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项目转让合同纠纷(二)

发布日期:2020-04-01 23:18:53

2、《城市房地产管理法》第三十九条关于转让房地产的规定为管理性强制规定,即使《项目转让协议书》违反了该规定,亦不必然无效

【案情简介】鹏跃公司与长通公司签订《项目转让协议书》,协议载明,长通公司拥有涉案项目改造权,长通公司同意成立项目公司,通过挂牌方式将项目内部分土地使用权确权到项目公司名下,并同意通过出让项目公司100%股权的形式将该部分土地使用权转让给鹏跃公司。后因长通公司未能在约定日期前达到协议约定的交地标准、未能在约定日期前实现项目用地的出让挂牌等原因,鹏跃公司将其诉至法院,请求返还履约定金。长通公司主张《项目转让协议书》约定的转让标的是土地使用权而非项目公司100%股权,案涉土地尚未征转为国有土地,长通公司亦未以出让方式取得案涉土地使用权,依据《土地管理法》第二条第三款、《城市房地产管理法》第三十九条第一款第一项和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定,《项目转让协议书》应属无效。

【最高法院认为】本案的争议焦点为案涉《项目转让协议书》是否有效。首先,案涉项目为城中村改造项目,依据《项目转让协议书》的约定,长通公司先成立项目公司,后通过挂牌方式将土地使用权确权到项目公司名下,鹏跃公司再受让项目公司100%股权。虽然该协议约定将项目公司全部股权转让给鹏跃公司,但原属于该项目公司的土地使用权应始终登记在项目公司名下,属于项目公司的资产,并未因股权转让而发生流转。因此,案涉《项目转让协议书》并非土地使用权转让合同,长通公司主张《项目转让协议书》约定的转让标的是土地使用权的依据不足。其次,判断合同效力的主要依据是合同约定内容。从合同约定内容看,长通公司通过挂牌方式将土地使用权确认到项目公司名下,后由鹏跃公司受让项目公司100%股权,该约定并未违反相关法律、司法解释的规定。《土地管理法》第二条第三款规定:”任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”但《项目转让协议书》约定的是长通公司通过挂牌方式取得土地使用权,因此,并不存在非法转让土地的情形。《城市房地产管理法》第三十九条第一款第一项规定:”以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;……”该规定是管理性强制规定,并非效力性强制规定。即使《项目转让协议书》违反了该规定,亦不必然无效。至于长通公司能否通过挂牌方式取得土地使用权,是判定合同能否实际履行的因素,并不能因此认定该协议无效。因《项目转让协议书》的性质并非国有土地使用权转让合同,不应适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效”的规定。

【案例索引】(2018)最高法民终431号民事判决书,陕西长通投资开发有限公司与汇通国基房地产开发有限责任公司项目转让合同纠纷案。