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房地产转让纠纷案例

发布日期:2020-04-07 10:13:21

当事人信息 

原告:严宝晶,女,1977年9月19日出生,汉族,住吉林省九台市。

委托诉讼代理人:胡秉章,扬州市邗江区东城法律服务所法律工作者。

被告:扬州荣城置业发展有限公司,住所地在扬州大桥东北首。

法定代表人:毛红,职务执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人:李静静江苏中杜律师事务所律师。

委托诉讼代理人:魏静江苏中杜律师事务所律师。

案件概述 

原告严宝晶与扬州荣城置业发展有限公司(以下简称荣城置业)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年2月2日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告严宝晶及其委托诉讼代理人胡秉章,被告荣城置业的委托诉讼代理人李静静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告严宝晶向本院提出诉讼请求:1、判令解除原被告于2018年4月24日签订的代租约的《商品房买卖合同》;2、判令被告立即返还原告购房款人民币76万元、装修工程款人民币3万元以及2.37万元(79万元*3%)的违约金,合计人民币81.37万元;3、双方合同约定违约金支付标准过低,请求判令被告给付76万元的违约金。事实和理由:2018年4月24日原被告签订代租约的《商品房买卖合同》,约定被告将位于扬子江北路1111号的希尔顿欢朋酒店4层04室建筑面积6033平方米的现房出售给原告,房价每平方米12597.39元,总价款人民币76万元;另按与希乐顿欢鹏有限公司签订的《装修补充协议》约定,原告在给付购房款的同时将3万元的装修款汇交给被告,合计给付79万元。购房合同第八条约定,被告应当在2018年5月1日前将精装修后的房屋交付给原告。购房合同第九条约定被告逾期交房超过180日后,原告有权解除合同,原告解除合同的,被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天退还全部已付款,并按原告累计己付款的1%向原告支付违约金。原被告在签订《商品房买卖合同》的同时,原告与扬州港岛酒店管理有限公司又签订了《装修补充协议》和名为《委托经营管理协议》实为房屋租赁协议。原告将购得的商业用房出租给扬州港岛酒店管理有限公司开设名为希尔顿欢朋酒店。购房合同约定的原告付款方式为按揭贷款,首付38万元,贷款38万元。原告实际上在购房合同签订的当日将36万元经银行转移支付给被告,2018年5月10日将余款40万元及装修款3万元经银行转账给被告。被告在2018年4月24日和2018年5月10日分別向原告出具收款36万元和40万元收据各一张,3万元的装修款至今被告未出具发票。由于被告未能按双方签订的购房合同约定的时间将房屋交付原告,己构成严重违约。原告于2018年12月13日向被告提交退房退款申请书,被告自今未能将收取原告的房款、装修款和违约金退还原告。被告未按约定交房,也未按约定办理产权登记备案,属于欺诈,应当按已付房款支付一倍违约金。原告为维护自己的合法权益不受侵害,今特向人民法院提起民事诉讼,请求法院支持原告的诉讼请求。

被告荣城置业辩称:1、被告不同意解除合同,因为原告已经将所有购房款付清,而且目前涉案房屋已具备交付的条件,双方合同应当继续履行。2、即使本案存在合同解除的情形,原告只能要求退还被告已收取的购房款76万元,并扣除手续费,原告要求返还装修款3万元不是被告收取,与被告无关。3、双方对于解除合同的情况下,违约金的支付进行了明确约定,也就是原告已付购房款的1%,即0.76万元。现原告主张按照已付购房款的3%计算,没有任何事实和法律依据。原告另行主张被告支付已付购房款一倍的违约金76万元,也没有相应的合同和法律依据。本案原告也未提供任何证据证明其实际损失的发生及数额的大小。根据最高院关于商品房买卖合同的司法解释,双方对于违约金有约定的,应当按照约定来处理。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下:

2018年4月24日,原、被告签订《商品房买卖合同》一份,合同约定:案涉房屋为现房,房屋总价款76万元,出卖人应在2018年5月1日前交付房屋。第九条约定:逾期交房超过180日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。

2018年4月24日,原告与案外人扬州港岛酒店管理有限公司(以下简称港岛公司)签订《装修补充协议》、《委托经营管理协议》各一份。其中《装修补充协议》约定:装修工程款计入房款总价,按认购书及《扬州市房地产买卖合同》约定的房款支付期限和支付方式付款,案外人港岛公司不再另行提供此款项发票。《委托经营管理协议》约定:委托经营期限自2018年10月1日起至2028年9月30日,原告同意自2018年10月1日起至2023年9月30日止,每年固定租金标准为该物业房地产合同总价和软装配套费用总和的6%,原告在签订本协议同时,需向案外人港岛公司交纳三万元软装配套费用。

2018年4月24日,原告向被告支付房款36万元。2018年5月10日,原告向被告支付房款40万元。

2018年12月13日原告填写《退房退款申请单》。2019年1月31日被告在该申请单上盖章,并注明“春节前退款”。

案涉房屋于2016年经验收合格备案,并取得《商品房销售许可证》。

本案争议焦点:1、双方签订的《商品房买卖合同》应否解除?2、如合同解除,被告应给付原告的房款及违约金数额为多少?

针对争议焦点,本院认为,依据合同约定,案涉房屋的交付时间为2018年5月1日,庭审时被告认可一直未向原告发送书面交房通知,案涉房屋亦未交付。现被告逾期交房时间已超过180日,原告依据该约定要求解除《商品房买卖合同》,并要求被告返还已付的76万元房款,符合法律规定,应予支持。原告认为与其签订《装修补充协议》的案外人港岛公司的地址与被告一致,故认为案外人港岛公司与被告系主体混合,要求被告给付装修款3万元,本院认为,原告认定案外人港岛公司与被告主体混同的法律依据不足,其亦未提供证据证明其向被告交付3万元装修款,对原告要求被告返还3万元装修款的请求不予支持。原、被告双方约定逾期交房按已付款1%支付违约金,原告认为双方约定的违约金过低请求调整,本院认为,原告已就案涉房屋与案外人签订《委托经营管理协议》,协议约定租金标准为“合同总价和软装配套费用总和的6%”,现被告违约致原告造成租金损失,原告请求按照3%计算违约,本院予以支持。因其已付房款为76万元,本院确认该项违约金为22800元(76万元*3%)。原告认为被告签订合同时存在欺诈,因其提供的证据不足以证明被告签订合同时有欺诈行为,对其要求被告给付一倍房款作为赔偿的主张不予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:

一审裁判结果 

一、解除原、被告于2018年4月24日签订的《商品房买卖合同》;

二、被告扬州荣城置业发展有限公司于本判决书发生效力之日起十日内给付原告严宝晶房款76万元及违约金22800元;

二、驳回原告严宝晶的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费18930元,依法减半收取9465元,由原告严宝晶负担4708元,由被告扬州荣城置业发展有限公司负担4757元。(被告应负担的部分原告已预交,原告同意其预交案件受理费由被告向其直接支付,本院不再退还,由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付)。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状,并按对方当事人人数提出副本,上诉于江苏省扬州市中级人民法院。

审判人员 

审判员石敬梅

二〇一九年六月二十八日

书记员杜露露