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房屋的出卖方,明知房屋性质和交易问题,在此情况下仍对外出售房屋,理应对于合同无效承担主要责任。

发布日期:2020-04-08 20:11:32

裁判要点:作为系争房屋的出卖方,对于房屋的性质及能否上市交易的情况均是明知的,其在此情况下仍对外出售房屋,理应对于合同无效承担主要责任。(以下判决书源自中国裁判文书网)

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)沪01民终7485号

上诉人(原审原告、反诉被告):陈其,男,1968年2月26日生,汉族,住上海市松江区。

上诉人(原审原告、反诉被告):桑卫芳,女,1968年2月21日生,汉族,住上海市松江区。

两上诉人的共同委托诉讼代理人:胡晶晶,上海丰兆律师事务所律师。

被上诉人(原审被告、反诉原告):沈卫江,男,1971年1月5日生,汉族,住浙江省上虞市。

被上诉人(原审被告、反诉原告):沈藕娟,女,1971年8月26日生,汉族,住浙江省上虞市。

上诉人陈其、桑卫芳因与被上诉人沈卫江、沈藕娟房屋买卖合同纠纷一案,不服上海市松江区人民法院(2016)沪0117民初1505号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

陈其、桑卫芳上诉请求:撤销一审判决第三、五项,改判:1、被上诉人按照每月3,500元(人民币,下同)的标准向上诉人支付占有使用费;2、上诉人向被上诉人支付经济补偿(以680,000元为基数,自2006年2月1日起至2016年2月26日止,按人民银行同期贷款利率计算的利息的50%);3、房屋评估费10,000元由被上诉人承担。事实和理由:1、被上诉人对于合同无效的过错程度不亚于上诉人,一审法院认定上诉人承担70%的过错责任显失公允;2、上诉人主张的租金标准具有事实依据,一审法院仅根据评估单位出具的补充说明并以上诉人占用房款为由确定的使用费标准过低;3、一审法院判决上诉人赔偿房屋差价损失没有依据。一则,评估单位所采用的评估方法有误,依据不全面、不正确;二则,被上诉人主张差价损失没有法律依据。4、被上诉人的损失应当以房款的利息为依据。

沈卫江、沈藕娟辩称,一审法院判决已经有利于上诉人一方,故不同意上诉人的上诉请求。

陈其、桑卫芳向一审法院起诉请求:1.确认陈其、桑卫芳与沈卫江、沈藕娟就坐落于上海市松江区XX镇XX小区XX号房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋转让协议书》无效;2.沈卫江、沈藕娟将系争房屋返还给陈其、桑卫芳;3.沈卫江、沈藕娟支付陈其、桑卫芳自2006年2月1日开始计算至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费,按照每月3,500元的标准计算。

沈卫江、沈藕娟则提起反诉请求:陈其、桑卫芳赔偿沈卫江、沈藕娟房屋差价损失2,700,000元。

一审法院认定事实:1999年4月28日,陈其因原有宅基地房屋拆迁,取得《动迁户建房联系单》一份。1999年5月20日,陈其、桑卫芳向“XX委员会”支付建房款97,115元。1999年5月24日,陈其(甲方)与“XX委员会”(乙方)签订《农民动迁住宅统一建造委托代建协议书》,约定甲方委托乙方建造系争房屋,房屋施工图根据新桥镇人民政府关于动迁住宅小区建设的有关规定进行统一设计。1999年5月26日,“松江区XX管理所”向陈其发放《松江县村民建房用地许可证》一份,批准陈其建房用地90平方米。该许可证尾部载明:1.本许可证作为农民建房取得合法用地的凭证,是核发土地(宅基地)使用证的依据,请建房户妥善保管。2.本许可证经乡(镇)土地管理所盖章有效。2000年1月7日,陈其就系争房屋签署《房屋交割业主验收单》一份。2000年2月23日,陈其、桑卫芳向“XX委员会”支付土地费50,000元。

2006年1月,陈其、桑卫芳与沈卫江、沈藕娟就系争房屋签订《房屋转让协议书》一份,约定陈其、桑卫芳将系争房屋转让给沈卫江、沈藕娟,转让价格为680,000元,此价格为一次性买断今后不作任何调整。协议书第4条约定:此协议是双方真实意思的体现,若此别墅今后具备办理房产证条件时,陈其、桑卫芳必须协助沈卫江、沈藕娟办理有关手续,对于陈其、桑卫芳协助沈卫江、沈藕娟办理手续,沈卫江、沈藕娟不承担额外的费用。若此别墅以后遇动迁时,动迁所得的一切款项均归沈卫江、沈藕娟所有。此协议经双方签字认可后任何一方不得单方擅自修改本协议,任何方单方面的擅自修改均属无效且本协议再次复印无效。协议书另对其它相关事项作了相应约定。且案外人XX服务所在沈卫江、沈藕娟持有的《房屋转让协议书》上盖章。

2006年1月27日(原审误写为2016年1月27日),沈卫江、沈藕娟将680,000元房款支付完毕,陈其、桑卫芳将系争房屋交付给沈卫江、沈藕娟使用。

另查明,沈卫江、沈藕娟均非本市户籍。系争房屋建筑面积187.38平方米,至今未取得建设工程规划许可证及房地产权证,房屋所在土地性质为集体土地。

审理中,依照陈其、桑卫芳的申请,一审法院依法委托上海科东房地产土地估价有限公司对系争房屋的市场价格进行司法鉴定,上海科东房地产土地估价有限公司于2017年1月20日出具沪科东房估字(2017)ZX第0024号《房地产价格咨询价格》,载明系争房屋于2016年12月19日的市场价格为3,387,600元。陈其、桑卫芳对该司法鉴定意见不予认可,认为上海科东房地产土地估价有限公司采取的估价方法有误,依据不全面、不正确,评估价格严重高于实际价格。上海科东房地产土地估价有限公司对此称,其要求双方均共同前往系争房屋周边的中介公司了解房价情况,但陈其、桑卫芳予以拒绝。上海科东房地产土地估价有限公司出具相应司法鉴定意见时,已充分考虑系争房屋不具备房地产权证的因素,参考系争房屋周边中介公司了解同类房屋的真实交易价格得出的司法鉴定意见。沈卫江、沈藕娟对该司法鉴定意见予以认可。上海科东房地产土地估价有限公司于2017年3月23日针对系争房屋自2006年2月1日至2017年3月15日止市场租金价格出具补充说明一份,载明平均月租金为4,035元。陈其、桑卫芳对该份补充说明没有异议,但还是坚持按照每月3,500元的标准主张房屋占有使用费。沈卫江、沈藕娟对该份补充说明予以认可。

审理中,沈卫江、沈藕娟认可目前其将系争房屋出租给案外人使用。

一审法院认为,按照土地管理法和城市房地产管理法规定,集体所有土地的使用权不得出让、转让;房地产转让时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。上述规定均属与合同效力有关的强制性规定。而合同法及其相关司法解释规定,违反法律、行政法规效力性的强制性规定的合同无效。本案中,虽然《房屋转让协议书》项下的标的物载明为系争房屋,但是根据房地一并转让的原则,陈其、桑卫芳与沈卫江、沈藕娟之间的买卖标的物不仅包括系争房屋,还包括系争房屋所在土地。而该土地尚属集体所有,至今未办理相关的合法用地手续,所建造的系争房屋亦未办理合法建造审批手续,亦没有证据证明系争房屋可以上市交易,故双方之间的《房屋转让协议书》应认定为无效。

合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。关于合同无效过错责任的分担比例,陈其、桑卫芳明知系争房屋不可上市交易,仍将系争房屋出售给沈卫江、沈藕娟,应承担70%的过错责任。而沈卫江、沈藕娟未能对系争房屋是否可以上市交易进行审慎审查,应承担30%的过错责任。基于此,沈卫江、沈藕娟应当将系争房屋返还陈其、桑卫芳,陈其、桑卫芳应当将所收房屋价款680,000元返还沈卫江、沈藕娟。

关于陈其、桑卫芳主张的房屋占有使用费,虽然,双方之间就系争房屋买卖合同无效,但不影响系争房屋的使用价值,根据上海科东房地产土地估价有限公司出具的补充说明,自2006年2月1日至2017年3月15日止系争房屋平均月租金为4,035元,然陈其、桑卫芳亦长期占有使用了沈卫江、沈藕娟的房屋价款680,000元,因此,根据公平原则,一审法院依法酌情确定沈卫江、沈藕娟按照每月2,000元标准向陈其、桑卫芳支付自2006年2月1日开始至实际返还系争房屋之日止房屋占有使用费。

关于沈卫江、沈藕娟反诉主张的房屋差价损失,根据上海科东房地产土地估价有限公司出具的司法鉴定意见,现系争房屋目前的市场价格为3,387,600元,该市场价格已经充分考虑系争房屋不具备房地产权证的因素,故一审法院依法认定上述市场价格的证明效力。因此,陈其、桑卫芳应当赔偿沈卫江、沈藕娟房屋差价损失1,890,000元。

一审法院判决:一、确认陈其、桑卫芳与沈卫江、沈藕娟就位于上海市松江区XX镇XX路XX小区XX号房屋签订的《房屋转让协议书》无效;二、沈卫江、沈藕娟于判决生效之日起十五日内将上述房屋返还给陈其、桑卫芳;三、沈卫江、沈藕娟于判决生效之日起十五日内支付陈其、桑卫芳自2006年2月1日起至实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费,按照每月2,000元的标准计算;四、陈其、桑卫芳于判决生效之日起十五日内返还沈卫江、沈藕娟购房款680,000元;五、陈其、桑卫芳于判决生效之日起十五日内赔偿沈卫江、沈藕娟房屋差价损失1,890,000元。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18,200元,反诉案件受理费14,200元,合计诉讼费32,400元,由陈其、桑卫芳负担26,420元(已付18,200元,余款8,220元于判决生效之日起七日内交付一审法院),由沈卫江、沈藕娟负担5,980元(已付)。

二审中,双方当事人没有提交新证据。

经本院审理查明,一审法院认定事实无误,本院依法予以确认。

本院认为,本案二审的争议焦点在于合同无效的过错责任认定以及无效后果的处理。

关于合同无效的过错责任比例,上诉人虽主张双方当事人过错相当,但本院认为,其作为系争房屋的出卖方,对于房屋的性质及能否上市交易的情况均是明知的,其在此情况下仍对外出售房屋,理应对于合同无效承担主要责任。一审法院据此认定上诉人应对合同无效承担70%的过错责任,并无不当,本院予以认同。

关于被上诉人主张的房屋差价损失问题。根据法律规定,买卖合同被确认无效后,双方当事人应当相互返还房屋及购房款。但须指出的是,系争房屋的现有价值与原购房款已经不能对等,两者之间相比所产生的差价应当可以认定为上诉人的受益之处,也可以认定为被上诉人的信赖利益损失。对于该损失,一审法院基于公平原则,并结合当事人的过错程度、合同已履行的状况等因素,在司法鉴定的基础上酌情确定上诉人应赔偿的损失数额,于法不悖,数额亦属合理,本院予以维持。

至于占有使用费的标准,考虑到本案的具体情况,一审法院判决确定的支付标准,尚属合理,本院亦予以维持。综上所述,上诉人的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费人民币21,810元,由上诉人陈其、桑卫芳负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 毛 焱

代理审判员 娄 永

审 判 员 蒋庆琨

二〇一七年九月十九日

书 记 员 许 晶

附:相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

……