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房地产开发纠纷案件形成的主要原因

发布日期:2020-04-03 23:41:12

(一)联营开发。所谓联营开发,指双方当事人约定,由一方提供建设用地使用权,另一方提供资金、技术、劳务等,合作开发房地产项目,共担风险,共享收益的行为。根据《房地产开发经营管理条例》,联营双方中必须有一方具有房地产开发资质。双方联营又可分为法人型联营和松散型联营,组织形式和权利义务分配双方都要仔细约定。项目各项审批、办证、验收都要应以合作双方的名义办理,只有这样的联营开发行为才能获得法律的认可。但是,在实践中,很多联营开发单位就是因为双方违反了联营这一基本原则而被法院认定为无效。

  (二)期房销售。期房与现房是两个相反的概念。现房是开发商已办妥大产权证的商品房。期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产大产权证止,这一期间的商品房称期房。

  笔者曾接待过这样一起信访,2000年,上虞某房产公司口头承诺以每平方米1300多元预收房屋定金,当时没有签订任何合同,后遇2001年房价暴涨风,开发商以没有正式书面合同为由,要求提高房价,遭到购房户的不满,引起群访,后经有关部门多次协调,才得以妥善处理。

  (三)改动规划。许多消费者购房或入住后发现社区整体或规划改变,使卖买双方之间发生纠纷。通常有绿地面积减少,社区功能被调整,建筑密度和容积率增加,小区道路不通,配套设施不到位,取消或减少公建设施,增建车库、配电房、垃圾房、公共厕所,甚至增建商业用房出租,影响了小区整体环境质量,带来采光、通风、噪音、油烟污染、不安全等一系列问题,有的开发商在售楼时隐瞒真实情况,使消费者在不明真相的情况下购房。

  (四)虚假广告。据统计,目前百分之九十以上的商品房是通过宣传广告促销的,一些开发商在商业利益的驱动下,往往对销售的商品房作出夸大宣传,虚构环境效果,广告文字十分煽情,对公用部位的标准进行夸张描绘,如采用“进口”、“高级”、“名贵”材料等华而不实的喧染手法。对使用功能使用诱惑性语言,如“与身份相匹配”、“极尽奢华五星级享受”等。而消费者往往出于对开发商在广告和售楼书中美好生活描述的向往,才与开发商签订了购房合同。然而一旦交房时,消费者发现房屋现状与自已想像大相径庭,找开发商交涉时,开发商却以原描述未写进合同为由,拒绝承担责任。

  (五)面积差异。在预售商品房中,要做到产权登记面积与合同约定面积完全一致,可能性甚小,问题在于必须本着诚信的原则,将这种面积误差缩小到一个合理的范围之内。在预售合同中,双方往往约定以竣工后房地产管理部门实际测算的建筑面积为准。说穿了,还是涉及到价格问题,如果面积误差不大,房价变化又不大,双方一般不会引起争议。如果实测面积大,超过原约定面积,购房人认为是开发商故意加大建筑面积,牟取利润,这时就容易产生纠纷。

  (六)延期交房。按合同规定,开发商按期不交房应付违约金,但是有些开发商在各项手续不全的情况下,仍然和消费者签订售房合同,并承诺到期不交房就赔偿违约金。但真到了交房期限,消费者既拿不到房钥匙也得不到赔偿金。导致延期交房原因是多方的,既有开发企业自身问题,也有施工企业因材料价格上涨,相关部门基础设施配套服务滞后造成的,但最终受害的是消费者。

  (七)质量隐患。从数量上,绝大部分商品房质量纠纷均为单套商品房内部的建筑结构质量引起的质量问题。如墙面渗水、窗套渗漏、地面、墙面开裂、卫生间渗漏。另一类比较严重的是整幢商品房存在整体质量问题。此类问题涉及到建筑物内的全部住户,后果较为严重。如地基不均匀沉降,引起整幢商品房倾斜,主体结构问题造成房屋大面积开裂。该类问题虽然数量较少,但影响面大,一旦出现,经济损失巨大,也容易造成社会性的矛盾。此类案件的处理十分复杂,诉讼难度可想而知。

  (八)权证难办。目前房地产开发项目自房屋交付之日起超过一年的土地证、房产权办不下来的项目数量也不少,责任不全在房产公司,也有政府部门的原因,特别是两年以前的房地产开发项目,由于土地出让环节的不规范,现在作为历史遗留问题处理而导致普遍延迟办证,给购房者在银行贷款、子女就学等方面造成诸多不便。