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代建委托人对房地产开发公司应付工程款项是否承担连带责任

发布日期:2020-03-26 18:53:14

—、案情简介

某大学要建设“科技园大楼”,即全权委托房地产开发公司进行建设。2007年9月26日,房地产开发公司与建设公司签订了《科技园工程施工合同》,约定由建设公司承包“科技园工程”,规划总面积为20万平方米,计划总工期约24个月。承包范围包括:土方工程、土建工程。总承包管理范围:弱电工程、室外工程、消防工程、室内外精装工程、高压变配电工程等。工程采取包工、包料总价承包的方式进行承包。开工日期以监理开工令通知日期为准。建设公司同意在进场前向房地产开发公司支付该工程履约保证金1000万元,存放于房地产开发公司,存放期为12个月,房地产开发公司按年息5%支付利息。如房地产开发公司不能保证建设公司获得本工程承包权,给建设公司造成的损失由房地产开发公司承担。

2007年10月,房地产开发公司、建设公司与某大学签订了《科技园大楼施工总承包三方协议》(以下简称《三方协议》),约定某大学认可房地产开发公司为“科技园大楼”工程的施工总承包单位,认可“科技园大楼”工程由该建设公司施工,并同意房地产开发公司以发包人名义与建设公司签订《科技园工程施工合同》。《三方协议》还规定某大学不承担任何房地产开发公司与建设公司之间的债权、债务关系。房地产开发公司与建设公司因“科技园大楼”的施工总承包造成的纠纷、争议、诉讼均与某大学尤关。之后某大学取得了“科技闶大楼”的建设工程规划许可证、建筑工程施工许坷证。工程于2008年2月5日动工,2008年12月31日完成主体结构封顶在丄程建设施工中,房地产开发公司与建设公司发生争议,并将建设公司诉至一审法院,请求解除双方签订的《科技园工程施工合同》。建设公司提起反诉,请求:(1)房地产开发公司应支付已完工程结算价款8324万元及其利息;(2)房地产开发公司赔偿各项损失626万元;(3)由于某大学是建设单位,故应对上述款项承担连带责任。

二、法院裁判情况

一审法院认为,由于本案双方当事人对解除《科技园工程施工合同》无异议,据此法院予以准许。关于房地产幵发公司应支付工程款数额问题,建设公司依据《科技园工程施工合同》进场进行了施工,并经验收合格后将工程交付给房地产开发公同,履行了施工义务。故房地产开发公司应当向建设公司支付工程款。由于双方没有对巳完工程进行结算,依照双方当事人的申请,经一审法院委托,鉴定单位对已完工程造价进行鉴定。鉴定单位依照双方签订的合同以及现场施工的状况出具了鉴定结论。最终鉴定结论:已完工程造价为7232万元。建设公司要求房地产开发公司支付工程款的诉讼请求,符合法律规定,予以支持。一审法院认为由于某大学系该项目的实际所有人和受益人,不能亦不应当通过约定的方式排除其应当承担的责任,故建设公司要求某大学对工程款的给付承担连带责任并无不妥,亦予以支持。由于导致《科技园工程施工合同》无法继续履行,双方均有一定的责任。

建设公司要求房地产开发公司支付未付工程款的利息、违约金及损失的请求,缺乏合法依据,不予支持。据此,一审判决:房地产开发公司支付建设公司尚欠工程款7232万元。某大学对上述房地产开发公司应付款项承担连带付款责任。

—审判决后,某大学与房地产开发公司上诉至二审法院,认为各方当事人在《三方协议》中明确约定某大学不承担任何债权债务责任等事项,因此一审判决某大学承担未付工程款的连带责任,明显错误。

建设公司答辩称,某大学是项目的实际所有人和受益人,其应当对委托房地产公司发包的工程承担连带责任,无论是从委托代理的理论,还是从实际所有人和受益人的理论,某大学均应承担连带责任;并认为《三方协议》约定,与法律条款相冲突。因此,请求维持一审判决,驳回某大学的上诉请求。

二审法院经审理认为,《三方协议》约定某大学不承担任何房地产开发公司与建设公司之间的债权、债务,而建设公司并未提出该协议无效的理由。因此,该协议应认定为有效。一审判决某大学承担工程付款的连带责任没有合同和法律依据,应予纠正。由于建设公司的投人与劳动成果已物化到建筑物中,不管建筑物归谁所有,只要房地产开发公司未按照约定支付工程价款,建设公司就可依照合同法第二百八十六条规定,向建筑物所有人主张优先受偿权,并可通过对建筑工程的拍卖及折价等方式实现该权利。据此,二审法院判决,房地产开发公司支付建设公司工程款7232万元,而未判决某大学对房地产开发公司应付款项承担连带付款责任。

三、主要观点及理由

本案争议的焦点问题在于某大学对房地产开发公司应付工程款项是否承担连带责任。而一、二审法院审埋和判决中对此问题产生了两种截然不同的意见。一种意见认为,某大学系该项目的实际所有人和受益人,其当事人之间不能通过合同约定的方式排除其应当承担的责任。因此,某大学对房地产开发公司应付工程款项应当承担连带责任。另一种意见认为,当事人在《三方协议》中关于某大学不承担房地产开发公司与建设公司之间的任何债权、债务的约定,不违反国家法律及法规的强制性规定,应认定为有效。因此,某大学对房地产开发公司应付工程款项不应承担连带责任。

我们认为,第二种意见是妥当的,二审法院基于第二种意见所作出的判决是正确的。主要理由有以下几个方面:

1.房地产开发公司、建设公司和某大学的《三方协议》明确约定,建设工程施工总承包单位为房地产开发公司,由房地产开发公司与建设公司签订工程施工合同。而某大学不承担任何房地产开发公司与建设公司之间的债权、债务。同时还约定房地产开发公司与建设公司因建设工程施工合同造成的争议、纠纷、诉讼均与某大学无关。上述合同约定内容,为当事人真实意思表示,是当事人的自愿行为,依照合同法第四条之规定,当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。因此,三方当事人订立的协议,应认定为当事人自愿及意思自治行为,他人不得干涉。

2.当事人的约定不违反国家法律法规的强制性规定,应认定为有效。在本案审理中,双方当事人及一审法院均未提出《三方协议》有违我国法律法规强制性规定的情形。

3.认定某大学不承担连带责任,符合合同法相对性原则。建设项目的施工合同是由房地产开发公司与建设公司签订的,某大学不是建设施工合同的签订人。因此,根据相对性原则,对房地产开发公司与建设:公司签订的施工合同所产生的债权债务纠纷,某大学不应承担合同所约定的责任。相对性原则是合同法中一项重要原则。它是指合同只对缔约当事人具有法律约束力,对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。它包含了两层含义:一是,除合同当事人以外的任何其他的人不得请求享有合同上的权利;二是,除合同当事人外,任何人不必承担合同上的责任。这一原则主要依据的是合同自由原则。因契约是当事人的合意,第三人未参加,自不应对其产生任何影响。当然,在审判实践中有些案件对合同相对性原则亦冇突破情况出现。如建筑工程发包方,未向施工方付足工程价款,而建筑物所有人亦欠发包方的款项。在此种情况下,若当事人之间没有建筑物所有人不承担建设工程债权、债务的明确约定,施工方可以请求建筑物所有人在未付款项范围内承担连带责任。反之,若当事人之间有类似的明确约定,就不能简单的认定建筑物所有人承担连带责任。

二审判决中,虽然判决某大学不承担连带责任,但其注意到保护建设公司的合法权益。即二审判决所表述的“由于某建设公司的投人与劳动成果已物化到建筑物中,如果房地产开发公司不能按照约定支付工程价款,建设公司可依照合同法第二百八十六条规定,向建筑物所有人主张优先受偿权,并可通过对建筑工程的拍卖及折价等方式实现其权利。”

本案中某大学与房地产开发公司通过《三方协议》形成了一种类似于委托代建的关系。所谓代建,即指由项目业主或出资人通过招标等方式委托有相应资质的代建单位对项目的前期筹划、勘察、设计、招投标、施工、监理等项目全过程进行运作和管理,并按照项目业主或投资人要求的工期和设计要求完成建设任务,直至项目竣工验收并交付项R业主或项目投资人的项目建设管理模式;代建单位实际成为了该建设项目的项目法人。近几年来,这种代建模式,在我国的工程建设项目运作中时常被采用。国家推行代建制,主要是通过专业化项目管理形式最终达到有效规范政府和部门的行为,控制项目投资规模、转移项目风险;转变政府部门盲目上项目、争资金的预算管理观念,提髙项目建设期的财政资金使用效益,降低运营期的成本和费用,提高管理水平。

在本案中,房地产开发公司系某大学项目代建单位,是工程总承包人,其应独立承拘与建设公司之间的债权、债务等责任。


(来自:中国司法案例网)