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典型案例

发布日期:2020-03-26 17:37:22

当事人信息 

原告:刘鹏发,男,1963年4月15日出生,汉族,户籍所在地江西省抚州市,公民身份号码:×××。

 委托诉讼代理人:李维维,海南京园律师事务所律师。

 被告:海口东泰实业公司,住所地:海口市府城镇中海怡花园B1栋。 法定代表人:孙炎,该司总经理。 

 被告:海南南海房地产开发有限公司,住所地:海口市龙昆南路10号。 法定代表人:王南海,该司董事长。

 第三人:郭海堂,男,1965年9月15日出生,回族,住海口市,公民身份号码:×××。

 委托诉讼代理人:邱琼帅,男,1967年12月20日出生,汉族,住海南省昌江黎族自治县。公民身份号码:×××。

 案件概述

 原告刘鹏发因与被告海口东泰实业公司(以下简称东泰公司)、海南南海房地产开发有限公司(以下简称南海公司)及第三人郭海堂案外人执行异议之诉-案,本院于2018年12月5日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告刘鹏发的委托代理人李维维、被告东泰公司法定代表人孙炎、第三人郭海堂及其委托诉讼代理人邱琼帅到庭参加诉讼。被告南海公司经经公告送达开庭传票,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

 刘鹏发向本院提出诉讼请求:1.依法确认刘鹏发与东泰公司之间的房屋买卖行为合法有效。2.确认海口市中级人民法院正在执行(2018)琼01执恢194号案中位于海口市××区房、102房、103房产系刘鹏发所有。3.依法中止(2018)琼01执恢194号案涉及对刘鹏发位于海口市××区房、102房、103房执行。并依法解除对刘鹏发位于海口市××区房、102房、103房查封。4.判令东泰公司、南海公司为刘鹏发办理涉案房屋的房产手续。5.本案诉讼费由东泰公司、南海公司承担。事实与理由:1992年11月18日,东泰公司向海南港利高房地产开发公司(现更名为:南海公司)购买位于海口市××区,并依法签订了《房屋销售合同书》。合同签订后,东泰公司依约支付了购房款(1992年11月18日至1994年10月28日共计向南海公司支付了500余万购房款)。即东泰公司取得海怡花园B1栋楼产权。1995年6月7日由于东泰公司因无力偿还刘鹏发借款60万元,遂经双方协议一致签订《抵债协议书》,约定东泰公司将其够买的位于海口市××区房、102房、103房产用于抵偿给刘鹏发,之后,刘鹏发与东泰公司签订房屋买卖协议,约定60万元变更为购房款,即从1995年6月开始,刘鹏发并取得该3套房屋所有权。至此刘鹏发也开始使用海怡花园B1栋101房、102房、103房。至今已长达23年之久。直到2018年10月15日,海口市中级人民法院到刘鹏发居住房屋查封刘鹏发的房产后,刘鹏发才得知自己购买并居住了23年之久的房子在2002年1月14日被南海公司用于抵偿海口中达实业开发公司债务。然而在这长达20年的时间里,从来没有人向刘鹏发提出过异议或是仲裁,更加没有人来刘鹏发住所地主张权利。综上,刘鹏发认为,海怡花园B1栋楼是东泰公司向南海公司依法购买。东泰公司购买后将其中的101房、102房、103房出卖给刘鹏发,且刘鹏发已经全额付清房款并实际占有使用长达23年之久,因此,刘鹏发系该房产所有权人。至于南海公司在已经将海怡花园B1栋楼出卖给东泰公司后,又恶意将海怡花园B1栋楼用来抵偿其他债务的恶劣行径,不能以此来侵害刘鹏发作为农民工的合法权益。因此,恳请人民法院依法将海怡花园B1栋101房、102房、103房确认系刘鹏发所有。支持刘鹏发的诉讼请求。 

东泰公司辩称,1992年东泰公司跟南海公司签署了买房合同,东泰公司当时就付了50%的价款,以后陆陆续续支付了后续的价款,在陆续支付的过程中房屋不断出现问题,但即使有问题东泰公司也在支付,把全款都支付完了。但由于海南的房地产在1995年的时候整个房价都跌得很厉害,后来东泰公司将所欠刘鹏发债务折成购房款,将涉案房屋卖给刘鹏发。涉案房屋是东泰公司合法取得的,也支付了全部的房款的。总的讲,东泰公司跟南海公司有一些帐要核对的,南海公司还欠东泰公司钱。而且所有的房产证都是通过确权办理。 南海公司未到庭也未作答辩。

 郭海堂述称,一、刘鹏发与东泰实业公司于1995年6月7日和1995年6月8日签订的《抵债协议书》和《海怡花园B1栋房屋销售合同书》无效。海南港利高房地产开发公司和东泰实业公司于1992年11月18日签订的《房屋销售合同书》第2条第2款约定:“在合同签订后三日内,向甲方支付总房款的50%,计人民币2945800元,房屋道路畅通,经验收合格移交乙方后,三天内付总房款的45%,计人名币2651220元,办理房产证后,余款全部付清。”、第4条第2款约定:“合同签署生效后,乙方无违约的前提下,房屋产权属于乙方,乙方有出租、出售、转让、继承的权力。”。如果从刘鹏发提供的证据表面上看,所有的付款凭证也仅表明东泰实业公司至今只向南海公司支付了5001679.2元购房款,尚欠付交房后三天内应支付的第2期房款即45%房款2651220元中的500679.2元,违反了合同的约定,属于违约行为。但对所有的付款凭证仔细甄别,可见东泰公司支付《房屋销售合同书》约定的购房款仅为2954800元,除此之外的其它付款凭证都是东泰公司向南海公司支付海龙大厦工程款、海怡花园房款和案外人海口凤凰实业公司向东泰公司支付购房款。故该部分证据不能证明东泰公司已按合同约定向南海公司支付了《房屋销售合同》第3条第2款约定的交房后三天内支付总房款的45%,计2651220元的购房款。由此可见,东泰公司在《房屋销售合同书》的履行中存在重大违约行为。因此,根据该合同第4条第2款的约定,以及《合同法》第51条关于“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”的规定,东泰公司在合同违约无权处置涉案房屋的情况下,其与刘鹏发签订的1995年6月7日的房屋抵债协议和1995年6月8日的房屋销售合同至今未得到南海公司的认可。故刘鹏发与东泰公司签订的《抵债协议书》和《海怡花园B1栋房屋销售合同书》无效。二、本案证据不能证明刘鹏发与东泰公司之间存在借款60万元的事实,故1995年6月7日的《抵债协议书》无效。而刘鹏发至今都没有按照1995年6月8日的房屋销售合同约定支付购房款60万元给东泰公司,故刘鹏发对涉案房屋并不享有任何权利。刘鹏发向法院提供的《协债协议书》,意图证明其与东泰公司于1992年10月1日存在借款60万元人民币的事实,以及双方同意以涉案房屋抵偿其全部60万元借款的事实。但却未能举证证明其向东泰公司支付60万元巨额借款的事实。故其双方之间曾经借款60万元的事实并不存在。双方基于虚假借款事实签订的涉案抵债协议书没有法律效力。而对于刘鹏发向法院提供的《海怡花园B1栋房屋销售合同书》,由于刘鹏发并未提供证明其已按合同于1995年6月8日之后支付了60万元给东泰公司的证据,可见合同签订至今刘鹏发并未实际履行相关付款义务。故刘鹏发依据该合同对涉案房屋并不享有任何权利。三、刘鹏发请求判决确认涉案房屋的所有权归其所有没有事实和法律依据。郭海堂认为,根据《物权法》第9条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。......”的规定,不动产物权的取得须经公示登记程序。本案中,假设刘鹏发与东泰公司签订的《抵债协议书》有效,其也仅取得对涉案房屋未办理过户登记手续至刘鹏发名下的债权(即请求权),在涉案房屋未办理过户登记手续至刘鹏发名下时,刘鹏发并未取得涉案房屋的所有权,即刘鹏发不能凭借《抵债协议书》和《海怡花园B1栋房屋销售合同书》诉请法院确认涉案房屋的所有权归其所有。故人民法院应当依法驳回刘鹏发的该项诉讼请求。四、刘鹏发诉请中止(2018)琼01执恢194号案对涉案房屋的执行和解除对涉案房屋的查封没有事实和法律依据。海口市中级人民法院于2018年11月19日下达(2018)琼01执异933号《执行裁决书》,已就刘鹏发对涉案房屋主张中止执行和解除查封的异议请求予以驳回。该裁定书已发生法律效力。故在本案中刘鹏发再次提出该相同的诉讼请求没有事实和法律依据。依法应驳回刘鹏发的该项诉讼请求。五、刘鹏发诉请法院判令东泰公司、南海公司协助其办理涉案房屋的过户登记手续没有事实和法律法律依据。郭海堂认为,涉案房屋已于2002年1月14日被海南省海南中级人民法院下达的(1997)海南法执字第82-12号《民事裁决书》裁定抵债给案外人海口中达实业公司,且又被郭海堂申请法院予以查封。故从2002年1月14日起,涉案的《抵债协议书》、《海怡花园B1栋房屋销售合同书》因存在法律障碍履行不能,两份合同依法予以解除。故刘鹏发在涉案房屋已被生效法律文书裁定抵债给案外人海口中达实业公司的情况下,仍然诉请法院判令东泰公司、南海公司协助办理涉案房屋的过户手续没有事实和法律依据。故人民法院对刘鹏发的该项诉讼请求应当予以驳回。综上所述,刘鹏发在涉案房屋已被生效法律文书裁定抵债给案外人的情况下,诉请法院判决确认涉案房屋的所有权归其所有,并判令东泰公司、南海公司协助办理涉案房屋的过户登记手续没有事实和法律依据。为维护郭海堂的合法权益,恳请人民法院依法查明本案事实,并判决驳回刘鹏发的诉讼请求。

 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下: 1992年11月18日,海南港利高房地产开发公司(后更名为:南海公司)与东泰公司签订一份《房屋销售合同书》,约定东泰公司购买位于××府),建筑面积2860平方米。1995年6月7日,刘鹏发与东泰公司签订一份《抵债协议书》,约定:因东泰公司无力偿还刘鹏发的60万元借款,同意用位于××府)首层抵偿该笔债务,因开发商无法联系,房产证由刘鹏发以确权形式办理,费用也由刘鹏发全部承担。同年6月8日,刘鹏发与东泰公司签订一份《海怡花园B1栋销售合同书》,约定刘鹏发购买位于××府首层,建筑面积362平方米(最后以房产证面积为准),房款60万元,在合同签订后三日内刘鹏发向东泰公司支付总房款60万元,东泰公司将房屋交于刘鹏发使用。房屋移交后,刘鹏发自行找开发商海南港利高房地产开发公司办理产权证事宜。之后,刘鹏发及其家人在海怡花园B1栋101、102、103房居住使用至今,但未办理产权证过户登记手续。 海南省海南中级人民法院依据(1996)海南民二初字第12号民事判决,于1997年立案执行海口中达实业开发公司(以下简称中达公司)申请执行南海公司房屋预售合同纠纷一案,并于2002年1月14日作出(1997)海南法执字第82-12号民事裁定,将南海公司所有的(现为海口市××区套房屋即101、102、103、203、301、302、501、502、503、601、602、603、703号房,总面积1573.3㎡,以评估价1021667元冲抵中达公司的部分债务。申请执行人可凭本裁定到有关部门办理相关的变更手续。同年12月29日,海南省海南中级人民法院作出(1997)海南法执字第82-17号民事裁定:一、撤销(1997)海南法执字第82-12号民事裁定将“海怡花园”B型公寓B1座203、302、301、501、502、503、703等七套房的抵债。二、解除府城镇“海怡花园”的××公寓中的203、302、501、502、503号房屋的查封。据该份民事裁定书查明,因案外人提出异议,2002年5月20日,海南省海南中级人民法院作出(1997)海南法执字第82-14号民事裁定,解除对府城镇“海怡花园”的B型公寓B1座301、703房的查封。 郭海堂诉中达公司拖欠工程款纠纷一案,本院于2003年12月10日作出(2003)海中法民一初字第14号民事判决,判令中达公司于判决生效之日起十日内将尚欠的工程款本金370万元及利息偿付给郭海堂,并支付停工损失20万元及停工期内看场费29.1万元给郭海堂。判决生效后,郭海堂向本院申请强制执行,本院立案执行,案号为(2004)海中法执字第36号。在执行过程中,本院于2004年9月16日作出(2004)海中法执字第36-2号民事裁定,将被执行人中达公司所有的位于海口市××区、B栋未完工项目及其所占用的8.29亩土地使用权以评估价5195929的80%即4156743.2元抵偿给申请执行人郭海堂,以清偿中达公司所欠郭海堂的部分债务。2005年12月30日,本院作出(2004)海中法执字第36-3号民事裁定,以被执行人中达公司无可供执行财产为由,终结执行本院(2002)海中法民一初字第14号民事判决书。2018年8月22日,申请执行人郭海堂向本院申请恢复执行,主张被执行人中达公司通过海南省海南中级人民法院作出的(1997)海南法执字第82-12号民事裁定,已取得位于海口市××区套房,除了部分房产被中达公司处置外,余下的101、102、103、601、603尚未处置,以及中达公司购买用于办公的位于海口市××路幢的703、704也系中达公司的财产,也应一并执行。本院立案恢复执行,案号为(2018)琼01执恢194号。在恢复执行过程中,本院于2018年9月26日作出(2018)琼01执恢194号执行裁定,裁定在人民币7136324元的范围内冻结、扣划被执行人中达公司名下银行存款或查封、扣押、冻结、提取、扣留其他等值财产,并于同日向海口市国土资源局发出协助执行通知书,要求协助查封被执行人中达公司名下位于海南省海口市××区幢603房[证号:01923]。同年10月15日,本院作出(2018)琼01执恢194号之一执行裁定,查封被执行人中达公司名下位于海口市××区房、102房、103房、601房和位于海口市××区幢703、704房。同日,本院进行查封公告,征询异议。之后刘鹏发向本院提出执行异议,同年11月19日,本院作出(2018)琼01执异933号执行裁定书,驳回刘鹏发的异议请求。刘鹏发遂向本院提起本案诉讼。 根据工商企业机读档案登记资料显示,东泰公司与南海公司目前处于吊销状态。 以上事实,有《房屋销售合同书》、法人授权委托证明书、《抵债协议书》、《海怡花园B1栋销售合同书》、涉案房屋照片、水电物业费收据、海南省海南中级人民法院(1996)海南民二初字第12号民事判决书、海南省海南中级人民法院(1997)海南法执字第82-12号民事裁定书、《查封公告》、本院(2018)琼01执异933号执行裁定书、工商企业机读档案登记资料等在卷佐证,足资认定。

 一审法院认为 

本院认为,《中华人民共和国物权法》第二十八条规定:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条规定:“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的,标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”本案中,原海南省海南中级人民法院(现海南省第一中级人民法院)于2002年1月14日作出(1997)海南法执字第82-12号民事裁定书,将包括涉案3套房屋在内的房产裁定抵债给中达公司,根据上述法律及司法解释的规定,涉案3套房屋所有权自那时起便转移归中达公司所有,发生了物权变动的效力,中达公司对涉案3套房屋享有实体权益。郭海堂依据本院生效的(2003)海中法民一初字第14号民事判决,申请执行中达公司拖欠工程款,本院根据原海南省海南中级人民法院的上述抵债裁定,认定涉案3套房屋属于中达公司所有,进而查封并无不当。刘鹏发主张取得涉案3套房屋所有权是从东泰公司抵债而来,其已多年实际占有使用,对涉案3套房屋享有实体权益。即便刘鹏发与东泰公司的抵债行为真实合法,但涉案3套房屋至今并没有办理过户登记至刘鹏发名下,因此刘鹏发对涉案3套房屋只享有物权期待权,该物权期待权不能对抗中达公司依法定程序而取得的涉案3套房屋的物权。若刘鹏发认为原海南省海南中级人民法院作出的(1997)海南法执字第82-12号民事裁定书存在错误,从而妨害了其权利,则应当由刘鹏发向海南省第一中级人民法院提出申诉,请求撤销原海南省海南中级人民法院作出的抵债裁定,由海南省第一中级人民法院审查处理。 综上所述,刘鹏发对涉案3套房屋不享有足以排除强制执行的民事权益,对其诉请,本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条、第三百一十二条第一款第二项规定,判决如下: 

 一审裁判结果

 驳回刘鹏发的诉讼请求。 案件受理费9800元,由原告刘鹏发负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于海南省高级人民法院。

 审判人员 

 审判长王法坚 

 人民陪审员梁健 

 人民陪审员符策辉

 二〇一九年五月三十日 

 书记员杜立

 速录员李萍


编辑:LH