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成都神旺置业有限公司与上海瑰丽酒店管理有限公司租赁合同纠纷

发布日期:2020-04-08 21:13:20

1、案涉租赁合同对于物业的使用违反了规划用途,但并未侵害国家、集体或者他人利益,不违反效力性强制规范,合同不必然因此无效。

2、合同法第一百一十条第二款规定了“不适于强制履行”的除外条款。所谓债务标的不适于强制履行,一般是指根据债务的性质不宜直接强制履行。该类债务通常具有较强的人身专属性,主要依靠债务人通过实施自身的技能或者完成相关事务来实现合同目的,如基于医疗服务合同、技术开发合同、委托合同、合伙合同、演出合同等发生的主合同义务。不能以法律规定或者合同约定的配合、通知、协助、保密等从合同义务或者附随义务来判断合同履行是否具有人身专属性。

 

成都神旺置业有限公司与上海瑰丽酒店管理有限公司租赁合同纠纷一案二审民事判决书

最高人民法院

民事判决书

2019)最高法民终879号

上诉人(一审被告):成都神旺置业有限公司,住所地四川省成都市高新区桂溪工业园。

法定代表人:李玉生,该公司董事长。

委托诉讼代理人:李可,四川矩衡律师事务所律师。

委托诉讼代理人:温玉婷,四川矩衡律师事务所律师。

被上诉人(一审原告):上海瑰丽酒店管理有限公司,住所地上海市黄浦区淮海中路****。

法定代表人:CHANGSHU-MING,该公司总经理。

委托诉讼代理人:叶欣,北京市通商律师事务所律师。

委托诉讼代理人:曹曼,北京市通商律师事务所律师。

上诉人成都神旺置业有限公司(以下简称神旺公司)因与被上诉人上海瑰丽酒店管理有限公司(以下简称瑰丽公司)租赁合同纠纷一案,不服四川省高级人民法院(2018)川民初80号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年5月29日立案后,依法组成合议庭,对本案公开开庭进行了审理。上诉人神旺公司委托诉讼代理人李可、温玉婷,被上诉人瑰丽公司委托诉讼代理人叶欣、曹曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

神旺公司上诉请求:1.依法撤销四川省高级人民法院(2018)川民初80号民事判决;2.依法改判驳回瑰丽公司的全部诉讼请求;3.判令瑰丽公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由:一、一审判决错误认定瑰丽公司关于要求继续履行合同的诉请并不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的排除履行情形,属认定事实不清,适用法律错误。(一)在非金钱债务履行违约的场合下,如履行内容具有违法性应属法律上不能履行的情形,应当排除履行。依据《中华人民共和国城乡规划法》第九条第一款、《四川省城乡规划条例》第五十五条第一款、《成都市城乡规划条例》第六十八条第一款第(六)项之规定,并参照成都市规划管理局、成都市城乡房产管理局、成都市国土资源局、成都市城乡建设委员会2017年4月21日发布的《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》及住房和城乡建设部令(第6号)《商品房租赁管理办法》第六条、第二十一条之规定,任何单位和个人都应当按照规划许可条件使用建筑物、构筑物,违反规划用途使用建筑物、构筑物的,属行政违法行为。根据《土地利用现状分类(GB/T21010-2017)》和房屋用途分类标准,“办公”属商务设施、“酒店”属商业服务设施,分属于两个不同类别。本案的案涉物业规划设计用途是“办公”,而案涉租赁合同中约定的租赁物业用途为“经营酒店”。因此,如继续履行案涉租赁合同,将造成合同约定物业用途违反规划管理法律法规之规定,具有违法性,未来也会因被行政主管部门处以“责令限期改正”等行政处罚而导致履行不能。故本案依法应当认定为法律上不能履行之情形而排除履行。(二)在履行债务标的具有人身依附性、不适于也无法进行强制履行的场合下,也应当排除履行。案涉合同在解约行为发生之时,其履行阶段仅处于初期,未来尚有长达15年的租赁期限。如需继续履行案涉租赁合同,神旺公司作为出租人一方,不仅需要履行一审判决认为的“交付租赁标的物”义务,更需履行其他一系列义务。这些义务的履行,有赖于神旺公司自身主观意志表达和主动行为,根本不能通过第三方替代性履行得到满足。因此,该等义务具有明显的人身依附性,且无法通过强制执行实现。二、双方邮件磋商的过程中,已形成合同解除的合意,案涉合同已解除。2018年5月1日,瑰丽公司原法定代表人邱X向神旺公司发出邮件。该邮件中,瑰丽公司明确表示同意终止协议,并声明为“最终决策”。在此之后,双方之间基于合同解除多次的邮件往来,均是针对赔偿款项数额进行磋商,瑰丽公司起草了终止协议,后双方因赔偿金额差距较大而未签订。因此,双方之间的案涉合同关系已在2018年5月1日合意解除,双方存在争议的事项仅为合同解除后的赔偿数额问题。且客观上瑰丽公司已交还房屋并退场,案涉合同事实上已经全面停止履行。在双方已合意解除的场合下,与是否在法定异议期内提出异议无关。三、本案中瑰丽公司仅概括性地提出要求人民法院判决继续履行合同,未明确继续履行的具体内容,不符合诉讼请求具体明确的基本条件。在神旺公司提出抗辩后,一审法院既未在庭审中依法向瑰丽公司释明变更诉讼请求,也未就神旺公司的抗辩意见作出评判,更未驳回瑰丽公司的起诉,而是径直地作出了实体裁判,属于程序严重错误,依法应予以纠正。

瑰丽公司辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,神旺公司的上诉请求和理由不能成立。一、案涉租赁合同不存在合同法第一百一十条规定的应当排除履行的情形。(一)案涉租赁合同不存在法律上履行不能的情形。双方在签订租赁合同时,神旺公司向瑰丽公司出具了《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》等材料,并未针对租赁物业的具体用途作出任何限制。神旺公司唯一能够证明案涉物业规划设计用途为“办公”的证据,是基于其单方委托并依据其单方提供资料所形成的《房屋建筑面积测绘成果报告》,无法证明案涉房屋为“办公”用途。此外,合同法第一百一十条第(一)项的本意,是合法有效的合同在履行过程中如果违反效力性强制规定,属于不适宜继续履行的情况,一审法院将该条中的“法律”解释为效力性强制规定,并无不当。(二)案涉租赁合同不存在不能强制履行的情形。案涉租赁合同系合同法规定的有名合同,不具有任何的人身依附性。且一审判决对神旺公司继续履行案涉租赁合同义务进行了全面的分析,案涉租赁合同不存在不适于强制履行的情况。二、瑰丽公司与神旺公司从未就解除合同及赔偿事宜形成合意。(一)双方邮件磋商的过程证明双方最终未能就解除合同达成一致。在双方邮件磋商过程中,瑰丽公司关于“终止协议谈判”的核心条件为神旺公司付清瑰丽公司要求的各项赔偿金数额后,案涉租赁合同终止;如果神旺公司并未付清或者双方未能够就赔偿金数额达成一致,则案涉租赁合同将继续有效。在神旺公司未能同意赔偿金额的情况下,并不能代表瑰丽公司已经同意解除案涉租赁合同。(二)瑰丽公司一审中提交的《装修巡查记录表》《岗位值班记录表》等证据可以证明案涉租赁合同并未终止。自2018年4月至今,案涉租赁合同处于暂时中止状态,并不是“已终止履行”,且神旺公司已经将物业交付给瑰丽公司,物业是否进行施工,属于瑰丽公司自行安排事项,与神旺公司无关。三、瑰丽公司诉讼请求具体明确,一审法院在瑰丽公司诉请范围之内基于法律和事实作出判决,不存在程序问题。瑰丽公司诉讼请求是要求神旺公司继续履行案涉租赁合同,合同对于物业的出租、交付、物业管理、装修、租金支付等具体事宜已经作出了明确约定,按照合同约定不存在具体履行内容不明确的情形。

瑰丽公司向一审法院起诉请求:1.判决确认神旺公司向瑰丽公司发送的《关于解除〈商务中心租赁合同〉的通知函》的合同解除行为无效;2.判令神旺公司继续履行《商务中心租赁合同》;3.本案诉讼费用由神旺公司负担。

一审法院认定事实:2017年11月15日,瑰丽公司作为乙方,与神旺公司作为甲方签订了《商务中心租赁合同》,约定神旺公司将其所有的位于四川省成都市天府大道北段869号1栋2单元纵向北面5层-16层二分之一楼层单位,1栋1层3号商业铺位、2层4号商业铺位、3层4号商业铺位、4层5号、4层7号及4层2(1)号商业铺位单位,以及其他配套单位租赁给瑰丽公司,租赁物业面积总计15160.11平方米。该合同2-1条载明“该物业的产权性质和规划用途为:商业办公用房”;第2-2条载明“乙方承诺:租赁该物业作为酒店及相关业务使用”;3-1条载明“甲、乙双方约定甲方于2017年12月01日(暂定)向乙方移交该租赁物业及配套单位”;3-2条载明“装修期:自2017年12月01日起至2018年07月31日止(暂定),共8个月”;3-3条载明“租赁期:自2018年08月01日起至2033年07月31日止(暂定),共计15年。租赁期间乙方享有6个月的免租期,即2018年08月01日至2019年01月31日止”;4-1条载明“该物业首年的租金(综合租金,含本合同第1-2条约定的物业及所有乙方承租及使用配套单位部分的租金,含税)为人民币3578717.54元,租赁期限内,租金首3年不变,第4年起每3年递增5%”;4-2条载明“租金缴付方式:先付后用,以6个月为一个缴租期。租赁保证金于合同签订之日起15天内缴付,首期租金应当于第6-1条约定的交付日前15天内交付”,“在乙方无正当理由逾期支付租金超过90日的情况下,乙方除按前述约定支付违约金外,甲方有权单方解除本合同,乙方按照第13-8条的规定承担违约责任”;5-1条载明“本合同签署后15天内,乙方向甲方及甲方指定物业公司支付租赁保证金,金额等于6个月租金即人民币3578717.54元及6个月物业管理费即人民币407304.72元”;5-3条载明“若甲方将该房屋出售或转让给第三方并且符合本合同第十一条的规定,则甲方在本合同项下的权利和义务均转由该第三方享有和承担”;6-1条载明“本合同约定之租赁物业交付时间与甲方书面通知交付时间不一致的,最终以甲方书面通知时间为准”;11-1条载明“租赁期内,若甲方出售该物业的,甲方应保证该物业出售后受让人继续履行本合同的各项约定直至合同期限届满,同等条件下乙方享有优先购买权”;12-1条载明“甲、乙双方同意在租赁期内,有下列情形之一的,本合同自动终止……1.该物业占用范围内的土地使用权依法提前收回的;2.该物业因公共利益被依法征用的;3.该物业因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的;4.该物业因不可抗拒原因被灭失、或因不可抗拒原因造成损毁后被鉴定为危险房屋的;5.因不可抗力因素导致合同无法履行的,合同终止”;12-2条载明“除本合同明确约定的情形外,双方均不得解除本合同”。13-8条载明“房屋租赁期间,乙方有下列行为之一的,经甲方通知纠正而乙方在45日内未能纠正的,甲方有权解除合同,收回出租房屋……(1)未经甲方书面同意,拆改变动该物业主体结构或承重结构;(2)未经甲方书面同意,改变本合同约定的该物业租赁用途;(3)利用该物业进行违法犯罪活动(为免疑义,酒店经营过程中的一般行政处罚不属于该违法犯罪活动);(4)未经甲方书面同意,将该物业转租的(转租给乙方控股子公司的除外);(5)乙方擅自提前中止本合同”。

该合同签订后,瑰丽公司按照合同约定,于2017年12月6日向神旺公司支付了租金3578717.54元及租赁保证金3578717.54元,物业管理费407304.72元及物业租赁保证金407304.72元,并着手安排租赁物业的装修事宜。神旺公司于2018年3月1日将租赁物业交付给了瑰丽公司。

2018年4月19日,神旺公司向瑰丽公司发出《关于解除〈商务中心租赁合同〉的通知函》,载明“现基于我司发展战略及目前实际需要,我司特向贵司致函如下:1、我司现决定,自2018年4月20日起与贵司解除《商务中心租赁合同》,同时请贵司勿对装修工程进行发包。2、在我司发出合同解除通知函后,我司物业部门将对已交付的场地进行封存处理。3、烦请贵司收到合同解除函后,于2018年4月27日前盖章确认并返回我司,同时请委派专人前来与我方办理后续结算相关事宜。”瑰丽公司于4月24日向神旺公司发出回复函,其中第2条载明“在《商务中心租赁合同》约定的解除条件未达成的情况下,神旺无权根据通知函单方解除《商务中心租赁合同》,且神旺物业部门无权对已交付的场地进行封存处理”,第3条载明“神旺的上述解除及封存行为已构成对《商务中心租赁合同》的重大违反,瑰丽要求神旺立即停止违约行为,并不得在2018年4月20日对场地进行封存,如果已经封存,需立即解除封存,以使瑰丽可以继续装修”。

2018年4月19日至2018年6月14日,瑰丽公司、神旺公司就案涉合同是否解除事宜,以邮件进行磋商。其中,2018年6月19日,神旺公司员工周XX发送电子邮件至××××××@rosewoodhotelgroup.com,通过邮件告知瑰丽公司原法定代表人邱X已发出解除合同的函件,邱X于2018年4月23日回复邮件“周经理:来函收悉,我方经过研究作出回复,详见附件中我方正式回函,原件也同步送至成都市天府大道北段869号”。2018年5月1日,邱X发送邮件给神旺公司庄XX,该邮件内载明“庄总:感谢您的致函。鉴于我方最近在市场上搜集到的该项目的进一步信息,判断到继续与新卖家合作的可能性微乎其微。鉴于此情况,我方经过内部进一轮商议,决定由法务部门与贵司尽快开始终止双方合作的调解协议谈判。很抱歉,由于市场信息的更新,我集团做出了更新的决策,该决策将是最终的决策,也请贵司的法务部门尽快与我司开始协议终止的调解协议洽谈。”2018年5月8日,瑰丽公司向神旺公司周XX发出邮件,将瑰丽公司法务部门草拟的《商务中心租赁合同终止协议》发送给神旺公司,并请神旺公司就相关问题与瑰丽公司法务部门进行协商洽谈。

2018年6月14日,瑰丽公司向神旺公司发出《关于要求纠正〈商务中心租赁合同〉项下违约行为继续履约的通知函》,该函件载明“1.瑰丽与神旺于2017年11月15日签订的《商务中心租赁合同》是对双方均具有法律约束力的合法有效的合同。该合同第十二条约定了合同解除的条件,并明确约定‘除本合同明确约定的情形外,双方均不得解除本合同’。2.瑰丽自签订《商务中心租赁合同》后,全面履行了该合同项下的所有义务,不存在任何违约情形,神旺于2018年4月19日向瑰丽发送的《关于解除〈商务中心租赁合同〉的通知函》中,神旺亦未明确其解除《商务中心租赁合同》的法律依据或合同依据。……神旺不享有单方解除《商务中心租赁合同》的权利,神旺向瑰丽发送通知函的行为已构成《商务中心租赁合同》项下的严重违约,不产生解除《商务中心租赁合同》的法律效力,《商务中心租赁合同》继续有效。3.……如神旺希望解除《商业中心租赁合同》,神旺需在2018年6月19日之前向瑰丽支付人民币伍仟贰佰万伍仟肆佰元柒角玖分(52005400.79)作为补偿……4.如果神旺未能在2018年6月19日之前向瑰丽支付上述款项,或向瑰丽发送通知表明其愿意继续履行《商务中心租赁合同》,由此造成的全部法律后果将由神旺承担。”2018年7月9日,瑰丽公司起诉至一审法院,要求神旺公司继续履行合同。

一审法院认为,瑰丽公司与神旺公司签订的《商务中心租赁合同》系当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,合同合法有效。在合同履行过程中,瑰丽公司并无违约行为,在其按照合同约定支付了租金、物业费以及保证金且已就租赁物业开始投入装修的情况下,神旺公司单方面发出通知要求解除合同。因此,本案争议焦点为案涉租赁合同是应当继续履行还是应当解除,需要审查本案是否符合合同约定解除或法定解除的条件。一审法院评述如下:

第一,关于神旺公司发出的合同解除行为是否有效的问题。合同解除权是形成权,合同一旦解除对双方当事人权利义务影响巨大,故无论是法定解除权还是约定解除权的行使,都必须具备一定的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条:“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议,但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的,人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间,在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。”最高人民法院研究室对《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条理解与适用的请示的答复(法研〔2013〕79号)中表示,“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的,必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件,才能发生解除合同的法律效力。”因此,当事人一方通知对方解除合同的,如果不具备《中华人民共和国合同法》第九十三条或第九十四条规定的解除合同条件的,该通知不发生解除合同的法律效力。根据本案已查明事实,神旺公司发出解除合同的通知,并非是九十三条双方协商解除的情形,也并不存在九十四条规定的情况,且神旺公司2018年4月13日发出《关于解除〈商务中心租赁合同〉的通知函》,瑰丽公司于2018年7月9日起诉至一审法院,在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条规定的三个月期限之内,故神旺公司发出解除合同的行为,既不符合法定解除的情形,也不属于行使合同约定解除权的情形。故神旺公司发出《关于解除〈商务中心租赁合同〉的通知函》,仅具有终止合同履行的意思表示,并不具备解除合同的法律效力。

第二,关于双方邮件进行磋商的过程是否构成合同实际解除效果的问题。根据已查明事实,2018年4月19日后,神旺公司通过邮件来往,与瑰丽公司就合同解除进行过磋商。磋商过程中,瑰丽公司曾回复该公司法务部门将与神旺公司就合同解除进行协商,且草拟了《商务中心租赁合同终止协议》。但因神旺公司与瑰丽公司并未就《商务中心租赁合同终止协议》达成一致,故2018年6月14日瑰丽公司向神旺公司发出《关于要求纠正〈商务中心租赁合同〉项下违约行为继续履约的通知函》。在该信函中,瑰丽公司明确表示,如果神旺公司未能在2018年6月19日之前向瑰丽公司支付52005400.79元,则瑰丽公司要求神旺公司继续履行合同。由此可见,瑰丽公司与神旺公司并未就解除合同达成过合意,且瑰丽公司在解除权异议期内向法院提起诉讼要求神旺公司继续履行合同,故双方邮件进行磋商的过程,不具有合同实际解除的效果。

第三,关于该租赁合同是否属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的情形。神旺公司抗辩称,本案案涉合同存在在法律上不能履行且案涉合同债务标的不适于强制执行的情形,符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、第二项的规定,应当排除瑰丽公司请求继续履行合同的权利。神旺公司认为,首先,根据《中华人民共和国城乡规划法》第九条第一款“任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划,服从规划管理”、《四川省城乡规划条例》第五十五条第一款“任何单位和个人不得擅自变更城市、县人民政府城乡规划主管部门确定的规划条件”、《成都市城乡规划条例》第六十八条第一款第六项“对未按照规划许可载明的建筑性质向申请人核发有关许可或营业执照的,由有权机关依据职权责令改正、通报批评、依法追究责任”,成都市规划管理局、成都市城乡房产管理局、成都市国土资源局、成都市城乡建设委员会于2017年4月21日发布的《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》关于“商业、办公类建设项目(含商兼住、住兼商项目中的商业、办公部分)应当严格按照规划用地性质及规划许可开发、建设、销售、使用,严禁擅自改变为居住用途”、“对商业、办公类建设项目,开发企业和中介机构不得以任何方式违规宣传房屋可以用于居住,不得出现酒店式公寓、商务公寓等违规宣传用语”,本案中案涉物业的规划用途是“办公”,属于“商务金融用地”,而瑰丽公司承租案涉物业的目的是用于酒店经营,属于“旅馆用地”,酒店和办公分属于“办公用房”和“服务业用房”两个不同类别之下,案涉合同的继续履行是以侵害行政法益为代价的,将来也可能受到包括但不限于责令改正的行政处罚而无法继续履行,故本案案涉合同在法律上不能履行。其次,本案案涉合同的债务标的也不适于强制履行,瑰丽公司概括性提出要求人民法院判决继续履行合同,但没有明确继续履行的具体内容,因履行事项不明无法强制执行。且案涉合同的目的是承租物业用于酒店经营,合同周期超过十五年,与普通住房租赁有显著区别,瑰丽公司为达到经营酒店之目的需要神旺公司及第三方物业公司在良好商业氛围和充分信赖基础上全力配合及协助才有可能实现,且合同协助义务有明显的人身依附性,不适宜强制执行。对神旺公司的抗辩,一审法院认为不能成立,原因如下:根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条,“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”

首先,对于第一百一十条第一款规定的“法律或者事实上不能履行”,所谓法律上不能履行,是指双方在订立合同时可以履行的,但在合同实际履行的时候,法律和法规禁止这样的履行行为。如前所述,案涉合同未违反效力性强制性规定,合法有效,神旺公司抗辩中涉及的相关规章制度,均非法律法规的效力性强制性规定,而神旺公司关于履行合同会被有权机关进行行政处罚等抗辩,也均非法律上不能履行的情形。故本案不存在法律上不能履行的情形。至于事实上的履行不能,是指合同当事方没有履行合同的能力,根据本案已查明事实,案涉物业并未损毁、灭失,且仍旧登记在神旺公司名下,神旺公司对案涉物业有实际控制权,故神旺公司有交付该物业给瑰丽公司进行酒店经营的基础和条件,即使神旺公司将案涉物业出售给第三方,按照案涉合同11-1条“租赁期内,若甲方出售该物业的,甲方应保证该物业出售后受让人继续履行本合同的各项约定直至合同期限届满,同等条件下乙方享有优先购买权”的约定,神旺公司也有义务保证受让方继续履行合同,故本案亦不存在事实上的履行不能。据此,神旺公司关于本案符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定情形的主张不成立,一审法院不予支持。

其次,对于案涉合同债务标的是否适于强制履行,一审法院认为,本案为房屋租赁合同纠纷,承租人的主要义务为支付租金及按照合同约定将租赁业务用于酒店经营,而出租人的主要义务为交付物业以及办理相关行政许可手续。如前所述,案涉物业登记在神旺公司名下,神旺公司对该物业有控制权,可以将该物业交由瑰丽公司进行装修以用于酒店经营。且2018年3月,案涉物业已交由瑰丽公司进行装修,并完成了样板间的装修工作。至于在履行过程中,神旺公司是否怠于履行合同义务、是否存在不配合办理行政许可等情形而造成违约,瑰丽公司有根据合同约定及相关法律规定追究其违约责任的权利,神旺公司提出基于经营规划的调整案涉物业将用于出售而非出租,并非本案债务标的不能强制履行的情形,对神旺公司的该项抗辩,一审法院不予支持。

综上所述,瑰丽公司的诉讼请求成立。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款、第一百零七条,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条之规定,判决如下:一、神旺公司向瑰丽公司发送《关于解除〈商务中心租赁合同〉的通知函》的合同解除行为无效;二、瑰丽公司与神旺公司于2017年11月15日签订的《商务中心租赁合同》继续履行。一审案件受理费617147元,由神旺公司负担。

二审中,当事人均未提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。

本院认为,本案二审的争议焦点为神旺公司与瑰丽公司签订的《商务中心租赁合同》应否解除。《中华人民共和国合同法》第六十条规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。神旺公司与瑰丽公司签订的《商务中心租赁合同》,是双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,应属合法有效,对双方当事人均有约束力,双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。根据合同法第九十三条、第九十四条规定,合同当事人可以协商一致或者在符合合同约定或法律规定情形下解除合同。本案中,神旺公司在一、二审诉讼中均表示,案涉《商务中心租赁合同》因双方之间协商达成了解除的合意而已解除,神旺公司向法院举示了包括2018年5月1日瑰丽公司原法定代表人邱X所发的邮件等证据予以佐证。本院认为,从双方当事人之间有关的往来邮件内容看,双方之间就案涉房屋租赁合同的解除问题进行过磋商,但瑰丽公司在磋商过程中并未明确表明同意解除合同。瑰丽公司在2018年6月14日向神旺公司发出的《关于要求纠正项下违约行为继续履约的通知函》表明,只有神旺公司在2018年6月19日之前支付其各种补偿金合计52005400.79元,其才同意解除合同。瑰丽公司该项同意解除合同的意思表示,应理解为一种附条件解除合同的意思表示,也即其以神旺公司于特定日期之前向其支付固定金额的补偿金作为生效条件的意思表示。现神旺公司并未按照该条件向瑰丽公司支付价款,不能视为瑰丽公司同意解除合同。因此,神旺公司与瑰丽公司之间并未就案涉租赁合同的解除达成合意,神旺公司主张双方之间因协商达成合意导致合同解除,缺乏事实和法律基础,本院不予支持。双方当事人均应按照案涉租赁合同的约定继续履行,瑰丽公司要求神旺公司继续履行合同的请求与法有据,一审法院予以支持并无不当。

神旺公司上诉另主张,案涉租赁合同将规划设计用途为“办公”的物业用于“酒店”商业服务,属于行政违法行为,根据合同法第一百一十条第一款规定,属于法律上不能履行的情形。经本院审查,案涉租赁合同约定租赁标的物业用于“酒店”经营,神旺公司主张该物业的规划用途为“办公”用房,其主要的依据为其单方委托并依据其单方提供资料所形成的《房屋建筑面积测绘成果报告》,本院无法从其举示的证据认定案涉物业的规划用途确定为“办公”用房。且即使案涉租赁合同对于物业的使用违反了规划用途,但并未侵害国家、集体或者他人利益,不违反效力性强制规范,合同不必然因此无效。在诉讼过程中,神旺公司亦表示有合法途径变更房屋用途,因此不能认定属于法律上不能履行的情形。至于因经营酒店需要变更房屋用途产生的相关费用,可由双方另行协商解决。

关于神旺公司所提出的案涉租赁合同的继续履行具有人身依附性,不适于也无法进行强制履行的上诉意见。本院认为,合同法第一百一十条第二款规定了“不适于强制履行”的除外条款。所谓债务标的不适于强制履行,一般是指根据债务的性质不宜直接强制履行。该类债务通常具有较强的人身专属性,主要依靠债务人通过实施自身的技能或者完成相关事务来实现合同目的,如基于医疗服务合同、技术开发合同、委托合同、合伙合同、演出合同等发生的主合同义务。不能以法律规定或者合同约定的配合、通知、协助、保密等从合同义务或者附随义务来判断合同履行是否具有人身专属性。本案双方当事人之间为房屋租赁法律关系,作为出租人的神旺公司,根据合同法第二百一十六条规定,其主要的合同义务为按照合同约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。从上述规定可知,出租人按约交付租赁物并保持租赁物符合约定的用途并不具有人身专属性或依附性。在双方当事人已经签订了房屋租赁合同以后,就不能再以一方是否愿意继续履行合同的主观意愿来判断该合同是否适于强制履行。因此,神旺公司所提出的案涉租赁合同继续履行具有人身依附性,不适于也无法进行强制履行的上诉理由,既无事实依据,亦属对法律规定的不当理解,本院对其该项上诉主张不予支持。

关于瑰丽公司一审诉讼请求是否明确以及案涉租赁合同能否继续履行的问题。神旺公司上诉主张,本案中瑰丽公司仅概括性地提出要求人民法院判决继续履行合同,未明确继续履行的具体内容,不符合诉讼请求具体明确的基本条件。在神旺公司提出抗辩后,一审法院既未在庭审中依法向瑰丽公司释明变更诉讼请求,也未就神旺公司的抗辩意见作出评判,更未驳回瑰丽公司的起诉,而是径直地作出了实体裁判,属于程序严重错误,依法应予以纠正。本院认为,双方之间所签订的《商务中心租赁合同》,对于物业的出租和交付、物业管理、装修、租金的支付等具体事宜已经作出了明确约定,当事人之间可以按照该合同约定继续履行。即使出现了履行过程中需要解决的具体问题,双方之间亦可协商解决或者依据合同法第六十二条、第一百二十五条之规定加以解决。据此可以认定,瑰丽公司要求继续履行合同的诉讼请求符合具体明确的基本条件,神旺公司提出的抗辩不能成立,一审法院不必向瑰丽公司释明变更或明确诉讼请求。

综上所述,神旺公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费617147元,由成都神旺置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

  

  

  

审判长  李延忱

审判员  冯文生

审判员  马岚

二〇一九年七月十八日

书记员  胡青青