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“合资、合作开发房地产合同纠纷”大数据报告

发布日期:2020-04-03 22:08:14

一、 大数据报告数据来源及案由简介

 

时间:2019年8月23日之前

 

案例来源:Alpha案例库

 

案由:合资、合作开发房地产合同纠纷

 

裁判文书数量:14266件

 

数据采集时间:2019年8月23日

 

案由简介:

2011年修改后的《民事案件案由规定》中,合资、合作开发房地产合同纠纷系隶属于合同纠纷(一级案由)、房地产开发经营合同纠纷(二级案由)之下的第三级案由。合资、合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

 

二、 检索结果可视化

 

 

本次检索获取了合资、合作开发房地产合同纠纷2019年8月23日前共14266篇裁判文书。

 

(一) 法律文书数量与整体趋势

 

从上方的年份分布可以看到,从2013年开始,合资、合作开发房地产合同纠纷案件裁判文书数量呈总体上涨趋势。自2016年起,合资、合作开发房地产合同纠纷的年均法律文书突破两千件以上,2017年接近三千件,但由于2017年调控力度大幅增加,房地产投资增速明显放缓,2018年的案件数量没有继续上升,出现自2013年以来首次下降,但是降幅仅为9.37%,下降后的数量仍超过2016年数量。故,合资、合作开发房地产合同纠纷案件,虽然在2017年强力调控后有所下降,但降幅较小,案件总量仍处于历史较高水平。

 

1、地域分布

 

案件裁判文书地域分布图表(按数量排列):

“合资、合作开发房地产合同纠纷”大数据报告(图1) 

从地域分布来看,合资、合作开发房地产合同纠纷主要集中在人口密集、经济较为发达省份。其中位列前五的省份分别为广东省、山东省、湖南省、河南省、四川省,裁判文书数量分别为1353件、1167件、977件、951件、922件。

 

另外,最高人民法院以及京津冀地区的占比情况分别为:最高人民法院620件,占比4.35%;北京353件,占比2.47%;天津102件,占比0.71%。

 

2、行业分布

 

从上面的行业分类情况可以看到,合资、合作开发房地产合同纠纷当前的行业分布主要集中在房地产业,批发和零售业,租赁和商务服务业,建筑业,制造业。在此类纠纷主体中,房地产行业占比56.76%,其他行业主体合计占比43.24%。

 

通过分析此类案件的行业分布情况可以看出,有过半数合资、合作开发房地产案件分布于房地产行业,但并不仅局限于房地产业,其他行业涉及房地产合资、合作开发的数量合计占比近半,并呈现高度分散特征。故,此类案件的委托主体,半数集中于房地产从业企业,另外近半数分散于其他行业中有合作建设需求的企业。

 

(二) 程序分类

 

从上面的程序分类统计可以看到合资、合作开发房地产合同纠纷下当前的审理程序分布状况。一审裁判文书有5699件,占比39.95%,二审裁判文书有3364件,占比23.58%,上诉率约为59.28%;再审案件有1241件,占比8.7%,再审率约为21.78%。执行案件有3842件,占比26.93%。

 

从以上数据可以看出,合资、合作开发房地产合同纠纷案件超过半数的案件进入到二审程序,并且超过五分之一的案件进入再审程序,一定程度上反映了此类案件争议的复杂性、对抗性较强。

 

(三) 文书分类

 

从上面的统计图可以看到合资、合作开发房地产合同纠纷下当前文书分类情况。裁定的数量最多,共8612份,占比60%;判决共4914份,占比34%;调解书、通知和决定的比例均较小,分别为424份、156份、32份,共占比6%。

 

(四)  标的额可视化

 

通过对标的额的可视化分析可以看到,标的额在50万以下的案件占比达到29.18%,合计案件数量为1939件;50万至1000万的案件占比达到42.13%,合计案件数量为2800件;1000万至5000万的案件占比达到20.96%,合计案件数量为1393件; 5000万以上的案件数量占比为7.73%,案件数量合计为514件。

 

合资合作开发合同标的额分布的特点是,相对均匀又有所集中。1000万以上标的额案件占比合计达到28.69%;与一般认识不同的是,此类案件中50万以下的小标的额案件也具有相当数量,占比达到29.18%。

 

(五) 审理期限可视化

 

通过对审理期限的可视化分析可以看到当前条件下判决作出时间的分布情况,30天以内作出判决的共130件,占比4.96%;31-90天以内共866件,占比33.05%;91-180天以内共686件,占比26.18%;181-365天以内共560件,占比21.38%;365天以上共377件,占比14.43%。平均审理期限为196天。

 

除极少数案件在30天内出判决以外,最多的情况是在三个月内出判决以及六个月内出判决,共占比59.23%,这比较符合当前我国民诉制度审限的相关规定。但也存在超期的情况,其中一年以上出判决的案件比例达14.43%

 

(六) 裁判结果

 

✦一审裁判结果

 

通过对一审裁判结果的可视化分析可以看到,一审诉讼请求中全部/部分支持的有2412件,占比为42.32%;撤回起诉的有1490件,占比为26.14%;全部驳回的有542件,占比为9.51%;驳回起诉的有323件,占比5.67%;不予受理的有30件,占比0.53%;其他的有902件,占比为15.83%。

 

✦二审裁判结果

 

通过对二审裁判结果的可视化分析可以看到,二审维持原判的有1706件,占比为64%;改判的有671件,占比为25%;撤回上诉的有285件,占比为11%。其中有427件发回重审。

 

可以看出,合资合作开发房地产合同纠纷改判率与发回重审率均比较高,这类案件案情复杂,裁判难度大,因此对此类案件不能对一审判决结果盲目乐观,而应做好进行二审甚至是再审程序的充分准备。如果从二审阶段介入代理一审败诉方,仍具有相当数量改变一审判决结果的机会。

 

✦再审裁判结果

 

通过对再审裁判结果的可视化分析可以看到,维持原判的有751件,占比84%,改判的有88件,占比10%,撤回再审申请的有55件,占比6%。

 

在上述894起再审案件中,通过再审审查进入到再审审理阶段的案件的有284件,占比31.77%。

 

合资合作开发房地产合同纠纷,再审维持原判的比例为84%(包含:再审审查阶段驳回再审申请的情形、再审提审维持原判、再审发回重审维持原判、指定或指令再审维持原判)。也就是说,合资合作开发房地产合同纠纷再审案件,除了10%的案件被直接改判以外,在撤回再审申请的案件中,也有相当一部分显示出申请人与被申请人达成调解或和解的结果,因此实际上因再审导致判决结果改变的案件比例区间在10%-16%之间。 

 

(七) 法院

 

通过对法院的可视化分析可以看到,此类案件最多发生在中级人民法院,有6407件,占比45%,其次是基层人民法院,有5401件,占比38%,高级人民法院和最高人民法院较少,分别为1822件和620件,分别占比13%和4%。出现中级人民法院收案数量高于基层人民法院的原因较大可能性是高上诉率与标的额原因。

 

审理合资、合作开发房地产合同纠纷案件由多至少的法院分别为最高人民法院、上海市第二中级人民法院、辽宁省沈阳市中级人民法院、广东省江门市中级人民法院、广东省高级人民法院。

 

其中最高院受理的620起案件中,再审案件占到了467起,大量再审案件使得最高院此类案件的数量位居全国法院之首。

 

(八) 诉求分类

 

1、以解除合作协议为诉求的案件情况

 

笔者检索了以解除合作协议为诉讼请求的一审案例,共483件,其中全部/部分支持的案例364件,占比75.36%;全部驳回的案例63件,占比13.04%;驳回起诉的案例29件,占比6.01%;不予受理的案例2件,占比0.42%;撤回起诉的案例2件,占比0.41%;其他案件23件,占比4.76%。解除合作协议诉讼请求约七成获得支持。

 

2、以继续履行合作协议为诉求的案件情况

 

笔者检索了以继续履行合作协议为诉讼请求的一审案例,共223件,其中全部/部分支持的案例158件,占比67.81%;全部驳回的案例53件,占比22.75%;驳回起诉的案例12件,占比5.15%;不予受理的案例1件,占比0.43%;撤回起诉的案例1件,占比0.43%;其他案件8件,占比3.43%。

 

3、请求确认合作协议无效

 

笔者检索了以确认合作协议无效为诉讼请求的一审案例,共259件,其中全部/部分支持的案例165件,占比63.71%;全部驳回的案例20件,占比24.32%;驳回起诉的案例20件,占比7.72%;不予受理的案例4件,占比1.55%;撤回起诉的案例2件,占比0.77%;其他案件5件,占比1.93%。

 

可以看出,以确认合作协议无效为诉讼请求的案例被一审法院支持的概率较上述两种类型案例略低。

 

(九) 案件类型化总结

 

1、从案件主体视角

 

合资合作开发房地产合同纠纷中,最为常见的诉讼主体为房地产开发企业,通过大数据检索得知,以房地产开发公司作为一方主体的案件占案件总数的60%,除此之外,此类案件主体还包括自然人(占比38.11%)、集体经济组织(村委会、经济合作社、村民组等,占比3.67%)、政府(占比1.67%)以及其他企业。

 

2、从土地视角

 

合资合作开发房地产合同纠纷中,涉案土地多为以出让方式取得的国有用地,除此之外,还包括以划拨方式取得的国有用地(占比8.12%)、集体土地(占比2.34%)。

 

3、从争议发生的原因视角

 

1)最常见的原因:合作一方违约,引起纠纷;

 

2)因政府原因导致合作开发失败:规划变更;

 

3)因土地闲置导致土地被国家收回;

 

4)因一方被追究刑事责任,导致项目终止;

 

5)一方以虚假手段骗取用地审批;

 

6)违法在农村集体土地上合作开发房地产;

 

7)双方均无房地产开发资质;

 

8)其他。