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合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失

发布日期:2020-04-02 20:48:04

合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失-----张康与柳世明房屋租赁合同纠纷

北京市大兴区人民法院

民 事 判 决 书

(2020)京0115民初7465号

原告:张康,男,1993年4月2日出生,汉族,深圳点猫科技有限公司教师,住河北省廊坊市广阳区。

被告:柳世明,男,1973年9月19日出生,汉族,北京市第四中学教师,住北京市海淀区。

原告张康与被告柳世明房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年3月20日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告张康、被告柳世明出庭参加诉讼。本案现已审理终结。

张康向本院提出诉讼请求:1、请求法院判令被告返还原告租金21168元、房屋租赁押金21168元,合计42336元;2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原、被告于2019年2月26日签订了合同编号为7-301的《房屋租赁合同》,约定被告将位于北京市大兴区永兴路7号院7号楼301号的房屋出租给原告用于商业经营。同时,合同第十二条违约责任第三款约定“乙方需提前退租的,应提前30日书面通知甲方,并按月租金的200%支付违约金,甲方还应退还乙方押金及未履行的租金”。后因原告经营不善,于2019年12月23日向被告提出退租,被告表示同意并要求原告办理变更工商登记事宜。为此,原告依约于2019年12月27日腾退了该租赁房屋,并在一周内完成了工商登记的变更手续。但被告却拒绝退还除违约金之外应予退还原告的房屋租赁押金21168元及未履行的租金21168元。为维护自身合法权益,原告特依法提起诉讼,请求法院判令支持原告的全部诉讼请求。

柳世明辩称,张康没有按照合同约定提前30日书面通知我不租我的房子,影响我的收益,至今房子没有租出去,房屋的水卡、电卡没有给我。张康租房子的时候,我给了他一个月的免租期,按照行业惯例,张康至少要租够一年。张康使用房屋期间,房屋的结构被变更了,我还交了物业费5万多元,取暖费8000元左右,所以我不同意退还张康租金。

本院经审理认定事实如下,对双方无争议的事实,本院予以确认。2019年2月26日,柳世明(出租人,甲方)与张康(承租人,乙方)签订《北京市房屋租赁合同》,房屋坐落于北京市大兴区永兴路7号院7号楼301号房,租赁用途为商业,租赁期限自2019年2月28日起至2024年3月27日止(共计5年零30天),其中2019年2月28日起至2019年3月27日止为免租期,免租期只免除租金。其中第四条约定,第一年租金为254018元,押金为21168元,租赁费用付款方式为押一付六,租金需提前30个工作日转到甲方指定的账户上;第七条第(二)项约定,租赁期满或合同解除后,甲方有权收回房屋,乙方应返还该房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收,结清各自应当承担的费用;第十二条第(二)项约定,租赁期内,甲方需提前收回该房屋的,应提前30日书面通知乙方,并按月租金的200%支付违约金,甲方还应退还乙方相应的租金及押金。乙方需提前退租的,应提前30日书面通知甲方,并按月租金的200%支付违约金,甲方还应退还乙方押金及未履行的租金。张康和柳世明均认可张康于2019年12月27日腾退房屋,张康把钥匙放在小区物业处,水卡电卡仍在张康处。柳世明表示其于2020年1月5日曾到物业处拿钥匙带人看房,看房后又将钥匙放回物业处。张康庭审中表示其之所以要求腾退房屋是因经营不善。

对于双方争议的事实,本院认定如下:张康提交了《北京市房屋租赁合同》、银行转账记录及双方微信聊天记录,证明双方约定了违约金,2019年8月31日张康支付柳世明2019年9月28日至2020年3月28日期间租金,共计127009元(月租金21168元),其于2019年12月23日通过微信方式告知柳世明要提前退租,并于2019年12月27日腾退房屋,将房屋钥匙交于物业处。柳世明认可张康房租交到2020年3月28日,并自2019年12月28日起张康没有使用该房屋,并认可上述证据的真实性,并提交微信聊天记录,证明张康并未提前30日书面通知其解除合同,违反合同约定。张康对上述微信聊天记录真实性认可。

因双方当事人对对方证据的真实性均无异议,故本院对上述证据真实性予以采信。双方提交的微信聊天记录显示张康在2019年12月23日通过微信通知柳世明其于2019年12月28日前腾退房屋,柳世明表示同意张康腾退房屋,并要求张康先将公司腾出,并在张康腾退房屋时收房。

本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中,张康与柳世明签订的《北京市房屋租赁合同》,是双方真实意思表示,合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效。张康于2019年12月23日通过微信方式告知柳世明要提前退租,并于2019年12月27日单方搬离租赁房屋,属违约行为。由于双方在合同履行过程中,张康已于2019年12月27日实际搬离承租房屋,双方之间的合同已经无法继续履行,因此,本院根据本案的实际情况确定双方之间的租房合同自2019年12月27日解除。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。张康要求退还押金的请求合理合法,本院予以支持。张康要求退还2019年12月28日至2020年3月28日期间租金扣除月租金200%的违约金后剩余一个月租金的请求,因导致合同解除的全部责任在于张康,且依据合同约定张康需提前30日书面通知柳世明,并按月租金的200%支付违约金,本案中张康未按照约定提前30日书面通知柳世明,该违约条款不能适用本案情况,结合双方约定的租赁期间较长,但是实际张康只租赁了10个月(内含一个月免租期),且该房屋现在仍处于空置状态,本院考虑本案案情及房屋空置情况,故对张康要求退还租金的请求,本院不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条,判决如下:

一、柳世明于本判决生效后十日内退还张康房屋押金21168元;

二、驳回张康的其他诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费429元,由张康负担229元(已交纳),柳世明负担200元(于本判决生效后七日内交纳)。

如不服本判决,可在判决书送达后十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费,上诉于北京市第二中级人民法院。

审判员 刘 青

二〇二〇年三月二十七日

书记员 印承程