本身的原因自然倒塌,抑或多种原因造成的;三、物资供应站是否应退回饶国礼20万元履约保证金,并赔偿饶国礼281万元经济损失;四、饶国礼是否应赔偿物资供应站经济损失8043314.89元。

一、关于案涉房屋能否出租、《租赁合同》是否实际履行的问题。《城市房屋租赁管理办法》第六条规定:有下列情形之一的房屋不得出租,……(六)不符合安全标准的。《南昌市城市房屋租赁管理条例》第六条、第七条规定:公民、法人或者其他组织对其依法取得所有权或者国家授权经营、管理的房屋可以依法出租,但有下列情况之一的,不得出租,……(五)不符合房屋安全标准的。案涉房屋早在2007年就已被江西省建设业安全生产监督管理站鉴定为D级危房,并被建议予以拆除,且出租前也未进行过维修、加固,依据上述规定不能出租。尤其在本案中,案涉房屋出租用来开设宾馆,事关人身安全和公共安全。即便可以出租,租赁时间也应自加固、完全消除安全隐患之后起算。虽然双方于2011年8月29日签订《租赁合同》,约定了租赁期间为2011年9月1日起至2026年8月31日,物资供应站也将房屋交付给了饶国礼加固、装修,但出租房屋系危房,按照《中华人民共和国合同法》第二百三十三条“租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同”之规定,饶国礼可以随时解除合同。何况,案涉房屋在2012年1月3日加固过程中已倒塌,租赁合同的标的物灭失,合同约定计付租金的时间(2012年4月1日)也未开始,故案涉房屋《租赁合同》并未实际履行。

二、关于案涉房屋倒塌原因的问题。案涉房屋在2007年就被鉴定为D级危房,出租前未经过修缮、加固,年久失修,房屋倒塌有其自身原因,但房屋倒塌发生于永祥公司修缮、加固过程中,不能排除加固过程中外力的因素导致房屋倒塌。且《租赁合同》约定,对租赁物的装饰装修,应符合招标文件的要求和投标文件的承诺,装修方案应当事先递交物资供应站,并经物资供应站书面认可,装修装饰不得破坏或影响租赁物的主体机构和安全。招标文件约定,大楼建造时间已久,并且有一份结构安全性技术鉴定意见将该楼定为危楼,存在加固需要,因此必须加固后方可正常使用。加固与装修可结合起来进行,加固与装修费用由承租方承担。涉及加固、装修等与有关部门的联系工作由承租方去做,出租方根据需要提供方便。为保证大楼安全,加固方案需经出租方审定认可,加固装修全过程由出租方监督,由晶品酒店经营者饶国礼出具的《投标承诺书》第10条、第11条以及《承诺书》均载明,晶品酒店郑重承诺,中标以后一定会严格按照加固设计单位和有关权威部门出具的加固改造方案,对青山路1号办公大楼进行科学、安全的加固,并在取得具有法律效力的书面文件后,再使用该大楼。而本案中并无证据证明饶国礼按《租赁合同》约定事先将维修、加固方案递交物资供应站进行认可,故对于案涉房屋倒塌,物资供应站、饶国礼均存在过错。

三、关于物资供应站是否应退回饶国礼20万元履约保证金,并赔偿其281万元经济损失的问题。《租赁合同》约定,如有下列事由之一发生,物资供应站有权没收履约保证金并终止合同:1.拖欠租金2个月;2.晶品酒店单方提前终止合同;3.因晶品酒店过错,租赁物毁损或造成物资供应站其他重大经济损失。《租赁合同》尚未实际履行,房屋毁损也非饶国礼单方面原因所致,故物资供应站没收20万元履约保证金没有事实依据,该20万元履约保证金应退回给饶国礼。《租赁合同》签订前,饶国礼对案涉房屋现状及存在的瑕疵已充分了解,也特别承诺对租赁房屋进行加固,并承担全部费用,故饶国礼提出的281万元经济损失即使真实发生,也应由其自行承担。饶国礼为证明其因案涉租赁物倒塌造成经济损失的具体数额,单方面委托江西中磊司法鉴定中心对办公楼倒塌的实际经济损失以及经营利润损失进行评估鉴定,并出具赣中磊司评字2012-114号《司法鉴定报告》,但该份鉴定报告仅系饶国礼单方面委托,物资供应站并未参与鉴定程序,鉴定报告中计算实际损失依据的工程造价取费表又无相应的工程资料签证和施工单位的确认,因此,在该份鉴定报告的真实性、合法性、关联性、科学性均难以认定的情况下,饶国礼主张281万元经济损失,缺乏充分确凿的证据予以证明,综上,对饶国礼诉请物资供应站赔偿其281万元经济损失,不予支持。

四、关于饶国礼是否应赔偿物资供应站经济损失8043314.89元的问题,一审判决饶国礼赔偿给物资供应站的8043314.89元经济损失,包括三部分:一是案涉房屋毁损损失2764000元,二是案涉房屋毁损后物资供应站为排除危险、补偿他人损失所产生的费用884434.89元,三是租金损失4394880元。对于4394880元租金损失,因案涉房屋系D级危房,依照相关规定不能出租,即使出租承租人也可以随时解除,且《租赁合同》尚未实际履行,故赔偿租金损失于法无据,于理不合,对物资供应站诉请饶国礼赔偿其租金损失不予支持。对于案涉房屋毁损损失2764000元及案涉房屋毁损后物资供应站为排除危险、补偿他人损失所产生的费用884434.89元,该两项损失系物资供应站因案涉房屋毁损所遭受的直接经济损失,因房屋系在饶国礼委托的永祥公司加固过程中倒塌的,饶国礼对该两项损失应予赔偿。但案涉房屋经鉴定系D级危房,且年久失修,房屋倒塌有其自身原因,对案涉房屋倒塌,双方均有过错,故对于饶国礼应承担的赔偿责任可予以减轻,饶国礼应向物资供应站赔偿上述两项损失的50%,即1824217.45元。

综上,一审判决认定事实和适用法律均存在错误,应予纠正。饶国礼的上诉理由部分成立,对其上诉请求予以部分支持,二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第二项的规定,判决如下:一、维持江西省南昌市中级人民法院(2013)洪民一初字第2号民事判决第一项、第二项;二、撤销江西省南昌市中级人民法院(2013)洪民一初字第2号民事判决第三项、第四项、第五项;三、物资供应站返还饶国礼履约保证金20万元;四、饶国礼赔偿物资供应站经济损失1824217.45元;五、本判决第一项、第三项、第四项确定的金额相互抵扣后,物资供应站应返还饶国礼375782.55元,该款项限物资供应站于本判决生效后10日内支付;六、驳回饶国礼的其它诉讼请求;七、驳回物资供应站的其它反诉请求。一审本诉案件受理费46870元,反诉案件受理费82428元,鉴定费9400元,二审案件受理费88119.89元,合计226817.89元,由饶国礼负担68045.37元,物资供站负担158772.52元。

本院再审中,饶国礼及物资供应站均未提交新证据,双方亦对原审判决查明的事实无异议,本院予以确认。

根据双方当事人在原审中提交的证据,本院另查明:江西省建设业安全生产监督管理站于2007年6月18日出具的《房屋安全鉴定意见》的鉴定论证意见为:“1.该大楼由朱港农场设计工程师进行设计,又进行了多次扩建改造(含装修),造成该大楼结构体系较乱,结构受力不明确,不规范、不合理。经查,现有图纸严重不符合国家设计深度要求,且残缺不全,无设计单位,无图标图签,无设计、校审人员签名。2.该大楼建设施工未委托有正规资质的施工单位组织施工,工程质量达不到国家施工规范、质量验收规范要求。经查,由省监狱局下属朱港农场自己组织人员进行施工,无工程技术资料,无法了解当年的施工质量控制情况。3.经对该大楼主体结构检测报告分析发现:除砖块质量符合要求外,砌筑砂浆和砼的强度均存在强度离散率大,强度偏低的问题,这是造成砖混结构体系承重砖墙强度不稳定的原因。经查,没有钢筋、砼和砖块等建材产品出厂合格证及二次检验报告。4.对该大楼主体结构验算发现:一、二、三、四层承重墙体和承重砖柱的强度不能满足上部承载力的要求;三、四、五层⑦、⑧、⑨、⑩轴390×800砼大梁的强度、挠度均不能满足上部承载力的要求;部分砖墙、砖柱受力构件的构造不符合相关规范的构造要求,存在较严重的结构安全隐患。5.……去年九江地震的余震就对该大楼结构造成了一定的破坏。对此应引起业主和上级部门足够的重视。6.关于大楼地基和基础的问题。经查该大楼无地质勘察报告,无地基和基础施工技术资料。”《房屋安全鉴定意见》的鉴定结果和建议是:“1.根据对省监狱局办公大楼的主体结构验算结果,该大楼主要结构受力构件设计与施工均不能满足现行国家设计和施工规范的要求,其强度不能满足上部结构承载力的要求,存在较严重的结构隐患。2.该大楼未进行抗震设计,没有抗震构造措施,不符合《建筑抗震设计规范》(GB50011-2001)的要求。遇有地震或其他意外情况发生,将造成重大安全事故。3.根据《危险房屋鉴定标准》(GB50292-1999),省监狱局办公楼按房屋危险性等级划分,属D级危房,应予以拆除。4.几点建议:(1)应立即对大楼进行减载,减少结构上的荷载;(2)对有问题的结构构件进行加固处理;(3)目前,应对大楼加强观察,并应采取措施,确保大楼安全过渡至拆除。如发现有异常现象,应立即撤出大楼的全部人员,并向有关部门报告。(4)建议尽快拆除全部结构。”

本院再审庭审归纳本案争议的焦点有三,一是案涉《租赁合同》的效力;二是物资供应站应否向饶国礼退还20万元履约保证金并赔偿281万元;三是饶国礼应否赔偿物资供应站主张的损失8043314.89元。

关于案涉《租赁合同》的效力问题。本院认为:根据江西省建设业安全生产监督管理站于2007年6月18日出具的《房屋安全鉴定意见》,案涉《租赁合同》签订前,该合同项下的房屋存在以下安全隐患:一是主要结构受力构件设计与施工均不能满足现行国家设计和施工规范的要求,其强度不能满足上部结构承载力的要求,存在较严重的结构隐患;二是该房屋未进行抗震设计,没有抗震构造措施,不符合《建筑抗震设计规范》国家标准,遇有地震或其他意外情况发生,将造成重大安全事故。《房屋安全鉴定意见》同时就此前当地发生的地震对案涉房屋的结构造成了一定破坏、应引起业主及其上级部门足够重视等提出了警示。在上述认定基础上,江西省建设业安全生产监督管理站对案涉房屋的鉴定结果和建议是,案涉租赁房屋属于应尽快拆除全部结构的D级危房。据此,经有权鉴定机构鉴定,案涉房屋已被确定属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故的应当尽快拆除的D级危房。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《危险房屋鉴定标准》(2016年12月1日实施)第6.1条规定,房屋危险性鉴定属D级危房的,系指承重结构已不能满足安全使用要求,房屋整体处于危险状态,构成整幢危房。尽管《危险房屋鉴定标准》第7.0.5条规定,对评定为局部危房或整幢危房的房屋可按下列方式进行处理:1.观察使用;2.处理使用;3.停止使用;4.整体拆除;5.按相关规定处理。但本案中,有权鉴定机构已经明确案涉房屋应予拆除,并建议尽快拆除该危房的全部结构。因此,案涉危房并不具有可在加固后继续使用的情形。《商品房屋租赁管理办法》第六条规定,不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。《商品房屋租赁管理办法》虽在效力等级上属部门规章,但是,该办法第六条规定体现的是对社会公共安全的保护以及对公序良俗的维护。结合本案事实,在案涉房屋已被确定属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故、应当尽快拆除的D级危房的情形下,双方当事人仍签订《租赁合同》,约定将该房屋出租用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店,明显损害了社会公共利益、违背了公序良俗。从维护公共安全及确立正确的社会价值导向的角度出发,对本案情形下合同效力的认定应从严把握,司法不应支持、鼓励这种为追求经济利益而忽视公共安全的有违社会公共利益和公序良俗的行为。故依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款关于违背公序良俗的民事法律行为无效的规定,以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项关于损害社会公共利益的合同无效的规定,本院确认案涉《租赁合同》无效。原审判决关于《租赁合同》不违反法律规定应属有效的认定,系适用法律不当,本院予以纠正。

鉴于本案一审中,饶国礼的第一项诉讼请求是解除其与物资供应站签订的案涉《租赁合同》,本院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中,当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的,人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定,向饶国礼和物资供应站进行了释明。经释明,饶国礼将其上述诉讼请求变更为:确认案涉《租赁合同》无效。物资供应站亦将其诉讼请求变更为:饶国礼赔偿物资供应站损失4186994.89元(具体包括:1.案涉大楼因毁损灭失无法返还,依据鉴定结论,应折价赔偿2764000元;2.物资供应站因一次性赔偿给洪都农商行而发生的损失12万元;3.物资供应站排除危险支出以及支付给原址居民的搬迁安置费共计764434.89元;4.物资供应站收取的洪都农商行租金损失,按一审法院确定的三年租金收益538560元计)。同时,释明后,双方当事人对《租赁合同》应属无效合同均不持异议。

关于《租赁合同》无效的责任认定及法律后果承担问题。物资供应站在本院释明后,认可其在签订《租赁合同》时存在对法律理解的偏差,亦承认其应当承担一定的责任,但认为案涉房屋倒塌的直接原因系饶国礼不当加固施工所致,应由饶国礼及其委托的施工方承担所有责任。饶国礼认为物资供应站明知案涉房屋属于应立即拆除的房屋,却隐瞒房屋的危险程度进行招投标,应对合同无效承担全部责任。本院认为:首先,物资供应站与饶国礼对案涉《租赁合同》无效均有过错,均应承担责任。但是,本案中,物资供应站作为案涉房屋的出租方,明知该房屋是存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故及应尽快拆除的危房,却未按照上述《房屋安全鉴定意见》的要求和建议及时安排拆除该房屋,而是忽视公共安全隐患将危房出租用于经营商务酒店,故物资供应站对《租赁合同》无效具有主要过错,应承担主要责任。上述《房屋安全鉴定意见》中的几点建议包括应立即对大楼进行减载、对有问题的结构构件进行加固处理、对大楼加强观察并采取措施确保大楼安全过渡至拆除、尽快拆除全部结构等,该意见中并没有案涉房屋经加固后可以使用的表述或建议,而住房和城乡建设部办公厅发布的《农村危房改造基本安全技术导则》系对农村危房处理的规定,亦不适用于本案。物资供应站关于该房屋经加固后仍可以正常使用的主张,缺乏事实和法律依据,不能成立。同时,根据《租赁合同》第五条约定,租赁物经有关部门鉴定为危房,需加固后方能使用,饶国礼对租赁物的前述问题及瑕疵已充分了解。可见,饶国礼作为承租方,在订立《租赁合同》时亦明知案涉房屋属于危房,虽饶国礼述称其仅知道案涉房屋为危房,而不知道系应立即拆除的房屋,但作为承租人其有义务对租赁房屋的状况进行审查,特别是在已知房屋是危房的情形下,更有义务对该房屋是否应立即拆除以及能否继续使用等情况进行核查,饶国礼未尽到合理注意义务而签订案涉《租赁合同》,并欲将租赁房屋用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店,其对该合同无效亦有过错,亦应承担相应责任。其次,物资供应站主张的损失能否得到支持的问题。物资供应站主张的损失包括三部分,一是租金损失,二是房屋毁损的损失,三是支付排除危险、补偿他人费用而发生的损失。案涉房屋已被有权鉴定机构确定为具有重大安全隐患应及时拆除的D级危房,依法该房屋不应进入交易市场,也即在此情形下该房屋不再具有交易价值,故原审判决对物资供应站主张的租金损失不予支持,结果并无不当。同时,对于应立即拆除的危房,其亦不具有使用价值,物资供应站主张折价补偿缺乏相应事实基础。原审判决认定案涉房屋毁损损失是物资供应站的直接损失不当,本院予以纠正。关于案涉房屋倒塌后物资供应站支付给他人的补偿费用问题,因物资供应站应对案涉《租赁合同》的无效承担主要责任,根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效后,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”的规定,上述费用应由物资供应站自行承担。物资供应站请求饶国礼赔偿其上述各项损失,理由不能成立,本院不予支持。原审判决对物资供应站主张的案涉房屋毁损损失及房屋倒塌后赔偿他人损失等两项请求部分支持不当,本院予以纠正。再次,关于饶国礼主张的损失赔偿请求能否成立的问题。饶国礼主张其损失281万元的依据是江西中磊司法鉴定中心出具的赣中磊司评字2012-114号司法《鉴定报告》,该报告中的损失包括装修工程款1007500元,以及2012年2月1日至2012年12月31日的经营利润损失1802500元。由于上述《鉴定报告》系饶国礼在提起本案诉讼前单方委托鉴定机构作出,《鉴定报告》所依据的《工程预(结)算表》《工程造价取费表》等既未经施工单位确认,亦未经物资供应站质证确认,原审判决对该《鉴定报告》的证明效力不予采信并无不当。尽管饶国礼据以主张其损失的《鉴定报告》依法不足以采信,但其实际已对案涉房屋进行了加固施工,在案涉房屋倒塌后,饶国礼主张其发生了一定损失符合常理。但因饶国礼对于案涉《租赁合同》无效亦有过错,故对该部分损失依照上述《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,亦应由饶国礼自行承担。最后,关于物资供应站应否向饶国礼退还220万元保证金的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。饶国礼向物资供应站支付的220万元保证金,因《租赁合同》系无效合同,物资供应站基于该合同取得的该款项依法应当退还给饶国礼,原审判决认定物资供应站应将该款项退还饶国礼正确。

综上,原审判决认定事实以及确定物资供应站应返还饶国礼投标保证金200万元、履约保证金20万元正确,但认定案涉《租赁合同》有效以及判决饶国礼应赔偿物资供应站损失,适用法律不当,本院予以纠正。饶国礼关于确认《租赁合同》无效的请求以及应驳回物资供应站反诉请求的理由成立,本院予以支持;饶国礼与物资供应站关于对方应赔偿损失的理由均不成立,本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项和第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款规定,判决如下:

一、撤销江西省高级人民法院(2018)赣民终173号民事判决、江西省南昌市中级人民法院(2013)洪民一初字第2号民事判决;

二、确认饶国礼经营的南昌市青山湖区晶品假日酒店与江西省监狱管理局物资供应站签订的《租赁合同》无效;

三、江西省监狱管理局物资供应站自本判决发生法律效力之日起10日内向饶国礼返还保证金220万元;

四、驳回饶国礼的其他诉讼请求;

五、驳回江西省监狱管理局物资供应站的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费46870元,由饶国礼负担25870元,由江西省监狱管理局物资供应站负担21000元;反诉案件受理费82428元,由江西省监狱管理局物资供应站负担;鉴定费9400元,由江西省监狱管理局物资供应站、饶国礼各负担4700元。二审案件受理费88119.89元,由饶国礼负担26500元,由江西省监狱管理局物资供应站负担61619.89元。

本判决为终审判决。

  

审判长  张爱珍

审判员  何君

审判员  张颖

二〇一九年十二月十九日

书记员  黄哲