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经典案例:济南恒大西区置业有限公司与黄云涛商品房预售合同纠纷案

发布日期:2020-04-08 18:16:51

 当事人信息

原告:济南恒大西区置业有限公司,住所地济南市。

法定代表人:廖嘉宁,董事长。

委托诉讼代理人:薛江余,男,1987年3月2日出生,汉族,该单位职工,户籍所在地济南市,住济南市。

委托诉讼代理人王升霞,女,1989年2月27日出生,汉族,该单位职工,户籍所在地山东省平度县,住济南市。

被告:黄云涛,男,1993年2月5日出生,汉族,户籍所在地户籍所在地山东省商河县,住济南市。

审理经过

原告济南恒大西区置业有限公司(以下简称济南恒大公司)诉被告黄云涛商品房预售合同纠纷一案,本院于2016年8月31日立案受理,依法适用简易程序,于2016年11月11日公开开庭进行了审理。原告济南恒大公司的委托诉讼代理人薛江余到庭参加诉讼,被告黄云涛经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告济南恒大公司向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告就恒大雅苑19、21-2-2602室房屋签订的《济南市商品房买卖合同》及附件【合同编号:销售(字)201412436235】;2、被告于合同解除后到济南市房管局和济南市建委等政府部门配合原告办理注销合同备案手续和撤销合同网签手续;3、被告向原告支付违约金93066元;4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:2014.4.8,原、被告签订了《济南市商品房买卖合同》及附件【合同编号:销售(字)201412436235】,合同约定:被告购买恒大雅苑19、21-2-2602室房屋,房屋总价款622698元,交纳首期房款192698元,余款43万元由被告办理银行按揭贷款的形式支付给原告。2014.6.1,原告、被告、中国农业银行股份有限公司济南历城支行三方签订了《个人购房担保借款合同》,担保合同约定:原告为被告的43万元按揭贷款承担连带保证责任。由于被告未按担保合同规定期限偿还贷款,致使原告多次为被告承担保证责任。被告交纳原告部分首期款93066元后,自2015年8月份起,被告未按约向银行还款,银行已从原告保证金账户中扣款16026.33元,而且银行会继续每期在原告保证金账户中扣款。根据商品房合同附件五第二条第(一)款第5项第(1)点以及第(三)款之规定,被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款,导致原告承担保证责任的,原告有权单方解除合同,收回房屋,被告所交全部款项不予退还,同时被告须协同原告到政府相关部门办理有关解除合同的手续。综上所述,被告违反合同约定,多次逾期还款,致使原告承担保证责任,不仅侵害了原告的合法权益,而且已给原告造成重大损失。

被告黄云涛未作答辩。 

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2014年4月8日,原告济南恒大公司作为出卖人(甲方)与作为买受人的被告黄云涛(乙方)签订《济南市商品房买卖合同》及附件。合同约定乙方购买甲方开发建设的恒大雅苑19、21号楼2单元2602室商品房一套。该合同第六条第3款约定,乙方以银行、公积金按揭付款方式支付,2014年4月4日前支付首付款199357元,剩余43万元须在2014年4月4日前办理完毕银行、公积金按揭贷款申请手续。关于“买受人逾期付款的违约责任”,在合同第七条第1款第(2)项约定,乙方未按合同约定时间付款的,逾期180日后,甲方有权解除合同。甲方解除合同的,乙方按累计应付款的1%向甲方支付违约金等。该合同另对原、被告双方的其他权利义务进行了约定。该合同附件一为房屋平面图;附件二为公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明;附件三为装饰、设备标准;附件四为民用建筑节能信息公示及附件五为合同补充协议。

上述合同补充协议第二条约定,双方对合同第六条、第七条进行修改和补充。该条第(一)款第5项第(1)点以及第(三)款约定,买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款,导致出卖人承担保证责任的,出卖人有权单方解除合同,收回房屋,买受人所交全部款项不予退还,同时买受人须协同出卖人到政府相关部门办理注销合同备案、撤销网签等取消交易的手续。

2014年4月4日、2014年5月1日,被告黄云涛分两笔向原告济南恒大公司支付了购房款93066元。之后原告济南恒大公司与被告黄云涛及中国农业银行股份有限公司济南历城支行(以下简称农业银行)签订了《个人购房担保借款合同》,约定由被告向农业银行贷款43万元,贷款期限360个月,用于支付涉案合同的剩余购房款,并由原告济南恒大公司为被告黄云涛的该笔贷款提供阶段性连带保证担保。该合同还约定了其他事项。签订该合同后,农业银行依约向被告黄云涛发放了相应的贷款。

被告黄云涛贷款后,初期尚能依约偿还贷款,但其自2015年8月后开始逾期偿还该贷款,导致原告济南恒大公司承担保证责任,代其向农业银行偿还了相应的贷款。

另查明,上述房屋已取得了商品房预售许可证,编号为济建预许2014014号,且该商品房办理了网签备案手续。

本院认为,原告济南恒大公司与被告黄云涛签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件,以及原、被告双方与农业银行签订的《个人购房担保借款合同》均系各方当事人的真实意思表示,合同及其附件内容不违反法律及行政法规的强制性规定,且涉案房屋取得了商品房预售许可证,故上述两份合同及其附件均为有效,双方均应履行合同及附件所确定的合同义务。

现原告济南恒大公司诉至本院,以被告黄云涛拖欠银行按揭贷款导致其承担保证责任,进而违反了双方合同约定为由,要求解除双方之间签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件、承担违约责任并承担合同解除后的的后续义务。根据查明的案件事实,被告黄云涛自2015年8月份开始逾期还款,并直接导致原告济南恒大公司承担保证责任,按月向银行偿还贷款。按照双方签订的补充协议第二条第(一)款第5项第(1)点约定:买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款,导致出卖人承担保证责任的,出卖人有权单方解除合同,收回房屋,买受人所交全部款项作为违约金向出卖人承担违约责任。该条第(三)款约定,合同解除后,买受人须协同出卖人到政府相关部门办理注销合同备案、撤销网签等取消交易的手续。由上述查明的事实及双方合同的约定可以认定,被告黄云涛逾期还款导致原告济南恒大公司承担担保责任的行为,违反了双方补充协议的约定,原告济南恒大公司有权解除合同并要求被告黄云涛承担相应的违约责任。

关于合同解除时间,合同解除权作为形成权,其应当在享有解除权的合同一方当事人解除合同的意思表示到达相对方时发生法律效力。按照合同约定,原告济南恒大公司承担保证责任后其即享有了合同解除权。原告济南恒大公司在本案起诉状中明确提出了解除合同的意思表示,应当以起诉状送达被告黄云涛的时间作为双方签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件的解除日。双方在合同中约定了送达地址,本院向该地址送达了起诉状,因被告原因导致起诉状于2016年10月25日被退回,本院认定该时间为送达时间,买卖合同及其附件于该日解除。合同及其附件解除后,按照合同约定的被告黄云涛的后合同义务,其应当协助原告济南恒大公司办理涉案房屋的网签及备案的撤销手续,原告济南恒大公司的该项诉讼请求,有事实和法律依据,本院予以支持。原告济南恒大公司还要求被告黄云涛向支付的购房款93066元作为违约金不再退还,其该项请求在补充协议第二条第(一)款第5项第(1)点中进行了明确约定,其该项请求有合同依据,对此本院予以支持。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第二条第六条第八条第四十四条第一款第六十条第九十一条第(二)项第九十六条第一款第一百零七条第一百一十四条第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款第一百四十四条之规定,判决如下:

原告济南恒大西区置业有限公司与被告黄云涛于2014年4月6日签订的关于济南市槐荫区恒大雅苑19、21号楼2单元2602室房屋的《济南市商品房买卖合同》及其附件【合同编号:销售(字)201412436235】于2016年10月25日解除;

二、被告黄云涛于本判决生效之日起十日内向协助原告济南恒大西区置业有限公司办理上述房屋的网签备案撤销手续;

三、被告黄云涛向原告济南恒大西区置业有限公司交纳的购房款93066元作为违约金归原告济南恒大西区置业有限公司所有。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10027元,减半收取5013.5元,由被告黄云涛负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省济南市中级人民法院。

审判员牟阳

二〇一六年十一月十五日

书记员赵珊珊