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内行人预测2030年全国住房均价 你可能不相信

发布日期:2020-03-30 09:45:19

    我们都知道,现楼市在国家的持续调控下,已处于阶段性平稳。不过,我们也深知,各种因素都在发生变化,房价不可能一直稳住一成不变。比如说未来5年,10年,房价会是一个什么情况呢?老百姓手中的钱都是血汗钱,俗话说,隔行如隔山,需要谨慎对待。下面,我们来听听内行人预测2030年全国住房均价大概会到一个什么水平?希望对您有所启发和帮助。

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    为什么只预测到2030年房价?

    这个很简单,原因四条:一是相关的预测数据可以取至2030年;二是现在有上百个城市都有这样的楼市限制因素,一些城市还有3、5年的限售,从买房到拿房,到办理房产证后转售,都需要很长时间;三是房子是不动产,不像证券产品,可以T+1什么的,大多数房子都需要持有很长时间;四是我们城市化快速发展期可能差不多也就在这前后,再往后就属于一个自然缓慢增长过程。

    从影响未来房价的三个关键因素,推导2030年全国住房均价大概是多少?

    中国房价发展,从来都是各方面综合因素作用结果。短期受到政策影响,长期受到人口、经济、货币、土地等因素影响,但对房价起到决定性作用的就三个,即人口、货币、土地三个关键因素,下面我们从三个因素来推导未来房价增幅及大概价格:

    1.从人口因素看。离开人口预测未来房价都是不责任的,因为无论是投资者还是炒房团,房子最终都会转到有实际居住需求的人手中,也就是我们说的“房子是用来住的”。根据此前联合国预测的数据显示,到2030年,我国城市化率将达到70%以上,在2018年59.58%基础上,再提升至少10个点,对应新增城市人口1.9亿,总城市人口达到10.2亿,年均城市化人口在1800万上下,跟最近几年速度差不多。

    2.从货币因素看。对于未来10来年,对货币的两个判断:一个是超发一定是持续的;二是随着经济增速进入“L”型,货币增速也会随之放缓,那么,会降到多少呢?基本是GDP增速+物价指数,而此前是多少呢?在2011年之前的十多年,都在11%以上,而2017年和2018年是在8%左右,也就是下降了3%。在过去15年左右时间,全国年均房价增速在9.5%左右,同样去掉3个百分点,未来10年房价年均增速应该在6%-6.5%之间。

    3.从土地财政替代看。土地为面粉,房子如面包,前者占后者成本60%以上,地价对房价起到决定性作用。去年,全国卖地收入6.5万亿,我们地方的公共预算是9.8万亿,土地收入基本占到本级财政的2/3,在城市发展中起到举足轻重作用。结论是,在未来相当长一段时间,除一线北上深大城市外,大部分二三线以下城市,土地收入还是重要收入,地价推动房价的模式可能还会延续,只是幅度会有所降低罢了。

    由此,内行人推测:预测到2030年时,全国住房均价年均增幅在6%-6.5%之间,整体增幅在72%-78%。如果换算成房价数据的话,在2018年8736元/平米的基础上,再增加6290元/平米-6814元/平米,达到1.5万元/平米-1.55万元/平米。当然,这仅是预测的2030年全国住房均价。具体到各城市肯定有高有低,有的城市会显著高于这个增幅,比如优质都市圈和城市群内城市,但也有很多收缩型城市会大幅跑输这个幅度。