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二手房买房的具体流程

发布日期:2020-05-27 15:51:55

  二手房相比新房,最大的特点就是可以即买即住,享受现成的配套,房屋好不好、居住舒适与否、物业好坏等,问问便知。但二手房相比新房,也更容易出现纠纷。常见的有凶宅、房屋产权纠纷、卖房人和房屋所有者不是同一人等等。买二手房具体的流程是怎样?各个流程又要注意什么问题呢?

  一、找中介选房源

  二手房买卖很多都是通过中介进行交易的,中介的房源多,且可以根据购房者的需求推荐合适的房子。此外,买二手房的流程复杂,很多买房人并不清楚哪一步该做什么,通过中介进行交易的好处就是中介公司可以全程为购房者提供买房服务。当然了,被中介坑的情况也时有发生,所以,在看房源时可多看几家中介的挂牌房源,多比较,选择价格和品质都合适的。有的中介公司有独家房源,这类房源价格可能相对较高,购房者要慎重对比,选择适合自己的。

  二、核实卖方身份

  这一点很重要,确定要买房了,就一定要看卖方和房产证上的是不是同一个人,要核实卖方的身份,看他的身份证。此外,值得注意的是:与无民事行为能力人、限制民事行为能力人所签订的房屋买卖合同是无效的。这就要求在买房时,还要审核下卖方是否为完全行为能力人。

二手房买房的具体流程

  三、确认产权

  到房管局查验卖方的房产证,查看以下几个关键点:

  1、产权证上的房主是否与卖房人是同一个人,核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致。

  2、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处。

  3、看该房屋是否有房屋共有权人,如果房屋为多人共有,则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;如是夫妻共有财产,是否经过卖方配偶的书面同意;如房屋已出租,则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见,千万别忽视这些注意事项。

  4、购房者还需了解的内容有:房屋是否存在债务负担、所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。

  四、核实房屋是否允许买卖

  以下情况的房屋千万不要买:

  1、已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋。

  2、被人民法院或行政机关依法查封的房屋。

  3、属违法或违章建筑的房屋。

  如果要购买的房屋是公房,卖房人要提供政府部门对其上市交易的批准书;由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权,因此,应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见;另外,军队、医院、学校的公房,由于其特殊性,在没有取得单位同意的情况下,一律不得出售,必须要原单位盖章后才能出让。如果房屋存在私自搭建的情况也很麻烦,所以要仔细查看。

  五、对房屋质量、历史及其他配套主设施的审查

  买二手房最怕的是买到一个凶宅,这样的买房纠纷也不少见,所以在买房时,注意向物业、左邻右舍打听下房屋的历史,有无发生凶案、有无因出现重大质量问题而大批量维修的。注意房屋的户型结构,是否进行过大的改造,最好是看看原来的户型图;看墙体有无裂缝、渗水等。另外,还须进一步了解供电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节。最后,还要了解物业公司提供的服务项目及收费标准。

  六、关键性承诺应体现在合同中

  对于购房者的一些担忧,中介公司为了促成交易,往往采取一些口头的承诺。要知道,一旦发生纠纷,口头约定是很难进行举证的,必须将相关的约定写进购房合同,出现违约情况的处理方式、双方的责任和义务等,合同中不可少。比如,购房者在签订房屋买卖合同时,要注意写明“房屋交付期限”,否则容易出现到了约定时间,卖方因为租赁或其他原因而无法将房屋交付给买方的情况发生,而买方又因没有在合同中做相关的说明,买方只能吃“哑巴亏”。

  七、留心付款方式和时间

  一套房子,价值不菲,买房一手交钱一手交货的传统方式是很多人觉得比较靠谱的方式。买方最担心的是钱花了,最后却迟迟不能过户。这个时候,资金监管就显得非常重要了。

  资金监管是二手房交易中的一中安全机制,也称为第三方监管。购房者和卖房者的资金交易不通过经纪公司,而是在房管部门和银行等机构开设的资金监管账户中完成资金交接,该账户所有权属于银行。一般来说,当买卖双方在约定期限内完成房产过户后,资金将按计划转至原业主账户中,否则则返回至购房者账户中。这有点类似支付宝、财付通等第三支付平台。

  八、过户和户口的迁出

  保证产权顺利过户,必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等都不算是完成交易过程;从买方的角度来说,一定是产权过完户以后这套房才真正属于你,在此之前,卖方随时可以毁约。此外,还要注意卖方户口的迁出,很多人买房是为了落户或者孩子的学位,这个时候要注意将原房主的户口迁出并及时潜入自己的户口。

  决定要买二手房,在买房前,就一定做足相关的准备工作,了解相关的流程和注意事项。很多的人买房前,全凭个人兴趣和爱好,看到喜欢的房子就下手,相关的准备工作没有做足。买到好的没有什么问题的房子还好,要是买到问题房可就麻烦了。