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河北奥福恒投资有限公司、石家庄市燕春花园酒店有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书河北省高级人民法院

发布日期:2020-04-08 21:13:51

河北奥福恒投资有限公司、石家庄市燕春花园酒店有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书河北省高级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)冀民终498号

上诉人(原审被告):河北奥福恒投资有限公司,住所地石家庄市桥西区民生路66号嘉鲤小区南区9号商业办公楼1-1705。

法定代表人:董艳龙,该公司总经理。

委托诉讼代理人:刘丽云,北京大成(石家庄)律师事务所律师。

委托诉讼代理人:马广立,北京大成(石家庄)律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):石家庄市燕春花园酒店有限公司,住所地石家庄市长安区中山东路195号。

法定代表人:曹平朝,该公司总经理。

委托诉讼代理人:宋建宏,河北三和时代律师事务所律师。

委托诉讼代理人:杨志军,河北三和时代律师事务所律师。

原审被告:河北亲亲妇幼健康养护中心,住所地石家庄市新华区广源路5号。

法定代表人:董艳肖,该公司总经理。

上诉人河北奥福恒投资有限公司(以下简称奥福恒公司)因与被上诉人石家庄市燕春花园酒店有限公司(以下简称燕春公司)、原审被告河北亲亲妇幼健康养护中心(以下简称亲亲妇幼中心)房屋租赁合同纠纷一案,不服石家庄市中级人民法院(2018)冀01民初270号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年3月17日立案后,依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人奥福恒公司委托诉讼代理人刘丽云、马广立,被上诉人燕春公司委托诉讼代理人宋建宏、杨志军,原审被告亲亲妇幼中心法定代表人董艳肖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

奥福恒公司上诉请求:1、撤销一审判决,驳回被上诉人燕春公司的诉讼请求;2、本案诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由:一审认定事实不清,适用法律错误,依法应予撒销,具体为:1、被上诉人无正当理由不履行合同义务,拒绝配合上诉人办理房屋改造与装修的消防审批,直接导致合同目的无法实现,构成严重违约。一审对此未予认定。2014年3月27日,上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第1条规定租赁房屋的用途为“经营妇幼、医疗、餐饮、商贸行业”。实际上,上诉人租赁房屋就是要成立月子中心,为此与专业公司达成了合作协议;成立医疗门诊,为此取得了卫计委的审批许可;成立生殖中心,为此配备了相关的技术人员,聘请了美国专家,采购了设备;投资额度巨大。对此,签订协议前后被上诉人是明知的。因为房屋的原状是客房,上诉人需要对房屋改造、装修才能实现合同目的。所以,自2014年9月起,上诉人相继与石家庄金巢设计公司、河北建筑设计研究院、石家庄唐慧设计公司、北京迪赫思设计公司等签订了设计合同、以对房屋进行改造装修。2014年出的设计图的内容包括大堂、电梯间与各个楼层、走廊。被上诉人对上诉人的设计改建行为予以口头认可,并且在实际行动上也予以认可。但被上诉人接收上诉人的书面申请后,无正当理由不给上诉人书面的答复。依照消防法与《建设工程消防监督管理规定》第二条的规定,房屋的改建或用途的变更需要事前办理消防设计审核,未经审核不得组织施工。上诉人办理消防审核必须提交房主同意改建与改变房屋用途的书面文件。因此,上诉人派员30多次与被上诉人联系,但对方就是不出具书面文件,导致房屋不能按计划改建装修使用。樊世盖、周育华、董艳肖等人均为此同被上诉人反复联系乃至哀求,但被上诉人不予理睬。被上诉人的行为违背诚实信用原则,直接导致合同目的无法实现,自2014年至今上诉人投资近8000万无法收回。基于此上诉人不交付后期的租金属于行使先履行抗辩权的正当行为。提请解除合同,是法律赋予守约方的权力,被上诉人作为违约方,提出解除合同,不符合法律的规定。一审判决解除合同、赔偿损失违背事实与法律规定。2、被上诉人2018年1月提起诉讼,主张2016年11月之前的租金共计19996490.7元超过了诉讼时效。一审判决认定未超过诉讼时效的理由不成立,不符合法律规定。被上诉人因不出具同意房屋改装的书面文件,拒绝同上诉人见面协商。因此,2015年年底之后就没有主张过租金,依照当时实施的《民法通则》第136条的规定,延付或拒付租金的诉讼时效期间是一年,根据最高法院《关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定:“民法总则实施前的民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满,当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的,人民法院不予支持。”所以被上诉人主张2016年11月之前的租金在民法总则生效前(2017年10月1日)已达1年的诉讼对效,依法应不予保护。一审判决关于租金是在租赁期间产生的,因在被上诉人主张租金时、双方的合同关系尚未解除,所以没有超过诉讼的认定违反法律规定。最高人民法院法函[2004]23号文对继续性租金债权明确答复,对分期履行合同的每一期债务发生争议的,诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起计算。因此一审对于诉讼时效的认定是错误的,被上诉人关于2016年11月之前的租金的主张应予驳回。3、一审判决上诉人承担所谓的设备、物品损失及工程造价的理由依法不成立。判决对评估报告、工程造价报告本身没有依据的部分也予以认可,刻意偏袒被上诉人。依照常识,既然上诉人已经做好了设计图等,且改装应得到被上诉人的同意,所以请求被上诉人出具书面的同意意见是当然要做的事情,只是在过程中未能保存证据。一审以上诉人不能提供证据为由,不认定上诉人提交过改建的书面申请,不符合生活的常理。上诉人要求改装的申请,符合合同的约定,但被上诉人仍拒不出具同意的书面意见,由于上诉人已经支付了巨额的租金,只能被迫进行部分改装,这种行为符合常理,一审法院判决上诉人恢复原状、赔偿损失,违背事实与法律规定。综上所述,一审判决认定事实不清、适用法律错误,严重损害了上诉人的合法权益,为此提起上诉。另,上诉人奥福恒公司当庭补充两点上诉意见:1、一审判决对租金的数额计算错误,具体为一审判决第14页“2015年5月1日前被告奥福恒公司应当交纳2015年5月1日至2015年7月31日租金3914248元,后被告奥福恒公司于2015年6月19日交纳500000元、2015年6月26日交纳1150000元、2015年7月6日交纳90000元,共计1940000元,减免租金2609498.66元后,该期租金尚欠635250.67元。”经计算,该期租金应该是多交了435250.66元,而非欠付635250.67元。2、一审判决载明的已交纳租金金额有漏,根据一审提交的银行流水详单,2014年11月3日交纳租赁费119158.28元,2014年12月5日交纳租赁费41585.44元,2014年12月9日交纳租赁费41580元,2015年1月5日交纳租赁费41585.44元,一审法院未予认定。

燕春公司辩称,上诉人的上诉没有任何证据和法律依据,一审判决认定事实清楚。应当驳回其上诉,维持原判,具体理由如下:1、关于上诉人上诉所称答辩人不履行合同义务,拒绝配合上诉人办理房屋改造与装修的消防审批,没有任何证据,与事实不符。根据双方租赁合同及补充合同约定,租赁房屋中层大堂整体装修,施工图必须先征得出租方书面同意后施工,对房屋室内外进行装修或改造,内容涉及到墙体、结构及线路改动时须书面向出租方申请,出租方书面同意后报请有关部门批准后施工。因此,上诉人对租赁房屋进行房屋改造、装修,应当向答辩人提出书面申请,须经过答辩人书面同意方可。但合同履行期间,上诉人从未就相关改造、装修事宜,向答辩人提出书面申请。上诉人称其自2014年就与答辩人联系,没有任何证据,与上诉人主张相反,双方在2014年、2015年四次签订的补充合同可以证明,答辩人多次明确涉及到墙体、结构及线路改动时须书面向答辩人申请,足以证明是上诉人在未向答辩人书面申请未经同意的情况下对涉案租赁房屋擅自进行改造装修,更谈不上消防设计审核。在本案一审中,上诉人的抗辩主张是租赁房屋没有消防手续合同无效,而非答辩人拒不配合所谓消防因此,本案的事实是,上诉人根本没有向答辩人提出过书面申清,其所主张的答辩人违约导致合同目的无法实现,没有任何证据。上诉人认为一审判决认定不符合生活常理,没有任何依据,相反其主张恰恰违背合同法、合同约定和生活常识。关于租货合同的常识是承相人对租赁物进行改造的,须经过出租人同意,其逻辑基础在承租人的改造必定会对租赁物原状造成损坏可能损害出租人权益,特别是在承租人又出现违约,不能正常交付租金或者无力将改造装修完成的情况下,会给出租人产生巨大风险,而本案恰恰出现了这种情况。因此上诉人关于合同约定了房屋用途答辩人就必须同意其改造装修没有任何法律或者合同依据,何况合同约定的房屋用途还包括餐饮、商贸等,并非其所主张的仅仅只有月子中心。上诉人根本没有按照合同约定向答辩人书面申请改造装修,其所述没有保留证据的说法,相关法律后果也应当由其自身承担。2.关于诉讼时效。根据2008年9月1日起施行《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条,当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中,双方租赁合同第三条约定租金支付,就是分期支付,至答辩人起诉时,双方合同还在履行期间,并未超过诉讼时效。上诉人所依据的2004年的答复意见,与2008年的司法解释不一致,根据该诉讼时效司法解释,应当以司法解释规定为谁。因此,上诉人所主张的诉讼时效问题不成立。3.评估及工程造价报告,均系人民法院委托相关鉴定机构所做,相关报告均说明了报告的依据,不存在偏袒,况且上诉人也未提出重新鉴定的申请其上诉理由没有依据,不能成立。本案一审中,在鉴定机构对申请事项作出鉴定的过程中,上诉人全程派人参与了鉴定机构现场勘查,参与了技术室组织的听证,并在开庭审理中充分发表了质证意见。鉴定机构和鉴定人对上诉人所提出的意见均给予了答复、解释。上诉人没有申请重新鉴定,其现在上诉提出质疑理由,没有任何依据。上诉人所谓一审判决其恢复原状赔偿损失违背事实与法律规定,不能成立,我国合同法第二百二十三条第二款规定,承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中,上诉人擅自进行拆改装修,根本没有向答辩人提出过书面申请,答辩人要求其恢复原状或者赔偿损失,有充分的法律依据。综上所述,上诉人的上诉请求没有证据和法律依据,请法庭驳回其上诉。另,对于上诉人奥福恒公司当庭补充的上诉意见,燕春公司庭后提交书面代理词认为:1、经核实,关于欠付租金的数额,一审判决确实存在计算错误,相对应的表述应该是多缴纳了635250.67元,而非欠付,截止到2017年10月31日,欠付租金金额应为34852691.09元。2、上诉人提出的四笔款项不是租金,是上诉人代缴的员工保险费,与租金无关。根据双方补充协议,双方确认2014年11月至2015年1月31日的租金已经缴清,在2015年2月1日前是不用在交纳租金的。上诉人明知其转账是代缴保险费用,而且上诉人是在交纳完两笔保险费用后,才在2014年12月12日交纳的首期租金金额914248元,足以证明其明知2014年11月3日119158.28元和2014年12月9日41580元不是租金。

燕春公司向一审法院起诉请求:1、解除原告与奥福恒公司签订的《房屋租赁合同》及其全部补充合同;2、判令奥福恒公司支付原告房租,租金支付期限计算至《房屋租赁合同》及其全部补充合同解除之日,截止2017年10月31日应付租金为41034364元,判令奥福恒公司支付逾期滞纳金17745532元(自2015年8月1日至2017年12月31日);3、判令奥福恒公司与亲亲妇幼中心腾退《房屋租赁合同》及补充合同所涉及的燕春花园酒店房屋;4、判令奥福恒公司与亲亲妇幼中心共同向原告支付从《房屋租赁合同》及其全部补充合同解除之日起,至二被告腾退全部租赁房屋之日的占用费(按照合同租金标准计算支付);5、判令奥福恒公司与亲亲妇幼中心共同赔偿原告房屋及设备、物品损失(以司法鉴定数额为准),以及房屋恢复原状或者重新装修施工期间的租金损失(按照本案合同租金标准计算支付);6、判令二被告赔偿因本案原告支出的律师费损失;7、本案全部诉讼、司法鉴定费用由二被告承担。

一审法院认定事实:2014年3月27日,原告燕春公司与被告奥福恒公司签订房屋租赁合同,主要载明:出租方为出租房屋的合法所有权人,承租方愿意租赁坐落于石家庄市中山东路195号燕春花园酒店(一层大堂、河北银行、商品部、航空售票、四层、十八层、地下二层除外)。第一条房屋用途,用于经营妇幼、医疗、餐饮、商贸行业。第二条租赁期限,自2014年11月1日起至2022年10月31日止,共八年。第三条租金及支付方式,租金,本合同出租房屋在租赁期内2014年11月1日至2016年10月31日止每年租金标准为壹仟伍佰万元人民币(小写:15000000元);2016年11月1日起至2018年10月31日止每年租金标准为壹仟伍佰肆拾伍万元人民币(小写:15450000元);2018年11月1日起至2022年10月31日止每年租金标准为壹仟陆佰贰拾伍佰元人民币(小写:16222500元)。租金交付方式,承租方交纳租金以预付的形式每季度交纳一次。即2014年7月1日前、2015年2月1日前、2015年5月1日前、2015年8月1日前、2015年11月1日前、2016年2月1日前、2016年5月1日前、2016年8月1日前承租方应分别交纳叁佰柒拾伍万元(小写:3750000元)给出租方;2016年11月1日前、2017年2月1日前、2017年5月1日前、2017年8月1日前、2017年11月1日前、2018年2月1日前、2018年5月1日前、2018年8月1日前承租方式应分别交纳叁佰捌拾陆万贰仟伍佰元(小写:3862500元)给出租方;2018年11月1日前、2019年2月1日前、2019年5月1日前、2019年8月1日前、2019年11月1日前、2020年2月1日前、2020年5月1日前、2020年8月1日前、2020年11月1日前、2021年2月1日前、2021年5月1日前、2021年8月1日前、2021年11月1日前、2022年2月1日前、2022年5月1日前、2022年8月1日前承租方应分别交纳肆佰零伍万伍仟陆佰贰拾伍元(小写:4055625元)给出租方。合同签订时,承租方交纳壹佰万整元(小写:1000000元)作为定金,合同期满后定金退还承租方。承租方同意以本合同约定支付租金,如承租方未能在合同规定的期限内付清租金,每逾期一天应向出租方支付季租金总额5‰的滞纳金,若承租方十五日未能按本合同约定付清租金均视为承租方违约,出租方有权解除合同,并由出租方自行处置剩余物品,将该房产另行出租给他人。第四条房屋交付承租方时间,出租方于2014年11月1日将房屋交付承租方适用,如有下列特殊原因交付期限允许合理延长:1、国家行为;2、人力不可抗拒的自然灾害;3、其它非出租方能控制的延误原因。如非上述原因且出租方未能如期交付房屋,每延期一天出租方应偿还承租方所付季租金总额5‰的利息。第五条其它责任,在本合同租赁期内,如因出租方的原因提前终止合同,出租方需赔偿承租方贰仟万元(小写:20000000元)违约金。如因承租方原因需要提前终止合同的,承租方应提前六个月以书面形式通知出租方,承租方交纳的壹佰万元(小写:1000000元)定金不予退还。此外,还就免责条件、适用法律争议解决、文本及补充文件、合同生效及失效等进行了约定。同日,双方签订补充合同(一)包括,甲方将房屋交付乙方使用时间由原房屋租赁合同中出租方于2014年11月1日将房屋交付承租方使用变更为出租方于2014年7月1日将房屋交付承租方使用。甲方同意自2014年7月1日起至2014年10月31日止为乙方装修免租期,原房屋租赁合同的其它条款不变。2014年5月22日双方签订补充合同(二)包括,承租方愿意在原有租赁范围的基础上扩增租赁燕春花园酒店一层大堂、商品部、航空售票位置,扩租建筑面积为1499.98㎡。承租方扩增范围首年租金标准为1.2元/天/㎡,年租金为陆拾伍万陆仟玖佰玖拾贰元人民币(小写:656992元)。租金递增比例及交付方式同原房屋租赁合同一致。除本补充合同变更内容外,在2014年3月27日签订的房屋租赁合同和补充合同(一)的其他条款继续有效。2015年1月29日双方签订补充合同(三)包括,按照甲乙双方签订的房屋租赁合同和补充合同(二)约定,乙方应于2015年2月1日前支付2015年2月1日至2015年4月30日租金叁佰玖拾壹万肆仟贰佰肆拾柒元(小写:3914247元)。甲方同意减免乙方2015年2月1日至2015年3月31日两个月租金贰佰陆拾万玖仟肆佰玖拾捌元(小写:2609498元),即2015年4月1日前乙方应交纳壹佰叁拾万肆仟柒佰肆拾玖元(小写:1304749元)一个月租金给甲方,其它付款时间和方式执行原合同。截止至2015年1月28日,燕春花园酒店933线路表底为9804.26度,935线路表底为6930.43度。以此日为分界,2015年1月28日之前燕春花园酒店所用电费全部由甲方承担,甲方应支付乙方垫付电费贰拾肆万零肆佰壹拾壹元(小写:240411元)。甲方将燕春花园酒店交付乙方租用,同时将燕春花园酒店内设备、家具及物品一并提供乙方使用(附交接明细表)。乙方应保持设备、家具及物品的完整完好性,若乙方有不需要的家具及物品,乙方要交予甲方处理,并办理相关交接手续。乙方根据功能需要改造家具的,需经甲方同意并办理相关手续。如租赁合同终止,乙方应保证设备、家具及物品完整交还甲方,若丢失或损坏,乙方应照价赔偿。除本补充合同变更内容外,在2014年3月27日签订的房屋租赁合同、补充合同(一)及补充合同(二)其他条款继续有效。2015年6月16日双方签订补充合同(四)包括,免去2015年4、5、6三个月的房租,从2015年7月1日起按原合同租金价款执行。从即日起,乙方物业的管理直接对接石家庄市燕春花园酒店有限公司,其它任何单位和个人都无权干预和阻扰。物业维修在接乙方通知后,甲方维修人员要立即到场,并将维修内容及时间告知乙方,确保大楼安全正常运转。

合同签订后,双方开始实际履行。2014年9月18日双方签订交接表,载明交接的证件、数量及备注信息等内容。2014年9月19日双方签订花园酒店设备及物品交接明细表,载明1层、2层设备及物品名称、数量及期满时退还等内容。2014年11月3日双方签订监控室设备交接明细,载明1层监控室设备及物品名称、数量、期满时退还等内容。2015年2月1日双方签订燕春花园酒店三层、五层以上设备及物品交接明细表并经双方共同盘点确认及合同终止时退还等内容。原告燕春公司与被告奥福恒公司对案涉租赁物进行了交接,后被告奥福恒公司部分房屋内外墙体及装饰装修进行拆除、改造并对附属设施、物品进行处置。2014年4月2日被告奥福恒公司交纳定金100万元。2014年7月1日前被告奥福恒公司应当交纳2014年11月1日至2015年1月31日租金3914248元,后被告奥福恒公司于2014年7月3日交纳2000000元、2014年8月27日交纳1000000元、2014年12月12日交纳914248元,共计3914248元,该期租金已付清。2015年2月1日前被告奥福恒公司应当交纳2015年2月1日至2015年4月30日租金3914248元,该期租金予以减免。2015年5月1日前被告奥福恒公司应当交纳2015年5月1日至2015年7月31日租金3914248元,后被告奥福恒公司于2015年6月19日交纳500000元、2015年6月26日交纳1150000元、2015年7月6日交纳90000元,共计1940000元,减免租金2609498.66元后,该期租金尚欠635250.67元。2015年8月1日前被告奥福恒公司应当交纳2015年8月1日至2015年10月31日租金3914248元,后被告奥福恒公司于2015年8月13日交纳150000元(50000元×3)、2015年8月24日交纳40000元、2015年8月26日交纳20000元,共计210000元,该期租金尚欠3704248元。此后,被告奥福恒公司未再交纳租金,自2015年11月1日至2017年10月31日,该8期的租金为31783693.76元〔(3914248元×4期)+(4031675.44元×4期)〕。也即截止2017年10月31日,被告奥福恒公司尚欠租金共计36123192.43元(635250.67元+3704248元+31783693.76元)。

2002年3月31日,石家庄市公安局消防处出具石公消验(2002)第083号建筑工程竣工消防验收意见书主要载明,燕春花园酒店(地上20层,地下2层)建筑耐火等级、安全疏散、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、机械排烟系统等符合国家有关消防规范的要求,二层内装修不符合规范要求的部分应停止使用,四层洗浴部分因无法形成环形走道必须停止使用,待整改完毕后另报我处验收等。2002年4月1日石家庄市公安局消防处出具石公消检查(2002)5002号消防安全检查意见书主要载明,依据有关消防法律、法规,该场所具备消防安全条件,同意开业。本案审理中,原告燕春公司申请对房屋拆改、装修造成的损失进行造价鉴定并对破坏及丢失的物品进行评估。经一审法院依法委托,2018年10月15日河北华林工程造价咨询有限公司作出华林(2018)第292号工程造价鉴定报告、2018年9月28日河北大众资产评估有限责任公司作出冀大众评报字(2018)第079号资产评估报告。工程造价鉴定报告载明,第一部分证据清晰,双方对证据无异议,造价7666631.89元;第二部分双方对证据不清晰或对证据有异议,参考委托单位提供的部分设计图纸,造价373369.31元;第三部分无证据支持,无技术参数,对此部分根据工程所处地理位置,考虑在当时的知名度及装修档次,造价约8397567.43元。资产评估报告载明,评估值3.43万元。原告燕春公司支付鉴定费180000元、评估费2000元,共计182000元。

上述事实,有当事人陈述、房屋租赁合同、补充合同、交接(明细)表、银行流水、消防验收(安全检查)意见书、华林(2018)第292号工程造价鉴定报告、冀大众评报字(2018)第079号资产评估报告、发票等证据及开庭(询问、质证)笔录在案佐证,予以认定。

一审法院认为,一、关于原告燕春公司要求解除房屋租赁合同及全部补充合同以及原告燕春公司要求被告奥福恒公司、亲亲妇幼中心腾退房屋之争议。依法成立的合同,自成立时生效。本案中,2002年3月31日石家庄市公安局消防处出具的石公消验(2002)第083号建筑工程竣工消防验收意见书、2002年4月1日石家庄市公安局消防处出具的石公消检查(2002)5002号消防安全检查意见书,能够证实租赁房屋具备消防安全条件。因此,被告奥福恒公司、亲亲妇幼中心以房屋没有消防验收手续为由主张房屋租赁合同无效,理据不足,一审法院不予采信。房屋租赁合同及全部补充合同均系当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效,一审法院予以确认。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告燕春公司已经按照合同约定向被告奥福恒公司履行了交付房屋及附属设施、物品的义务,被告奥福恒公司应当按照约定交纳租金。被告奥福恒公司认为,原告燕春公司存在违约行为,但未提供确凿证据予以证实,故对被告奥福恒公司该抗辩理由,一审法院不予采信。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。当事人一方延迟履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的,可以解除合同。被告奥福恒公司未按约定支付租赁费,显属违约。基此,原告燕春公司要求解除与被告奥福恒公司签订的房屋租赁合同及全部补充合同,理据充分,一审法院予以支持。合同解除后,尚未履行的,终止履行。已经履行的,根据履行情况和同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。房屋租赁合同及全部补充合同解除,被告奥福恒公司依法负有将房屋租赁合同及补充合同项下的房屋腾退返还给原告燕春公司的义务。因此,原告燕春公司要求被告奥福恒公司腾退房屋,一审法院予以支持。根据合同的相对性,被告亲亲妇幼中心不是房屋租赁合同及补充合同的一方当事人,也未履行上述合同项下的义务。同时,被告亲亲妇幼中心否认使用房屋。因此,本案中,原告燕春公司要求被告亲亲妇幼中心腾退房屋,一审法院不予支持。

二、关于原告燕春公司要求被告奥福恒公司支付房屋租金41034364元、逾期滞纳金17745532元之争议。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。被告奥福恒公司在行使合同权利的同时,应当履行交纳租金的合同义务。履行过程中,根据双方合同约定,截止2017年10月31日,被告奥福恒公司尚欠原告燕春公司租金共计36123192.43元。鉴于双方在合同中已经对逾期付款被告奥福恒公司应当承担的违约责任进行了约定,故定金罚则即单独针对定金所做的不予退还的约定不再同时适用,被告奥福恒公司交纳的定金1000000元应当折抵租金。因此,被告奥福恒公司依法应当向原告燕春公司支付尚欠的租金数额为35123192.43元(36123192.43元-1000000元)。尚欠的租金系在双方履行租赁合同关系期间产生的,原告燕春公司起诉主张权利之时,双方之间的房屋租赁合同及补充合同关系尚未解除。因此,被告奥福恒公司关于原告燕春公司请求支付租金已超诉讼时效的抗辩,于法无据,一审法院不予采信。《合同法》第一百一十四条规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。本案中,合同约定逾期支付租金,每逾期一天按照当季租金数额的千分之五支付滞纳金。滞纳金系因延迟履行给付租金义务产生的违约金。为体现公平,根据上述法律、司法解释的规定,被告奥福恒公司关于双方对滞纳金约定过高的请求具有正当性。综合考量本案案情,一审法院认为,滞纳金数额确定为尚欠租金数额的25%即8780798元(35123192.43元×25%)为宜。因此,被告奥福恒公司应当向原告燕春公司支付截止2017年10月31日尚欠的租金35123192.43元及逾期滞纳金8780798元。

三、关于原告燕春公司要求被告奥福恒公司、亲亲妇幼中心支付从房屋租赁合同及全部补充合同解除之日起至腾退全部租赁房屋之日的占用费之争议。本案审理中,原告燕春公司提出,鉴于司法鉴定现场勘验工作已经完成,为减少双方损失、防止损失扩大,申请提前收回涉案的房屋。对此,被告奥福恒公司表示不同意,维持现状。一审法院认为,当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。本案中,腾退房屋属于解除合同后被告奥福恒公司应当履行的判决义务,但被告奥福恒公司将房屋实际腾退完毕的具体时间尚不确定,也即原告燕春公司主张的至腾退之日的占用费不属于本案目前原告燕春公司已产生的确定损失。因此,对原告燕春公司的该项诉讼请求,本案暂不予处理,可待实际产生并确定之后,另行解决。

四、关于原告燕春公司要求被告奥福恒公司、亲亲妇幼中心赔偿房屋及设备、物品损失以及房屋恢复原状或者重新装修施工期间的租金损失之争议。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。根据双方的约定,租赁合同终止,被告奥福恒公司应保证设备、家具及物品完整交还原告燕春公司,若丢失或损坏,被告奥福恒公司应照价赔偿。本案中,合同开始履行后,被告奥福恒公司对房屋进行了拆改、装修,在合同解除后,为恢复房屋原有的面貌,给原告燕春公司造成的相应损失,被告奥福恒公司应当承担。同时对原有设备、物品的损失,被告奥福恒公司也应承担。2018年10月15日河北华林工程造价咨询有限公司作出的华林(2018)第292号工程造价鉴定报告以及2018年9月28日河北大众资产评估有限责任公司作出的冀大众评报字(2018)第079号设备资产评估报告,真实有效,一审法院予以采信。工程造价鉴定报告显示工程造价为16437568.63元(7666631.89元+373369.31元+8397567.43元),设备资产评估报告显示资产价值为34300元。因此,被告奥福恒公司应当赔偿原告燕春公司房屋及设备、物品的损失共计16471868.63元(16437568.63元+34300元)。根据合同的相对性,被告亲亲妇幼中心不是房屋租赁合同及补充合同的一方当事人,也未履行上述合同项下的义务。同时,被告亲亲妇幼中心否认使用房屋。因此,本案中,原告燕春公司要求被告亲亲妇幼中心赔偿上述损失,一审法院不予支持。另外,因已令被告奥福恒公司承担上述赔偿之义务,故原告燕春公司同时还主张房屋恢复原状或重新装修施工期间的租金损失,则属原告燕春公司重复主张,对此,一审法院不予支持。

五、关于原告燕春公司要求被告奥福恒公司、亲亲妇幼中心赔偿因本案支出的律师费损失之争议。原告燕春公司为诉讼而支出的律师费,并非基于双方之间房屋租赁合同关系产生的直接损失。对此,原告燕春公司要求被告奥福恒公司、亲亲妇幼中心赔偿,于法无据,一审法院不予支持。

综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释(二)第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款规定,判决如下:一、解除原告燕春公司与被告奥福恒公司签订的房屋租赁合同及补充合同(一)、(二)、(三)、(四);二、判决生效后十五日内,被告奥福恒公司将租赁房屋腾退交给原告燕春公司;三、判决生效后十五日内,被告奥福恒公司给付原告燕春公司截止2017年10月31日尚欠的租金35123192.43元、逾期滞纳金8780798元;四、判决生效后十五日内,被告奥福恒公司赔偿原告燕春公司房屋及设备、物品损失共计16471868.63元;五、驳回原告燕春公司要求被告奥福恒公司、亲亲妇幼中心给付房屋恢复原状或者重新装修施工期间的租金损失的诉讼请求;六、驳回原告燕春公司要求被告奥福恒公司、亲亲妇幼中心赔偿律师费损失的诉讼请求。如果被告奥福恒公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费335699元、鉴定费182000元,共计517699元,由原告燕春公司负担130978元,由被告奥福恒公司负担386721元。

本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证,围绕争议焦点问题,对于当事人二审争议的事实,本院认定如下:

2014年3月27日双方签订的《房屋租赁合同》第5.5、5.8条约定,承租方需对一层大堂整体装修,出租方原则上同意但装修图必须先征得出租方书面同意后方可施工。如承租方对房屋室内外进行装修改造,装修改造内容涉及墙体结构及水、电、燃气线路改动时须向出租方提出书面申请,经出租方书面同意后并报请有关部门批准后方可施工,消防改造装修需报批消防相关部门同意后方可进行改造。若由以上原因未经审批同意擅自改造造成的损失承租方负全部责任。其他不涉及墙体结构及水、电、燃气线路改动时,承租方需将图纸及施工方案直接向物业公司备案。2015年6月16日双方签订的《补充合同四》第三条对装修改造需经出租方书面同意、相关部门审批或向物业公司备案的问题再次进行了强调。二审庭审中,上诉人奥福恒公司主张,双方签订租赁合同后,其为实现合同目的投入大量资金对案涉房屋进行装修改造,但因出租方拒不提供书面同意意见,导致无法使用,形成巨大损失,就该问题提交六份证据,分别是:1、《房屋租赁合同》;2、设置医疗机构批准书(新证据,复印件);3、2015年12月31日至2016年6月12日民生银行对账单(新证据);4、2015年1月1日至2016年12月31日民生银行对账单(新证据);5、设计合同两份、银行单据;6、周育华证人证言。同时,上诉人奥福恒公司称因法律意识淡薄,未保留向出租方提出书面申请的证据。对此,被上诉人燕春公司认为,合同履行期间奥福恒公司从未提交书面申请,其提交的证据2系复印件且被批准人为第三人,银行流水与本案无关联性,两份设计合同签订日期是2015年10月31日和2016年2月4日恰恰证明上诉人称从2014年开始找我方不属实,对证人证言真实性无法确认。

本院认为,本案争议的焦点问题主要有三个:1、双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议的履行情况,上诉人奥福恒公司是否存在违约,合同是否应解除;2、截止到2017年10月31日上诉人奥福恒公司欠付的租金金额,一审判决认定是否正确;3、上诉人奥福恒公司应赔偿被上诉人燕春公司房屋及设备、物品损失金额,一审判决认定是否正确。

关于第一个争议焦点问题。根据已查的事实,虽然上诉人奥福恒公司与被上诉人燕春公司对欠付租金金额的主张稍有差异,但根据双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议,截止到2017年10月31日,上诉人奥福恒公司已拖欠租金三千万以上,构成根本违约。二审中,上诉人奥福恒公司对未如约交纳租金的理由,主要是认为被上诉人燕春公司拒不出具书面意见,同意其对案涉房产进行必要的装修改造,致使租赁合同目的无法实现,遭受巨大经济损失。对此,本院认为,根据双方《房屋租赁合同》及补充协议的相关条款,双方对案涉房产在出租后需进行必要的装修改造有所预计,并对装修改造的审批程序进行了明确具体约定。上诉人奥福恒公司虽主张在装修改造过程中多次要求被上诉人燕春公司出具书面意见,但始终未能提交任何证据,其二审提交的相关证据与该问题不具有关联性。另,上诉人奥福恒公司是否曾依约提交装修改造书面申请,系本案重大事实问题,直接影响案件实体处理结果,双方存在根本性分歧,不存在法院根据日常经验法则进行推定的问题。故一审法院认为上诉人奥福恒公司的抗辩缺乏证据支持,依法判决解除双方《房屋租赁合同》及补充协议,并无不当。

关于第二个争议焦点问题。一审判决认定,截止到2017年10月31日上诉人奥福恒公司欠付的租金35123192.43元。上诉人奥福恒公司当庭补充的上诉意见对此提出两点异议。其中关于计算错误问题,上诉人奥福恒公司主张因计算错误导致多计算租金1079158.67元。被上诉人燕春公司庭后核实的意见是因计算错误多计算租金1270501.34元。因被上诉人燕春公司自认误差金额大于上诉人奥福恒公司主张的金额,故本院以被上诉人燕春公司自认金额为准,截止到2017年10月31日上诉人奥福恒公司欠付的租金应为33852691.09元。同时,按照一审判决酌情确定的逾期滞纳金计算标准,逾期滞纳金金额为8463172.7元。关于上诉人奥福恒公司主张漏记的四笔款项,根据一审查明的租金交纳明细和双方签订的补充协议,可以明显看出四笔款项与租金无关。另,根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定,被上诉人燕春公司的诉讼请求未超过诉讼时效。

关于第三个争议焦点问题。对于上诉人奥福恒公司应赔偿被上诉人燕春公司房屋及设备、物品损失金额,一审法院依法委托河北华林工程造价咨询有限公司进行司法鉴定,鉴定结论将损失分为三个部分,其中第一部分为“证据清晰,双方对证据无异议,造价7666631.89元”,第二部分为“双方对证据不清晰或证据有异议,参考委托单位提供的设计图纸造价373369.31元”,第三部分为“无证据支持,无技术参数,对此部分根据工程所处地理位置,考虑当时的知名程度和装修档次,造价金额约8397567.43元”。第一部分损失鉴定结论依据充分本院予以支持,第二部分损失鉴定结论依据有争议本院酌情支持一半,第三部分损失鉴定结论依据不足本院不予支持,上诉人奥福恒公司应赔偿损失的金额为7853316.54元。

综上,一审判决部分事实认定不清,上诉人奥福恒公司的部分上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第(二)项之规定,判决如下:

一、维持石家庄市中级人民法院(2018)冀01民初270号民事判决第一项、第二项、第五项、第六项;

二、撤销石家庄市中级人民法院(2018)冀01民初270号民事判决第三项、第四项;

三、河北奥福恒投资有限公司于本判决生效后十五日内给付燕春花园酒店有限公司租金33852691.09元及逾期滞纳金金额8463172.7元,赔偿燕春花园酒店有限公司房屋及设备、物品损失共计16471868.63元;

四、驳回燕春花园酒店有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。

一审案件受理费、鉴定费的负担维持不变,二审案件受理费343679元由河北奥福恒投资有限公司和燕春花园酒店有限公司各负担一半。

本判决为终审判决。

审判长  宣建新

审判员  吴晓慧

审判员  李彦生

二〇一九年五月二十日

书记员  陈 磊