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一方当事人故意告知对方虚假情况,或故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。

发布日期:2020-04-08 20:06:32

裁判要点:一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。一方当事人故意告知对方虚假情况,或故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。(以下判决书源自中国裁判文书网)

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)沪01民终673号

上诉人(原审被告):蔡莲兰,女,汉族,1966年7月10日出生,住上海市黄浦区。

被上诉人(原审原告):许晓莉,女,汉族,1982年2月27日出生,住上海市浦东新区。

委托诉讼代理人:刘金波(系许晓莉之夫),住址同上。

上诉人蔡莲兰因与被上诉人许晓莉房屋买卖合同纠纷一案,不服上海市闵行区人民法院(2018)沪0112民初24672号民事判决,向本院提出上诉。本院于2019年1月7日立案后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

蔡莲兰上诉请求:撤销原判第一项,依法改判驳回被上诉人许晓莉的原审诉请。事实与理由:本案双方签订房地产买卖合同约定签订示范合同系为办理交易过户手续的需要,表明双方的买卖关系已成立,房地产买卖合同是本约,合同约定的定金是履约定金,一审认定立约定金显属有误。在本案双方签订房地产买卖合同时,蔡莲兰虽然没有告诉许晓莉房屋上存在抵押,但告知过中介工作人员抵押的情况。合同第四条约定了蔡莲兰涤除抵押的时间,该约定表明许晓莉知晓涉案房屋存在抵押的情况,蔡莲兰在约定期限前涤除抵押即可。许晓莉以存在抵押导致交易存在风险为由拒绝继续履行合同是违约行为。

被上诉人许晓莉辩称:不同意上诉人蔡莲兰的上诉请求。结合双方签订的房地产买卖合同1.4条、10.6条,可知该合同是双方在涉案房屋没有抵押情况下达成的合意,许晓莉后续发现涉案房屋存在抵押,要求涤除抵押后再签订示范合同,但蔡莲兰不同意,致双方没有签订示范合同。蔡莲兰隐瞒涉案房屋存在抵押的事实,故许晓莉主张撤销合同。请求二审驳回上诉,维持原判。

2018年8月,许晓莉向一审法院起诉请求判令:1.撤销《房地产买卖合同》和《房地产买卖居间协议》,蔡莲兰向许晓莉返还定金人民币70,000元;2.蔡莲兰承担以70,000元为本金,自2018年6月11日起至判决生效之日止的利息,按年利率6%计算。一审诉讼中,许晓莉明确第一项诉请为:仅要求撤销《房地产买卖合同》,对于《房地产买卖居间协议》不主张撤销,但保留相应的诉权。

一审法院认定事实:座落于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室的房屋登记的产权人为蔡莲兰,该房屋的房地产抵押状况信息中载明抵押权人为汤某,债权数额为1,200,000元。

2018年6月10日,由许晓莉作为买受方(乙方)、蔡莲兰作为出卖方(甲方)签订合同编号为0002839的房地产买卖合同一份,合同约定:一、房地产的基本情况:甲、乙双方通过上海XX有限公司(以下简称XX公司)居间介绍,由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权。具体状况如下:1.1坐落闵行区XX路XX弄XX号XX室内;1.2权利人为蔡莲兰,房屋建筑面积56.29平方米;二、总房价款:该房地产转让价款1,570,000元;三、签订示范文本买卖合同:为办理交易过户手续之需,甲乙双方同意于本协议签署后7日内前往XX公司处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外,前述约定期限届满日为甲乙双方签订示范合同的日期;四、付款方式:4.1首期房价款:乙方应于签订示范合同并办理公证手续(若需)后当日,通过XX公司或自行支付甲方首期房价款(含甲方已收到的定金)400,000元。甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行贷款(若有),并应于收到该笔钱款同时偿还借款余额(若有不足,甲方自行补足),办理抵押注销手续;4.2第二期房价款:乙方通过如下方式支付第二期房价款785,000元。乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后七日内向贷款银行申请贷款,签订一切相关合同,办理其他一切相关手续。贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准,但乙方应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后五个工作日内,将其交付贷款银行;4.3其他房价款于2018年6月25日前支付甲方房价款370,000元;4.4贷款不足(若有):乙方应于本合同第七条约定的过户期限内或满足该条约定的过户条件前办理出符合过户及抵押登记条件的银行贷款手续,若乙方申请贷款额度不足或者无法获得贷款的,应当在过户同时将相应部分房价款支付甲方;4.5若乙方委托XX公司转付甲方款项的,由XX公司收到相应款项后先行开具收款收据;若甲方委托XX公司保管相应款项的,由XX公司向甲方开具收款收据,甲方在约定的保管期限届满时凭收款收据向XX公司取回保管款项;4.6乙方交付的房价款,甲方应在交易过户前开具符合税务规定的收款凭证;六、交房及尾款:甲乙双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账号后十日内对该房地产进行验看、清点,确认无误后,由甲方交付给乙方,并由乙方自行或通过XX公司支付甲方尾款15,000元。若甲方交付的房屋装饰及附属设施与约定的不符,则甲方应按原房屋装饰及附属设施估值一倍向乙方支付违约金;七、交易过户:甲乙双方应于2018年8月30日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续;九、税费负担:根据法律、法规、规章、政策等规定的交易税费承担全部由乙方承担;十一、定金责任:本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立,甲方同意将收到的定金交居间方保管,若甲方将该房地产证交给居间方保管,则甲方可以从居间方处取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后,若甲方违约不卖,则应向乙方双倍返还定金;若乙方违约不买,则已支付的定金不予返还;十二、违约责任:甲乙双方任何一方未按本协议约定履行,应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金,逾期超过二十日的,另一方有权要求继续履行或单方解除本协议。若守约方解除本合同的,须书面通知对方,且违约方以总房价款的20%向守约方支付违约金;十七、补充约定:经双方协商,2018年6月11日支付定金70,000元,其余尾款700,000元于2018年6月25日前支付。

嗣后,许晓莉分别于2018年6月10日支付给蔡莲兰定金10,000元、于2018年6月11日支付给蔡莲兰定金60,000元,蔡莲兰出具相应的定金收据给许晓莉。

一审庭审中,许晓莉称在签订上述买卖合同之时,蔡莲兰与居间方均未告知其涉案房屋存在抵押的事实,签约之时仅提供了动迁协议及房产证的复印件。其于2018年6月12日至房地产交易中心了解动迁房过户的情况,进而了解到涉案房屋存在抵押,遂与居间方XX公司进行联系,XX公司业务员称存在银行抵押,但没有将真实的抵押情况告知许晓莉,XX公司存在故意隐瞒的行为。之后许晓莉于2018年6月14日报警,然后凭公安机关开具的接报回执单至交易中心调取了涉案房屋的不动产登记信息,进而确认涉案房屋存在抵押。在6月12日之后,许晓莉与XX公司及蔡莲兰就涉案房屋进一步交易进行了磋商,但由于涉案房屋存在抵押的情形,许晓莉对此也颇有风险的顾虑,双方始终未能达成一致意见。最终双方未能签订网签买卖合同。

一审法院认为,在本案中,蔡莲兰是否构成对许晓莉的欺诈,应从如下方面分析:虽然双方所签订的房屋买卖合同中并未明确注明涉案房屋存在抵押的信息,但蔡莲兰认为其确实向中介公司披露过涉案房屋存在抵押的事实,而且在许晓莉与中介进一步核实抵押情况之后,中介业务员也及时将涉案房屋存在抵押的事实客观披露,而且许晓莉在与蔡莲兰发生纠纷之后通过报警进一步了解到涉案房屋的不动产登记信息,期间许晓莉、蔡莲兰与中介业务员就房屋的后续履行进行了进一步的磋商,故法院认为蔡莲兰在合同签订过程中并不存在欺诈的行为,许晓莉无权以欺诈为由主张撤销该份房屋买卖合同。

许晓莉、蔡莲兰之间所签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示,合同依法成立,且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定,合同当属有效,对双方当事人均具有合同约束力,双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。根据合同约定,双方理应在签订《房屋买卖合同》后的七日内至中介公司处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。涉讼合同的定金属于立约定金,其目的在于本约合同的订立。在最终双方未签订本约合同的情况下,对于是否使用定金罚则应根据具体履行预约中的约定义务情形来决定。就本案而言,在就本约进行磋商谈判过程中,基于涉案房屋存在抵押的客观事实,双方对于合同后续履行进行了多次反复磋商,虽然蔡莲兰提出了一些新的建议,但是均未能得到许晓莉的认可,最终双方未能签订网签的买卖合同。许晓莉基于房屋存在抵押的事实,故对后续的交易履行产生了重大顾虑,虽然双方进行了进一步磋商,但始终未能形成新的一致方案,故涉案房屋存在抵押这一客观因素也是导致双方未能签订正式买卖合同的主要因素之一。综上所述,法院认为双方在履行协议的过程中均存在相应的过错,结合许晓莉实际支付的定金金额,法院确定蔡莲兰理应返还给许晓莉的定金以70,000元计。许晓莉以欺诈为由主张要求蔡莲兰承担定金的相应利息损失缺乏合同及法律依据,对此诉请,法院不予支持。

一审法院审理后,依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定,于二○一八年九月十八日作出判决:一、蔡莲兰于判决生效之日起十日内返还给许晓莉定金70,000元;二、驳回许晓莉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计775元。由许晓莉负担387.50元,由蔡莲兰负担387.50元。

经本院审理查明,一审认定事实无误,本院依法予以确认。

本院另查明,蔡莲兰与许晓莉签订的房地产买卖合同1.4条为“是否设立抵押:□否□是,抵押权人:_”,10.6条约定本合同中出现以“□”选择的情形时,务必进行勾选。若未勾选,则视为以该条款下第一项约定为准。

再查明,打印日期为2018年6月19日的涉案房屋产调信息显示,房屋抵押权人汤某,债权数额120万元,债务履行期限从2018年5月4日至8月3日。

本院认为,一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。一方当事人故意告知对方虚假情况,或故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。本案许晓莉主张蔡莲兰在签订房地产买卖合同时存在欺诈,即隐瞒涉案房屋上存在抵押的事实,并据此主张撤销合同;蔡莲兰认为其已告知中介工作人员房屋的抵押情况,而合同本身的约定表明许晓莉知晓涉案房屋的抵押情况,故蔡莲兰不存在欺诈。对此,本院认为,抵押权人行使抵押权可能危及房屋买受人利益的实现,因此房屋是否存在抵押为买受人是否购买房屋的考量因素,房屋出卖人在出卖房屋时应主动向买受人披露抵押情况。但本案双方签订房地产买卖合同时,许晓莉称蔡莲兰与中介方均未告知涉案房屋存在抵押的事实,蔡莲兰承认未告知许晓莉房屋上存在抵押,但主张已告知中介工作人员抵押的情况,对其主张,蔡莲兰未提供证据予以证明,本院难以采信。再者,结合双方签订的房地产买卖合同1.4条、10.6条约定内容可知,在签约时双方明确涉案房屋上不存在抵押。至于合同4.1条约定蔡莲兰应将收到的首期房价款优先用于偿还银行贷款(若有),并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款金额(若有不足,蔡莲兰自行补足),办理抵押注销手续,但该条款为中介公司在交易过程中提供的合同文本中的示范条款,明显不能基于该约定认定许晓莉于缔约时知晓涉案房屋存在抵押的情况。综上,本院有理由认定蔡莲兰在签约时隐瞒涉案房屋存在抵押的事实,现许晓莉以蔡莲兰存在欺诈为由主张撤销合同并要求返还定金,合法有据,应予支持。上诉人蔡莲兰的上诉请求,不能成立,应予驳回。一审判决在认定蔡莲兰不构成欺诈的基础上,以合同履行过程中双方均存在过错为由,认定蔡莲兰应当返还许晓莉定金,其判决理由有误,但判决结果正确,可予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费1,550元,由上诉人蔡莲兰负担。

本判决为终审判决。

审判长  金绍奇

审判员  潘俊秀

审判员  翟从海

二〇一九年二月十三日

书记员  王 力

附:相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

……