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盐城市中级人民法院关于规范审理涉新冠肺炎疫情房地产纠纷案件的十五条意见

发布日期:2020-04-09 11:15:39

为推进房地产市场健康有序发展,维护各方当事人合法权益,促进全市法院依法妥善处理好涉新冠肺炎疫情房地产纠纷案件,根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国突发事件应对法》等法律法规及相关司法解释,特制定如下指导意见。

一、涉疫房地产纠纷审理的一般规则

1.准确适用公平原则衡平利益。当事人因受疫情、疫情防控措施影响导致合同不能履行或合同目的不能实现,适用不可抗力规则,重点审查合同履行地受疫情影响的情况、分区分级疫情防控措施与违约行为和违约损害结果之间的因果关系,根据公平原则,依法部分或全部免除责任。

2.合理顺延合同履行期限。当事人受疫情、疫情防控措施影响不足以导致合同目的无法实现,但按原合同期限履行对其明显不公平,依据案件具体情况,可以适当延长合同履行期限;在顺延的合理履行期限内,当事人已履行合同义务,另一方当事人主张其承担违约责任,一般不予支持;合理顺延的履行期限届满后,当事人仍未履行合同义务,根据案件实际情况,结合当事人过错,承担相应责任。

3.严格把握合同解除条件。坚持促进交易,鼓励合同继续履行,引导当事人协商解决纠纷,助推恢复生产经营。当事人请求解除合同,需严格审查疫情、疫情防控措施与合同目的不能实现之间的因果关系,当事人因轻微违约或未造成合同目的不能实现的情形要求解除合同,不予支持。

二、维护疫情防控人员合法权益,促进防疫物资生产经营

4.审慎认定疫情防控人员违约责任。疫情防控期间,一方当事人因房地产纠纷主张医疗救护人员、社区工作人员等从事疫情防控工作的另一方当事人承担违约责任,经审查上述人员确因驰援湖北、救治病员、参与疫情防控工作,导致未能按约履行合同义务,应当给予其合理的履行期限,在合理的履行期限内,上述人员不承担违约责任。

5.支持涉疫防控物资生产、流通。承租人因投入防疫物资生产、经营、储备,未能按期交纳租金或生产、经营、储备期间租期届满,出租人要求解除房屋租赁合同,不予支持;出租人要求承租人支付欠付租金,承租人提出资金用于防疫物资生产、经营、储备等抗辩,并要求延期支付租金,应当给予承租人合理的履行期限。

三、涉疫房屋租赁纠纷的审理

6.区分租赁使用房屋类型,依法认定减免租金和延长租期。根据疫情、疫情防控措施影响大小,合同目的实现程度,区分租赁使用房屋类型处理。对于经营性用房,审查疫情、疫情防控措施对经营的具体影响程度、因果关系,依据公平原则酌情减免部分费用或延长租期;对于经营影响较小或属于正常商业风险,一般不予减免或延长;对于居住型房屋,疫情未实际影响居住使用,不予减免或延长,因受疫情人员防控、交通防控措施等影响,实际影响房屋使用,可依据公平原则,酌情减免部分租金或延长租期。

7.依法保障承租人疫情期间居住权益。疫情防控期间,房屋租赁合同未到期,出租人以承租人系从外地返回等可能存在疫情风险为由,要求承租人迁出或解除房屋租赁合同,不予支持;出租人采取封门、强制搬迁等不当行为给承租人造成损失,承租人要求出租人承担相应责任,应予支持。

8.妥善处理租赁合同到期交还房屋事项。疫情防控期间,房屋租赁合同到期,承租人因疫情、疫情防控措施不能及时返还房屋,鼓励出租人和承租人协商处理;协商不成,审查疫情及防控措施与承租人不能返还房屋之间的因果关系,确因疫情、疫情防控措施造成承租人不能返还房屋,出租人要求承租人承担违约责任,不予支持。出租人强行腾退房屋造成承租人财产损失,承租人要求出租人赔偿,应予支持。但上述事由消失后的合理期限内,承租人应当及时返还房屋,并承担相应的房屋使用费。

四、涉疫房屋买卖合同纠纷的审理

9.商品房认购合同的处理。出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保,因疫情、疫情防控措施影响,导致商品房买卖合同未能按期订立,当事人主张在合理期限内延期履行,一般应予支持;确因疫情、疫情防控措施影响导致商品房买卖合同不能订立,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定处理。

10.逾期付款违约责任的认定。买受人逾期付款,出卖人要求其承担违约责任,应予支持;但买受人能够举证证明其因疫情、疫情防控措施影响,无法按约付款,要求免除相应违约责任,应予支持。

11.逾期交房、逾期办证民事责任认定。买受人要求出卖人承担逾期交房、逾期办证违约责任,出卖人提出受疫情、疫情防控措施影响导致无法按期交付、无法按期协助办证抗辩,出卖人应当承担举证责任,确因疫情、疫情防控措施造成逾期交房、逾期办证,出卖人要求减免违约责任,应当予以支持。出卖人逾期交房、逾期办证也有自身过错,对因其自身原因造成逾期的违约责任不予免除。

12.房屋买卖合同的解除。出卖人因受疫情、疫情防控措施影响逾期交房、逾期办证,买受人要求解除房屋买卖合同;买受人因受疫情影响逾期付款,出卖人要求解除房屋买卖合同,应当严格审查合同的解除条件,同时给予当事人合理的履行期限,在合理的履行期限内,一方当事人能够继续履行合同,另一方当事人要求解除合同,不予支持;合理的履行期限届满,合同目的仍不能实现,当事人要求解除合同,可以支持。

五、涉疫建设工程合同纠纷的处理

13.合理顺延工期。因疫情、疫情防控措施造成工程延期复工或停工,承包人主张合理顺延工期,应予支持;但疫情持续时间并不必然等于工期应当顺延的时间,如发包人有证据证明承包人的施工并未受疫情、疫情防控措施影响,则未受疫情影响的工期部分,承包人主张顺延,不予支持。

14.依法认定工程费用损失。受疫情、疫情防控措施影响,工程延期复工或停工期间,承包人主张其在施工场地的施工机械设备损坏及机械停滞台班、周转材料和临时设施摊销费用等损失由发包人承担,不予支持;承包人主张在此期间,其留在施工场地的必要管理人员和保卫人员的费用,以及工程延期复工或停工所发生的工程清理、修复费用增加由发包人承担,应予支持。受疫情、疫情防控措施影响,确有赶工必要,承包人主张因赶工所发生的费用由发包人承担,应予支持;工程复工前疫情防控准备及复工后施工现场疫情防控的费用支出,属于工程措施费用,承包人主张该部分费用由发包人承担,应予支持。

15.合理分配人材机价格上涨风险。倡导工程发承包双方充分考虑疫情期间人工、材料设备、机械费用等价格波动因素,协商价格风险控制条款,分担风险,保障建设工程顺利实施。疫情期间人材机价格确实存在上涨,承包人就此要求调整合同价格,应根据双方合同约定处理;合同没有约定,由双方协商处理;协商不成,承包人有证据证明该价格上涨部分系受疫情、疫情防控措施影响而造成,应根据公平原则处理。