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现行法律规范不禁止向农村居民出售宅基地及地上建筑物。

发布日期:2020-04-02 20:38:59

裁判要点:房屋买卖双方不属同一集体经济组织,但双方的房屋交易行为经过了案涉房屋村民委员会同意,并经土地管理部门盖章确认,并未损害集体经济组织的利益,可认定有效,现行法律规范虽然禁止向城镇居民出售宅基地及地上建筑物,但并未禁止向农村村民出售。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条旨在禁止农村集体土地改变用途转化为建设用地,不存在改变土地用途情形则不适用该规范。(以下判决书源自中国裁判文书网)

辽宁省沈阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)辽01民终6116号

上诉人(原审原告):赵凤民,男,1950年5月1日出生,满族,住沈阳市东陵区。

委托诉讼代理人:杨金琐,辽宁锦一佳律师事务所律师。

委托诉讼代理人:梁锦,辽宁锦一佳律师事务所律师。

上诉人(原审原告):刘素洁,女,1953年3月25日出生,汉族,住沈阳市东陵区。

委托诉讼代理人:杨金琐,辽宁锦一佳律师事务所律师。

委托诉讼代理人:梁锦,辽宁锦一佳律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):黄岫财,男,1963年4月19日出生,满族,住沈阳市东陵区。

委托诉讼代理人:李建,辽宁铭迅律师事务所律师。

上诉人赵凤民、刘素洁因与被上诉人黄岫财房屋买卖合同纠纷一案,不服沈阳市和平区人民法院(2019)辽0102民初1269号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年3月28日立案后,依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。

赵凤民、刘素洁上诉请求:一、请求依法撤销沈阳市和平区人民法院(2019)辽0102民初1269号民事判决,依法改判或发回重审。二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:《私房交易契约书》应属无效,理由如下:1、上诉人与被上诉人并非同一个集体经济组织成员,双方签订的《房屋交易契约书》涉及宅基地转让,明显违反了我国现行宅基地使用权流转方面的法律法规和政策规定。根据《土地管理法》的相关规定,农村宅基地属于农民集体所有,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让。案涉《契约书》因为违反法律法规的强制性规定应属无效。根据2007年12月30日《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定,宅基地只能在本村集体内流转。因此该契约书应属无效,原审法院认定错误。2、虽然上诉人与被上诉人双方在签订《房屋交易契约书》后,双方均依约定各自履行了相应的合同义务,但履行行为并不能纠正合同违法这一基本事实。3、案涉《房屋交易契约书》,虽然经过村民委员会的同意并进行了签字确认,但该《契约书》并不因村委会的确认行为从无效转化成有效。村委会无权单方面批准或者授权本村村民将宅基地向非本集体经济组织成员流转。4、本案被上诉人作为买受人,在签订《房屋交易契约书》时,并不是房屋所在地的集体经济组织成员。当时被上诉人与上诉人不属于同一个行政区,上诉人为东陵区,被上诉人为浑南区。并且在事后也未取得房屋所在地的集体经济组织成员资格,至今仍然不具有房屋所在地集体经济组织成员资格,因此不能取得诉争宅基地的使用权。5、被上诉人户口在,没有宅基地,并且在动迁补偿中,按照没有宅基地人口获得了相应的补偿,然而在上诉人所在的上河湾村,又按照相应政策领取了房屋征收补偿款。也就是被上诉人在与上河湾村分别领取了征收补偿款,而上诉人作为上河湾村村民,却没有得到任何安置补偿,明显违背了国家征收补偿政策的目的。

黄岫财辩称,同意一审判决。

赵凤民、刘素洁向一审法院起诉请求:1、请求判令赵凤民、刘素洁与黄岫财之间签订的房屋买卖合同无效;2、本案诉讼费由黄岫财承担。

一审法院认定事实:2005年9月26日,赵凤民与黄岫财签订私房交易契约书,约定赵凤民将砖木房3间,建筑面积156.1、72平方米的房屋(房证1941、63号),以200000元的价格转让给黄岫财。该契约书上对涉案房屋的四至予以明确约定。同日,刘素洁签订房屋共有权人转移房屋权属同意书,载明房屋共有权人刘素洁同意将坐落于沈阳市东陵区浑河站西上河村63号建筑面积72平方米房屋权属转移过户。

2005年9月26日,赵凤民与黄岫财签订房地产转让协议书,约定赵凤民将东陵区浑河站西上河村63号,面积72平方米的私有房屋以80000元价格转让给黄岫财。赵凤民、刘素洁与黄岫财签订房地产转让协议书,约定赵凤民将东陵区浑河站西上河村1941号,面积156.1平方米的私有房屋以120000元价格转让给黄岫财。协议签订后,黄岫财交付了购房款,赵凤民、刘素洁向黄岫财交付了涉案房屋。

另查明,赵凤民与黄岫财均在东陵区房地产转让申请审批表、农村宅基地变更申请、审批表签字确认,同时沈阳市东陵区浑河站西街道办事处上河村村民委员会及沈阳浑河民族经济技术开发区管理委员会土地管理所在农村宅基地变更申请、审批表上盖章确认。庭审中,赵凤民对两份审批表中的本人签字及手印提出异议,但并未提出鉴定申请。

再查明,黄岫财原为农民。2017年11月26日,黄岫财签订房屋拆迁货币补偿安置协议书一份,现涉案房屋已被拆迁,黄岫财已实际领取拆迁款。

一审法院认为:依法成立的合同,受法律保护。本案争议焦点为原、被告签订的私房交易契约书的效力问题。从本案合同履行来看,出卖人交付了房屋,买受人支付了价款,买卖双方的协议取得了房屋所在集体经济组织及土地管理所的确认,表明黄岫财购买农村住宅取得了相关部门的批准,双方形成的买卖合同关系合法有效,应予保护。现双方买卖行为已履行十余年,且争议房屋所在地块已经动迁补偿,在此事实基础上赵凤民、刘素洁主张与黄岫财之间农村房产宅基地转让协议无效,无事实及法律依据,违背民事活动的诚信原则,一审法院不予支持。

一审法院判决:驳回赵凤民、刘素洁的诉讼请求。案件受理费4300元(赵凤民、刘素洁已预交),由赵凤民、刘素洁承担。

二审中当事人没有提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为,关于赵凤民、刘素洁主张案涉房屋买卖合同无效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”现行法律、法规及国家政策并未完全禁止农村房屋及宅基地转让,虽然禁止向城镇居民出售宅基地及地上建筑物,但并未禁止向农村村民出售。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条旨在禁止农村集体土地改变用途转化为建设用地,本案不存在改变土地用途的情形,不适用该规范。本案案涉房屋买受人黄岫财也是农村户口,虽然与赵凤民、刘素洁不属同一集体经济组织,但双方的房屋交易行为经过了案涉房屋所在的上河村村民委员会同意,并经土地管理部门盖章确认,并未损害集体经济组织的利益。此外,本案双方房屋买卖合同已经实际履行完毕十余年,双方在此期间并无异议,在案涉房屋被拆迁后赵凤民、刘素洁主张合同无效,缺乏法律依据,有违诚实信用原则。综上所述,赵凤民、刘素洁主张其与黄岫财签订的房屋买卖合同无效,本院认为无事实与法律依据,不予支持。

综上所述,上诉人赵凤民、刘素洁的上诉请求不能成立。一审判决并无不当,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费4300元,由上诉人赵凤民、刘素洁负担。

本判决为终审判决。

审判长  周濛

审判员  王虹

审判员  单立

二〇一九年五月二十三日

法官助理勾雪峰

书记员王博浩

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定:第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定。