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房地产转让纠纷案例

发布日期:2020-04-03 12:43:10

当事人信息 

上诉人(一审原告、反诉被告):巴州安达置业有限责任公司

法定代表人:任岳记,该公司董事长。

委托代理人:李永北京盈渊律师事务所律师。

被上诉人(一审被告、反诉原告):巴州美成商贸有限责任公司

法定代表人:刘林,该公司董事长。

委托代理人:马中嫣新疆天雪律师事务所律师。

委托代理人:韩冬平北京市盈科律师事务所律师。

案件概述 

上诉人巴州安达置业有限责任公司(以下简称安达公司)因与被上诉人巴州美成商贸有限责任公司(以下简称美成公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服新疆维吾尔自治区高级人民法院(2013)新民二初字第17号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2015年9月23日公开开庭进行了审理。安达公司的委托代理人刘江华、李永,美成公司的委托代理人马中嫣、韩冬平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明 

一审法院经审理查明,2012年7月26日,安达公司(甲方)与段国成、胡应美(乙方)签订《巴州安达置业有限责任公司尉犁县商厦转让协议(草稿)》,约定:“一、转让价格。甲方将自己拥有所有权的位于巴州尉犁县孔雀路,坐落7区-8丘-2的安达商厦、商贸城、美食一条街的全部房产,及土地使用权,以8000万元(捌仟万元整,不含税价)价格转让给乙方。二、付款方式。乙方协调先用甲方商厦中的负一楼和三楼房产做抵押担保,以新疆亚鑫金杉国际经贸有限公司(以下简称亚鑫公司)名义贷款8000万元(捌仟万元整)作为转让款,一次性打入甲方帐户。三、转让标的物的约定。转让的房产及土地,包括安达商厦、商贸城和美食一条街,产权证面积大约为30000平方米(以实际房产证面积为准),土地大约为53亩(以实际土地证面积为准)。包括已经办理房产证和土地证及未办理房产证和土地证的(未办理房产证的以实际测绘的面积为准)。甲方已卖出的房屋,房屋买受人必须拿出个人的房产权证,没有办理房屋产权证的,甲方提供销售发票及商品房买卖合同,并列明已销售出的房屋清单,经乙方确认方可认为是已售出的房产。未经乙方确认的销售行为,由甲方自行承担解决。甲方收到转让款之日起叁日内,将已出租或承包给商户的商铺资料全部转让给乙方,租赁期均不超过壹年。四、双方责任。甲方责任为:1.为贷款提供抵押房产,提供贷款过程中所需要的一切资料。必须保证所转让的房产产权清晰,产权及土地使用权无纠纷。2.股东必须亲自在银行工作人员面前签字,办理他项权证并派专人与乙方一起去乌鲁木齐市农村信用社办理贷款资金的到帐手续,自他项权证办完后叁日内到帐,资金到账后甲方将他项权证交于银行。3.资金到帐后,甲方给乙方办理商厦的一层、二层、商贸城、美食一条街的房产和土地过户手续,十日内办完。甲方负责商厦负一层和三层解押后办理过户给乙方的手续。4.甲方承担向焉耆县北岸干渠指挥部交纳“北岸干渠景观带核心区段景观及周边房地产开发建设工程”项目(以下简称北岸干渠项目)2000万元的土地拆迁补偿费。乙方责任:1.协调亚鑫公司贷款所需的一切手续,并做好此次贷款中反担保的手续。2.房产过户后,乙方以个人名下房产抵押担保,以亚鑫公司名义贷款,偿还亚鑫公司为我方贷款8000万元资金,解押商厦的负一层和三层的抵押手续,甲方将商厦的负一层和三层的房屋产权手续过户至乙方名下。3.以乙方名下的房产进行贷款,偿付甲方向焉耆县北岸干渠指挥部交纳的2000万元土地拆迁补偿费。以美食一条街、商贸城产权作保证,乙方偿付甲方向焉耆县北岸干渠指挥部交纳的2000万元后,甲方才给乙方办理美食一条街、商贸城的过户手续。五、有关房产转让税费的承担。甲方转让房产所交纳的一切税费(包括企业所得税)均由乙方承担。甲方给乙方过户前,乙方先行预付200万元税费给甲方,甲方按实际交纳的税费给乙方清算,多退少补。有关抵押担保和房产过户的一切税费,办证费用均由乙方承担。六、甲方所提供资料。营业执照副本、税务登记证副本、组织机构代码证副本、开户许可证、公司章程、股东身份证、资质证书、公司三个月会计报表、贷款卡、机构信用代码证、验资报告等办理抵押贷款所需要的所有资料(以上复印件均盖公司印章)。七、产权转移约定。自甲方收到转让款之次日起,本合同项下转让的不动产的产权及经营权归乙方所有,甲方收到转让款之日起叁日内,给乙方办理转让的不动产的交接手续,办理交接手续前该商厦产生的债权归甲方所有,债务由甲方承担(包括水、电、暖、气、物业、税、人工等),乙方接手后,由于经营产生的债务由乙方承担(包括水、电、暖、气、物业、税),房屋租赁费用归乙方所有。八、违约条款及争议解决的方式。违反本合同条款约定的一方为违约方,违约方向守约方支付违约金1000万元。双方履行中发生争议时,可协商解决。九、本合同生效条件。本合同自双方签字盖章之日起生效,合同生效后壹日内,甲方提供银行贷款所需要的全部资料(以银行要求为准),并出具授权委托书,委托专人负责办理银行贷款手续。十、附则:乙方赠送甲方奔驰车一辆(价值约250万元)。本合同一式三份,甲、乙方各持一份。”

同日,安达公司(甲方)与段国成、胡应美(乙方)还签订《巴州安达置业有限责任公司尉犁县商厦转让协议(草稿)》约定,甲方将自己拥有所有权的位于巴州尉犁县孔雀路,坐落7区-8丘-2的安达商厦、商贸城、美食一条街的全部房产及土地使用权以3500万元(不含税)价格转让给乙方。付款方式为:乙方协调先用甲方商厦中的负一楼和三楼房产做抵押担保,向银行贷款3500万元做为转让款,分批打入甲方帐户。转让标的物的约定:甲方转让给乙方的房产及土地包括:安达商厦、商贸城和美食一条街,产权证面积大约为2万多平方米(以实际房产证面积为准),土地大约为50亩(以实际土地证面积为准),包括已经办理房产证和土地证及未办理房产证和土地证的(未办理房产证的以实际测绘的面积为准)。甲方已卖出的房屋,房屋买受人必须拿出个人的房产权证,没有办理房屋产权证的,甲方提供销售发票及商品房买卖合同,并列明已销售出的房屋清单,经乙方确认方可认为是已售出的房产。未经乙方确认的销售行为由甲方自行承担解决。甲方收到第一批转让款之日起三日内,将已出租或承包给商户的商铺资料全部转让给乙方,租赁期均不超过一年。双方责任中甲方责任为:1.为贷款提供抵押房产,提供贷款过程中所需要的一切资料。必须保证所转让的房产产权清晰,产权及土地使用权无纠纷。2.股东必须亲自在银行工作人员面前签字,办理他项权证并派专人与乙方一起办理贷款资金到帐手续。3.资金到帐后,甲方给乙方办理商厦的一层、二层的房产和土地过户手续,十日内办完。甲方负责商厦负一层和三层解押后办理过户给乙方的手续。乙方责任:1.协调银行贷款所需的一切手续,并做好此次贷款中反担保的手续。2.房产过户后,乙方以个人名下房产抵押担保以我方名义贷款,解押商厦的负一层和三层的抵押手续,甲方将商厦的负一层和三层的房屋产权手续过户至乙方名下。有关房产转让税费的承担及甲方应提交的资料及产权转移约定、交接前后债权的归属、房屋租赁费的归属均与前述协议的约定相同。双方还约定双方履行中发生争议时,可协商解决,协商不成的,提交乌鲁木齐市仲裁委库尔勒分会仲裁。合同生效条件为自双方签字盖章之日起生效,合同生效后一日内,甲方提供银行贷款所需要的全部资料(以银行要求为准),并出具授权委托书,委托专人负责办理银行贷款手续。该合同由安达公司与美成公司加盖公章。

2012年10月14日,安达公司(甲方)与胡应美(乙方)签订《协议书》,约定:“为了更好地开发建设实施《焉耆县北岸干渠景观带核心区景观工程建设及周边房地产开发建设项目》,经双方共同协商达成如下协议条款:一、为了该项目的正常运作,甲方同意用甲方拥有的尉犁县安达商厦三楼房产抵押借款3000万元,乙方承担借款利息及一切相关费用,该借款直接打入甲方帐户,由甲方直接向焉耆县人民政府支付。如借款到期乙方未履行还本付息义务造成法院执行的,乙方按市场价每平方米10000元给甲方进行赔偿。同时,乙方承诺该借款乙方自愿用焉耆县北岸干渠全部的项目工程包括在建工程提供担保。二、乙方自愿支付给甲方200万元作为三楼房产抵押的报酬。三、双方仍执行2012年7月26日签订的《尉犁县安达商厦转让协议》,但乙方须保证在2012年12月31日前通过银行办理银行抵押贷款手续,并将借款打入甲方帐号。如乙方在限期内办理完银行贷款手续,且贷款已支付给甲方的,甲方放弃本协议第一条、第二条的约定,双方继续按《尉犁县安达商厦转让协议》的条款执行。”

2012年11月4日,安达公司股东任岳记与任丽亚就公司转让所拥有的商厦房屋所有权的有关事项作出决议,一致同意将安达公司所拥有的商厦负一层、一层、二层房地产转让给美成公司。

2012年11月5日,安达公司法定代表人任岳记向任长新出具《法人代表委托书》,委托原因及事项为“本人需将公司尉犁县安达商厦房产过户至美成公司名下,现因本人工作繁忙,不能亲自办理相关手续,特委托任长新作为我的合法代理人全权代表我办理如下事项:1.代我向房管部门、土地部门、工商税务部门调档查阅并办理转让上述房屋的交易过户转名及该房产立契过户,税务登记及相关的一切手续;2.全权代理转让协议书的公证有关事宜;3.代为领取办理过户事项的各类资料;4.代为签署与交易有关的合同文件等。对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件,我均予以认可,承担相应的法律责任。受委托人无转委托权。委托期限:自签字之日起至上述事项办完为止。”

2012年11月5日,安达公司(甲方)与美成公司(乙方)签订《协议书》,约定:一、甲方先将拥有所有权尉犁县安达商厦的房产(其中负一层7382.21平方米,证号199907884;一楼按实际房屋面积,证号199907890;二楼3560.35平方米,证号199908219、二楼3509.61平方米,证号199908220)的产权过户至美成公司名下,另,商贸城甲方未办理产权证,甲方将该部分房产在房产登记部门备案登记至乙方名下,本协议签订之日起五个工作日内办理完毕过户手续,由乙方承担全部的过户产生的各种税收及费用。房屋产权过户完毕后,土地使用权证随之过户,乙方运用过户到自己名下的房、地产进行贷款,根据所贷款项入账的具体情况分批或一次性把6000万元转入甲方帐号,用于支付双方于2012年7月26日签订的《尉犁县安达商厦及美食一条街的买卖合同》中的转让款。二、依据2012年7月26日双方签订的转让合同,剩余的2000万元转让款,待乙方将抵押借款还清后甲方将商厦三层、美食一条街房产解除抵押后过户至乙方名下,再由乙方用该商厦三层及美食一条街向银行办理抵押贷款,贷款到帐后支付给甲方。三、在第一条约定的甲方房产过户给乙方后,房屋产权证由甲方负责保管,甲方积极配合乙方向银行办理房产抵押手续。乙方如果贷不上款又无法支付6000万元的转让款的,以上过户给乙方的房产返还给甲方,所产生的全部费用由乙方承担。如乙方再次借用甲方的房产进行银行贷款按贷款数额的10%给甲方报酬。四、上述协议约定双方需严格遵照履行,如有违约行为发生,按照2012年7月26日签订的转让协议执行,并承担由此给守约方造成的损失。五、2012年7月26日段国成、胡应美和安达商厦转让协议,段国成和胡应美是代表美成公司签订的协议,2012年7月26日所签协议继续有效,本协议与2012年7月26日协议有冲突的内容以本协议为准。六、本合同一式四份,甲方产权人一份,乙方一份,尉犁县房产管理局、公证处各一份。本合同自双方签字之日起生效。任岳记、任长新和段国成、胡应美在该《协议书》上签字。

2012年11月5日,该《协议书》签订后,安达公司与美成公司向尉犁县公证处提出申请对该《协议书》内容予以公证。尉犁县公证处对该份《协议书》作出(2012)新尉证民字第210号公证书,认为该《协议书》内容符合《中华人民共和国合同法》的规定,协议上甲乙双方的签字、盖章属实。

2012年11月5日,安达公司(甲方)与美成公司(乙方)又签订《协议书》约定:一、甲方先将拥有所有权尉犁县安达商厦的房产(其中负一层7382.21平方米,证号199907884;一楼按实际房屋面积,证号199907890;二楼3560.35平方米,证号199908219、二楼3509.61平方米,证号199908220)的产权过户至美成公司名下(以上过户面积以房产部门备案为准),以上房产转让价为2500万元,另商贸城甲方未办理产权证,甲方将该部分房产在房产登记部门备案登记至乙方名下,自本协议签订之日起五个工作日内办理完毕过户手续,由乙方承担全部的过户产生的各种税收及费用。房屋产权过户完毕后,土地使用权证随之过户,乙方运用过户到自己名下的房地产进行贷款,根据所贷款项入账的具体情况分批或一次性把2500万元转入甲方账号。二、依据2012年7月26日双方签订的转让合同,剩余的1000万元转让款,待乙方将抵押借款还清后,甲方将商厦三层、美食一条街房产解除抵押后过户到乙方名下,再由乙方用该商厦三层及美食一条街向银行办理抵押贷款,贷款到帐后支付给甲方。三、在第一条约定的甲方房产过户给乙方后,房屋产权证由甲方负责保管,甲方积极配合乙方向银行办理房产抵押手续。乙方如果贷不上款又无法支付2500万元的转让款,以上过户给乙方的房产返还给甲方,所产生的全部费用由乙方承担。如乙方再次借用甲方的房产进行银行贷款按贷款数额的10%给甲方报酬。四、上述约定双方需严格遵照履行,如有违约行为发生,按照2012年7月26日签订的转让协议执行,并承担由此给守约方造成的损失。五、2012年7月26日段国成、胡应美和安达公司尉犁县商厦转让协议,段国成和胡应美是代表美成公司签订的协议,2012年7月26日所签协议继续有效,本协议与2012年7月26日协议有冲突的内容以本协议为准。本合同一式四份,甲方产权人一份,乙方一份,尉犁县房产管理局、公证处各一份。本合同自双方签字之日起生效。该协议由安达公司加盖公章,任长新签字。美成公司加盖公章并由段国成签字。

2012年11月5日,安达公司(甲方)与美成公司(乙方)签订《房地产买卖契约》,约定:一、甲方自愿将坐落在7区8丘2幢号的房地产面积20123.69平方米出售给乙方。该房地产的基本情况载于本契约附件一。乙方对甲方所要出售的房地产做了充分了解,愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为2500万元。乙方由2013年12月31日前三次付清给甲方。三、双方同意于2012年12月31日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时,其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚,若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务,概由甲方负责清理,并承担民事诉讼责任。因此给乙方造成经济损失,甲方负责赔偿。五、违约责任:乙方不能按期向甲方付清购房款,或甲方不能按期向乙方交付房产,每逾期一日,违约一方向对方给付相当上述房地产价款千分之一的滞纳金。七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费,由甲乙双方按规定各自承担。八、本契约未尽事项,甲乙双方可另行议定,其补充议定书经双方签章后与本契约具有同等效力。九、本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。

2012年11月5日,安达公司与美成公司签订《双方认定的过户面积表》,地下室(负一楼),面积7382.21㎡,参考尉犁县地下室交易价,600元/㎡;一楼内圈卖场,面积5671.52㎡,参考尉犁县室内卖场交易价,2000元/㎡;二楼7069.96㎡,证一3560.35㎡,证二3509.61㎡,1500元/㎡,合计20123.69㎡。

安达公司作为委托方委托新疆方夏房产土地评估有限公司对安达公司位于尉犁县7区-8丘-2房地产成本价值进行评估,新疆方夏房产土地评估有限公司于2012年11月7日作出方夏估价字(2012)1117号《房产估价报告》,估价项目名称为安达公司位于尉犁县7区-8丘-2房产,估价作业日期为2012年11月7日至2012年11月8日,对安达公司所有的幢号房号为2-1、2、3、6、用途为商业、框架结构、年代为2008年、所在层数为-1层至2层,总建筑面积为20123.69㎡的房产进行建安成本价值估价,通过实地勘察与市场调查,采用成本法的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过详细的测算,并结合估价经验与对影响房产价格因素的分析,确定估价对象于估价时点2012年11月7日的评估价值为31473451元。

2012年11月10日,安达公司(甲方)与美成公司(乙方)签订《尉犁安达商厦房产转移协议书》(以下简称《转移协议书》),内容为:甲方尉犁县安达商厦自2008年建成到2010年开业以来,公司一直亏损,目前状况54名员工工资也无力支付,介于这种情况,甲乙双方协商就甲方尉犁县安达商厦资产、人员全部合并给乙方。一、甲方拥有所有权的尉犁县安达商厦中的房产全部转移给乙方,分批过户。第一批先把地下层(负一层)房产产权、一楼除外圈的门面房外,内圈的卖场的房产产权、二楼房产产权过户给乙方(以上过户面积以房产部门备案为准),以上房产转移价为2500万元,另:商贸城甲方未办理产权证,甲方将该部分房产登记部门备案,登记至乙方名下,自本协议签订之日起五个工作日内办理完毕过户手续,由乙方承担全部过户产生的各种费用。二、甲方拥有所有权的尉犁县安达商厦中的三楼房产、美食一条街房产2013年2月份解押后,为第二批房产过户,把该房产转移至乙方名下。三、甲方拥有所有权的农贸市场房产为第三批房产过户,在2013年6月份转移至乙方名下。四、乙方从2013年1月1日接手尉犁县安达商厦整个的经营和全体员工54人工作管理待遇,保证商场顺利过度不辞退一名员工。五、上述约定双方需严格遵照履行,如有违约行为发生,违约方向守约方支付违约金1000万元,并承担由此给守约方造成的损失。任长新在该协议上签字并加盖安达公司公章,段国成签字并加盖美成公司公章。

2012年11月15日,美成公司出具《承诺书》承诺:安达公司将安达商厦负一楼、一楼、二楼房产转让给我们,由我们承担转让过程的一切税(包含销售不动产税、企业所得税)。房产转让先按31473451元开具销售发票,税款由我们交纳,若以后税务局要求增开销售发票,我们按增开的金额交税(包含销售不动产税、企业所得税)。另外土地增值税先按2%预交纳,待税务局土地增值税清算后由我们补交差额。我们承诺:一切税款均按税务条款足额交纳,不偷漏税,因未足额交纳税款引起的补税、罚款及司法责任均由我们承担。

2012年11月27日,安达公司(甲方)与美成公司(乙方)签订《关于购买尉犁县安达商厦的补充协议》(以下简称《补充协议》),约定:双方关于乙方购买尉犁县安达商厦的协议,乙方给甲方款项第一次6000万元,第二次2000万元。为方便交易,于2012年11月5日双方签订了一份2500万元的购房协议,因此前协议不能充分反映双方购买尉犁县安达商厦的真实意思表示,在此补充协议中,乙方把房产转移价付完后,双方共同声明2012年11月5日前签订的所有尉犁县安达商厦转让协议作废。最终以双方签订的尉犁县安达商厦转移协议约定的转移价和权利、义务执行,以前的协议与本协议不符的以本补充协议为准。如乙方不能支付转移款,由乙方负责将该房产过户给甲方,产生所有费用由乙方承担。该补充协议由任岳记签字并加盖安达公司公章,由段国成签字并加盖美成公司公章。

2012年11月5日,美成公司分别向安达公司通过银行汇款的方式向安达公司账号8442010001201103040286付款1000万元、向安达公司账号8491010001201100057757付款2376245.53元、2011年11月30日通过银行汇款方式向安达公司768801040000922账户付款119325.63元、2013年5月8日通过银行电汇方式向安达公司账号8442010001201103040286付款500万元;2012年10月16日,任岳记、任长新出具收据收到胡应美现金50万元、2012年10月17日收到胡应美现金50万元、2012年11月4日任岳记出具收条收到胡应美现金120万元。2013年2月6日,任岳记出具收条收到段国成、胡应美交应付的欠款80万元。2011年9月20日,安达公司收到段国成合同履约保证金50万元。2012年9月18日交付100万元,安达公司出具收据。以上合计美成公司已付款项21995570.53元。安达公司对收到上述款项的事实并无异议,但认为美成公司支付的并非涉案的房产转让款,美成公司应当支付房产转让款8000万元。

美成公司于2012年11月16日,取得尉犁县孔雀路安达商厦2幢-101号房屋所有权权证,登记时间为2012年11月16日,安达商厦地下室,面积为7382.21平方米,证号为尉房权证尉犁字第10550号、安达商厦一层,面积为6571.58平方米,房产证证号为10551号;安达商厦第2层面积分别是3560.35平方米、3509.61平方米,房产证号分别为10552号与10553号。美成公司于2012年11月20日分别以尉国用2012第701(一层)、702(负一层)、703和704号四份土地使用权证过户取得安达商厦负一层、一层及二层土地使用权。

美成公司提交安达公司《2013年尉犁安达商厦一层承包费明细表》应交承包费1058398元、已交承包费905410元、未交承包费154538元;《2013年尉犁安达商厦二层承包费明细表》反映应交承包费888777元、已交承包费767325.45元、未交承包费114502元。《2013年尉犁县安达商厦三楼承包费明细表》反映应缴承包费516800元、已缴承包费431905元、未交承包费84895元;《尉犁县安达商厦门面房承包费明细表》反映应缴承包费292744元、已交承包费230744元、未交承包费62000元;《尉犁县安达商厦负一楼地下室承包费明细表》反映应缴纳承包费525840元、已缴纳承包费345480元、未交180360元;《尉犁县安达商贸门面房及广场承包费明细表》反映已交承包费50310元、未交承包费4000元。以上合计已交承包费用3047174.45元,未交承包费600294.55元,应交纳承包费用3647469元。该九份明细表上加盖了安达公司尉犁县安达商厦公章。

安达公司提交一份美成公司于2013年1月14日作出的《承诺书》内容为:美成公司以房产担保在天津滨海银行贷款一事,对安达公司作出如下承诺:1.本次贷款是由美成公司提供房产作为本次贷款担保,由新疆华强农业开发有限责任公司作为贷款主体预计在天津滨海银行贷款8000万元,美成公司保证该贷款到该公司银行账户上,本次贷款首先保证拨付给安达公司。2.按银行相关规定,贷款如果分批到美成公司账户上的,美成公司保证按时分批给付安达公司。如果安达公司美岸分公司(以下简称美岸分公司)需要资金支持,由美岸分公司再向安达公司借款,按借款额给付利息,并以焉耆北岸干渠在建项目作担保。3.美成公司承诺本次贷款账户上预留安达公司指定的私人印鉴一枚,并派专人负责协调本次贷款相关事宜。本承诺书签订后,用于财产担保的相关证书交给银行办理贷款手续。4.美成公司与新疆华强农业开发有限责任公司签订的贷款协议作为本承诺书附件,并与本承诺书具有同等效力。证明美成公司承诺使用过户至其名下的不动产向天津滨海银行贷款8000万元,用于给安达公司支付转让款,美成公司一直未履行付款义务。

安达公司一审的诉讼请求是:请求判令美成公司立即支付房地产转让款8000万元、支付违约金1000万元并承担本案诉讼费用。

美成公司答辩称,双方应按照《转移协议书》履行,美成公司并不欠购房款。请求驳回安达公司的诉讼请求。

美成公司的反诉请求是:请求判令安达公司立即履行双方于2012年11月10日签订的《转移协议书》,交付商厦,并支付2013年度该商厦租赁使用费3647469元;支付违约金1000万元。反诉费用由安达公司负担。

安达公司答辩称,美成公司未支付房地产转让款,安达公司未违约,美成公司的反诉请求不能成立。

一审法院认为 

一审法院认为:《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定:“当事人协商一致,可以变更合同。”安达公司与段国成、胡应美于2012年7月26日分别签订两份安达商厦转让协议,分别约定安达公司将安达商厦、商贸城、美食一条街的全部房产及土地使用权以8000万元、3500万元价格转让给段国成和胡应美。2012年11月5日,安达公司与美成公司签订《协议书》,约定安达公司先将安达商厦中的房产(负一层、一楼、二楼)的产权过户至美成公司名下(过户面积以房产部门备案为准),房产转让价为2500万元。同日,双方签订《双方认定的过户面积》确认了转让过户面积,签订《房地产买卖契约》进一步确认上述房地产成交价格为2500万元,由美成公司于2013年12月31日前三次付清给安达公司。安达公司于2012年12月31日将上述房地产正式交付给美成公司。2012年11月10日,双方又签订《转移协议书》确认以上房产的转移价款为2500万元,安达商厦中的三楼房产、美食一条街房产于2013年2月份解押后,为第二批房产过户,把该房产转移至美成公司名下。2012年11月27日,双方签订《补充协议》约定:双方关于美成公司购买安达商厦的协议,美成公司给安达公司款项第一次6000万元,第二次2000万元。为方便交易,于2012年11月5日双方签订了一份2500万元的购房协议,因此前协议不能充分反映双方购买安达商厦的真实意思表示,在此补充协议中,美成公司把房产转移价付完后,双方共同声明2012年11月5日前签订的所有尉犁县安达商厦转让协议作废。最终以双方签订的尉犁安达商厦房产转移协议书约定的转移价和权利、义务执行,以前的协议与本协议不符的以本补充协议为准。如美成公司不能支付转移款,由美成公司负责将该房产过户给安达公司,产生的所有费用由美成公司承担。故2012年11月5日的《协议书》、2012年11月10日的《转移协议书》、2012年11月27日《补充协议》系双方当事人经合意后对之前协议的变更,系转让房产的最终约定,是当事人真实意思表示,双方均应当按上述协议严格履行各自义务。安达公司起诉要求以2012年7月26日签订的《巴州安达置业有限责任公司尉犁县商厦转让协议(草稿)》约定的8000万元确定转让价格无合同及法律依据。

《中华人民共和国合同法》第六十六条规定:“当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。”2012年11月5日,安达公司与美成公司签订的《协议书》均约定“如有违约行为发生,按照2012年7月26日签订的协议执行,并承担由此给守约方造成的损失”、“2012年7月26日所签协议继续有效,本协议与2012年7月26日协议有冲突的内容以本协议为准”。双方于7月26日签订的《巴州安达置业有限责任公司尉犁县商厦转让协议(草稿)》中均约定“甲方收到第一批转让款之日起三日内,将已出租或承包给商户的商铺资料全部转让给乙方,租赁期均不超过一年”、“产权转移约定自甲方收到转让款之次日起,本合同项下转让的不动产的产权经营权归乙方所有,甲方收到转让款之日起三日内,给乙方办理转让的不动产交接手续,办理交接手续前该商厦产生的债权归甲方所有,债务由甲方承担,乙方接手后,由于经营产生的债务由乙方承担,房屋租赁费用归乙方所有”。双方于2012年11月10日签订的《房地产买卖契约》约定安达公司应于2012年12月31日将上述房地产正式交付给美成公司。安达公司虽于该日期前将双方所约定的房产及土地使用权已办理过户登记给美成公司,但安达商厦仍由安达公司占有、使用并收益。故安达公司的行为违反合同约定,构成违约,其占有、使用商厦的租金应当向美成公司予以返还。据美成公司提交的《2013年尉犁县安达商厦负一楼地下室承包费明细表》反映应缴纳承包费525840元、《2013年尉犁安达商厦一层承包费明细表》反映应交承包费1058398元、《2013年尉犁安达商厦二层承包费明细表》反映应交承包费888777元、合计2473015元。安达公司认为系因美成公司未按约付款,其行使先诉抗辩权的辩解理由,不予采纳。安达公司已向美成公司完成了房产的转让过户登记,应当视为安达公司已完成了房地产的交付。美成公司要求安达公司交付商厦负一层、一层、二层的反诉请求,其实质是要求安达公司移交商厦的实际经营权,但该经营权的转移涉及安达公司与案外人之间的租赁合同关系,而双方只约定房屋交付后“房屋租赁费用归乙方所有”,并没有明确的将安达公司相应租赁合同项下的权利义务一并转让或权利转让给美成公司的意思表示,故对此不予支持。美成公司负有按约支付转让款2500万元的义务,但美成公司仅实际付款21995570.53元,亦未完全按约定履行其义务,美成公司认为由于安达公司不交付房产故其未付清剩余款项的行为系行使先履行抗辩权,并无违约行为的抗辩理由亦与双方合同约定不相符,对其该项抗辩理由亦不予采纳。美成公司的行为亦构成违约。安达公司对收到美成公司上述款项的事实并无异议,但认为美成公司支付的并非涉案房产的转让价款,并认为美成公司应当支付房产转让款8000万元,但对此安达公司仅提出反驳意见并未提交相应证据证实其主张,对其抗辩理由亦不予采信。安达公司应向美成公司交付2013年商厦租赁费与美成公司应向安达公司支付的房屋转让价款相抵后,美成公司还应向安达公司支付531414.47元。

《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定:“当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任。”安达公司和美成公司在合同履行过程中均存在未按合同约定履行各自义务的行为,安达公司要求美成公司支付违约金1000万元的诉讼请求及美成公司要求安达公司支付违约金1000万元的反诉请求,均不予支持。

一审法院裁判 

据此,依据《中华人民共和国合同法》第六十六条第七十七条第一百二十条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,一审法院判决:一、美成公司于判决生效后十五日内向安达公司支付剩余转让款531414.47元;二、驳回安达公司的其他诉讼请求;三、驳回美成公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费491800元,由安达公司负担。反诉案件受理费51842.41元由美成公司负担。宣判后,安达公司不服,上诉至本院。

上诉人主张 

安达公司上诉称,(一)任岳记与美成公司签订的标的额为8000万元的系列协议均经双方法定代表人签字确认,系双方真实意思表示。美成公司至今未依据《补充协议》约定支付房地产转让款,任岳记签订的标的额为8000万元的协议仍属有效协议。双方实际履行的也是任岳记签订的上述协议。(二)美成公司为逃避税费与任长新恶意串通签订了一系列协议,内容损害了国家利益,违反法律强制性规定,依法应认定为无效协议。(三)美成公司向一审法院出示的标的额为3500万元的协议,远低于商厦、商贸城、美食一条街房地产的市场价值,不符合市场一般交易规则。(四)一审法院仅根据表面证据即认定21995570.53元为房地产转让款,属认定事实错误。上述款项并非房地产转让款,其中1500万元系与焉耆县北岸干渠项目相关的费用、2376245.53元系土地转让税费、119325.63元系贷款利息、400万元系安达公司提供抵押物的报酬等。(五)一审判决认定安达公司应根据2012年7月26日协议及《房地产买卖契约》将租赁利益转移给美成公司,缺乏事实和法律依据。美成公司至今未支付8000万元转让款,故租赁利益仍应归安达公司所有。(六)美成公司将已过户至其名下的房地产设立抵押,却未按协议将抵押所得贷款支付给安达公司,亦未将房屋返还给安达公司,构成违约,应向安达公司支付1000万元违约金。(七)一审判决遗漏了要求美成公司支付未过户部分房地产转让对价的诉讼请求,导致美成公司可要求安达公司无偿转让尚未过户房产。(八)一审判决将2012年11月5日标的额为3500万元《协议书》、2012年11月10日《转移协议书》、2012年11月27日《补充协议》三个合同认定为当事人合意后的变更,违反客观事实。1.同一标的前后价格相差4500万元,并非变更问题,而是虚假合同;2.双方当事人均未认可2012年11月5日标的额为3500万元《协议书》系双方合意;3.2012年11月10日《转移协议书》仅约定过户房地产价格为2500万元,而对其余房地产未约定价格。该协议与2012年11月5日标的额为3500万元《协议书》均系为偷逃税款订立;4.《补充协议》并非对以前协议的变更,而系对8000万元合同真实性的确认。该协议确认了合同价款是8000万元,2500万元合同系为了方便交易签订,若美成公司付清8000万元价款,则此前的所有合同作废。综上,安达公司上诉请求撤销一审判决;判令美成公司支付转让款8000万元和违约金1000万元,或者发回重审;由美成公司承担本案一、二审诉讼费。

美成公司答辩称,(一)案涉房产的转让金额应为2500万元。1.《补充协议》约定“最终以双方签订的尉犁安达商厦房产转移协议书约定的转移价和权利、义务执行,以前的协议与本协议不符的以本补充协议为准。”即双方最终确认转让款为2500万元。2.《房地产买卖契约》约定转让款为2500万元,该协议经过备案,效力高于之前双方签署的合同。3.双方签署了七份协议,仅有两份转让款为8000万元,且时间靠前,其余均为2500万元。故2500万元转让款具有高度盖然性。4.双方调整价格主要考虑安达商厦自建成以来一直经营困难,亏损较多;此外美成公司对安达商厦54名员工进行安置。故2500万元转让款符合市场价值规律。(二)美成公司实际支付转让款21995570.53元。1.段国成与安达公司除了案涉协议,并无其他关联,故段国成支付的50万元亦是转让款。2.美成公司支付给美岸分公司的1500万元相当于支付给总公司安达公司。3.商厦转让应交付的税款2376245.53元及小额贷款公司的贷款利息119325.63元均应由安达公司交付,该款应充抵房产转让款。4.2012年9、10月份,任岳记因患病治疗,请求美成公司先行支付房产转让款200万元,2012年11月4日为表示履约诚意,胡应美向任岳记支付120万元,2013年2月6日,美成公司支付80万元给职工发工资,性质为房产转让款。安达公司并无证据证明上述款项非房产转让款,美成公司支付房产转让款后,安达公司如何使用系其自主经营行为,不能否认美成公司的付款事实。(三)对安达公司其他上诉理由的答辩。1.安达公司主张双方为规避税费,恶意串通,签订2500万元合同,但是其举证未达到排除合理怀疑的程度。2.2012年7月26日标的额为8000万元转让协议不具有约束力,为草稿,未加盖美成公司印章,且签订背景是双方曾协商抵押贷款事宜,后双方未履行。3.2012年11月5日签订的8000万元《协议书》虽经过公证,但是双方未履行。4.任长新的授权内容包含签署协议,且任长新签署协议也取得了股东会的授权,属于有权代理。5.安达公司将房产及土地办理过户,仍对商厦占有、使用并收益,故应将租金返还美成公司。6.安达公司的诉讼请求是要求支付买卖合同转让款,与案件以外的抵押贷款无关。7.安达公司所称胡应美与其签订的房地产及核心景观工程开发协议是无效的,胡应美否认签订过上述协议。安达公司向焉耆县人民政府出具的报告可以证明该项目属安达公司所有。8.2012年11月10日《转移协议书》仅针对已经办理过户部分房地产。一审判决认定上述协议有效,并认定转让价款为2500万元,未剥夺安达公司的权利。综上,美成公司请求维持原判。

二审法院查明 

本院二审经审理查明,美成公司成立于2012年8月6日。美岸分公司成立于2012年5月4日,系由安达公司设立,负责人是胡应美。安达公司于2012年11月5日向焉耆县开都河第二分水枢纽及南北干渠项目指挥部转账支付工程补偿款2000万元、于2013年5月9日向焉耆县国土资源局支付土地出让金500万元。安达公司提交的2015年8月30日美岸分公司的《企业纳税情况鉴证报告》及相关转账凭证等证据证明2012年11月5日支付款项中的1000万元和2013年5月9日支付的500万元系由美成公司将款项汇入美岸分公司的账户,再汇入安达公司的账户,由安达公司支付项目所需款项。乌鲁木齐市华金泰展小额贷款有限公司(以下简称华金泰展公司)因北岸干渠项目向安达公司、美成公司、胡应美贷款共计2500万元,这些贷款以安达商厦2号三层、美食街一层、二层抵押。安达公司于2012年11月30日向华金泰展公司支付利息119325.63元。

本院二审查明其他事实与一审查明一致。

本案二审争议焦点是:一、安达公司与美成公司的房地产转让关系应以哪份合同为准;二、美成公司支付的21995570.53元是否案涉房产的购房款;三、2013年尉犁县安达商厦租赁费是否应支付给美成公司;四、美成公司是否违约并应支付违约金1000万元。

(一)关于安达公司与美成公司的房地产转让关系应以哪份合同为准问题

2012年11月27日,安达公司与美成公司签订《补充协议》,此协议加盖安达公司的印章和任岳记的印章,段国成签字并加盖美成公司印章。双方对该协议的真实性并无异议,可作为确定双方权利义务的依据。一审判决确认该协议的效力是正确的。《补充协议》中有关“此前协议不能充分反映双方购买尉犁县安达商厦的真实意思表示”的表述否定了标的额为8000万元的协议。故安达公司主张双方应按照8000万元的协议履行,依据不足。

《补充协议》约定,美成公司把房屋转移价付完后,双方共同声明2012年11月5日前签订的所有尉犁县安达商厦转移协议作废,最终按双方签订的尉犁县安达商厦转移协议约定的转移价和权利义务执行。如美成公司不能支付转移款,由美成公司负责将该房产过户给安达公司,产生所有费用由美成公司承担。上述约定证明支付转让款是双方按照《转移协议书》约定条款履行的前提条件。双方对于合同约定的真实转移价款数额存有争议,但是即使按照2500万元的价格,美成公司亦未付足房屋转移价款。从双方履行情况看,双方仅办理了部分房产的过户,而未履行《转移协议书》的其他约定,故不足以认定《转移协议书》已成为案涉房产转让的最终协议。

2012年11月5日,任长新与美成公司签订的标的额为3500万元合同内容与任岳记与美成公司于同日签订的标的额为8000万元合同,除标的额外,其他合同内容基本一致。而任岳记同日签订的协议,任长新也予签字确认。任长新作为任岳记的委托代理人在同日签订两份价格不同的协议,一审判决认为金额为3500万元的合同有拘束力并认定任长新签订的协议已经变更了任岳记签订的协议,依据并不充足。虽然房产部门备案的协议的转让价格亦是2500万元,但是上述价格甚至低于评估的成本价,不符合商业交易惯例。一审判决认定案涉房产的转移价格为2500万元,依据不足。

《补充协议》对8000万元的价格和2500万元的价格均有表述,无法认定双方以2500万元的价格代替了8000万元的价格,或仍然坚持8000万元的价格。安达公司主张按照8000万元计价,综合分析现有合同约定内容,不足以证明已过户房产以及未过户房产的总价为8000万元;美成公司主张按照2500万元计价,综合分析判断现有证据,不足以证明2500万元属正常交易价格。其双方主张均有缺陷,难以成立。根据《补充协议》若美成公司未支付购房款,应将过户房产返还安达公司,但是安达公司并未提出该诉讼请求,有权另行主张权利。

(二)关于美成公司支付的21995570.53元是否案涉房产的购房款问题

关于美成公司于2012年11月5日支付的1000万元及于2013年5月8日支付的500万元是否购房款问题。2012年10月14日,安达公司(甲方)与胡应美(乙方)签订《协议书》约定,甲方用安达商厦三楼房产抵押借款3000万元,乙方承担借款利息及一切相关费用,乙方自愿用北岸干渠全部的项目提供担保;胡应美系美岸分公司的负责人。上述事实说明胡应美实际负责北岸干渠项目工程。胡应美原系美成公司的法定代表人,美成公司于2012年11月5日支付的1000万元及于2013年5月8日支付的500万元均是汇入美岸分公司的账户,再汇入安达公司的账户,安达公司分别用于交纳征收补偿费和土地出让金。上述争议款项不能排除存在安达公司为美岸分公司(胡应美)支付项目款的可能。

此外,2012年11月5日,安达公司与美成公司签订的《房地产买卖契约》约定美成公司于2013年12月31日前三次付清2500万元。2012年11月5日距离付款时间尚有一年时间,在该协议及此后签订的协议中均未提及美成公司已付购房款1000万元。一审判决认定1000万元系购房款的依据不足。

关于美成公司向安达公司支付的2376245.53元是否购房款问题。美成公司承诺承担案涉房产转让过程的一切税(包含销售不动产税、企业所得税)。就案涉房产的转让,安达公司实际交纳税费2376245.53元,该款项应由美成公司负担。美成公司主张该款应抵做房屋转让款,依据不足。

关于美成公司于2012年11月30日向安达公司支付的119325.63元是否购房款问题。安达公司因北岸干渠项目向华金泰展公司贷款,以安达商厦三层抵押,胡应美曾承诺承担以安达商厦三层抵押贷款的利息,安达公司将美成公司支付的119325.63元用于偿还华金泰展公司利息,美成公司主张该款系购房款的证据不足。

关于任岳记收取的共计400万元是否案涉房产的购房款问题。任岳记签订的2012年7月26日协议中约定段国成、胡应美给付安达公司奔驰车一辆,价值250万元;安达公司与胡应美于2012年10月14日签订的协议中,胡应美同意支付以安达商厦三楼抵押贷款报酬200万元。上述协议可以证明安达公司与美成公司或者胡应美另有债权债务关系。2013年2月6日,任岳记收到段国成、胡应美80万元系应付欠款,未载明是购房款。其余320万元,亦未载明收款事项,且均系在2012年11月5日双方签订《房地产买卖契约》之前支付,不足以认定是购房款。美成公司主张任岳记收取的400万元应作为购房款的依据不足。

此外,2011年9月20日,安达公司收到段国成50万元系合同履约保证金。对前述所有付款安达公司或任岳记均未向美成公司出具收到购房款的收据,故美成公司主张其支付的21995570.53元系购房款,依据不足。

(三)关于安达公司应否向美成公司支付安达商厦2013年租赁费问题

2012年7月26日签订的两份转让协议中均约定“产权转移约定自甲方(安达公司)收到转让款之次日起,本合同项下转让的不动产的产权经营权归乙方(美成公司)所有,甲方收到转让款之日起三日内,给乙方办理转让的不动产交接手续,……乙方接手后,由于经营产生的债务由乙方承担,房屋租赁费用归乙方所有”。从文义内容看,房屋租赁费归美成公司的前提是安达公司收到转让款。根据查明事实,美成公司并未全额支付转让款,则租赁费归美成公司的条件并不成就。

《房地产买卖契约》并未对租赁费进行约定,美成公司未全额支付房产转让费,却向安达公司主张租赁费,不符合权利义务对等原则。一审判决认定安达商厦2013年租赁费应支付给美成公司,依据不足。

(四)关于美成公司是否违约并应支付违约金1000万元问题

根据《补充协议》,双方确认“此前协议不能充分反映双方购买尉犁县安达商厦的真实意思表示”,故安达公司依据2012年7月26日标的额为8000万元协议主张美成公司承担1000万元违约金,依据不足。《补充协议》约定,如美成公司不能支付转移款,由美成公司负责将房产过户给安达公司,产生所有费用由美成公司承担,并未约定美成公司不付款应承担1000万元的违约金。

二审法院认为 

综上所述,本院认为,安达公司的上诉理由部分成立,予以支持。安达公司在二审中提交新的证据可以证实一审判决认定事实有误,予以改判。安达公司的诉讼请求和美成公司的反诉请求,均不成立,本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:

二审裁判结果 

一、撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院(2013)新民二初字第17号民事判决;

二、驳回巴州安达置业有限责任公司的诉讼请求;

三、驳回巴州美成商贸有限责任公司的反诉请求。

一审本诉案件受理费491800元,由巴州安达置业有限责任公司负担;反诉案件受理费51842.41元,由巴州美成商贸有限责任公司负担。二审案件受理费491800元,由巴州安达置业有限责任公司负担393440元,由巴州美成商贸有限责任公司负担98360元;财产保全费5000元,由巴州安达置业有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判人员 

审判长张纯

代理审判员赵风暴

代理审判员谢爱梅

二〇一六年一月十日

书记员徐上