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租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的,承租人可以继续请求房屋受让人继续履行原租赁合同

发布日期:2020-04-08 21:11:24

租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的,承租人可以继续请求房屋受让人继续履行原租赁合同------王芳琴、赵俊明房屋租赁合同纠纷

河北省高级人民法院

民 事 裁 定 书

(2019)冀民申4606号

再审申请人(一审被告、二审上诉人):**琴,女,1973年5月10日出生,汉族,住沧州市新华区沧捷路沧县。

被申请人(一审原告、二审被上诉人):赵俊明,女,1968年6月29日出生,汉族,住黄骅市。

被申请人(一审第三人、二审被上诉人):刘彦藏,女,1985年3月27日出生,汉族,住沧县。

再审申请人**琴因与被申请人赵俊明、刘彦藏房屋租赁合同纠纷一案,不服河北省沧州市中级人民法院(2019)冀09民终868号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。

**琴申请再审称,一、申请人主体不适,原一二审法院对申请人的主体资格认定错误。首先,涉案房子的租用、使用人为案外人胡小丽,并非申请人,申请人仅是代理行为,依据相关法律规定,申请人的后果应由被代理人承担,申请人不享有砭蒸馆的任何权益,当然也不应该承担砭蒸馆的债务,所以,被申请人无权向申请人主张租赁费。其次,被申请人因为违约收涉案房屋,给砭蒸馆造成巨额经济损失,为了维护自己的合法权益,砭蒸馆起诉了被申请人赵俊明、刘彦藏,同是一个租赁房屋合同,而权利义务不是一个诉讼主体,我国民诉法有明确规定,对有字号的个体工商户应该以字号为诉讼当事人。几方当事人对砭蒸馆使用该房屋没有争议,而刘彦藏、赵俊明违约收房给砭蒸馆造成巨额损失(只是装修一项就花费30多万元)也证据确凿,更重要的是申请人没有主张砭蒸馆损失的权利,对申请人是不公平的,恳请贵院依法提起再审程序。二、被申请人赵俊明依据仲裁委裁决书和法院的判决书即可收取利息又可以收取租金,两边都可以获利,却不承担法律义务是违反法律规定的,应将收取租金的本案撤销。

本院经审查认为,申请人**琴与被申请人刘彦藏之间签有《房屋租赁合同》,后刘彦藏将案涉房产出售给被申请人赵俊明。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应由法律若干问题的解释》第二十条的规定,租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的,承租人可以继续请求房屋受让人继续履行原租赁合同。案涉房产在租赁期限内发生了所有权变动,房屋所有权人由刘彦藏变更为了赵俊明。但该变动并不影响案涉租赁合同的效力,租赁合同在申请人与赵俊明之间继续有效。因此,依据租赁合同,原审认定申请人系案涉房屋租赁合同的承租人依法有据。申请人主张其只是受委托人不是本案的适格主体,原审判决未予支持并无不当。(2017)沧仲裁秘字第0298号裁决载明,由于赵俊明怠于行使权利造成的后果不应由刘彦藏承担,故应在刘彦藏应付利息中扣除对应期限内赵俊明应向房屋承租方主张的租金,故,申请人支付租金与赵俊明另案主张的利息并不重复。申请人主张被申请人重复获利不能成立。综上,申请人的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审情形。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定如下:

驳回**琴的再审申请。

审判长  张新峰

审判员  邢荣允

审判员  王 倩

二〇一九年七月二十四日

书记员  苗 佳