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典型案例:桂林市安美居房地产开发有限公司、李振华商品房预约合同纠纷案

发布日期:2020-04-02 15:27:53

广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民事判决书

(2019)桂03民终3883号


  上诉人(原审被告):桂林市安美居房地产开发有限公司,统一社会信用代码:914503005690673657。
  法定代表人:黄柳玲,该公司董事长。
  委托诉讼代理人:彭琪芳,广西漓江律师事务所律师。
  被上诉人(原审原告):李振华。
  被上诉人(原审原告):秦海英。
  以上二被上诉人委托诉讼代理人:马志凌,广西象山律师事务所律师。
  上诉人桂林市安美居房地产开发有限公司(以下简称安美居公司)因与被上诉人李振华、秦海英商品房预约合同纠纷一案,不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院(2019)桂0305民初2823号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
  安美居公司上诉请求:1.撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院(2019)桂0305民初2823号民事判决,改判驳回被上诉人的诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:一审判决没有事实和法律依据。一、涉案商品房认购协议合法有效。1.涉案“桂林国学府"小区商品房系上诉人依法开发建设的商品房,于2019年3月20日已取得市房预售2019008号“商品房预售许可证",具备了售房条件,双方签订预购合同没有法律障碍。2.签订预购合同的基础是在被上诉人数次到商品房现场考察,对欲购商品房房屋状况、交通条件、周边环境等作了充分了解,并阅读、理解了双方将签订的《商品房买卖合同》、补充协议、相关证书且无异议的情况下,双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订的《商品房认购协议书》,是双方真实意思表示,依法有效,双方应自觉履行。二、被上诉人拒签商品房买卖合同,并非双方达成一致的不可归责行为,而是被上诉人违约,一审判决认定错误。1.所谓认购协议书付款方式为商业银行贷款转为公积金贷款问题,被上诉人本来就是准备公积金贷款,系认购协议书的笔误;双方当事人对此没有争议,均认为是笔误,亦没有作为拒签商品房买卖合同的理由。2.认购协议约定,甲方已向乙方明示双方将签订的《商品房买卖合同》及补充协议、相关证书等,乙方已阅悉并理解且无异议。被上诉人对此签订认可,且判决书也认定双方签订认购协议时上诉人提供了商品房买卖合同及补充协议的范本;而被上诉人没有任何证据证明其未知晓、阅读上述文件。商品房买卖合同及补充协议即形成法律上的“要约",乙方在认购协议上的签字即形成法律上的“承诺"。被上诉人在签订正式合同时提出的无理异议未能得到对方的认可,并非双方无法达成一致,而是被上诉人违约。三、双方解除《商品房认购协议书》性质完全不同。被上诉人要求解除认购协议书,属于签订后毁约;上诉人解除《商品房认购协议书》,是依照双方协议约定和法律规定行使合同解除权,两者性质不同,后果亦完全不同。协议书约定,乙方(被上诉人)应在认购协议签订后7日内交纳相应款项并签署《商品房买卖合同》,逾期视为乙方放弃,本协议终止,定金不予退还。所以,本案被上诉人作为违约方解除合同,无权要求退还定金。
  李振华、秦海英共同辩称,一审认定事实正确,适用法律正确,应当驳回上诉人的上诉请求。
  李振华、秦海英向一审法院起诉请求:1.依法判令被告返还定金5万元给原告;2.依法判令被告向原告支付资金占用费82.19元(按6%/年从2019年7月28日计算至定金全部返还之日止,现暂计至2019年8月5日);3.本案诉讼费、送达等相关费用由被告承担。
  一审法院认定事实:2019年6月30日,二原告与被告签订了一份《商品房认购协议书》(编号:xxx),约定:二原告认购被告所开发的位于桂林市七星区,价格每平方米11712.63元,总房价为127万元;签署认购协议书当日,二原告向被告缴付定金5万元,在签订《商品房买卖合同》时选择商业银行按揭方式付款;二原告签署本协议后7日内必须到指定地点按约定交纳相应款项并签署《商品房买卖合同》,逾期视为二原告放弃该商品房的权利,本协议终止,定金不予退还;被告已向二原告明示双方将签订的《商品房买卖合同》补充协议,相关证书及重要提示。二原告声明已阅悉并理解上述明示的合同文本、补充协议、相关证书及重要提示,且无异议;对所定购的房屋状况、交通条件、周边环境已有充分了解等内容。当日,二原告向被告缴纳了5万元定金。2019年7月19日,双方就将学区房写入合同、违约责任约定、及办理房屋登记资料的时间发生争议,未能签订商品房买卖合同。二原告于2019年7月25日向被告发出《律师函》(象(2019)律函第78号),要求被告双倍返还定金、支付资金占用费等。2017年7月27日,被告向二原告回复《告知函》,认为二原告提出的修改办证期限及学区房的承诺理由不成立,被告无法接受。二原告于2019年8月8日前到被告公司支付购房首付款并签订《商品房买卖合同》,二原告已付定金5万元作为首付款。如逾期,《商品房认购协议书》解除,已付定金不退,被告自行将该房屋另售给第三方。至此,双方就争议未能协商一致,原告遂诉至该院,提出前述诉讼请求。
  一审法院认为,二原告与被告签订的《商品房认购协议书》系双方真实意思表示,不违反法律规定,故合法有效。涉案的认购协议属于定金合同,是用于担保双方将来达成协商一致的交易。在《商品房认购协议书》中,双方约定的付款方式为商业银行贷款,订立商品房买卖合同时转为公积金贷款且双方未能达成一致。此外,双方对具体的违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款未能在签订正式的商品房买卖合同时协商达成一致。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,……;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。"本案中,二原告签订认购协议书后按约支付了购房定金,同时与被告就即将签订的商品房买卖合同积极进行了磋商,只是基于各自利益考虑,无法就重要条款达成一致的意思表示,致使本约不能订立。双方当事人磋商不成,并非哪一方当事人对认购协议无故反悔,对未能签订商品房买卖合同均无过错,故属于不可归责于双方的原因,不在定金合同所指的违约情形内。因此,对二原告要求被告返还5万元定金的诉讼请求,该院予以支持。原、被告双方在商品房买卖合同缔约过程中均无过错,故原告主张被告支付资金占用费的诉讼请求缺乏事实及法律依据,该院不予支持。原、被告签订认购协议书时,被告仅提供商品房买卖合同及补充合同的范本,不足以认定二原告对将签订的商品房买卖合同及补充合同无异议。故被告主张二原告对所购商品房情况已作了充分了解,并阅读、理解了双方将签订的《商品房买卖合同》、补偿协议、相关证书且无异议,二原告未在约定期期限内与其签订商品房买卖合同属违约行为,其无需返还定金的意见,与查明事实及法律规定不符,该院不予采纳。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第四条之规定,判决:一、被告桂林市安美居房地产开发有限公司退还原告李振华、秦海英购房定金50000元;二、驳回原告李振华、秦海英的其他诉讼请求。本案适用简易程序,减半后收取案件受理费526元(原告已预付该院),由原告李振华、秦海英负担50元,被告桂林市安美居房地产开发有限公司负担476元。
  本案二审期间,当事人均未提交新证据。
  经二审审理查明,一审法院查明的事实属实,本院予以确认。
  本院认为,本案二审争议焦点为:被上诉人缴纳的5万元定金是否应予退还。上诉人与被上诉人于2019年6月30日签订了《商品房认购协议书》,双方之间形成商品房预约合同关系,被上诉人支付给上诉人的定金5万元属立约定金。后因被上诉人要求修改上诉人公司提供的买卖合同部分条款,而上诉人拒绝修改,双方未能在约定期限内签订买卖合同。现上诉人主张适用定金罚则,被上诉人无权要求其返还定金;本院认为是否适用的关键在于被上诉人是否是未签订商品房买卖合同的过错方。上诉人主张认购书的第四条明确载明“甲方已向乙方明示双方将签订的《商品房买卖合同》补充协议、相关证书及重要提示。乙方声明已阅悉并理解上述明示的合同文本、补充协议、相关证书及重要提示,且无异议"。被上诉人则认为该条款为格式条款,其在签订认购协议书时并未看过《商品房买卖合同》及补充协议,直到2019年7月19日准备草签合同时才得知正式合同内容。本院认为,纵观本案现有证据及当事人陈述,认定“被上诉人于2019年7月19日准备草签合同时才得知正式合同内容"之事实符合证据的高度盖然性规则,具体理由如下:其一、上诉人并未提供证据证实其在与被上诉人签订认购协议时出示的《商品房买卖合同》及补充协议就是2019年7月19日准备正式签订合同时的《商品房买卖合同》及补充协议,且从上诉人提供的售楼部展台照片可知,上诉人展示的仅仅是商品房买卖合同范本,而报送办理房屋登记资料的时间720天是补充协议中的内容。其二、从上诉人售楼人员与被上诉人在2019年7月19日的录音内容看,上诉人在2019年7月19日前告知被上诉人报送办理房屋登记资料的时间是交房后的90天内,被上诉人在2019年7月19日看到正式合同后当即对学区房写入合同、违约责任不对等、办理房屋登记资料的时间过长提出了异议。由此可见,商品房买卖合同未能订立并非被上诉人过错,属于不可归责于当事人双方的事由导致合同未能订立。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定判令上诉人退还被上诉人购房定金并无不当,本院予以维持。
  综上所述,上诉人安美居公司上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  本案二审案件受理费1052元,由上诉人桂林市安美居房地产开发有限公司负担。
  本判决为终审判决。


审 判 长 吕秀文
审 判 员 蒋子秀
审 判 员 秦桂珍
二〇二〇年一月二日
法官助理 郑 欣
书 记 员 秦 婧