今天100万的房价，明天是涨是跌！专家这次道出实情！

房子现在收益相比于2017年以前收益率已经大幅缩减，我们现在政策就是坚持房住不炒，昔日借钱买房还能躺赚的日子一去不复返了。

不过，就目前我们的环境下，房价是复杂多维的产物，具体到某个城市的房价变数更多。包括央行流动性、信贷政策、贷款利率、土地供应量、人口净流入量、城市化进程、配套设施以及产业结构等都可能对某个区域房价造成较大影响。

与其他消费品不同，房产是能产生现金流的资产，实际投资价值比价格涨幅更高。但是目前国内房产的租售比整体比较高，增值空间非常有限。即使我们的国情与美国不同，我认为房价的长期走势也很难超过美国医疗和教育价格的增幅。

目前房产的投资难度实在不低的。2008年次贷危机后，我国房地产证券化步伐比较审慎。相应的，在缺乏比较可靠的证劵标的物，投资房产仍然需要依靠购入不动产的方式，这也就意味着投资额度较大、风险较高以及流动性不佳。

不否认对房产有较为深入的洞察、具备敏锐的投资眼光、能及时获取信息的人，可以通过投资房产获得超额收益，但是难度比起房地产黄金时代不可同日而语。

匆匆10年时间，楼市迎来了翻天覆地的变化，截止2020年底均价9000/平的房子，比起90年2000/平的房子，涨了将近400%，以这样的速度增长，任何资产都比不过楼市，正因为他特有的投资属性，一时间成为支柱性产业，直至今日，人们对买房的热情依然是水涨船高，特别是25~35的年轻人，面临结婚面临生子，买房可算是人生大事。随后就是35~40岁的中年人群，分别占比38%和32%，而好多外来的打工人员，在面对高额的房价同时，则选择退而求其次的选择，直接回老家继承宅基地。

2019-2020年这段时间，楼市的调控陷入两极化趋势，热点城市依然十分火爆，但三四线城市走一路绿灯闪烁，其实其实很好理解，如今的出生率接连下滑，反而老龄化程度加剧，楼市想要继续疯狂，那就需要有新人“接盘”。然而，随着人口增长率降低，对房价的影响是非常大的，三四线城市的涨幅仍不是太多。

那么10之后究竟变化如何？

对于10年后的房子走势，经济学家表示，10年后人口下降是真的，到时候各地都会开启“抢人大战”，但人口必然还会加快流入一线、新一线城市，这些城市房价长期仍有看涨的趋势，那些人口流失较多的城市，今后或面临房子无人住、没人接手，今后会“有价无市”，其城市的房价也只会下跌，到时候100万的房子可能要缩水，至于缩水多少要看各城市的具体情况。

虽然这个数据无法苛求精准，但大方向还是有道理的。概括起来就是，闭着眼买房的时代已经过去，未来想要在房地产市场里分一杯羹，需要看准城市、看中房产本身价值。说白了，房子不能随便买，要有选择性，一旦买错，可能还不如存钱。

买房还是要跟着城市发展脉络走，进入城市化下半场以后，全面城市化的时代已经过去，城市发展进入城市群、都市圈时代，从人口流动数据可以看出，那些人口净流入的城市群、都市圈更有发展前景，因为那里有产业，有收入，一般而言，在这些地方买房问题不大，毕竟有需求支撑。相反，对于收缩型城市，人口净流出城市，除了自住外，以保值为目标的买房显然不太合适。

现阶段买房，要看地方，要看具体房子，不能瞎买，一旦买错，短期感觉没什么，10年后的差距就出来了，比如买到人口净流出城市，买到差楼盘，可能还不如存钱，相反，如果买对了的话，显然比存钱划算的多。对此您是怎么看的呢？