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违约程度显著轻微,并不影响合同目的的实现,不享有解除合同的权利

发布日期:2020-04-02 20:52:09

违约程度显著轻微,并不影响合同目的的实现,不享有解除合同的权利----张玲与李川房屋租赁合同纠纷

北京市大兴区人民法院

民 事 判 决 书

(2020)京0115民初1313号

原告:张玲,女,1972年10月5日出生,汉族,北京隆兴号方庄酒厂有限公司员工,住北京市大兴区。

委托诉讼代理人:杨梅,北京杨梅律师事务所律师。

委托诉讼代理人:方音音,北京杨梅律师事务所实习律师。

被告:李川,男,1986年10月11日出生,汉族,无业,住北京市大兴区。

原告张玲与被告李川房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月7日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告张玲的委托诉讼代理人杨梅、方音音和被告李川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

张玲向本院提出诉讼请求:1.判令确认张玲和李川之间的房屋租赁合同于2019年11月26日解除;2.判令李川将位于北京大兴区康和园60-8号房屋腾退返还给张玲;3.判令李川支付张玲2019年11月27日起至实际腾退完毕之日止的房屋占有使用费,按照每月11250元计算;4.判令李川支付张玲违约金11250元;5.判令诉讼费由李川承担。事实与理由:张玲、李川与北京市兴商房地产经纪中心于2016年9月18日签订了《房屋租赁合同》,合同约定张玲将位于北京市大兴区康和园60-8的房屋出租给李川用于办公。租赁期限为十年,自2016年11月1日至2026年11月1日止,租金标准为67500元/半年,各期租金支付日期为2016年11月1日、2017年3月15日、2017年9月15日、2018年3月15日、2018年9月15日……另合同约定,如李川不按照约定支付租金达七日、擅自改变房屋用途、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构、擅自将房屋转租给第三人等,张玲有权单方解除合同,李川存在上述情形之一的,应按照月租金的100%向张玲支付违约金。张玲按照合同约定,于2016年11月1日将房屋交付给李川使用,李川在租用房屋期间,未能按照合同约定的时间,将房屋租金及时支付给张玲,另李川私自将该房屋对外出租,擅自将房屋用作餐饮之用,并擅自拆改变动了房屋主体结构,其行为符合双方约定,张玲有权单方解除合同,并收回房屋。请求法院判如所请。

李川辩称,不同意解除双方房屋租赁合同,也不同意腾退。因为我虽然有迟延交付租金的情况,但是实际上每一期房屋租金都交了,而且缴纳的每一期房屋租金,李玲也都接收了,双方对于交租金的事情是没有争议的。我的违约行为非常轻微,张玲不应以此要求解除合同并支付违约金。张玲本身也存在轻微违约的情况,之前我找张玲提供燃气卡,张玲也没有提供。同时,据我了解,张玲是想要收回房屋自用,才会起诉,迟延交付租金及扰民只是张玲找的理由。此前张玲通过其他朋友找过我想要提前收回房屋,我没有同意,因为张玲不愿意支付我的装修费用。

本院经审理认定事实如下:2016年9月18日,张玲(甲方)、李川(乙方)与北京市兴商房地产经纪中心(丙方)签订《北京市房屋租赁合同》,约定甲方将坐落于北京市大兴区清源街道办事处康和园60-8房屋(建筑面积218.89平方米)(以下简称:涉案房屋)租赁给乙方使用;第二条(一)租赁用途为办公;第三条(一)房屋租赁期限自2016年11月1日至2026年11月1日,共十年;甲方应于2016年11月1日将房屋按约定条件支付给乙方,经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水、电、燃气卡后视为交付完成;第四条(一)租金标准为67500元/半年,租金总计1350000元;支付方式为银行汇款,押一付六;各期租金支付日期为2016.1.1、2017.3.15、2017.9.15、2018.3.15、2018.9.15;(二)押金为10000元,租赁期满或合同解除后,房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金,以及乙方应当承担的违约赔偿责任外,剩余部分应如数返还给乙方;第九条(四)乙方有下列情形之一的,甲方有权单方解除合同,收回房屋:1、不按照约定支付租金达七日的,2、欠缴各项费用达五百元的,3、擅自改变房屋用途的,4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的,5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的,6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的,7、擅自将房屋转租给第三人的;第十条(一)乙方有第九条第四款约定的情形之一的,应按月租金的100%向甲方支付违约金,甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失;(四)甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达成解除合同条件的,以及乙方未按约定时间返还房屋的,应按一整月的房租标准支付违约金;第十二条房租每三年递增5000元整(一年的房租总价递增5000元整),如甲方提前违约合同,乙方所有装修费用由甲方承担。合同签订后,张玲按照约定将涉案房屋交付李川使用。李川分别于2017年5月5日、2017年11月2日、2018年5月4日、2018年9月24日、2019年3月15日、2019年9月26日、2020年3月23日交付房屋租金,双方均认可李川已经交纳2016年11月1日至2020年9月15日房屋租金。

庭审中,双方就李川是否存在欠缴各项费用达伍佰元、擅自改变房屋用途、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构、利用房屋从事违法活动损害工作利益或者妨碍他人正常工作生活、擅自将房屋转租给第三人产生争议,张玲主张李川存在上述情形,并提交邻居出具的证明一份,李川不认可该证据真实性及证明目的,否认存在上述情况。经询问,张玲称无其他证据证明其主张。

本院认为,当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。关于张玲是否享有解除权问题,本案中双方2016年9月18日签订的《北京市房屋租赁合同》第九条第四项约定了张玲享有解除权的情形,但其提供的证据无法证明李川欠缴各项费用达伍佰元、擅自改变房屋用途、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构、利用房屋从事违法活动损害工作利益或者妨碍他人正常工作生活或者擅自将房屋转租给第三人,故其无法依据上述情形享有解除权。对于李川迟延缴纳租金超过七天的行为,确系违约行为,但张玲均接收且未提交证据证明曾提出异议,故李川上述违约程度显著轻微,并不影响合同目的的实现,张玲不享有解除合同的权利,故对张玲要求确认其与李川于2016年9月18日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年11月26日解除的诉讼请求,本院不予支持。张玲基于解除合同而要求李川腾退涉案房屋及支付涉案房屋占有使用费的诉讼请求,本院不予支持。关于违约金的问题,依据双方合同约定,李川存在逾期缴纳租金达七日的,应按月租金100%支付违约金,因李川确存在逾期交付租金的行为,故对于张玲要求李川支付违约金11250元的诉讼请求,于法有据,本院予以支持。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定,判决如下:

一、李川于本判决生效后十日内给付张玲违约金11250元;

二、驳回张玲的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3000元,由张玲负担2750元(已交纳),由李川负担250元(于本判决生效之日起七日内交纳)。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第二中级人民法院。

审 判 员 李玮唯

二〇二〇年三月二十六日

法官助理 华 琳

书 记 员 宋爱芹