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建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分

发布日期:2020-04-02 20:22:04

裁判要点:尚未取得房屋占用范围内的土地使用权,故购房合同中涉及房屋占用范围内的土地使用权一并转让的约定属效力待定。取得了国有土地使用权后,根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定,购房合同中涉及房屋占用范围内土地使用权一并转让的约定生效,转让自有房屋并将该房屋占用范围内的土地使用权一并转让。(以下判决书源自中国裁判文书网)

河北省高级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)冀民终745号

上诉人(原审原告、案外人):金志涛,男,1980年1月30日出生,汉族,住河北省保定市高碑店市。

上诉人(原审原告、案外人):朱丽红,女,1983年9月13日出生,汉族,住河北省保定市高碑店市。

以上两上诉人共同委托诉讼代理人:陈森,河北福衡律师事务所律师。

被上诉人(原审被告、申请执行人):赵国忠,男,1968年3月27日出生,汉族,住河北省保定市高碑店市。

委托诉讼代理人:张志英,河北诚创律师事务所律师。

委托诉讼代理人:王淑英,北京慈惠律师事务所律师。

原审第三人(被执行人):赵建辉,男,1970年10月9日出生,汉族,住河北省保定市高碑店市。

委托诉讼代理人:侯新华,河北侯凤梅律师事务所律师。

原审第三人(被执行人):赵焱巍,男,1994年1月24日出生,汉族,住河北省保定市高碑店市。

上诉人金志涛、朱丽红与被上诉人赵国忠,原审第三人赵建辉、赵焱巍案外人执行异议之诉一案,不服河北省保定市中级人民法院(以下简称保定中院)(2019)冀06民初26号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人金志涛、上诉人金志涛和朱丽红的委托诉讼代理人陈森,被上诉人赵国忠及其委托诉讼代理人张志英、王淑英,原审第三人赵建辉的委托诉讼代理人侯新华到庭参加诉讼,原审第三人赵焱巍经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

金志涛、朱丽红上诉请求:撤销保定中院(2019)冀06民初26号民事判决,改判支持上诉人的全部诉讼请求;一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由:一审判决认定的“原告能够办理过户登记未办理,也未能提供证据证明未办理过户登记的原因,故金志涛、朱丽红不具有排除保白国用(2013)第××号土地执行的权利”,属于事实认定错误,法律适用错误。赵建辉为金志涛、朱丽红办理房屋权证手续时,承诺土地使用权手续齐全后,立即为金志涛、朱丽红办理土地使用权过户登记手续。金志涛、朱丽红在见到赵建辉时也多次询问过办理土地使用权手续的进展情况,赵建辉称手续一时半会儿还办不下来,让继续等待。直至2017年9月,金志涛、朱丽红办理银行贷款抵押登记时,因房产查档才得知赵建辉已经办理了土地使用权证,于是要求赵建辉办理土地使用权过户登记手续,赵建辉以不动产中心现在暂停办理业务为由,答应先为金志涛、朱丽红出具一份证明办理银行抵押登记,等注销抵押登记后再为金志涛、朱丽红连同土地使用权一并办理不动产登记。基于上述事实,未能办理土地使用权过户登记并非金志涛、朱丽红自身原因导致。综上,对保白国用(2013)第××号土地(以下简称涉案土地)上的金志涛、朱丽红房屋占用范围内的土地使用权享有足以排除强制执行的民事权益。

被上诉人赵国忠辩称:一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应依法驳回上诉人的上诉请求。事实与理由:一、一审法院认定上诉人不具备排除涉案土地执行的权利事实认定清楚,适用法律正确。上诉人对涉案土地不具有排除执行的权利。上诉人于2010年购买赵建辉的房产时,赵建辉并未取得涉案土地使用权,双方签订的买卖合同也只是房屋的买卖合同,并不包括土地使用权的转让,其次,上诉人无法证实其已支付全部价款,或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的;上诉人在能够办理过户登记而未办理,也未能提供证据证明未办理登记手续并不是由于其自身原因导致的,因此不具有排除涉案土地执行的权利。二、上诉人主张未办理过户登记非自身原因导致,缺乏证据支持,不能认定。上诉人声称多次找赵建辉办理土地使用权手续,但是并没有证据能够证实,该项主张不具有可信度。而事实上上诉人未能办理过户的原因在于其房产证取得有瑕疵。首先,上诉人在办理产权证出具的土地证明是在2010年4月17日,证明内容是该占用的土地征为国有,土地出让金已经全部交清,国有土地使用证正在办理中,而实际上该地块是在2012年9月完成国有土地出让的,该地土地性质是工业用地,原始的土地使用权人是高碑店市鑫亿顺达箱包辅料有限公司,上诉人办理产权证时土地并没有完成国有土地出让的事宜,上诉人最初取得的房屋产权证时对于房屋占用的土地没有取得土地使用权证及使用年限;其次,上诉人的房屋一直在抵押中,直至2018年9月19日才解除抵押;再次,高碑店市美达斯皮具有限公司于2011年1月13日为上诉人办理房屋产权证时出具的证明是没有任何效力的。该证明内容是:金志涛于2010年在白沟镇团结东路南侧征用土地并在该土地上自建北楼4层24间,其房屋归金志涛所有土地使用权归本人使用。上述内容为无权处分,美达斯皮具有限公司在2011年不是土地使用权人,无权出具上述证明。三、上诉人从始至终没有从赵建辉处合法取得涉案土地使用权。该地块原土地使用权人为高碑店市鑫亿顺达箱包辅料有限公司,该公司于2012年9月11日通过出让登记取得本案诉争的宗地国有建设用地使用权,使用年限为50年,终止日期为2062年7月18日。上诉人与赵建辉在2010年签订购房合同时,赵建辉及原土地使用权人高碑店市鑫亿顺达箱包辅料有限公司均没有取得涉案土地使用权,赵建辉及高碑店市鑫亿顺达箱包辅料有限公司无权处分该块土地,不发生物权变动给上诉人的事实,从2013年10月25日至今,该块土地的使用权人一直登记的是赵建辉,而不是上诉人,上诉人并没有依法取得该块土地的使用权。事实是上诉人2010年购买涉案房屋,涉案土地的使用权转让至赵建辉名下的时间是2013年10月。涉案土地始终登记在赵建辉名下,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定,人民法院有权查封登记在赵建辉名下的土地,一审判决合情合理合法。

原审第三人赵建辉陈述意见:上诉人购买房屋后土地使用权未办理过户的原因是土地使用权的变更费用很高,赵建辉不愿意负担这部分费用。上诉人对涉案房产是否享有排他的权益,请法院依法查证后裁决。

原审第三人赵焱巍未提供书面意见。

金志涛、朱丽红向一审法院提出的诉讼请求:1、依法判决确认金志涛、朱丽红对其楼房(房权证号白沟新城字第××号)登记范围内的土地享有土地使用权;2、依法判令解除对涉案土地的查封措施,且不得强制执行;3、由被告赵国忠承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实:金志涛、朱丽红二人为夫妻关系。2010年10月27日,赵建辉与金志涛签订购房合同,合同约定金志涛购买赵建辉位于北侧房屋及该房屋占用范围内的土地使用权,房屋共四层,建筑面积共计1357平方米,房地产转让价款为2140000元,一次性付清。该房产转让后赵建辉协助金志涛办理了房屋产权登记。2013年6月30日,高碑店市鑫亿顺达箱包辅料有限公司将涉案土地使用权转让给赵建辉,并办理了土地登记手续,金志涛购买赵建辉的房产即坐落于该土地上,该国有土地使用权至今仍登记在赵建辉名下,国有土地使用证号为保白国用(2013)第××号。

2018年1月5日赵国忠因民间借贷纠纷起诉赵建辉、赵焱巍、金欲晓至保定中院,并于同日提出财产保全申请,2018年1月8日,保定中院将涉案土地予以查封。2018年5月2日,保定中院作出(2018)冀06民初8号民事判决书,判决赵建辉偿还赵国忠借款63172511.53元及利息。金志涛于2018年3月5日对查封涉案土地提出异议,2018年9月3日保定中院裁定驳回金志涛的异议申请。

一审法院认为,本案的争议焦点是金志涛、朱丽红对涉案土地即保白国用(2013)第××号土地是否有排除执行的权利。金志涛于2010年10月27日购买涉案土地地上房屋及该房屋占用范围内的土地使用权,购买后仅办理了房屋产权证书,2013年6月30日,涉案土地的使用权转让至赵建辉名下,此时金志涛已经具备了办理土地使用权证的条件,但至今仍未办理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。金志涛与赵建辉签订《购房合同》时,赵建辉并未取得土地使用权,后赵建辉取得了该土地使用权,金志涛、朱丽红能够办理过户登记而未办理,也未能提供证据证明未能办理过户登记的原因,故金志涛、朱丽红不具有排除涉案土地执行的权利。综上所述,金志涛、朱丽红提出的执行异议理由不能成立,该院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定,保定中院作出(2019)冀06民初26号民事判决书,判决驳回金志涛、朱丽红的诉讼请求;案件受理费6355元,由金志涛、朱丽红负担。

本案经开庭审理,对一审法院已经查明的事实予以确认。

本案一审期间,赵国忠的委托诉讼代理人张志英律师向保定中院申请调查令,申请到保定市国土资源局白沟新城分局调取赵建辉名下保白国用(2013)第××号等的土地使用权权属登记信息及档案。依据张志英律师的申请,2019年1月30日保定市国土资源局白沟新城分局不动产档案室出具了《不动产登记档案证明》,并复制了保白国用(2013)第××号的土地登记卷宗有关材料。本案二审期间,赵国忠又向本院提交了金志涛名下房屋所有权登记的有关材料。为核实上述证据的真实性、完整性,本院到保定市国土资源局白沟新城分局调取了有关档案材料,经核对,赵国忠提交的赵建辉名下保白国用(2013)第××号土地使用权登记卷宗和金志涛名下房屋(产权证号为保定市房权证白沟新城字第××号)的所有权登记材料与保定市国土资源局白沟新城分局保管的档案卷宗材料内容一致。

本院另查明:1、保定市房权证白沟新城字第××号产权证载明的房屋所有权人金志涛,共同共有人朱丽红,房屋坐落白沟镇团结路南侧,登记时间为2011年1月19日,规划用途为商住,建筑面积1357.08平方米,建成年份为2010年。上述房屋所有权初始登记材料中载明的土地使用面积708.90平方米,东西边长34米,南北边长20.85米。2012年5月25日金志涛办理了房屋所有权变更登记,房权证号变更为保定市房权证白沟新城字第××号,房屋所有权人为金志涛,共同共有人朱丽红,房屋坐落白沟镇团结路南侧东一环西侧;北邻过道,南邻刘生维,西邻李季,东邻赵建辉。东西边长34米,南北边长20.85米,总建筑面积1901.61平方米,建成年份为2012年。房屋状况为:北楼4层,建筑面积1357.08平方米,设计用途为商住;东楼3层,建筑面积367.11平方米,设计用途为厂房;南楼2层,建筑面积177.42平方米,设计用途为住宅。

2、高碑店市鑫亿顺达箱包辅料有限公司将其取得的国有建设用地使用权45133.33平方米中的1428平方米土地使用权转让给赵建辉,2013年10月25日赵建辉取得了涉案土地的国有土地使用证书,证号为保白国用(2013)第××号,土地用途为工业,土地使用权的面积为1428平方米。

3、保白国用(2013)第××号土地使用证范围内坐落着金志涛名下的房屋(房产证号为白沟新城字第××号)和另案李季名下的房屋(房产证号为白沟新城字第××号)。

4、保定中院在审理赵国忠诉赵建辉、赵焱巍民间借贷纠纷一案期间,依赵国忠的申请并提供担保,2018年1月8日保定中院作出(2018)冀06民初8号民事裁定书,裁定查封、扣押、冻结赵建辉、赵焱巍价值83877000元的财产。2018年1月8日,该院作出(2018)冀06民初8号协助执行通知书连同上述裁定一并送达给保定市国土资源局白沟新城分局,将赵建辉名下保白国用(2013)第000318号、第000321号土地予以查封,查封期限三年(2018年1月8日至2021年1月7日)。金志涛对保定中院查封保白国用(2013)第××号土地提出执行异议,2018年9月3日保定中院作出(2018)冀06执异128号执行裁定,裁定驳回金志涛的异议申请。

本院认为,综合当事人的诉辩主张,本案的争议焦点仍是金志涛、朱丽红对涉案土地是否享有排除强制执行的民事权益。

第一,《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定:“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。赵建辉2010年10月27日与金志涛签订购房合同,赵建辉将其位于北侧的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权一并转让给金志涛,当时赵建辉尚未取得房屋占用范围内的土地使用权,故购房合同中涉及房屋占用范围内的土地使用权一并转让的约定属效力待定。2013年10月25日赵建辉取得了保白国用(2013)第××号国有土地使用权证书,根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定,上述购房合同中涉及房屋占用范围内土地使用权一并转让的约定生效,赵建辉转让自有房屋并将该房屋占用范围内的土地使用权一并转让给了金志涛。2011年1月19日金志涛取得了房屋所有权证书,房屋共有人为朱丽红;后金志涛、朱丽红在涉案土地上增建、扩建房屋,2012年5月25日金志涛办理了房屋所有权变更登记手续,故金志涛、朱丽红对坐落在涉案土地上的房屋依法享有所有权。

在保定中院2018年1月8日对登记在赵建辉名下的涉案土地使用权采取查封措施之前,金志涛已经购买了赵建辉坐落在涉案土地之上的自有房屋,并办理了房屋所有权登记,增建、扩建后办理了房屋变更登记手续,金志涛、朱丽红已经实际占有、使用房屋及房屋所占用范围内的土地,根据现有证据和赵建辉的陈述,没有办理土地使用权过户登记手续的原因不在于金志涛和朱丽红。综上,上诉人金志涛、朱丽红作为坐落在涉案土地之上的房屋所有权人,对保白国用(2013)第××号土地中金志涛名下房屋所占用范围内的土地使用权提出排除执行的异议,符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行条件,根据“房地一体”原则,保定中院对涉案土地使用权的查封措施,势必会影响金志涛、朱丽红对房屋占用范围内土地的使用,故应解除对金志涛名下房屋(保定市房权证白沟新城字第××号产权证)所占用范围内的国有土地使用权的查封措施,停止对该房产所占用范围内国有土地使用权的强制执行。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十四条的规定,保定中院(2018)冀06执异128号执行裁定自动失效。

第二,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第二款的规定,人民法院在审理执行异议之诉案件中,案外人提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判,而非必须一并裁判。关于金志涛、朱丽红请求判决确认其对房屋占用范围内的土地享有土地使用权的诉讼请求,金志涛、朱丽红是基于对涉案土地上的房屋享有所有权而提起的执行异议之诉,本院判决停止对房屋所占用范围内的土地使用权的强制执行,即可实现其诉讼目的。根据本案的具体情况和现有证据,不宜对土地使用权一并作出确权判决,金志涛、朱丽红可通过协商、另诉等途径解决。

第三,对于赵国忠答辩中所称金志涛房产证的取得有瑕疵问题,不属本案的审理范围,赵国忠可以通过另行提起诉讼或者其他程序解决。

综上所述,上诉人金志涛、朱丽红请求解除对其房屋占用范围内土地使用权的查封措施、不得强制执行的诉讼请求,依法应予支持。一审判决结果不当,应予撤销。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、第三百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:

一、撤销河北省保定市中级人民法院(2019)冀06民初26号民事判决;

二、不得执行金志涛名下房屋(房权证号为:保定市房权证白沟新城字第××号)占用范围内的国有土地使用权。

一审案件受理费6355元,二审案件受理费6355元,均由赵国忠负担。

本判决为终审判决。

河北省保定市中级人民法院(2018)冀06执异128号执行裁定于本判决生效时自动失效。

审判长  王荣菊

审判员  王振健

审判员  刘立斌

二〇一九年十二月十九日

书记员  邸 悫