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买卖二手房需要警惕阴阳合同!

发布日期:2020-06-23 17:12:43

阴阳合同,是指当事人出于规避法律或谋取利益的目的而对同一宗交易签订的两份内容不一致的合同,其中一份提交给政府有关部门备案但不实际履行(“阳合同”);而另一份仅为合同当事人所掌握并约定照此实际履行(“阴合同”)。


从表面上看,“阴阳合同”能让卖方或买方减少税费支出,降低交易成本。然而,这种行为不仅损害了国家利益或第三人合法权益,也无法保障自身的权益,极易导致合同纠纷,更随时面临着法律的处罚。


对于买方而言,其风险主要有:


1、难以取得高额贷款

由于政府有关部门备案的价格较低,买家在申请银行按揭贷款时,银行将根据备案价格和评估价格来综合评定发放贷款。

买卖二手房需要警惕阴阳合同!

2、合同无法成立


如买卖双方为逃避税收在“阳合同”中约定了虚假成交价后,卖方又要求以真实成交价订立“阴合同”时,如买方不同意则导致“阴合同”未能订立的,即为“阴合同”不成立。那么,买方只能取回已支付的款项,而不能要求卖方双倍返还定金和其他赔偿。


3、行政处罚和刑事追究


 “阴阳合同”中买方存在偷逃税费的行为,被税务部门查实后,可能将和卖方一样受到补缴税款、罚款等行政处罚。当数额达到标准的,则可能与卖方一同被追究刑事责任。


对于卖方而言,其风险主要有:


1、房款不能全额收回


由于“阴阳合同”存在价格差异且无银行监督的情况下,买方将有可能不按期支付备案价格外的房款或者恶意要求以备案价格进行交易。卖方采取协商、催讨、起诉等方式,都会增加时间和金钱成本。


2、宣告无效


 “阴阳合同”中的房屋交易价格往往与实际价格不符,当以低于实际价格的“阳合同”办理房屋产权过户时,就涉嫌虚假纳税申报和损害国家利益,卖方心理上会有担心,特别是房价出现下降时,将有可能通过宣告无效等诉讼方法来试图解除交易。


3、行政处罚和刑事追究


卖方往往为少缴税款而签订“阴阳合同”,但一旦被税务机关查出存在偷税行为,则不仅会被追缴税款,还可能被处以罚款,甚至可能因触犯刑律而被追究刑事责任。


“阴阳合同”是否有法律效力?


根据《合同法》规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同是无效合同。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。


二手房交易中的“阴阳合同”以虚报价格来逃避国家税收或骗取高额贷款损害国家税收和第三人的合法利益,属于无效合同。但实践中,如签订的“阴阳合同”仅仅是虚假价格,属于合同部分无效(即价格),不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。