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房屋买卖中买方替卖方解押有何风险?

发布日期:2020-09-21 13:42:11

  在二手房买卖中,卖方房屋存在抵押贷款,而卖方又无力一次性清偿贷款办理解押并注销抵押登记手续。而此时,往往存在买方支付部分房款作为解押款替卖方解押的情况。此种情况下,一旦买卖双方陷入纠纷中或存在其他情况,买方的解押款往往如“肉包子打狗”一样一去不复返。在二手房买卖交易过程中,买卖双方互不清楚彼此的个人信誉、资金状况等情况,买方替卖方支付解押款更应当谨慎为之。

  一、买方替卖方支付解押款存在的风险

  1、因卖方个人资金问题,解押款被挪用

  解押款被挪用产生的原因大多数在于卖方个人资金出现状况,而卖方挪用解押款后,又无法实际在另行提供资金进行解押,导致交易无法进行。买方只能通过诉讼途径要求卖方继续履行合同或者解除合同要求赔偿,如买方想继续履行合同,因卖方无法解押,但是法院又无法强制卖方解押,此时,需要买方再次支付解押款,卖方的抵押银行予以接受后,买方方能办理过户手续。如,买方要求解除合同,涉及到退还已支付的购房款和违约金,因卖方资金问题,买方为了防范拿到胜诉判决后,卖方无法偿还贷款的情况,需要在起诉的同时保全卖方名下的财产,同时确保卖方名下的财产在抵押权人优先受偿后剩余房款足以支付。

  2、卖方隐瞒房屋的抵押信息,买方支付了解押款也无法解押

  在笔者经手的案件中,卖方隐瞒房屋的抵押信息常见于以下几种情况:第一、除了卖方正常的银行贷款外,还存在其他自然人的一般抵押;第二、房屋的抵押权人虽为银行,但是不是普通的房屋按揭抵押,系卖方为他人或者自己在银行的贷款做的抵押担保,此时担保的金额往往过高,即使买方支付全部房屋价款也无法解押的情况。第一种情况下,只有在抵押权人为自然人的同意接受还款的情形下,房屋买卖合同才有继续履行的可能性。第二种情况下,买方无论购房意愿多么强烈,也只能要求解除合同,如果买方此时并未能掌握卖方其他财产线索,因抵押权人具有优先受偿,执行生效判决存在困难。

  3、卖方解押后,将房屋另售他人并实际完成过后

  因房屋产权过后必须在注销抵押登记以后,买方支付了解押款,想着卖方解押后,可以过户至自己的名下。而不曾想到,卖方确将房屋出售并实际过户给他人。买方只能要求解除合同,追索卖方的违约责任。

  4、买方支付解押款后,卖方因房价上涨等出现违约行为

  当卖方出现违约行为时,买方只能根据合同的履行情况选择是否继续履行合同或解除合同要求违约赔偿。

  5、支付解押款的时间期限内,买方无法支付的风险

  这种情况常发生于合同并未明确约定支付解押款的时间,而卖方预约了后,通知买方支付,但是买方还并未筹足足够资金支付解押款,买方此时对于卖方来讲已经构成违约。

房屋买卖中买方替卖方解押有何风险?

  二、买方替卖方支付解押款的风险防范措施

  1、合同签订过程中,如遇卖方要求买方支付解押款,买方或者中介方应当共同与卖方去不动产登记中心查询涉案房屋的抵押、查封情况,抵押信息应当明确问一下是否为涉案房屋的按揭贷款,防止卖方隐瞒信息。

  2、签订合同时,解押款支付的时间不要提前支付,提前支付往往存在被挪用的情况。最好的方式为解押当日支付,如需提前支付应当托管至中介处,避免提前支付卖方将解押款挪用。

  3、支付解押款,卖方解押后,应当尽量缩短解押后到过户的时间周期,避免因其他原因出现违约情况。

  4、如买方为按揭贷款买房,解押步骤应放在按揭贷款后,以确保合同能够继续履行。

  即使事先对可能潜在的风险通盘考虑并采取措施预防,实践中也会出现各种各样的情况,导致合同交易存在问题。遇到买方支付了大笔解押款后,买卖双方出现纠纷,买方此时更应该冷静面对,及时寻求专业的人的指导,把控全局,及时止损才是关键。