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杭州市西湖区转塘街道上城埭村村民委员会与郑斯丹房屋租赁合同纠纷

发布日期:2020-04-08 20:45:38

房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。

 

杭州市西湖区转塘街道上城埭村村民委员会与郑斯丹房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

杭州市中级人民法院

民事判决书

2014)浙杭民终字第2927号

上诉人(原审被告、反诉原告):郑斯丹,系杭州西湖风景名胜区正盛港式茶餐厅个体经营者。

委托代理人:虞军红、孙淼淼,浙江君安世纪律师事务所律师。

被上诉人(原审原告、反诉被告):杭州市西湖区转塘街道上城埭村村民委员会。住所地:杭州市西湖区转塘街道上城埭村。

负责人:赵以平,主任。

委托代理人:周光富,浙江中宙律师事务所律师。

上诉人郑斯丹因与被上诉人杭州市西湖区转塘街道上城埭村村民委员会(以下简称上城埭村村委会)房屋租赁合同纠纷一案,不服杭州市西湖区人民法院(2014)杭西泗民初字第114号民事判决,向本院提起上诉。本院于2014年10月27日受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院审理认定:郑斯丹系杭州西湖风景名胜区正盛港式茶餐厅(以下简称正盛茶餐厅)个体经营者。2010年1月1日,上城埭村委会与正盛茶餐厅签订《房屋租赁协议》一份,约定:一、上城埭村委会将其位于大斗山入口处(管山门口)品苑区的三幢房屋及场地租赁给正盛茶餐厅使用。三幢房屋的总面积为2647平方米,其中主楼占地面积334平方米(地下一层、地面三层局部四层),左侧辅楼占地面积214平方米、建筑面积642平方米(地下一层、地面二层),右侧辅楼占地面积136平方米,建筑面积408平方米(地面三层);四至范围具体见相关图纸。二、租赁用途为为开拓和发展旅游产业,促进和提高该区域整体的旅游环境和品位。正盛茶餐厅应在该区域成立注册资金为2000万元的有限公司(第一年到位资金1000万元,第二年再增资1000万元),正盛茶餐厅成立公司运营是本协议的主要目的之一,也是其主要义务。上城埭村委会方全力配合正盛茶餐厅完成相应工商登记,如因出租房屋的权属问题及其他涉及工商登记的材料无法完成办理有限责任公司工商登记的,可成立相关的办事机构,负责对项目进行运营。三、租赁期限为20年,自2010年3月1日起至2030年2月28日止。上城埭村委会应在2010年3月1日前将协议约定的租赁范围交付正盛茶餐厅,提供通电、通水、通讯、通路、排污五项附随条件。四、租金及支付方式及期限:正盛茶餐厅在前5年应当支付上城埭村委会每年租金50万元,后每5年在上一年度租金的基础上递增5%,依次类推,20年后不再递增;正盛茶餐厅应当在本协议签订生效时支付上半年租金25万元,下半年25万元租金在六月底前交纳;以后每年租金分为一月份和六月份各交纳50%。…。八、违约责任:如正盛茶餐厅未能按照协议约定的时间支付租金并超过三个月以上的,则构成根本违约,上城埭村委会有权解除协议,同时正盛茶餐厅应赔偿上城埭村委会由此而造成的损失;所造成的损失包括:在合同解除前正盛茶餐厅应支付的租金、逾期支付租金的利息。上城埭村委会未能按照约定的时间交付所约定的房屋及场地,并在租赁期内不能保证该房屋和土地的顺畅正常使用,则构成根本违约,正盛茶餐厅不仅有权解除协议,同时上城埭村委会应当赔偿正盛茶餐厅由此所造成的直接损失(含装饰、设备、经营费等)。九、本协议经双方签字、盖章、公证后生效。…。协议签订后,郑斯丹于2010年1月12日支付上城埭村委会租金25万元,于2010年10月18日支付租金25万元,于2011年5月24日支付租金25万元,于2013年5月8日支付租金20万元。之后,郑斯丹未再支付租金。

2011年6月1日,上城埭村委会、正盛茶餐厅、西山森林指挥部三方签订《协议书》一份,约定上城埭村委会、正盛茶餐厅同意将租赁房屋中的主楼一层和地下层共二层出租给西山森林指挥部使用,租用时间为二年,从2011年6月1日起至2013年5月31日止。上城埭村委会、正盛茶餐厅承诺处理好三方的关系,有关上城埭村委会与正盛茶餐厅的关系不涉及到西山森林指挥部。房屋租赁使用费为每年20万元,由西山森林指挥部在每年的6月15日前支付给上城埭村委会,一年一清。2013年12月31日,上城埭村委会、正盛茶餐厅、西山森林指挥部签订《租房协议书》一份,约定由西山森林指挥部继续承租租赁房屋中的主楼一层和地下层,租用时间从2013年6月1日起至2014年5月31日止。其余内容同前述《协议书》。《协议书》由郑斯丹签名并加盖正盛茶餐厅印章,《租房协议书》加盖正盛茶餐厅印章。协议签订后,西山森林指挥部于2012年6月1日支付上城埭村委会租金20万元,于2012年10月30日支付租金20万元,于2014年1月支付租金20万元。

原审法院另查明,租赁房屋中的左侧辅楼于2008年8月完成竣工验收,主楼和右侧辅楼于2009年11月完成竣工验收。租赁房屋在法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证,也未取得主管部门批准建设的文件。

原审法院认为:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定,出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。案涉租赁房屋在法庭辩论终结前未取得合法的审批手续,故郑斯丹要求确认其与上城埭村委会签订的《房屋租赁协议》无效的诉讼请求,有事实和法律依据,该院予以支持。关于租赁房屋是否已交付的问题。该院认为,首先,租赁房屋在双方签订《房屋租赁协议》前已竣工验收,具备使用条件;其次,郑斯丹在《房屋租赁协议》签订后三年内已陆续支付了95万租金;再者,郑斯丹在租赁期限内签署了两份协议书同意部分租赁房屋由西山森林指挥部承租。在上述情况下,郑斯丹又未能提供充分的证据证明上城埭村委会未向其交付租赁房屋。因此,该院确认上城埭村委会已履行交付租赁房屋的义务。在租赁期间,上城埭村委会与郑斯丹、西山森林指挥部签订了两份协议。该两份协议对于郑斯丹原承租的部分房屋确定由西山森林指挥部承租。该行为系三方协商一致变更了上城埭村委会与郑斯丹签订的《房屋租赁协议》的内容。故郑斯丹应支付的租金应以其变更后的承租范围确定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定,房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予以支持。故郑斯丹反诉要求上城埭村委会返还已付租金的诉讼请求,该院不予支持。根据房屋租赁协议和三方协议约定的租金标准计算,上城埭村委会在2010年3月1日至2014年8月31日期间应取得房屋占有使用费为225万元。郑斯丹已支付95万元。西山森林指挥部已支付2011年6月1日至2014年5月31日期间的房屋占有使用费60万元,还需承担2014年6月1日至2014年8月31日期间的房屋占有使用费5万元(根据三方协议约定的租金标准计算)。故应由郑斯丹支付的2010年3月1日至2014年8月31日期间的剩余房屋占有使用费为225万-95万-60万-5万=65万元。上城埭村委会要求郑斯丹支付逾期付款利息损失的诉讼请求,缺乏相应的法律依据,该院不予支持。郑斯丹反诉要求上城埭村委会赔偿设计费损失28万元的诉讼请求,因郑斯丹未提供证据证明其确已支出了相应的设计费,故该诉请缺乏相应的事实依据,该院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条之规定,判决:一、确认上城埭村村委会与郑斯丹于2010年1月1日签订的《房屋租赁协议》无效。二、郑斯丹支付上城埭村村委会房屋占有使用费650000元。三、驳回上城埭村村委会的其他诉讼请求。四、驳回郑斯丹的其他反诉诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11430元,由郑斯丹负担9737元,上城埭村村委会负担1693元;其中郑斯丹负担部分,于判决生效之日起十日内交纳至该院;反诉案件受理费15870元,减半收取7935元,由郑斯丹负担。

宣判后,上诉人郑斯丹不服,向本院提起上诉称:一、案涉房屋自始未具备双方约定的交付条件,致使郑斯丹的合同目的无法实现。一审判决在未查明该事实的情况下认定己交付房屋,属于事实认定有误。本案双方当事人对于租赁房屋的交付条件有非常明确的约定,即案涉《房屋租赁协议》第三条之约定,“甲方应当在2010年3月1日前……交付乙方”,而交付的条件是“提供通电、通水、通讯、通路、排污五项附随条件”。同时按照《房屋租赁协议》第二条之约定,租赁房屋的用途为“开拓和发展旅游产业”,作为旅游产业势必包括餐饮、酒店等大量使用水、电的行业,并且其排污功能必须齐全。但是,截止到上城埭村村委会向一审法院提起诉讼,上城埭村村委会也没有按照《房屋租赁协议》第三条之约定提供相应的通水、通电、排污、道路、通讯等附随条件。原审判决对于案涉房屋是否符合合同约定条件的事实根本没有查明,其认定房屋己经交付存在以下几个方面的错误:1、原审判决仅仅以竣工为由,认定为具备使用条件,显然是错误的。竣工验收仅仅是房屋的质量问题,质量合格也不等于具有各项配套条件。2、原审判决认定房屋交付的第二个理由是郑斯丹缴纳租金95万元。但是原审判决没有注意到郑斯丹缴纳的租金与合同约定租金之间的差距,以及时间上的不同。特别是郑斯丹后续缴纳租金的目的是上城埭村村委会以所谓的审计为名要求郑斯丹予以帮忙,同时郑斯丹也希望能够切实有效履行合同内容的情况下缴纳的,而不是对房屋符合使用条件的认可。3、郑斯丹在转租合同上的签字,只能代表上城埭村村委会同意转租。因为转租合同中对于房屋的条件并未作出约定。郑斯丹从减少损失的角度采取这样的措施,并无任何过错。同时,按照合同法的规定,郑斯丹从未放弃要求上城埭村村委会按照合同约定履行的权利,该等转租行为同样不应当视为对房屋条件约定的改变。此外,该等房屋所谓的转租,其租赁关系是由上城埭村村委会与案外人建立直接的租赁关系,郑斯丹只是同意该等行为。实际上变更的是郑斯丹与上城埭村村委会之间合同的租赁面积,而非租赁条件。这也是郑斯丹为了减少损失所采取的措施之一。综上所述,由于上城埭村村委会的房屋不符合合同约定的条件,且导致无法按照合同约定的目的使用房屋,因此其房屋应当视为没有交付。二、一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》的相关规定规定,并据此判令郑斯丹支付房屋占有使用费,属于法律适用不当。1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》第一条第二款明确规定“乡、村庄规划区内……,可以参照本解释处理”。但是,本案上城埭村村委会并未提交任何证据证明案涉房屋属于“乡、村庄规划区内”,同时,原审判决也未查明案涉房屋是否位于规划区内。因此,在没有查明相应事实的情况下,原审判决直接适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》明显属于适用法律不当。2、同时,原审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》第五条之规定,要求郑斯丹支付房屋占有使用费。适用《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》第五条第一款规定的前提条件是,在房屋租赁合同被认定无效的情况下,如果承租方正常占有并使用了该房屋的,出租方可以参照合同约定的租金标准要求支付房屋占用使用费。但是结合本案,由于上城埭村村委会未向郑斯丹交付符合交付条件的案涉房屋,郑斯丹一直无法按照合同约定的目的使用该房屋。因此,上城埭村村委会无权要求支付占有使用费。三、合同无效系指该合同自始无效,因此,在郑斯丹自始未占有并使用案涉房屋的情况下,上城埭村村委会应当返还郑斯丹己支付的95万元租金。四、一审判决认定郑斯丹未提供证据证明己支出了相应的设计费用,故不支持郑斯丹要求赔偿设计费28万元的诉请,属于事实认定有误。郑斯丹在一审审理过程中提交了建设工程设计合同、三份收条及设计图,该组证据己充分证明郑斯丹己支出设计费用的事。1、既然一审己认定设计合同的真实性,自然也确认了合同签署人楼飞群作为中国美院风景建筑设计研究院代理人的身份。2在合同未明确规定设计费用以何种方式支付的情况下,郑斯丹向楼飞群支付现金,并由其个人代表设计院出具收条的行为也是合乎常理的。综上,请求:1、撤销原审判决第二、四项,改判上城埭村村委会返还郑斯丹已付租金95万元,赔偿设计费损失28万元,并驳回上城埭村村委会的诉讼请求;2、一审、二审诉讼费由上城埭村村委会承担。

被上诉人上城埭村村委会答辩称:一、上城埭村村委会在合同签订时,即2010年1月即将涉案房屋交付给郑斯丹。1、本案涉案房屋分别于2008年8月及2009年11月全部完成并竣工验收。在双方于2010年1月合同签订后,上城埭村村委会基于郑斯丹装修、绿化施工需要时间考虑,即将涉案房屋交付给了郑斯丹。据此,郑斯丹在2010年1月12日根据约定支付了第一期的房屋租金250000元。而且郑斯丹接收房屋后,随即进行了现场勘查设计。之后,郑斯丹分别于2010年10月18日、2011年5月24日、2013年5月8日共支付了700000元涉案房屋租金。显然,如果上城埭村村委会没有将房屋交付给郑斯丹,即使第一次支付了租金,郑斯丹也不可能再支付第二次租金,更不可能支付第三次、第四次的涉案房屋租金。2、根据法庭调查及相关事实表明,郑斯丹于2011年6月和2013年6月与西山森林公园签订协议,将所承租房屋其中的部分转租给西山森林公园用于展示,事实上西山森林公园也向郑斯丹承租了涉案房屋。且在该转租协议书中的第二条、第四条明确约定,有关甲乙方之间的关系不涉及到丙方,即丙方与甲乙双方之间的房屋租赁合同关系不发生任何关联。据此,郑斯丹将涉案房屋进行转租的事实,足以证明上城埭村村委会己按照约定将房屋交付给了郑斯丹。同时,郑斯丹进行转租的房屋建筑面积约800平方米,转租价格为每年200000元,而涉案房屋建筑面积为2647平方米,即相当于转租部分的3.3倍,根据转租价格计算,涉案房屋的租金可达660000余元。也就是说,上城埭村村委会出租的价格与郑斯丹转租的价格差额达160000元,这同样足以证明郑斯丹通过转租的方式获得相应的利益。3、签订合同后,郑斯丹根据经营需要,即对所承租的房屋进行实地勘察设计,这一事实也足以证明上城埭村村委会己交付涉案房屋的事实。二、在合同签订时,郑斯丹对于涉案房屋的权属状况是非常清楚的,是明知的。1、2010年1月1日的“房屋租赁协议”第二条第二款,已明确告知房屋权属存在法律上的问题,即暂无相关的审批手续,且明确告知。2、根据一审法庭调查表明,合同签订后,郑斯丹进行勘察设计以及自行办公工商登记时已经知晓,且一直无异议,进一步佐证签订合同时均已事先知晓房屋权属状况。三、郑斯丹依法应当支付相应的房屋占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定,郑斯丹依法应当按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。四、根据案件事实和法律规定,郑斯丹对涉案房屋依法构成占有。根据我国法律规定,占有,是主体对物的控制和管领,是对物的实际控制。根据本案案件事实,郑斯丹签订合同之后,郑斯丹即对整体房屋及场地进行实地勘察设计,且将部分房屋进行转租获取收益。郑斯丹这种以承租的方式取得占有权,后再以转租的方式行使占有权,事实上形成对该房屋的实际控制且获取相应的收益。故郑斯丹对涉案房屋构成法律上的占有,依法应当支付占有使用费。五、郑斯丹请求上城埭村村委会赔偿设计费280000元的诉请,无事实依据和法律依据。郑斯丹的该项上诉请求,并无相关证据证明实际支出的金额,且系一个署名为“楼飞群”个人出具的收条,并非合同相对方“中国美院风景建筑设计研究院”出具,真实性无法核实。同时,该三张收条的金额为12万元,与郑斯丹递交的合同约定的28万元相互矛盾,不具有关联性和真实性。另外,即使发生相应的设计费用,也系郑斯丹自身经营过程中所产生的,与本案无任何关联。同时,郑斯丹对房屋进行现场勘查设计的行为,恰恰证明了上城埭村村委会己交付涉案房屋的事实。综上,请求法庭依法维持一审判决,驳回郑斯丹的全部上诉请求。

二审中,在本院指定的举证期限内,郑斯丹向本院提交:1、《公证书》一份,拟证明:案涉建筑系违章建筑,西湖区之江国土分局转塘所于2009年5月25日就已发出《限拆通知书》责令拆除,但一直未拆除;上城埭村村委会并未告知郑斯丹该建筑系违章建筑,其签订合同的行为本身带有欺诈之嫌。2、照片一张,拟证明上城埭村村委会将案涉房屋出租给郑斯丹,是想重点推广上城埭村的旅游业且作为当时的重点引进项目举办了一个公开的签约仪式,郑斯丹对于该房屋系合法建筑是深信不疑,案涉房屋无法按照合同约定的条件予以交付的责任不在郑斯丹。上城埭村村委会未向本院提交新的证据。

针对郑斯丹提交的上述证据,上城埭村村委会认为,对证据1,《公证书》本身包括反映的内容的真实性没有异议,但对证明对象有异议,《公证书》中所涉及的房屋占地是312平方米,而本案涉案房屋的占地面积2000多平方,该证据与本案没有关联性。对证据2,不属二审新证据,该证据与本案无关,这只是反映了当时签订合同的过程,与本案租赁合同的权利义务没有任何关系。本院认为,关于《公证书》,上城埭村村委会对于《公证书》的真实性没有异议,故本院对于《公证书》的真实性予以确认;关于照片,因该照片无法达到郑斯丹的证明目的,且该照片在一审期间已经存在,故本院对于该照片不予采纳。

本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。

本院认为:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定:“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。”本案中,郑斯丹与上城埭村村委会签订的《房屋租赁协议》系无效,故原审法院依据《房屋租赁协议》的租金约定以及已付租金的数额判令郑斯丹支付上城埭村村委会房屋占有使用费65万元并无不当。至于郑斯丹主张案涉房屋始终未具备双方约定交付条件,上城埭村村委会应返还其已付租金95万元的上诉意见,本院认为,郑斯丹在与上城埭村村委会签订《房屋租赁协议》后陆续支付了95万元租金,且郑斯丹在案涉房屋部分转租给杭州市西湖区西山国家森林公园指挥部的协议书中均有签字;而郑斯丹并无充分证据证明上城埭村村委会未完成交付义务,故本院对于该意见不予采信。关于郑斯丹主张案涉房屋不属于乡村庄规划内,故不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的上诉意见,因无事实和法律依据,故本院对于该意见不予采信。关于郑斯丹主张的设计费损失,因其并未提供充分证据证明其就案涉房屋的装修支付了相应的设计费,故原审法院未予支持其该项请求并无不妥。综上,原审法院认定事实清楚,适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费21720元,由上诉人郑斯丹负担。(郑斯丹已预交二审案件受理费25607元,应退3887元,于本判决生效之日起十五日内来本院退费。)

本判决为终审判决。 

  

审判长  胡宇

审判员  陈艳

代理审判员  丁晔

二〇一四年一月十九日

书记员  王勤