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房地产转让纠纷案例

发布日期:2020-04-03 12:46:24

当事人信息 

再审申请人(一审原告、二审上诉人):吉林老参堂科技发展股份有限公司。住所地:吉林省通化市滨江西路4057号。

法定代表人:张家诚,该公司董事长。

委托代理人:单景州吉林朗业律师事务所律师。

被申请人(一审被告、二审被上诉人):通化长城置业股份有限公司。住所地:吉林省集安市解放北街18号。

法定代表人:张本元,该公司总经理。

委托代理人:魏洪涛,该公司董事长。

委托代理人:李海峰吉林大华铭仁律师事务所律师。

案件概述 

吉林老参堂科技发展股份有限公司(以下简称老参堂公司)因与通化长城置业股份有限公司(以下简称长城公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服吉林省高级人民法院2014年7月4日作出的(2014)吉民一终字第65号民事判决,向本院申请再审。本院于2015年6月30日以(2015)民申字第660号民事裁定提审本案,再审期间中止原判决的执行。本院依法由主审法官董华担任审判长,与主审法官张志弘、齐素组成合议庭,法官助理党国华协助办案,书记员黄婷婷担任法庭记录,公开开庭审理了本案。老参堂公司法定代表人张家诚、委托代理人单景州,长城公司委托代理人李海峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

老参堂公司一审诉称:老参堂公司与长城公司经协商于2010年l2月l2日、13日签订了两份房屋买卖合同。其中507.68平方米房屋的价款127万元及房屋交易过户费用,老参堂公司全部支付,但长城公司一直未交付房屋和办理产权过户手续。经了解,在购房前,因长城公司欠集安市粮食局拆迁办公用房,致使房屋一直被占用。老参堂公司购买长城公司11286.9平方米房屋,由于客观原因无法履行,为此,双方于2011年7月1日再次签订了房屋买卖合同。由于长城公司为老参堂公司贷款提供的抵押物存在不良记录没有通过,致使老参堂公司贷款没有下来,导致老参堂公司没有按约定一次性代偿逾期贷款,但截至2012年2月14日,老参堂公司代偿了长城公司在吉林银行的逾期贷款本息14184052.50元,但老参堂公司代偿完毕后,银行并没有解除该房屋的抵押登记,原因是长城公司法定代表人魏洪涛个人在该行尚有逾期贷款600万元没有清偿。此后,老参堂公司得知,长城公司因其它经济纠纷造成该房屋已被其他法院轮候查封。长城公司在签订合同时,没有向老参堂公司如实告知该房屋被多家法院查封的事实,致使老参堂公司无法实现购房目的。另外,老参堂公司在按约定支付600万元房款时,长城公司又要求承担违约金700余万元。故老参堂公司认为,长城公司采取欺诈的手段套取老参堂公司资金的行为应当认定为无效民事行为,请求:1.解除双方签订的两份房屋买卖合同;2.长城公司返还老参堂公司已付购房款15967000.50元;3.长城公司承担上述购房款占用期间的银行利息约400万元;4.按合同约定长城公司承担逾期交付507.68平方米房屋违约金89000元;5.诉讼费用由长城公司承担。一审庭审中老参堂公司放弃对长城公司逾期交付507.68平方米房屋违约金89000元的主张。

长城公司一审答辩称:1.2010年l2月13日双方签订的房屋买卖合同是一个附加条件合同,因老参堂公司没有按照约定借给长城公司50万元,故没有及时帮助老参堂公司办理产权过户手续。2011年4月22日,在老参堂公司没有交齐购房款的情况下,老参堂公司向长城公司借了509.8平方米房产用以贷款,老参堂公司没有在约定的期限内将该房产还给长城公司,所以才没有为老参堂公司所购房屋办理产权过户手续;2.2011年7月1日签订11286.9平方米房屋买卖合同前,已告知老参堂公司该房屋被集安市人民法院查封的事实,双方还针对该房屋在吉林银行抵押和法院查封的问题制定了具体解决办法,老参堂公司代偿完了长城公司在吉林银行的逾期贷款本息后,于2011年7月15日再支付长城公司600万元,用以解决集安市人民法院查封的问题,并随长城公司一同到吉林银行做工作,吉林银行同意将大楼变卖给老参堂公司,价款银行优先受偿,所以吉林银行在房屋买卖协议签订之前向法院提出了实现抵押权解除查封申请,若老参堂公司不向吉林银行承诺还款,吉林银行不会同意解除查封。双方约定了价款金额及支付方式,但老参堂公司直到2012年2月14日才履行完给付20万元及代偿吉林银行欠款本息的义务,其它付款约定均未履行,在此过程中长城公司没有过错,是老参堂公司违约。综上,老参堂公司诉请没有事实及法律依据,应驳回其诉讼请求。

吉林省通化市中级人民法院一审查明:2010年12月13日,老参堂公司与长城公司签订《协议书》,长城公司将坐落于集安市锦江东路,产权号*****号,丘地号204,第二层,面积507.68平方米商业用房出售给老参堂公司。价款127万元,老参堂公司已全部支付给长城公司。现长城公司未将该房屋交付给老参堂公司。2011年4月22日,双方签订《协议书》,约定由长城公司将坐落于集安市黎明街688号总面积509.8平方米商业用房借给老参堂公司用于抵押贷款,老参堂公司必须在二个月内交回抵押房屋,如逾期不交回,须按市场销售价格每平方米4980元给付长城公司房款,老参堂公司至今未向长城公司交还上述509.8平方米房屋。2010年12月15日,老参堂公司、长城公司双方签订《房屋买卖协议书》,长城公司将坐落于集安市建设街1177号大楼整体出售给老参堂公司,该协议签订后未能履行。2011年7月1日,双方就坐落于集安市建设街1177号楼房重新签订《房屋买卖协议书》,长城公司将1177号楼房整体出售给老参堂公司,总建筑面积为11286.9平方米,户籍丘地号204,幢号为290号,土地证号为********号,出售总金额2760余万元。付款方式为:l.老参堂公司于2011年7月5日前付给长城公司20万元;2.2011年7月15日前代长城公司一次性偿还吉林银行贷款1200万元及所欠利息;3.2011年7月15日前再付给长城公司600万元。长城公司协助老参堂公司用该房屋办理抵押贷款手续。4.剩余830万元于老参堂公司贷款到账后第一时间转付长城公司。最迟2011年7月25日前一次性付清。同时协议中约定了违约责任:本合同签订后,如有违约,对方有权解除合同或继续履行合同。该协议签订后,老参堂公司于2011年7月7日给付长城公司20万元,并于2012年2月14日将长城公司在吉林银行贷款本息合计14434052.5元,全部代偿完毕;庭审中,双方对此没有异议。余款老参堂公司未予给付。

坐落于集安市建设街1177号楼房于2010年10月20日被集安市人民法院查封,2010年11月17日被通化市中级人民法院轮候查封,2011年6月14日被通化市中级人民法院轮候查封。

吉林省通化市中级人民法院一审认为:根据《房屋买卖协议书》约定,享有解除权的应为合同的守约方,老参堂公司未提供充分的证据证明长城公司违约。长城公司在庭审中亦表示,坐落于集安市建设街1177号大楼,现在只被集安市人民法院查封,涉案标的额为360余万元,老参堂公司如能拿出360万元,可交到集安市人民法院提存,由集安市人民法院解除查封,双方继续履行合同,但老参堂公司明确表示不能履行合同,要求解除合同,同意承担违约责任,经庭审向长城公司释明后,长城公司未提出反诉,要求继续履行合同。故对老参堂公司要求解除两份房屋买卖合同的主张,不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,经该院审判委员会讨论决定,吉林省通化市中级人民法院于2013年12月20日作出(2013)通中民初字第52号民事判决:驳回老参堂公司的诉讼请求。案件受理费142002元及保全费5000元,合计147002元,由老参堂公司负担。

老参堂公司向吉林省高级人民法院提起上诉称:按双方约定老参堂公司履行了代偿银行贷款义务,但长城公司没有告知查封事实,违背《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第一百五十条的规定,致使老参堂公司至今无法用该房屋进行抵押贷款并履行后期付款义务。原审认定老参堂公司违约与事实相悖。原审以经法院释明后,长城公司未提出反诉、要求履行合同为由,驳回老参堂公司要求解除两份房屋买卖合同的主张,属于适用法律不当。请求撤销原审判决,支持其诉讼请求。

长城公司二审答辩称:原审判决正确、合法,应予维持。

吉林省高级人民法院二审审理查明:在《协议书》、《房屋买卖协议书》签订前,集安市建设街1177号楼房于20l0年10月20日被集安市人民法院查封,2012年4月28日解除查封;2010年11月17日被通化市中级人民法院轮候查封,2011年6月15日解除查封。2011年6月8日被通化市中级人民法院轮候查封,目前没有解除。该项查封系吉林银行通化分行对长城公司1200万元贷款行使抵押权而产生,长城公司与老参堂公司2011年7月1日签订的《房屋买卖协议书》中约定该笔贷款由老参堂公司代偿,现贷款本息己还清,但该银行垫付的应由老参堂公司交纳的7.5万元诉讼费没有支付,故查封没有解除。对此,老参堂公司无异议。

在《协议书》、《房屋买卖协议书》签订后,涉案楼房于2013年1月8日被集安市人民法院查封,2014年5月16日解除查封。2013年12月13日被通化市东昌区人民法院两次查封,均在2014年1月27日解除查封。2013年7月9日、13日被通化市中级人民法院查封和2013年4月18日因本案老参堂公司申请诉讼保全被通化市中级人民法院查封,目前没有解除。

其他事实与一审法院查明的事实相同。

吉林省高级人民法院二审认为:(一)老参堂公司与长城公司2010年12月13日、2011年7月1日签订的《协议书》和《房屋买卖协议书》是双方当事人真实意思表示,不违反国家法律的强制性规定,合法有效。虽然在签订上述协议之前,涉案房屋存在查封的事实,但由于人民法院向产权部门送达的裁定书具有公示效力,老参堂公司在签订协议之前,应对房屋登记情况及现状尽到注意和审查义务,双方曾就查封事宜商榷解决办法,证明在签订上述协议时,老参堂公司是明知的。其主张购买时不了解情况不符合常理,老参堂公司主张因长城公司故意隐瞒不为人知晓的“虚假情况”和“重要事实”,存在欺诈,请求解除协议的证据不足,不予支持。(二)根据双方约定,老参堂公司负有先履行的义务,至2012年2月14日前,老参堂公司给付长城公司20万元、并将长城公司在吉林银行贷款本息合计14434052.5元全部代偿完毕后,余款老参堂公司至今未付,构成违约。(三)关于老参堂公司购买长城公司507.68平方米商业用房屋,在支付全部房款后,房屋未交付一节。二审庭审中,长城公司就未交付理由进行抗辩称,因老参堂公司没有按约定将长城公司借其用于贷款抵押的509.8平方米商业用房如期交回所致,老参堂公司对长城公司的上述观点,未提供反驳证据。现老参堂公司没有提供因长城公司违约和人民法院的查封行为导致合同无法履行、合同目的不能实现的证据,其要求行使解除权不具有《合同法》第九十四条规定的情形,故老参堂公司请求解除《协议书》和《房屋买卖协议书》无依据,其上诉请求,不予支持。综上,吉林省高级人民法院于2014年7月4日作出(2014)吉民一终字第65号民事判决:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费142002元,由老参堂公司负担。

本院再审中,老参堂公司请求撤销本案原一、二审判决,支持其一审诉讼请求。主要理由:(一)《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定,被查封的房屋不得转让,故双方签订的转让已被法院查封房屋的买卖合同应属无效;(二)原审认定双方曾就查封事宜商榷解决办法,老参堂公司购买时不了解查封情况属于不符合常理,及未支付600万元构成违约,缺乏证据证明。认定老参堂公司主张因长城公司违约和人民法院的查封导致合同无法履行、合同目的无法实现,要求行使解除权不具有《合同法》第九十四条规定的情形,适用法律错误。长城公司签订合同时隐瞒了房屋已经被人民法院查封的事实,老参堂公司在支付部分购房款后,得知该房屋被查封。针对出现的这种情况,老参堂公司采取了积极办法,与长城公司签订了《附加协议》,要求长城公司把与老参堂公司无关的诉讼债权债务进行解决。但老参堂公司按照双方第二次协商将吉林银行欠款全部代为偿还完毕后,发现长城公司没有任何履行自己合同义务的迹象,因此行使了不安抗辩权,向长城公司发出了催促履行的函件,但遭到了拒绝。且长城公司于2012年仍以涉案房屋抵押向银行申请贷款,并进行了执行公证,最终导致该房屋被人民法院再次查封。老参堂公司签订合同的目的无法实现。(三)原审对老参堂公司已经付清507.68平方米商业用房的全部购房款后,长城公司不交付房屋和不办理产权过户手续构成违约的主张,以及老参堂公司对长城公司抗辩主张未交付该房屋的原因系老参堂公司没有按约定将借用的商业用房如期交回所致的抗辩未提供反驳证据为由,认定长城公司不构成违约,违反法律规定。该房屋被他人占用,无法办理交付及办理过户手续。至诉讼时长城公司仍不交付房屋,老参堂公司合同目的无法实现。

再审法院查明 

长城公司再审答辩称,原一、二审判决认定事实清楚,证据充分,适用法律正确,应驳回老参堂公司的再审请求,维持原一、二审判决。主要理由:(一)关于2011年7月1日签订的《房屋买卖协议书》的履行和所涉1177号大楼的抵押、查封情况。1.协议履行过程中,老参堂公司存在严重违约,长城公司没有违约。老参堂公司在2011年7月6日支付20万元,至2011年9月20日才偿还第一笔银行贷款,直至2012年3月27日才将银行贷款还清,应支付的600万元至今未付。因此,老参堂公司没有按照《房屋买卖协议书》的约定支付购房款,属于违约方,长城公司是守约方,老参堂公司不享有合同解除权。双方在签订房屋买卖协议前,1177号大楼尚存的两项查封,即因吉林银行产生的查封和集安市人民法院的查封,长城公司都告知了老参堂公司,不存在欺诈。双方签订合同中确定由老参堂公司先偿还吉林银行贷款,可解除因吉林银行产生的查封。老参堂公司支付给长城公司600万元,长城公司用以解除集安市人民法院的查封。合同本身包含了对这两项查封的解决办法,没有违反法律规定,房屋买卖合同是有效的;合同中约定老参堂公司支付600万元后再办理房屋抵押贷款,也可以证明这一点。长城公司的职员于某参与了房屋买卖合同的讨论、起草、修改等过程,可以为此作证。按照老参堂公司再审主张,签订合同时长城公司隐瞒了集安市人民法院的查封构成欺诈,老参堂公司依法应行使撤销权而未行使,撤销权已消灭。另外,在合同签订前,老参堂公司通过其自己的渠道也知道该查封的存在。老参堂公司购买房屋的目的是为了扩大固定资产规模,目的是使其公司能够在境外顺利上市。因此,不可能不调查该房屋抵押、查封状况。其称不知道被集安市人民法院查封不符合常理。对老参堂公司再审中主张的吉林银行答复称因长城公司法定代表人个人存在贷款逾期未还,即使偿还了1200万元也不能解除查封的问题,首先,没有证据证明吉林银行作此答复;其次,与实际情况相矛盾。如果老参堂公司基于吉林银行的答复行使不安履行抗辩权,其在7月15日之后继续偿还吉林银行贷款的行为则表明根本不存在行使不安履行抗辩权的事实。老参堂公司未付款的原因是融资出现了问题,无法履行付款义务。3.关于合同签订后1177号大楼查封情况。在1177号大楼发生的七项查封中,至今未解除的查封只有本案查封及通化市中级人民法院2013年7月的查封。2013年7月的两项查封是长城公司承担担保责任导致该房屋被法院查封,涉及本金共计273万元,加上利息约390万元。如果老参堂公司如约支付了购房款,该房屋就已经过户到老参堂公司名下,长城公司无论因为什么纠纷都不会查封该房屋。房屋被查封的责任在于老参堂公司。如果老参堂公司现能够还清银行贷款,该查封就可以解除,房屋依然可以过户到老参堂公司名下。老参堂公司没有权利也没有理由解除协议。(二)关于2010年12月13日签订的购买507.68平方米房屋的协议及房屋交付问题。因在老参堂公司没有付清购房款的情况下,向长城公司借用了509.8平方米房产用以抵押贷款。老参堂公司到期未归还该房屋,后经长城公司催要,双方达成口头协议,同意长城公司可暂不将507.68平方米房屋交付老参堂公司,待老参堂公司将借用的房屋归还时再交付。另外,在507.68平方米房屋的买卖协议签订后,老参堂公司的法定代表人要求长城公司以该房屋替他个人贷款100万元提供抵押担保,并办理了抵押手续。由于该贷款至今没有偿还,抵押至今没有解除,导致现仍无法办理过户手续。

本院再审期间,老参堂公司提交以下新证据:

证据一至证据三,房屋产权证、房屋他项权证存根、抵押担保借款合同(复印件)。老参堂公司称该三份证据是签订合同时长城公司用电子邮件发给老参堂公司的。证明长城公司对1177号房屋只告知吉林银行抵押事项没有告知查封事项。

证据四,双方2011年10月25日签订的《附加协议》。证明老参堂公司因发现涉案房屋被查封行使不安抗辩权后,得到了长城公司关于解除查封并避免不再被查封的郑重承诺。同时证明原合同约定的付款期限事实上已进行了变更。

证据五,长城公司2012年6月27日《告知函》及老参堂公司《回复函》。证明长城公司提出赔偿的无理要求,阻止合同继续履行。老参堂公司为购买涉案房屋,对其无理要求作出让步。

证据六,集安市人民法院《协助执行通知书》,证明集安市人民法院在2012年4月28日作出解封裁定后,到2013年1月8日才下达协助执行通知予以解封。涉案房屋自始至终都被查封,无法进行买卖和产权过户。

证据七,《催缴欠款通知书》。证明长城公司继续抵押涉案房屋,并同时向老参堂公司提出无理要求,阻止合同继续履行。

证据八,庭外和解协议(草稿)及律师回复函。证明老参堂公司提出的和解内容已接近原审判决,长城公司仍拒绝,表明长城公司根本不想将房屋卖给老参堂公司。

证据九,2015年7月24日长城公司《解除合同通知书》。证明在本案提审后长城公司对诉讼中的合同通知“解除”。

长城公司对老参堂公司再审提供的新证据的真实性无异议,但认为不能证明其主张。质证意见如下:房屋产权证、房屋他项权证存根、抵押担保借款合同不能证明长城公司只告诉了抵押事实没有告诉查封事实;《附加协议》证明不了老参堂公司的证明目的,且从《附加协议》内容来看,长城公司没有作出任何承诺;《告知函》及《回复函》提出的要求是按照双方房屋买卖协议提出的,不存在无理要求和恐吓的问题,证明不了老参堂公司的证明目的;《协助执行通知书》真实性及证明的事实没有异议;《催缴欠款通知书》也是依据房屋买卖协议提出的,没有不合理之处;对《解除合同通知书》无异议。长城公司二审判决后也认为合同目的无法实现,因而发出解除通知。在本院庭审中长城公司表示同意解除合同,但系以老参堂公司承担解约违约责任为前提。

再审法院认为 

本院审核认为,老参堂公司提供的新证据,证据八为其单方起草的庭外和解协议,不具有证据效力;证据七《催缴欠款通知书》的时间在本案二审判决发生法律效力后,对本案待证事实无意义,对上述证据本院不予采纳。其他新证据,长城公司对其真实性、合法性及迟延提交均未提出异议,与本案待证事实存在一定关联性,本院予以采纳。但是,证据一至证据三即房屋产权证、房屋他项权证存根及抵押担保借款合同(复印件)不足以证明老参堂公司意欲证明的在签订合同时长城公司没有告知其房屋被查封的事实;证据四《附加协议》中未涉及查封及变更原合同约定的付款时间的内容,故对上述证据的证明目的本院不予采信;证据五《告知函》及《回复函》可以证明双方在合同履行过程中因支付购房款及房屋被查封问题发生纠纷的事实,但对老参堂公司以该证据主张长城公司以支付迟延付款违约金阻止合同继续履行的证明目的不予采信。证据七《协助执行通知书》及证据九《解除合同通知书》的证明事项长城公司无异议,本院予以采信。

本院再审查明,集安市人民法院于2010年10月20日以(2010)集民二初字第366号民事裁定查封了涉案1177号房屋。2012年4月28日该院作出(2010)集民二初字第366-1号民事裁定解除该房屋查封,但于2013年1月8日方才作出(2010)集民二初字第366-1号《协助执行通知书》。同日,集安市人民法院又以(2013)集民二初字第23-1号民事裁定查封了涉案1177号房屋。通化市中级人民法院于2013年7月4日、11日作出(2012)通中执字第102、101号执行裁定,查封涉案1177号房屋。上述查封均系因长城公司与案外人之间的民事纠纷引起。其中,通化市中级人民法院(2012)通中执字第102号执行裁定中查明:长城公司将自己所有的位于集安市建设南街1177号房地产抵押给申请执行人吉林银行通化集安支行。

2012年6月27日,长城公司致函老参堂公司,提出老参堂公司迟延给付600万元购房款已构成严重违约,经计算欠款利息已达630余万元。要求老参堂公司全面履行合同义务,否则将考虑解除合同,并追究其违约责任。老参堂公司于同年6月30日回函表示:之前没有如约付款是因为该房屋因其他经济纠纷先后被通化市中级人民法院和集安市人民法院查封,致使老参堂公司实际无法取得被依法查封的房屋,老参堂公司依法享有不安抗辩权,即有权拒绝交付全部房款,不存在先违约的问题。老参堂公司已于2012年4月22日致函长城公司要求解决房屋被查封事宜,并按协议约定提供房产证照再办理约定的贷款事宜。集安市人民法院虽然裁定解除了该房屋的查封,但据了解,有关部门责令房产管理部门不予办理该房屋的查封解除及变更登记手续。另据了解该房屋产权证照至今仍被控制在吉林银行。以上事实表明即使老参堂公司付款,也不能实现合同目的。要求长城公司消除房屋被事实查封状态,从吉林银行收回该房屋的相关产权证照。如果长城公司同意立即协助老参堂公司办理该楼房的相关产权变更登记手续,老参堂公司同意将剩余购房款一并支付。

2015年7月24日,长城公司向老参堂公司发出《解除合同通知书》。提出老参堂公司尚欠购房款1450万元至今没有支付,已经构成根本违约,致使合同目的无法实现。依据《合同法》的相关规定,依法通知从即日起解除双方于2011年7月1日签订的《房屋买卖协议书》。

另,一审庭审中双方确认,老参堂公司为履行2011年7月1日签订的《房屋买卖协议书》,支付购房款的时间及数额为:2011年7月6日付20万元、9月20日付400万元、9月29日付100万元、10月11日付450万元,2012年2月12日付4684052.5元、3月27日付5万元,共计支付购房款14434052.5元。

长城公司一审庭审中认可老参堂公司为履行2010年12月13日签订的《协议书》已支付151.8万元。老参堂公司一审庭审中称在该151.8万元中,127万元为支付的购房款,其余为借款。经审查老参堂公司一审提供的付款凭证,双方认可的老参堂公司已支付的151.8万元付款时间发生在2010年12月8日至2011年8月21日期间。

本院再审查明的其他事实与原审查明的事实一致。

本院认为,虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让,但该规定系对房地产被查封期间所有权转移进行的限制,并不因此影响房地产转让合同的效力。老参堂公司再审中依据该规定主张涉案房屋买卖合同无效,理由不成立。本案争议焦点为:老参堂公司诉请解除涉案房屋买卖合同及返还购房款及利息的请求是否成立。

(一)关于涉案1177号房屋买卖合同是否应解除的问题

本案老参堂公司系以长城公司在签订合同时隐瞒涉案房屋被查封的事实,在合同履行过程中未解除相关查封且该房屋又被多次查封,导致其合同目的无法实现为由,诉请解除合同。本院认为,根据本案查明的事实,老参堂公司主张从2011年7月1日涉案《房屋买卖协议书》签订时至本案原一、二审诉讼期间,涉案1177号房屋始终处于因长城公司与案外人的纠纷产生的查封状态属实。《合同法》第一百三十条规定:“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”长城公司与老参堂公司签订涉案《房屋买卖协议书》,约定长城公司将涉案1177号房屋出售给老参堂公司。老参堂公司作为买受人,依法负有支付购房款的义务。长城公司作为出卖人,依法负有交付房屋并转移房屋所有权给老参堂公司的义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定虽然不影响房屋买卖合同效力,但是对被司法机关裁定查封的房屋所有权转移进行了限制。长城公司作为涉案房屋出卖人,在转让的房屋因其与案外人纠纷原因被查封时,依法负有消除标的物上存在的限制权利转让情形,以履行转移房屋所有权的义务。双方签订的《房屋买卖协议书》中对房屋交付及办理产权转移手续的具体时间没有约定,根据《合同法》第六十二条第四项规定:“履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。”根据本案查明的事实,在老参堂公司诉请解除合同前已明确要求长城公司解决涉案房屋被查封事宜,并协助办理房屋产权转移手续。长城公司不仅对老参堂公司要求其解决房屋被查封事宜以继续履行房屋买卖合同予以拒绝,相关查封裁定显示在涉案房屋买卖合同履行期间其还以该房屋进行抵押并因此导致该房屋再次被查封。从有证据证明老参堂公司要求长城公司解决查封事宜到老参堂公司起诉解除合同的近一年时间,长城公司不仅没有解除在签订房屋买卖合同时涉案房屋上已经存在的查封,还因其他纠纷导致涉案房屋在合同履行期间及诉讼过程中又多次被查封,涉案房屋所有权始终处于法律限制转让的状态。

对长城公司抗辩主张签订房屋买卖合同时其已经将涉案房屋被查封的事实告知老参堂公司,之后未解除查封及房屋再次被查封是老参堂公司违约造成,责任应由老参堂公司承担的问题,本院认为,首先,根据本案查明的事实,涉案《房屋买卖协议书》中并没有关于转让的房屋已经被查封的内容。协议第三条中约定老参堂公司代长城公司偿还吉林银行1200万元贷款本息,可以体现老参堂公司以购房款直接代长城公司向吉林银行偿还贷款本息的目的是解决所购房屋被抵押及查封事宜,因而可以证明老参堂公司对涉及吉林银行抵押及查封的事实应属于明知。但约定向长城公司直接支付的购房款600万元,并非采取与上述向吉林银行偿还1200万元贷款本息相同的方式,即通过直接向查封该房屋的债权人履行的方式支付购房款。因此,合同约定的600万元购房款的支付方式并没有体现系专门用于解决集安市人民法院查封事宜。长城公司原审中提交的该公司职员于某的证言,因其在原审中未出庭作证,且其与长城公司之间存在利害关系,原审对其证言未采信并无不当。因此,长城公司主张其在签订合同时已经将涉案房屋被集安市人民法院查封的事实告知老参堂公司,证据不足。其次,长城公司主张老参堂公司未支付600万元购房款构成违约,导致其未能以该款解决集安市人民法院的查封事宜,也使得涉案房屋所有权未能及时转移给老参堂公司,造成该房屋被再次查封,责任应由老参堂公司承担。本院认为,根据本案查明的事实,老参堂公司在合同履行中没有按照合同约定的时间在2011年7月15日前代偿吉林银行贷款本息,按合同约定应支付长城公司的600万元迄今未付。老参堂公司在本院再审中主张,在其与吉林银行协调偿还贷款过程中发现该房屋上存在其他查封事项,因而行使了不安履行抗辩权,但老参堂公司要求长城公司解决查封事宜以使得房屋买卖合同可以继续履行的行为发生在2012年,也即其按合同约定已经构成迟延支付购房款之后。因此,老参堂公司主张其未按合同约定支付购房款不构成违约的理由不成立。但是,如前所述,双方签订的涉案《房屋买卖协议书》中并未约定以支付600万元购房款解决涉案房屋被集安市人民法院查封的事宜。在无合同约定的情况下,老参堂公司不负有以支付600万元购房款解决涉案房屋查封事宜的法定义务。且因老参堂公司基于房屋买卖合同应履行的支付购房款的义务,和长城公司作为出卖人依法负有的保障转让的房地产权利不受限制的义务,二者独立存在,在法律上并不属于互为必然因果关系,故长城公司主张涉案房屋上的查封未解除及之后多次被查封的责任应由老参堂公司承担,缺乏合同和法律依据。

综上,虽然老参堂公司在合同履行过程中存在未按合同约定支付部分购房款的违约行为,但在双方发生纠纷时,老参堂公司已经支付了近一半的购房款。尚欠未支付的购房款中,老参堂公司支付600万元购房款的义务与长城公司负有的协助用该房屋办理抵押贷款手续的义务在同一合同条款中约定,可以认定在老参堂公司支付600万元时,长城公司即负有协助以该房屋办理抵押贷款的义务。剩余830万元购房款明确约定待贷款到账后转付。因此对老参堂公司未支付的剩余购房款,双方互负支付剩余购房款和协助以该房屋办理抵押贷款手续的履行义务。虽然老参堂公司作为买受人,在签订合同时对涉案房屋情况应尽合理注意义务,但对在其已经支付了部分购房款后,签订合同时涉案房屋上存在的两项查封依然未解除,之后又多次被查封的事实,应超出了老参堂公司签订合同时的预期。而长城公司在合同履行过程中没有及时解决涉案房屋被查封事宜,且因其与案外人的纠纷该房屋又多次被人民法院查封,不仅长城公司负有的转移房屋所有权的义务履行不能,其按合同约定协助以该房屋办理抵押贷款手续的义务能否履行亦存在不确定性,还存在长城公司在司法程序中以该房屋清偿其他债权的可能性。因此应认定长城公司在合同履行过程中未及时解决涉案房屋被查封事宜及涉案房屋又多次被查封是导致双方签订的房屋买卖合同长期无法继续履行的根本原因,长城公司构成根本违约,致使老参堂公司合同目的无法实现。老参堂公司诉请解除房屋买卖合同符合《合同法》第九十四条第四项关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定。原审对长城公司在合同履行过程中是否存在根本违约,并因此导致老参堂公司合同目的无法实现未予审理认定,判决认为老参堂公司诉请解除合同不符合《合同法》第九十四条规定,认定事实及适用法律均属不当,本院予以纠正。由于经本院审理认定,老参堂公司诉请解除涉案1177号房屋买卖合同的主张成立,故对长城公司在本院再审本案期间发出的解除合同通知的效力,本院不予以确认。

(二)关于涉案507.68平方米房屋买卖合同是否应解除的问题

双方当事人2010年12月13日签订的《协议书》中约定长城公司将507.68平方米房屋出售给老参堂公司,价款127万元。合同履行过程中,老参堂公司已支付全部购房款127万元。长城公司未交付房屋,双方也未办理房屋产权过户手续。长城公司在原审中称因老参堂公司没有按照《协议书》约定借给长城公司50万元,也没有在约定时间内将借用房屋还给长城公司,因而没有及时帮助老参堂公司办理产权过户手续。双方已经达成待借用房屋返还后再交付涉案507.68平方米房屋的口头协议。本院认为,由于交付房屋并转移房屋所有权给老参堂公司是长城公司的合同义务,因此应由长城公司举证证明其未交付涉案507.68平方米房屋也未及时协助办理产权转移手续不构成违约。虽然《协议书》中约定长城公司向老参堂公司借款50万元,但并未约定以该50万元的实际支付作为长城公司协助办理房屋产权转移过户手续的前提条件。涉案507.68平方米房屋买卖合同与双方签订的借用房屋合同各自独立存在,在没有证据证明二者存在关联关系的情况下,基于合同相对性原则,应按照各自合同约定履行并承担各自合同责任。长城公司并无证据证明双方达成待借用的房屋返还后再交付涉案507.68平方米房屋的口头协议。因此,长城公司抗辩其未交付房屋及未及时协助办理产权转移手续不构成违约的理由,缺乏事实依据。根据本案查明的事实,至2011年8月21日,老参堂公司已经支付了涉案507.68平方米房屋全部购房款,而长城公司在原一、二审判决前始终没有交付房屋也没有办理产权转移手续。在长城公司没有证据证明其存在正当理由的情况下,应认定长城公司构成根本违约,老参堂公司诉请解除涉案507.68平方米房屋买卖合同,符合《合同法》第九十四条第四项的规定。原审以老参堂公司对长城公司主张的没有按约定将长城公司借其用于贷款抵押的509.8平方米商业用房如期交回所致的观点未提供反驳证据,对老参堂公司解除合同的诉请不予支持,举证责任分配错误,本院予以纠正。由于双方2010年12月13日签订的《协议书》中包括借款合同关系,虽然老参堂公司诉请返还的款项中包括已支付的购房款和借款,但其诉请解除的是房屋买卖合同关系,原审未将借款合同关系纳入审理范围,对相关事实也未进行审理认定。故本院对《协议书》中关于涉案507.68平方米房屋买卖合同关系予以解除,对《协议书》中涉及的借款合同关系当事人可另行解决。

(三)关于长城公司是否应返还购房款及利息的问题

根据《合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”。老参堂公司诉请涉案房屋买卖合同解除后,长城公司应返还其购房款及该款占用期间的利息,符合法律规定,本院予以支持。根据本案查明的事实,老参堂公司已支付涉案1177号房屋购房款人民币14434052.5元,507.68平方米房屋购房款人民币127万元,故长城公司应返还老参堂公司已支付的购房款共计人民币15704052.5元。对应支付的购房款利息,涉案1177号房屋购房款14434052.5元的利息从老参堂公司每笔购房款支付之次日起计付。由于老参堂公司基于《协议书》支付的款项无法具体区分哪些是借款哪些是购房款,故从老参堂公司支付最后一笔款项的次日即2011年8月22日起计付127万元购房款利息。利息按照中国人民银行同期贷款基准利率计付至应返还的购房款实际给付之日止。对老参堂公司的其他诉讼请求本院不予支持。

综上,老参堂公司诉请解除涉案1177号及507.68平方米房屋买卖合同,符合法律规定,本院予以支持。原审判决认定老参堂公司行使解除权不具有《合同法》第九十四条规定的情形,对老参堂公司解除合同的诉请不予支持,认定事实及适用法律均有不当。本院予以纠正。老参堂公司再审请求成立,本院予以支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条《中华人民共和国合同法》第六十二条第九十四条第九十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二百零七条第一款之规定,判决如下:

再审裁判结果 

一、撤销吉林省高级人民法院(2014)吉民一终字第65号民事判决和吉林省通化市中级人民法院(2013)通中民初字第52号民事判决。

二、解除吉林老参堂科技发展股份有限公司与通化长城置业股份有限公司2010年12月13日签订的《协议书》中507.68平方米房屋买卖合同部分和2011年7月1日签订的《房屋买卖协议书》。

三、通化长城置业股份有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内返还吉林老参堂科技发展股份有限公司购房款人民币15704052.5元及利息(利息按中国人民银行同期贷款基准利率计算至给付之日止,其中20万元自2011年7月7日起计付,400万元自2011年9月21日起计付,100万元自2011年9月30日起计付,450万元自2011年10月12日起计付,4684052.5元自2012年2月13日起计付,5万元自2012年3月28日起计付,127万元自2011年8月22日起计付)。

四、驳回吉林老参堂科技发展股份有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一、二审案件受理费284004元及保全费5000元,由通化长城置业股份有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判人员 

审判长董华

审判员张志弘

审判员齐素

二〇一五年十二月三十日

法官助理党国华

书记员黄婷婷