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承租人多次转租的,出租人可就每次转租提出异议

发布日期:2020-04-01 19:55:37

承租人转租,如出租人6个月不提异议,视为同意此次转租行为,但如承租人再次转租,承租人可再行使解除权。

标签:房屋租赁|房屋转租|合同解除|异议权

案情简介:2008年,开发公司出租名下房屋予万某。2010年,何某与开发公司签订买卖合同取得该房屋产权后,以万某违约转租为由诉请解除合同。万某以2008年租赁房屋后即进行转租,开发公司一直未提异议为由抗辩。

法院认为:①万某与开发公司签订房屋租赁合同,对房屋租赁事宜进行了相关约定。后何某购买涉案房屋并取得房屋所有权证书,何某作为新的房屋所有权人概括继承原房屋租赁合同中权利、义务。②最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。我国对转租采取限制主义模式,承租人转租须经出租人同意。承租人转租行为,破坏了出租人对承租人的信任,使得租赁物被多层次占用,使得出租物被毁损可能性增大。承租人转租的,出租人可解除合同,此系对承租人转租这一严重违约行为的惩罚措施。为维护市场秩序稳定,前述司法解释对解除权行使期限进行了限定,如出租人6个月不提异议,视为同意此次转租行为,但如承租人再次转租,则系又一次违约行为,承租人便可再次行使合同解除权。不能因虑及市场秩序稳定,便将出租人一次解除权行使期限超过或承租人本次违约行为默认,作为容忍承租人多次违约行为理由。故本案中,对万某2010年新的转租行为,出租人在知道或应当知道后6个月内可提出异议,要求解除合同。

实务要点:承租人转租,如出租人6个月不提异议,视为同意此次转租行为,但如承租人再次转租,则系又一次违约行为,承租人可再次行使合同解除权。

案例索引:北京高院(2012)高民申字第2667号“何某与万某物权纠纷案”,见《何花诉万晓利物权保护纠纷案(因转租要求解除合同的期限适用)》(王宁),载《中国审判案例要览》(2013民:177)。