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房地产转让纠纷案例

发布日期:2020-04-03 12:40:49

当事人信息 

上诉人(原审被告):张晓强,男,1985年11月30日生,汉族,住江西省南昌市青山湖区。

委托诉讼代理人:褚敏江西秦风律师事务所律师。

委托诉讼代理人:朱永莹江西秦风律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):中广核财务有限责任公司,住所地广东省深圳市福田区莲花街道深南大道**中广核大厦****。

法定代表人:梁开卷,该公司总经理。

委托诉讼代理人:林嘉北京市金杜(深圳)律师事务所律师。

委托诉讼代理人:陈俊文北京市金杜(深圳)律师事务所律师。

案件概述 

上诉人张晓强因与被上诉人中广核财务有限责任公司(以下简称中广核公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服江西省高级人民法院(2018)赣民初133号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案受理后,依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张晓强的委托诉讼代理人褚敏、被上诉人中广核公司的委托诉讼代理人林嘉、陈俊文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人主张 

张晓强上诉请求:1.改判一审判决第四项为酌减张晓强支付违约金2562100元,仅承担违约金300万元;2.改判一审判决第五项为在4376131元基础上再行扣减合同解除日至判决生效日期间产生的物业管理费和税金,暂从2016年12月26日至2018年12月31日计算为1070680元;3.一、二审诉讼费由双方各半负担。事实与理由:一、关于案涉合同的解除事宜,判决结果与中广核公司的诉讼请求不一致,超出了诉讼范围。张晓强虽对一审认定的案涉合同解除的构成要件等事实不认可,但综合各种情况,同意案涉合同解除,但中广核公司的第一项诉讼请求是确认案涉合同自2016年12月26日起解除,一审判决的第一项却仅是案涉合同解除,并未确认是2016年12月26日解除,而直接给予判令解除。根据常理,未明确合同解除日期的,一般视起诉日为合同解除日。由此引发两个问题:(一)案涉合同的具体解除时间影响后续款项的计算调整;(二)一审判决超出当事人的诉请范围。二、关于违约责任中双方责任的承担和比例划分。(一)双方纠纷产生的原因是中广核公司交付给张晓强的案涉房屋面积存在误差,而中广核公司又一直推动诉讼,通过财产保全、自行发函等方式,致使张晓强权利受损。张晓强曾于2012年委托第三方将2100万元款项付至法院账户,以表继续履行案涉合同的诚意,但中广核公司未予理会,后张晓强才将该款项用于购置其他房产,又遇政府拆迁等原因,导致资金不能兑现、盘活,故张晓强认为案涉合同至今未能履行,中广核公司也有一定责任。(二)通过江西省高级人民法院(以下简称一审法院或江西高院)2015年7月10日作出的(2013)赣民再字第10号民事判决(以下简称再审判决)可以看出,中广核公司在该案中的财产保全等措施错误,但其至今未承担任何责任,法院也未告知张晓强因财产保全等措施而收取了多少租金、是否退还等情况。中广核公司更是在再审判决生效后,擅自发函给张晓强的租户,认为张晓强无对外出租或经营的权利,严重违约。至于中广核公司申请强制执行一事,当时张晓强并未收悉再审判决,履行也无从谈起,且再审判决并未明确履行期限,张晓强当然享有合理的履行期,履行期应自张晓强实际签收相关诉讼文书之日起计算。另,再审判决判令双方继续履行合同,而根据合同约定,张晓强享有先履行抗辩权,故暂不支付价款,无需承担违约责任。(三)中广核公司擅自发函给租户的行为,使得张晓强的权益再次受损。(四)执行阶段,中广核公司拒不收取张晓强已支付的执行款,又怠于处置已查封的张晓强资产,自行放弃了相关权利。同时,在双方的执行和解接近尾声时,中广核公司又予放弃,故不应视为张晓强有过错。(五)根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》的相关规定,在违约金过分高于损失时,可以作出调整,而中广核公司因案涉合同的解除并未遭受损失,反而有如下收益:张晓强已支付款项的利息收益、案涉房屋的升值收益、张晓强已替中广核公司收取的租金收益。综上,张晓强主张酌减违约金至300万元。三、关于自案涉合同解除日起至2018年12月31日止已产生的物业管理费和税金扣减事宜。一审不予支持的理由是张晓强未能提供证据证明已实际产生该费用以及缺乏关联性,现张晓强在二审中补充提供证据,并说明:物业公司为避免风险,由其代张晓强向租户收取租金,在扣减物业费和税金后,余款支付给张晓强。故在此情况下,根据权利义务对等原则,物业公司作为纳税主体开具的税金发票和已收取的物业费自合同解除日起的部分应当予以扣减。综上,一审判决认定事实不清,且张晓强有新证据证明相关事实,请求支持张晓强的全部上诉请求。

中广核公司答辩称,一、一审确认案涉合同解除正确,未超出中广核公司的诉请范围。(一)根据合同法相关规定,行使法定解除权的通知自到达对方时生效。(二)根据案涉合同约定,张晓强应于2008年11月30日前付清剩余购房款。(三)中广核公司已多次向张晓强催缴剩余购房款。(四)张晓强迟延履行主要债务,经催告后仍未履行,已构成根本性违约,中广核公司享有法定解除权。(五)《解除函》已于2016年12月26日到达张晓强。(六)中广核公司据此起诉,一审也予以认定,符合法律规定,判项内容和中广核公司的诉请内容仅是表述上的差异,实质并未超出诉请范围。二、中广核公司在本案中并不存在过错,无需承担违约责任。(一)中广核公司对本案交易的背景和诉讼起因均无过错,原再审判决已经查明案涉房屋的面积差异是登记机关没有认真履行测量义务所致,与中广核公司无关,而张晓强在2012年购置巨额房产更是与中广核公司无关。且本案是依据再审判决生效后新发生的事实提起的诉讼,与之前的事实无关,不是本案的审理范围。(二)中广核公司在前案中采取保全措施是维护自身合法权益的行为,无任何过错。再审判决也判令张晓强需要向中广核公司履行付款义务,故中广核公司采取财产保全、证据保全等措施并无不当。即使中广核公司确实保全错误,也与本案无关,张晓强当另行起诉。(三)中广核公司的发函行为是避免自身损失扩大的合法行为,并未违约。张晓强称中广核公司在申请执行时其并未收悉再审判决书,明显与常理不符。再审判决于2015年7月10日制作,执行通知书是在2015年10月23日发出,已给予张晓强足够的履行期。另,案涉合同并未约定支付剩余购房款要以房屋交付为前提,何况中广核公司早已交付房屋,否则张晓强如何收取租金?而发函则是中广核公司撤回对张晓强授予的经营权和租赁权,此权利并非约定在合同范围之内。根据函件内容,实际也未损害张晓强的权益。(四)中广核公司在执行过程中也无过错。张晓强应当一次性支付剩余购房款1946.03万元,在其仅支付300万元的情况下,中广核公司当然有权拒收,即使收取,也不能改变张晓强根本违约的情形,因为还有1646.03万元余款的支付义务。张晓强名下并无任何可供执行财产,中广核公司也未查封其任何房产,张晓强认为中广核公司怠于行使权利,与事实不符,中广核公司也不负有必须与张晓强和解的义务。(五)违约金不存在约定过高的情形。根据合同法的规定和案涉合同约定,5562060元违约金是双方的事先约定,且未过高,在双方之间起到一个利益平衡的作用,无需调整。三、张晓强未能举证证明在合同解除之后,其实际支出过物业管理费和税金。(一)根据谁主张、谁举证原则,张晓强对此负有举证责任。(二)张晓强提供的仅是其与租户之间关于租金的约定,并不是其实际向物业公司缴费的凭证。(三)张晓强在二审中提供的证据已在一审中提供过,不属于新证据范畴。(四)税金发票的开具主体是物业公司,与张晓强无关,即使受张晓强委托代开发票,但开具的内容却是营业税、城建税等,与案涉房产无关。综上,一审认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。

中广核公司向一审法院起诉请求:1.确认中广核公司与张晓强于2008年3月24日签署的《江西省产权交易合同》(编号:DNF08D130)自2016年12月26日起解除;2.判令张晓强立即返还南昌市东湖区子固路8号的整栋房产;3.判令张晓强立即返还其在2016年12月26日之前占用案涉房产期间已收取的租金及押金人民币16747860元,并可从中扣除其在前述占用案涉房产期间对案涉房产的合理投入成本(以法院届时审理查明的金额为准);4.判令张晓强立即支付违约金5562100元;5.判令张晓强承担本案的案件受理费、保全费等全部诉讼费用。

一审法院查明 

一审法院认定事实:1.2008年3月24日,中广核公司(原名:大亚湾核电财务有限公司,甲方)与张晓强(乙方)签订了《江西省产权交易合同》(编号:DNF08D130),合同第一条约定,甲方将所拥有(持有)的南昌市东湖区子固路8号整栋建筑面积为8200平方米房产有偿转让给乙方;第二条约定,甲方将上述产权以27810300元转让给乙方;第四条约定,经甲、乙双方约定,产权转让总价款的支付方式、期限和付款条件,采取分期付款的方式:1.乙方承诺在2008年6月20日前将首期款共计835万元(包括履约保证金300万元)足额汇入甲方账户;乙方已经汇入经纪公司的履约保证金300万元,由乙方负责于6月20日前汇入甲方账户;2.乙方承诺在11月30日前将余款1967.03万元足额汇入甲方账户;第五条约定,经甲、乙双方约定,交易基准日为2007年9月30日,由交易基准日起至本合同生效日止,其间产生的盈利或亏损及风险由甲方享有或承担,本合同生效日之后产生的盈利或亏损及风险由乙方享有或承担。乙方如约付清全部产权转让价款2781.03万元后,甲方应在前述款项支付完毕后半个月内协助乙方进行产权变更手续,产权变更的相关费用由乙方承担,若不如期协助乙方进行产权变更的,甲方应承担违约责任。乙方未全部付清产权转让价款之前,甲方不予办理转让标的的产权变更手续,乙方也不能以任何方式擅自办理转让标的的产权变更手续;第十四条约定,违约责任:1.任何一方发生违约行为,都必须承担违约责任,如甲方违约致使本合同不能履行,须向乙方按转让价款(2781.03万元)的20%一次性支付违约金,并支付乙方已付资金占有期间的利息,不再赔偿其它任何损失;如乙方违约致使本合同不能履行,须向甲方按转让价款(2781.03万元)的20%一次性支付违约金,不再赔偿其它任何损失;第十七条约定,本合同由甲方盖章、乙方签字及产权经纪机构盖章后成立,于乙方支付首期款项之日起生效。

2.合同签订后,张晓强于2008年6月19日按约支付了首期款835万元。2008年7月14日,双方签署《南昌市子固路8号大楼附属设备移交清单》,中广核公司将房屋交付张晓强。2008年7月30日,中广核公司向张晓强出具了《委托书》,确认张晓强如约支付首期款,上述合同已生效,确认合同生效后该房产的一切责、权、利由张晓强享有并承担,确认合同生效之后产生的盈利或亏损及风险由张晓强享有或承担,并授权其在合同生效起至房产的产权过户期间代理中广核公司对外行使对房产的经营权、管理权、占有权、使用权、收益权。同日,中广核公司向原承租户发出《通知书》,要求涉案房屋已有租赁户重新和张晓强协商租赁合同承接事宜。此后,张晓强接手房产,并将房产分别出租,收取押金、租金。

3.之后张晓强认为中广核公司交付的房屋面积与房产证不符,向中广核公司交涉,未果,张晓强在江西省南昌市东湖区人民法院(以下简称东湖法院)起诉,诉请“在应支付给的后期款项中减去应双倍返还多收的购房款共计490万元,待确认其应支付款项后,再向中广核支付后期款项”。2008年11月,东湖法院立案受理。2009年3月,中广核公司向江西省南昌市中级人民法院(以下简称南昌中院)提起诉讼,要求判令张晓强支付购房款19460300元及按同期银行贷款利率计算延迟履行期间的利息29.5万元及违约金5562100元。同月,张晓强向东湖法院申请撤诉。2009年4月15日,张晓强再次向东湖法院起诉,诉请“在应支付的购房款中减去中广核公司将地下室(仓库)面积计入1-13层面积而产生的房屋面积差价195万元(以评估价值为准),判令在确认应减少的房屋差价数额后支付剩余购房款”。2009年12月10日,东湖法院以双方均提出一并审理为由,将本案移送南昌中院。2010年6月3日、6月13日应双方的申请,南昌中院分别以(2010)洪民一初字第9号、第10号民事裁定,裁定准许撤诉。2010年6月4日,中广核公司曾向本案一审法院(即江西省高级人民法院,为表述清晰,在此节事实部分简称为江西高院)提起诉讼,案号为(2010)赣民一初字第1号,请求:⑴判令解除双方于2008年3月24日签署的《江西省产权交易合同》(编号:DNF08D130),张晓强立即返还占有、使用的中广核公司所有的位于南昌市东湖区子固路8号的整栋房产;⑵判令张晓强立即返还占用房产期间已收取的房屋押金、租金合计13776000元及其同期银行贷款利息;⑶判令张晓强赔偿从占有房产起直至将房产返还给中广核公司期间的房产的收益损失,暂计至2010年6月1日止的损失为12628000元及其同期银行贷款利息;⑷判令张晓强立即支付违约金5562100元;⑸判令张晓强赔偿房屋毁损损失,具体金额按照鉴定部门房屋损失评估报告为准;⑹本案诉讼费用由张晓强承担。

一审法院裁判 

4.该案的管辖经本院确认由南昌中院一审,案件经过移送管辖、反诉、南昌中院一审[案号:(2011)洪民一初字第14号]、江西高院二审[案号:(2012)赣民一终字第20号]及最高人民检察院抗诉再审[案号:(2013)赣民再字第10号]审理。在江西高院再审期间,江西高院认为在该案一审时,张晓强向南昌中院提出了将剩余购房款全部汇入南昌中院的请求,但遭到该院的拒绝,二审时张晓强将剩余购房款本息全部汇入了该案二审法院账户。张晓强的上述行为清楚地表达了其愿意继续履行合同约定义务的意愿,不存在张晓强不愿意继续履行合同确定义务的情形。从整个诉讼过程来看,中广核公司要求得到剩余购房款的合同目的实现没有任何阻碍,也完全可以实现,该案合同可以得到全面、继续履行,进而于2015年7月10日作出(2013)赣民再字第10号《民事判决书》,判决:一、撤销该院(2012)赣民一终字第20号民事判决和南昌中院(2011)洪民一初字第14号民事判决;二、张晓强与中广核公司于2008年3月24日签订的《江西省产权交易合同》(编号:DNF08D130)继续履行;三、张晓强支付中广核公司违约金(2781.03万元×20%)5562060元;四、张晓强支付中广核公司剩余房款19460300元及利息(利息从2008年12月1日起算至付清之日止,利率按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算);五、驳回中广核公司的其他诉讼请求;六、驳回张晓强的其他反诉请求。再审判决已发生法律效力。

5.2015年9月22日,中广核公司向张晓强住所地寄送了《尽快履行生效判决义务的通知书》,通知张晓强尽快按照判决履行判决义务(合同义务),否则,张晓强不主动履行判决义务的行为,将使中广核公司认为张晓强事实上没有履行合同的意愿或履行合同的能力。前述通知书已办理了邮寄公证。

6.2015年9月23日,因张晓强未能在再审判决确定的履行期内履行付款义务,经中广核公司申请,南昌中院立案执行再审判决,案号为(2015)洪中执字第424号。截至2016年11月,仅执行到账款300万元。再审判决生效后,2015年10月30日,中广核公司发函给相关商户,主要函告租户:“我公司是房产所有权人,已终止张晓强管理、经营、收益物业等其他权利的授权,在该房产的所有权转移给张晓强或我公司给予张晓强新的授权之前,张晓强无权对外出租或经营,无权收取租金或其他经营收益。如有租户需要租赁房屋,应直接与我公司签订合同,缴交房屋租金应直接交给我公司。请在接到本通知后不要再与张晓强签订租赁合同或其它涉及该房产的租金、押金、使用费等金钱支付。否则,由此造成的损失由阁下承担”。

7.2016年5月30日,中广核公司向张晓强住所地再次寄送了《关于再次要求立即履行生效判决文书的通知书》,要求张晓强立即按照生效判决书确定的义务履行判决,否则张晓强的行为即属于事实上没有履行合同的意愿或履行合同的能力。鉴于张晓强的严重违约以及没有履行合同的意愿或能力,中广核公司保留按照法律法规赋予的权利重新起诉,要求解除交易合同,张晓强承担相应的违约责任和赔偿责任。前述通知书已办理邮寄公证,并由张晓强签收。

8.2016年11月8日,中广核公司向张晓强住所地再次寄送了《关于再一次要求立即履行生效判决义务的通知书》,通知被告:鉴于执行近一年半期间张晓强拖延履行判决、没有履行判决的意愿和能力已经比较明显,张晓强的行为事实上已经属于没有履行合同的意愿和能力的情况。为了使生效判决及合同能顺利履行,中广核公司再次向张晓强发出通知,要求张晓强在接到本通知书之日起10个工作日内按照生效判决书确定的义务履行判决,否则中广核公司将按照法律法规赋予的权利重新起诉,要求解除交易合同,张晓强承担相应的违约责任和赔偿责任。前述通知书已办理邮寄公证。

9.2016年11月9日,南昌中院向中广核公司出具《财产调查告知函》,确认张晓强目前无财产可供执行,请中广核公司在收到此函后五日内向南昌中院提供张晓强的财产线索,逾期南昌中院将依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五百一十九条的规定,终结(2015)洪中执字第424号案件的本次执行程序。

10.2016年11月30日,鉴于(2015)洪中执字第424号案件已立案一年多而仍然无法执行,中广核公司向南昌中院递交《关于请求终止执行张晓强执行案件的申请》,申请终止该案的执行。

11.2016年12月22日,因张晓强经中广核公司多次催告后仍未向中广核公司付清剩余房款、利息及违约金。中广核公司向张晓强住所地寄送了《解约函》,通知:⑴《江西省产权交易合同》(编号:DNF08D130)自2016年12月26日起正式解除;⑵张晓强应当立即返还案涉房产,并支付占用案涉房产期间已收取的租金及押金;⑶张晓强应当立即支付违约金人民币5562060元;等等。前述《解约函》已办理邮寄公证,并由张晓强于2016年12月26日签收。

二审法院查明 

12.2016年12月26日,中广核公司向南昌中院起诉,请求:⑴确认双方于2008年3月24日签署的《江西省产权交易合同》(编号:DNF08D130)自2016年12月26日起解除;⑵判令张晓强立即返还南昌市东湖区子固路8号的整栋房产(下称“案涉房产”);⑶判令张晓强立即返还占用案涉房产期间已收取的租金及押金人民币10047120元(自2008年7月14日之日起,至江西高院作出的(2010)赣民一初字第1-1、1-2号《民事裁定书》确认的租金交纳之日止),并可从中扣除张晓强在前述占用案涉房产期间对案涉房产的合理投入成本(以法院届时审理查明的金额为准);⑷判令张晓强立即支付违约金人民币5562060元;⑸请求判令张晓强承担案件受理费、保全费等全部诉讼费用。

13.2017年10月23日,南昌中院作出(2017)民01初20号《民事裁定书》,认为中广核公司就本案提出的诉请明显违反了“一事不再理”的原则,中广核公司诉称在再审判决书生效后向张晓强发出了多份催告要求履行债务、张晓强仍未履行的行为属于中广核公司申请法院强制执行期间的行为,不属于合同履行的新的违约事实,裁定驳回起诉。

14.中广核公司不服(2017)民01初20号《民事裁定书》,向江西高院上诉,江西高院于2017年12月15日作出(2017)赣民终557号《民事裁定书》,认为再审判决生效后的事实属于新的事实,中广核公司再次起诉,应予受理,并裁定:一、撤销南昌中院(2017)民01初20号民事裁定;二、本案指令南昌中院审理。

15.2018年2月6日,南昌中院经指令再次立案审理本案,案号为(2018)赣01民初52号。在南昌中院审理本案期间,张晓强于2018年5月24日提出管辖权异议,认为本案与江西高院此前作出的生效判决相矛盾,应由江西高院审理更为合适;中广核公司提出了保全申请,并变更及增加第三项诉讼请求为“请求判令张晓强立即返还其在2016年12月26日之前占用案涉房产期间已收取的租金及押金人民币16747860元,并可从中扣除其在前述占用案涉房产期间对案涉房产的合理投入成本(以法院届时审理查明的金额为准)”,以上诉讼请求和中广核公司其他诉讼请求的诉讼标的额合计为人民币50384117.40元,超过了南昌中院审理一审案件的级别管辖范围。随后,南昌中院于2018年8月17日作出(2018)赣01民初52号《民事裁定书》,裁定本案移送至江西高院管辖。

16.2008年9月1日张晓强作为委托方与受委托方物业公司签订《物业管理合同》。为全面经营中亿大厦就中亿大厦全面整改、装修和物业管理等事宜,2008年10月9日张晓强与物业公司签订《协议书》,主要约定:由物业公司对中亿大厦进行全面的物业管理工作,直接向业主、承租人或实际使用人收取物业费。因大厦房屋存在严重的质量、地下室、地下室等诸多部分无法正常使用等情形商由物业公司全额垫付、出资对大厦进行整体修整,并对相关设施、设备进行改造和装饰,预计费用200-300万元,包括电梯更换和装修、外墙粉刷内部装饰、地下室、地下室改造成停车场电下水等设施的工程改造、消防设施完善、屋面翻新、大楼门面的改造与装修。双方指派褚小强、柴勇两人代表双方对发生的费用签字确认。对于大厦的费用,双方同意通过以下方式予以支付清抵:大厦第3、4层租赁给物业公司使用,冲抵上述垫付的费用,期限12年,自2008年10月9日至2020年10月8日止。三层、四层面积约600平方米,每月租金每平方米12元,两层每月租金14400元。若在此期间所获收益无法全部清抵物业公司为此支付的装修费,则该两层楼以不定期方式继续无偿租赁,直至清抵止。地下室。地下室改为车库后公司出资改造而享有永久使用权,每月向张晓强交场租及管理费3000元。2009年6月11日褚小强、柴勇分别代表双方在中亿大厦整体装修款项确认单上签字,共计16项1912139.4元。

17.2009年9月21日张晓强、物业公司与向琳签订《房屋租赁合同》约定将大厦一楼约700平方米(七天酒店已租部分之外)二楼约472平方米出租给向琳,期限15年2009年9月29日至2024年9月28日,租金493824元/年,张晓强已实际收取租金600万。2010年4月29日张晓强、物业公司与龚信勇签订《房屋租赁合同》约定将大厦十楼十二楼约560平方米出租给龚信勇,期限18年2010年5月6日至2028年8月5日,租金141120元/年,张晓强已实际收取租金200万及押金50万元。案涉大厦5-9楼承租人为七天酒店,2010年12月31日到期,之后七天酒店仍在经营但未续签合同,张晓强承认收取租金至2018年12月31日数额为2021014元(包括物业费和税金)。案涉大厦13楼零星出租,现承租人为东湖区哈达瑜伽会所,张晓强承认按租金9000元/月,已收取至2018年11月租金25.3万元(含物业费)。因双方在履行合同过程中一直诉讼不断,江西高院在原二审时也曾下裁定要求租户将租金交到法院,对该大厦的租户而言一直有不安定因素影响,故不断有租户退出及向张晓强提出索赔,承租向琳房屋的租户周海波就与向琳终止了出租合同,向琳亦向张晓强发函保留索赔权利。

一审法院认为,根据当事人双方的诉辩意见,本案争议焦点为:一、关于合同解除的争议,即中广核公司主张的2016年12月26日解除案涉合同的诉讼请求能否得到支持;二、中广核公司所主张的张晓强在占用房产期间已收取的租金和押金是否应当予以返还,具体数额是多少;三、双方的违约责任如何认定,张晓强抗辩违约金过高是否成立;四、在合同解除前提下,张晓强提出的成本、损失、税费是否应当予以扣减,具体数额如何认定。对以上争议焦点,该院综合评述如下:

一、关于合同应否解除的问题。一审法院于2017年12月15日作出的(2017)赣民终557号《民事裁定书》已查明:“2015年7月10日该院再审判决生效后,张晓强未主动履行义务,中广核公司向南昌中院申请强制执行,仅执行到账款300万元,2016年11月9日南昌中院向中广核公司发出《财产调查告知函》证实,张晓强目前无财产可供执行。中广核公司多次向张晓强送达要求尽快履行义务的通知书,并于2016年12月22日向张晓强发出《解约函》”。裁定书认为这些均属于再审判决之后新的事实,中广核公司据此再次提起诉讼,法院依法应予审理。故张晓强主张中广核公司再次向法院提起诉讼,违背了“一事不再理”的原则,一边要求法院强制执行,一边又向张晓强主张解除合同,不符合法律规定的抗辩理由,没有事实及法律依据,不能成立。

关于再审判决合同有效继续履行后,中广核公司能否再请求解除合同的问题。本案现已查明的事实表明,再审判决生效后,张晓强并未主动履行合同义务,中广核公司2015年9月23日向南昌中院申请强制执行,南昌中院2015年10月23日向张晓强发出《执行通知》,要求张晓强自本通知之日起3日内履行向中广核公司支付欠款人民币2502.236万元、利息及执行费92422.36元的义务,但至2016年11月执行到账款仅300万元。而中广核公司于2015年9月22日、2016年5月30日以及2016年11月8日多次催告张晓强履行支付剩余购房款等合同义务并已给予张晓强合理的履行期限,张晓强仍未履行前述合同义务。2016年11月9日南昌中院向中广核公司发出《财产调查告知函》证实,张晓强目前无财产可供执行。在此情形下,中广核公司于2016年11月30日向南昌中院提交了《关于请求终止执行张晓强执行案件的申请》,并于2016年12月22日向张晓强发出《解约函》,明确告之于2016年12月26日解除合同,且中广核公司同日向南昌中院起诉要求解除案涉合同。本案现有证据证实张晓强并无继续履行合同的能力,庭审时,张晓强亦承认:“因为政府行为造成我方资金损失(投资项目),预计回款在2019年8月。如果不解除本案合同,继续履行则付款可能要到明年8月”。根据本案具体案情,该院认定,再审判决生效后,张晓强一直拒不履行合同约定的付款义务,其行为已经构成根本违约,中广核公司无法通过合同履行实现合同目的。《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第九十四条第(三)项规定,当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,当事人可以解除合同,以及《合同法》第九十六条规定,当事人一方依照该法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除,对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。故案涉合同符合《合同法》第九十四条第三款规定的法定解除条件,《解约函》于2016年12月26日到达张晓强且中广核公司亦于同日向法院提起相应诉请,故案涉合同于2016年12月26日予以解除。中广核公司该项诉请有事实及法律依据,一审法院予以支持。张晓强认为中广核公司提出解除合同的理由不能成立的抗辩理由,缺乏事实依据,于法无据,该院不予采信。《合同法》第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。本案中合同解除后,中广核公司应将张晓强支付的第一笔购房款835万元予以返还,张晓强应将案涉房产返还给中广核公司。

二、关于中广核公司所主张的张晓强在占用房产期间已收取的租金和押金是否应当予以返还的问题。中广核公司诉请返还1674.786万元,包括:(一)再审判决确认的已收取的租金1004.712万元;(二)七天酒店2010年12月31日到期,之后还在经营,从2011年1月1日至2016年12月26日计5年按962388元/年,张晓强至少收取481.194万元;(三)物业公司的租金2008年10月9日至2016年12月26日,14400元/月计算张晓强至少收取141.84万元。对此,一审法院经审查认为,双方所签订的合同合法有效,虽应予以解除,但对于已履行部分合同中有明确约定的亦应予遵照执行。该合同第五条约定,本合同生效日之后产生的盈利或亏损及风险由张晓强方享有或承担。故中广核公司要求返还张晓强占用房产期间已收取的房屋押金、租金的诉请与合同约定不符,不予支持。但张晓强在占有经营房屋期间,分别收取了龚信勇18年租金押金200万元、收取向琳15年租金押金600万元,对该超出合同解除时间之后的租金押金及另行收取的租金应予以返还(张晓强对此也是认可的,在法院认定合同解除的前提下,2016年12月26日之后的租金及押金同意返还,其代理意见中明确:在法院认定解除的前提下,同意返还以下款项:(一)向琳预付的租金242.282万元;(二)龚信勇预付的租金92.13万元和押金50万元;(三)七天酒店零星租金202.1014万元;(四)13楼瑜伽馆零星租金25.3万元。四项共计611.8136万元)。经审核,该院确认具体数额如下:(一)已收取向琳600万元,扣除2009年9月29日至2016年12月26日合同解除7年3个月计87个月(未满30天按一个月计)每月41152元为3580224元,应返还2419776元。(二)收取龚信勇200万元,扣除2010年8月6日至2016年12月26日合同解除6年5个月计77个月每月11760元为905520元,应返还租金1094480元及押金50万元。(三)七天酒店的租金(至2018年12月31日)2021014元。(四)13楼瑜伽馆租金(至2018年11月)253000元。以上张晓强应返还的租金及押金共计6288270元。

三、关于本案的违约责任的认定及违约金的处理。《合同法》第一百一十四条规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据案涉合同第十四条约定,本案违约金为转让价款的20%,即556.21万元,应视为双方对合同违约方造成对方损失的事先约定。如前所述,一审法院已认定,再审生效判决后,张晓强未主动履行合同义务,且经法院强制执行仍拒不履行,构成严重违约,根据合同约定,应承担相应的违约责任。再审判决生效后,张晓强应立即向中广核公司付清剩余房款及违约金,张晓强系先履行合同义务的一方,在其先违约情形下,中广核公司终止对张晓强关于案涉房产的经营权的授权并向租户发函,是维护自身合法权益、避免损失扩大的正当救济行为,并无不当。张晓强抗辩中广核公司也有过错、违约金过高的理由不能成立,该院不予支持。

四、关于张晓强提出的成本、损失、税费是否应当予以扣减,具体数额如何认定的问题。张晓强主张在法院认定合同解除的前提下,已付835万元第一期房款、执行款300万元、该院原二审期间收取的租金约200万元,这三项应返还的款项外,还提出如下成本费用及损失应扣减:(一)以上三项款项的利息;(二)大厦的修复费用191.2139万元;(三)合同解除后的物业费;(四)合同解除后的税金;(五)损失10万元及租户向琳、龚信勇未正常经营可能产生向张晓强索赔。中广核公司认为张晓强在本案中未提起反诉,其扣减请求不属于本案审理范围,应另行主张。对此,一审法院认为,中广核公司在其第三项诉请中也明确同意扣除经营过程的成本费用,张晓强在答辩中提出了如果认定合同解除成立,则应扣减部分费用的抗辩主张,故本案对于合同解除后的相关款项及时予以扣减,有利于厘清合同解除后双方的债权债务、减少当事人的诉累并节约司法资源,一审法院对于张晓强该主张予以认可并在本案中对扣减款项一并予以处理。具体认定如下:

(一)对于张晓强提出的三项应返还款项的利息问题。1.2008年6月20日支付的第一笔合同款835万元,至今已10年之久,张晓强提出返还后,中广核公司可以享受到房产增值的利益,而张晓强该款也应当计算利息,按同期银行贷款利率计算,到2018年11月27日利息476.22万元。2.2016年5月、6月支付的再审判决执行款300万元,到2018年11月27日约29个月利息33.35万元(后变更为69.6427万元)。3.原二审期间收取部分租金约200万元,自2012年7月5日到2018年11月27日约6年5个月利息67.35万元。对于这三部分款项的利息,该院认为,835万元房款系张晓强履行合同应支付的款项,本案主要是处理再审判决生效后的新问题,而张晓强未按再审判决履行义务,构成根本违约,故该房款的利息损失应由张晓强自行承担。其他二项款项属于诉讼及执行过程由法院暂扣的款项,原判决无论一审二审基本均认定张晓强违约,且对于利息损失中广核公司并无明显过错,故张晓强要求扣减该两项款项利息的理由没有事实依据,不予采信。(二)关于大厦的修复费用191.2139万元。张晓强为此举证其与物业公司的协议书及案涉房产维修费实际产生的费用确认单,该院认为,相关合同中明确双方为正常经营大厦而先期由物业公司对大厦进行必要的修整,费用单上也有双方指定人员的签名确认,该费用属于大厦正常使用所必须产生的成本费用,应予以扣减,且中广核公司在其第三项诉请中对此亦予认可,修整后房产价值提升,该部分权益亦由中广核公司所享有,故张晓强提出扣减该项费用的理由有合同依据且实际发生,予以支持。(三)关于合同解除后的物业费。2016年12月26日至2018年12月26日的物业费应属于合同解除后应支付的费用,根据该院前述认定,合同解除前的租金由张晓强享有,合同解除后的租金应由中广核公司所有,根据权利与义务一致的原则,物业费应由中广核公司承担,张晓强主张该部分金额为:2年×8200平方米×2.6元/平方米/月,计算总额为51.168万元。根据民事证据规则,合同解除后物业费是否实际支出应由张晓强举证,由于张晓强并未提供任何有效证据证明已经实际支出该等费用,依法应当承担举证不能的法律后果,张晓强提出扣减该项费用证据不足,不能成立。(四)关于合同解除后的税金。张晓强提交了物业公司支付的税金票据约55.9万元,但证据显示该部分纳税主体是物业公司,不是张晓强,内容是物业公司2008年度至2016年度缴纳的营业税、城建税、教育附加税、印花税、房产税等,不足以证实与案涉房产及中广核公司的关联性,应由物业公司自行承担。(五)张晓强提出的损失10万元及租户向琳、龚信勇未正常经营可能产生向张晓强索赔。该部分张晓强未提交相应的证据证实,且系张晓强与案外人租户之间的关系,不应属于本案审理的范围,不予采信。综上,根据案涉合同第五条约定,本合同生效后产生的盈利或亏损及风险由张晓强享有或承担。故除了第一笔房款835万元应返还外,执行款300万元中广核公司未领取,法院应退还张晓强,该院二审保全收取的租金也是2016年12月26日前的,应归张晓强所有。张晓强提出应当扣减的款项为:大厦的修复费用191.2139万元。

综上所述,依据《合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定,一审法院判决:一、中广核公司与张晓强于2008年3月24日签订的《江西省产权交易合同》(合同编号:DNF08D130)予以解除;二、张晓强于判决生效后十日内将南昌市东湖区子固路8号整栋房产返还中广核公司;三、中广核公司于判决生效后十日内返还张晓强购房款835万元;四、张晓强于判决生效后十日内向中广核公司支付违约金5562100元;五、张晓强于判决生效后十日内将2016年12月26日以后(含当日)已收取的租金、押金等收益支付给中广核公司:已收取龚信勇(10楼、12楼)200万元之中支付1094480元及押金50万元,已收取向琳(1楼部分、2楼)600万元之中支付2419776元,已收取七天酒店(5-9楼)的租金2021014元,已收取瑜伽馆(13楼)租金253000元,共计6288270元,扣减大厦的修复费用1912139元后为4376131元。六、张晓强于2016年12月26日前经营出租南昌市东湖区子固路8号其他部分房产所取得的收益归张晓强所有,在2016年12月26日之后所取得的收益归中广核公司所有;七、驳回中广核公司的其他诉讼请求。上述三、四、五项相抵,张晓强应于判决生效后十日内向中广核公司支付人民币1588231元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费293720.59元,诉讼保全费5000元,共计人民币298720.59元,由中广核公司负担59744.12元,张晓强负担238976.47元。

本院二审期间,张晓强围绕上诉请求依法提交两组证据:证据一为张晓强与南昌嘉瑞物业管理公司(以下简称嘉瑞公司)于2008年9月1日签订的《物业管理合同》一份,证据二为嘉瑞公司的营业执照和《公证书》(该《公证书》所含附件包括:1.嘉瑞公司于2019年5月10日出具的证明;2.嘉瑞公司营业执照复印件;3.申请人柴勇的身份证复印件;4.2008年9月1日签订的《物业管理合同》复印件;5.2008年10月9日签订的《协议书》复印件;6.2009年6月11日出具的《中亿大厦整体修整款项确认单》复印件;7.七天酒店2017、2018年租赁发票及完税证明复印件)一组,均用以证明:一、嘉瑞公司是案涉房产的物业管理公司,按约收取物业管理费,由张晓强承担,嘉瑞公司从代收的租金款项中扣减,张晓强已支付2017年和2018年的物业管理费511680元;二、嘉瑞公司在管理期间代张晓强收取部分租户租金并开具租赁发票,由此产生的税金由张晓强承担,2017年和2018年合计税金346152.22元;三、嘉瑞公司明确张晓强已承担2017年和2018年的物业管理费、税金(费)合计867832.22元,若案涉合同解除,2016年12月26日之后的物业管理费、税金(费)应由中广核公司承担。

中广核公司在二审中未向本院提交新的证据,对张晓强提交的证据发表质证意见称,对证据一的真实性予以认可,对合法性和关联性不予认可。该证据一审中已提交,不属于二审新证据,且仅能证明张晓强与嘉瑞公司存在物业管理合同关系,不能证明物业费的实际支付情况。对证据二中的《公证书》真实性、合法性予以认可,对关联性不予认可;对《公证书》附件的真实性予以认可,对合法性、关联性不予认可。《公证书》仅确认嘉瑞公司所附的《证明》中签字和公章属实,对《证明》内容本身的真实性、合法性不能确认,且《证明》属于证人证言,嘉瑞公司未出庭作证,《证明》不能单独作为定案证据,何况该《证明》的内容与客观事实不符,不应予以采信。租赁发票和完税凭证不能证明张晓强实际支付物业费和税金,且发票名目中包括“工会经费”等,不能证明与案涉房产有关。

二审法院认为 

本院经审查认为,中广核公司对上述两组证据的真实性均无异议,故本院对证据形式的真实性予以确认,其证明力则结合其他证据及案件事实进行综合分析认定。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为,根据双方的诉辩意见,本案二审争议焦点主要有三:其一,一审判决是否超出中广核公司的诉讼请求;其二,违约金是否应予调整;其三,张晓强有无实际支付案涉房产自合同解除后的物业费和税金,应否予以扣减。具体评析如下:

一、关于一审判决是否超出诉讼请求的问题。张晓强上诉意见中对案涉合同解除并不持异议,但认为一审判决第一项“双方于2008年3月24日签订的《江西省产权交易合同》(合同编号:DNF08D130)予以解除”并未确认合同解除的日期,且超出了中广核公司提出的“确认双方于2008年3月24日签署的《江西省产权交易合同》(编号:DNF08D130)自2016年12月26日起解除”的诉讼请求。本院认为,一审判决归纳确认的本案首要争议焦点即为“中广核公司主张的2016年12月26日解除案涉合同的诉讼请求能否得到支持”,在“本院认为”的说理部分也明确指出“故案涉合同符合《合同法》第九十四条第三款规定的法定解除条件,《解约函》于2016年12月26日到达张晓强且中广核公司亦于同日向法院提起相应诉请,故案涉合同于2016年12月26日予以解除。”由此可见,一审判决已对案涉合同的解除时间作了详细的分析认定,并不产生理解上的歧义,亦不存在超出诉讼请求的情形,张晓强主张一审判决超出中广核公司诉讼请求的上诉理由缺乏事实与法律依据,本院不予支持。

二、关于违约金是否应予调整的问题。案涉事实表明,中广核公司与张晓强于2008年3月24日签订《江西省产权交易合同》,张晓强仅在签约当年支付首期款835万元,在中广核公司向其交付案涉房产后,张晓强至今未向中广核公司支付剩余购房款。在双方产生争议的情况下,2015年再审判决确认张晓强仍应向中广核公司支付剩余购房款,但张晓强亦未主动履行给付义务,其违约事实明显,理应承担相应的违约责任。而案涉合同已明确约定违约金的计算方式为转让价款的20%,即5562100元,该约定系双方真实意思表示,对合同双方均具有约束力。张晓强主张中广核公司亦应承担相应责任,故违约金应酌减至300万元,其主要理由有:(一)中广核公司于2010年6月4日起诉并保全张晓强财产的行为,经再审判决确认错误;(二)中广核公司在再审判决判令继续履行案涉合同的情况下,擅自向张晓强的租户发函,否认张晓强身份和收益权,导致租户或解约或未按约缴纳租金;(三)张晓强已缴纳300万元执行款,并曾有10套房产被法院查封,但中广核公司怠于行使相关权利;(四)中广核公司未因案涉合同的解除产生损失,却因案涉房产的溢价获得收益。

对此本院认为,首先,再审判决并未对中广核公司在该案中申请对张晓强的财产采取保全措施是否有误予以评判,且该判决虽未支持中广核公司关于解除案涉合同的诉请,但亦确认张晓强欠付中广核公司购房款的事实并判令张晓强支付相应欠款及违约金,即张晓强对中广核公司仍负有金钱给付义务,张晓强仅以该判决未支持中广核公司解除合同的诉请即认为中广核公司申请采取保全措施不当并据此主张酌减违约金,显然理据不足,本院不予支持。其次,再审判决生效后,张晓强未及时履行生效判决确定的给付义务,直至中广核公司申请强制执行后仍未全额履行。故一审法院认为中广核公司在权利不能得到实现的情况下,向案涉房产的租户发函是其维护自身合法权益、避免损失扩大的正当救济行为,不能以此作为中广核公司的过错而酌减违约金并无不当,本院予以维持。再次,南昌中院出具的《财产调查告知函》已明确张晓强名下暂无财产可供执行,其缴纳的300万元执行款也不足以清偿全额债务,故中广核公司暂不领取该笔执行款系对自身权利的处分,并不能够成为酌减张晓强违约金的合理事由。最后,张晓强未依约履行案涉合同近十年,且经人民法院强制执行后仍拒不履行给付义务,中广核公司的合同权益受损明显,张晓强认为中广核公司并无损失反有获益,既未提交相应证据支持,亦有违诚实信用。综上,张晓强未依约履行支付购房款义务,导致中广核公司的合同目的不能实现,已构成根本性违约,一审法院判令张晓强按照案涉合同的约定承担5562100元违约金并无不当,本院予以维持。

三、关于张晓强有无实际支付案涉房产自合同解除后的物业费和税金,应否予以扣减的问题。张晓强提出一审判决第五项判令其支付给中广核公司的款项中包含了应由中广核公司自行承担的物业费和税金,而该部分物业费和税金已由张晓强代为支付,故主张予以扣减。对该问题,一审法院已进行充分查证,并在张晓强认可的基础上对其应支付的款项做出判断和确认。张晓强主张其已实际支付该部分费用,但并无交纳物业费发票等直接充分的证据予以证明,其所主张的税金支出凭证所显示的缴费主体亦为嘉瑞公司,且税种名称显示并不完全与租赁有关。根据张晓强陈述及其在二审中补充提交的证据显示,其所主张的物业费和税金的支付方式系由嘉瑞公司在代其收取的租金中扣除,或由张晓强自行收取部分租户租金,对应部分物业费和税金则由嘉瑞公司在代其收取的其他租户租金中扣除后返还余款。照此方式可反映出,其一,张晓强并未另行实际支付物业费和税金,该部分费用系从租户交纳的租金中予以支出。其二,张晓强主张其实际收取的租金已剔除所应支付的物业费和税金,但现有证据不足以证实其已实际收取的租金总额,且与其所述不包含物业费与税金的应收金额亦不能相互印证,故综合本案证据及相关案件事实,本院认为仅凭嘉瑞公司出具的证明材料尚不足以证实张晓强已实际支付物业费与税金及其支付的具体金额。其三,张晓强主张其自行收取租金部分所对应的物业费亦可在嘉瑞公司代为收取的其他租户租金中一并扣减,则表明物业费的支付与租金的收取并非一一对应关系,应将物业费的支付与其应返还款项予以整体考量。即便其认为返还的部分租金收益中包含了应由中广核公司自行承担的物业费和税金,在其应予返还的其他租户租金收益中对该部分物业费和税金也应已作扣减。再则,结合一审判决判项来看,一审判决第五项判令张晓强将其已收取的龚信勇、向琳、七天酒店、瑜伽馆部分租金、押金等收益支付给中广核公司,同时第六项亦明确,2016年12月26日之后经营出租案涉房产其他部分所取得的收益归中广核公司所有,而该部分并未明确具体的收益金额。故张晓强如有实际支出,在其应向中广核公司返还的其他收益款项中亦可得以体现。因此,张晓强主张在一审判决第五项确定的款项中扣减物业费和税金的依据不足,本院不予支持。

综上所述,张晓强的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

二审裁判结果 

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费35862.24元,由张晓强负担。

本判决为终审判决。

审判人员 

审判长 张 颖

审判员 尹颖舜

审判员 贾清林

二〇一九年九月十九日

书记员 王薇佳