内行人预测2030年全国住房均价 你可能不相信

    我们都知道，现楼市在国家的持续调控下，已处于阶段性平稳。不过，我们也深知，各种因素都在发生变化，房价不可能一直稳住一成不变。比如说未来5年，10年，房价会是一个什么情况呢？老百姓手中的钱都是血汗钱，俗话说，隔行如隔山，需要谨慎对待。下面，我们来听听内行人预测2030年全国住房均价大概会到一个什么水平？希望对您有所启发和帮助。

    为什么只预测到2030年房价？

    这个很简单，原因四条：一是相关的预测数据可以取至2030年；二是现在有上百个城市都有这样的楼市限制因素，一些城市还有3、5年的限售，从买房到拿房，到办理房产证后转售，都需要很长时间；三是房子是不动产，不像证券产品，可以T+1什么的，大多数房子都需要持有很长时间；四是我们城市化快速发展期可能差不多也就在这前后，再往后就属于一个自然缓慢增长过程。

    从影响未来房价的三个关键因素，推导2030年全国住房均价大概是多少？

    中国房价发展，从来都是各方面综合因素作用结果。短期受到政策影响，长期受到人口、经济、货币、土地等因素影响，但对房价起到决定性作用的就三个，即人口、货币、土地三个关键因素，下面我们从三个因素来推导未来房价增幅及大概价格：

    1.从人口因素看。离开人口预测未来房价都是不责任的，因为无论是投资者还是炒房团，房子最终都会转到有实际居住需求的人手中，也就是我们说的“房子是用来住的”。根据此前联合国预测的数据显示，到2030年，我国城市化率将达到70%以上，在2018年59.58%基础上，再提升至少10个点，对应新增城市人口1.9亿，总城市人口达到10.2亿，年均城市化人口在1800万上下，跟最近几年速度差不多。

    2.从货币因素看。对于未来10来年，对货币的两个判断：一个是超发一定是持续的；二是随着经济增速进入“L”型，货币增速也会随之放缓，那么，会降到多少呢？基本是GDP增速+物价指数，而此前是多少呢？在2011年之前的十多年，都在11%以上，而2017年和2018年是在8%左右，也就是下降了3%。在过去15年左右时间，全国年均房价增速在9.5%左右，同样去掉3个百分点，未来10年房价年均增速应该在6%-6.5%之间。

    3.从土地财政替代看。土地为面粉，房子如面包，前者占后者成本60%以上，地价对房价起到决定性作用。去年，全国卖地收入6.5万亿，我们地方的公共预算是9.8万亿，土地收入基本占到本级财政的2/3，在城市发展中起到举足轻重作用。结论是，在未来相当长一段时间，除一线北上深大城市外，大部分二三线以下城市，土地收入还是重要收入，地价推动房价的模式可能还会延续，只是幅度会有所降低罢了。

    由此，内行人推测：预测到2030年时，全国住房均价年均增幅在6%-6.5%之间，整体增幅在72%-78%。如果换算成房价数据的话，在2018年8736元/平米的基础上，再增加6290元/平米-6814元/平米，达到1.5万元/平米-1.55万元/平米。当然，这仅是预测的2030年全国住房均价。具体到各城市肯定有高有低，有的城市会显著高于这个增幅，比如优质都市圈和城市群内城市，但也有很多收缩型城市会大幅跑输这个幅度。