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房屋租赁合同中当事人的义务分配

发布日期:2020-04-01 17:31:13

合同签订后,当事方应主动按约履行义务。然而文本难以穷尽所有事项,现实生活纷繁复杂,当事人还应结合合同性质、目的、交易习惯和履行中的实际情况,本着互利互惠原则,随时调整自己的合同义务。客观上,无论权利义务多么明确都难以确保合同目的实现。即使是口头合同,只要互利互惠善良履约亦可。须知,诚实信用才是合同得以顺利履行的最高指导准则。

一、案例

原告张某(乙方)与被告赵某(甲方)签订租赁协议,约定乙方承租甲方位于某商城的某摊位,租期为2013年5月28日至2017年5月27日。租金付一年押一年,共一百万元。甲方于2013年5月28日给乙方倒出摊位归乙方使用。协议签订后,原告向被告支付了一百万元。

2013年9月4日 , 原告与被告就涉案摊位重新签订租赁合同。协议中约定:租期变更为2014年5月28日至2017年5月27日,甲方于2014年5月28日倒出摊位归乙方使用。

2014年6月13日,原告起诉至法院,称被告未按约交付摊位,诉请解除协议和退还一百万元。被告辩称:第一份协议签订后,原告未如期接收商铺导致双方重签协议,但在2014年5月28日原告也未接收涉案摊位。被告提起反诉请求继续履行合同。

被告主张,在 5月28日当天已腾空了摊位但是原告没有到场接收 。原告表示其于 6月3日向被告发出过解约通知,被告认可事后见过解除通知,随后未向原告发出要求接受商铺的书面函件。

被告认可,未向原告发出过接受商铺的通知,亦未主动电话联系原告。对于5月28日是否联系原告接收摊位,被告称协议中没有约定需电话通知,其义务就是将摊位腾空,没有义务打电话。

法院认为,被告提供了证据证明已将涉案摊位在交付时间腾空,但在合同约定交付日未采取任何措施催促原告进行接收,事后在接到原告的解除协议告知书后,也未要求原告接收房屋,应对合同未能正常履行承担责任。根据案情解除协议较为适宜,原告要求被告退还租金的理由正当。最终判决解除双方租赁协议、被告退还原告一百万元、驳回被告反诉请求。

二、房屋租赁合同性质解读

合同中当事方的权利义务与合同自身的性质密切相关,下文先从房屋租赁合同的性质谈起。

1 . 房屋租赁合同是不动产租赁合同

根据标的物类别,可将租赁合同分为动产租赁合同和不动产租赁合同。房屋租赁合同是以房屋为租赁标的物,属不动产租赁合同。 《民诉法解释》 第二十八条规定房屋租赁合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖,不动产已登记的,以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地;不动产未登记的,以不动产实际所在地为不动产所在地,实行专属管辖原则。

2 . 房屋租赁合同是一种诺成性合同

根据合同的成立是否以特定标的物的交付为标准,可以将合同分为诺成性合同与实践性合同。房屋租赁合同的成立无需出租方交付房屋或承租方交付租金,只要双方就租赁房屋事宜达成一致意见合同即告成立,故为诺成性合同。当事人只要签订了房屋租赁合同,无论是否交付房屋或者支付租金,即要受合同约束,违反合同约定即应承担法律责任。

3 . 房屋租赁合同为不要式合同

根据合同成立是否需特定形式,可将合同分为要式合同与不要式合同。要式合同是指法律规定合同成立必须具备一定形式和手续;不要式合同是指法律不要求必须具备一定形式和手续的合同。房屋租赁合同的成立不需要特定的形式,是否书面签订、是否经备案不影响合同成立。 《合同法》 第二百一十五条明确规定,租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。当事人如果是签订租赁期限六个月以上的房屋租赁合同,应当采用书面形式;如果未采取书面形式的,租赁合同关系也是成立的,但是应按照不定期租赁合同处理。

4 . 房屋租赁合同为双务合同

根据当事人对合同权利义务的分配,可把合同分为双务合同与单务合同。双务合同是当事人双方互享有权利、互担义务;单务合同是合同当事人一方只享有权利,另一方只承担义务。房屋租赁合同中,出租人享有租金收益权,承租人享有租赁房屋使用收益权的同时,出租人承担交付房屋、维护房屋正常适租状态的义务,承租人负有按期交纳租金、合理使用、保管租赁房屋的义务,故为双务合同。

 

5 . 房屋租赁合同为有偿合同

根据当事人取得权利是否以支付相应对价,可将合同分为有偿合同与无偿合同。无偿合同中,当事人一方只享有合同权利而不偿付任何代价,比如赠与合同。双务合同是有偿合同,单务合同原则上为无偿合同,但当事人有约定的单务合同也可为有偿合同。如有息贷款合同。房屋租赁合同作为一种双务合同,是有偿合同。

6 . 房屋租赁合同为继续性的合同,根据合同能否通过一次性给付即可实现合同目的为标准,可将合同分为一时性合同与继续性合同

继续性合同是指合同的履行需要在一个较长的时间内持续完成,而非一次性交付就能完成;而一时性合同是指合同的履行一次性完成。房屋租赁合同是一种典型的继续性合同,在租赁期内出租人要将租赁房屋在租赁期内持续性交付原告使用,并在租赁期内保证房屋的适租状态;承租人要按照合同约定在租赁期内持续性地向出租人支付租金,并妥善使用和保管租赁房屋。在处理房屋租赁合同纠纷案件中,应当予以注意。

三、出租人的主要义务

在不违反法律强制性规定前提下,当事人可就合同权利义务相互让与或放弃。总体上出租人与承租人的基本权利和义务相对清晰。基于房屋租赁合同为双务合同,一方权利即合同相对方义务,本文只描述义务而淡化权利。对于出租人来说,主要合同义务可归纳出几个方面。

1 . 交付租赁房屋的义务

出租人应按合同约定时间将房屋交付承租人占有使用,当然如果承租人已经占有了租赁房屋的,自合同约定的交付时间开始,承租人对房屋即开始享有租赁房屋的使用收益权。合同法第二百一十二条规定,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。

这里需注意的是,交付时间与租赁期间经常因为免租期或装修期等因素影响而出现不一致。实践中有的合同将装修期和免租期计算于租期内,也有的将装修期和免租期计算于租期外。如合同正常履行一般不会引起争议,如果因为合同无效或者出现非正常解除,在计算守约方(尤其是出租方)相关损失时,应当考虑租赁合同约定的交付时间与实际交付时间不一致的情况,以实现实体裁决的公正。

 

2 . 出租房屋的安全保障义务

根据合同法第二百三十三条,租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。出租人一般是房屋的产权人或者管理人,应保证所出租的房屋质量符合居住使用的安全标准。即使承租人在签订合同时知晓房屋存在安全问题仍继续承租的,如果房屋质量可能危及承租人人身和健康安全,承租人仍然有权解除合同。

当然,解除合同时应考虑当事人双方过错。如出租人故意隐瞒房屋存在安全隐患事实导致合同解除,出租人应承担违约责任;如果承租人知晓安全隐患存在的事实仍继续承租,之后又主张解约的,应充分考虑承租人的过错做出公平的责任分配。

另外一点就是租赁房屋在交付时是安全的,在合同履行过程中出现问题,产生安全隐患的,应当分析安全隐患出现的原因,是出租房屋自身质量导致还是承租人在使用期间,未妥善使用、保管所致。如果合同无法继续履行,应根据过错情况确定由谁来承担解约及房屋维修的责任。

3 . 维持房屋适租状态的义务

房屋适租状态,是指出租人应当维持租赁房屋符合合同约定使用用途的状态。合同法第二百一十六条规定,出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。房屋租赁合同是一种继续性合同,出租人不但要在交付房屋时,而且要在整个房屋租赁期间内都负有维持房屋适租状态的义务。适租状态一般包括房屋系合法建筑、产权清晰、能够按照合同约定的用途使用等内容,除特殊情况外,承租人在使用期间,因第三人主张权利、房屋损坏等因素导致房屋丧失适租状态的,承租人要求解除合同,一般应当予以支持。

4 . 房屋维修义务

合同法第二百二十条规定,出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。第二百二十一条规定,承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。房屋维修义务是出租人保证房屋适租状态义务的一种具体体现,当房屋出现损坏影响房屋使用时,承租人有权要求出租人及时维修。实践中,如果出租人和承租人之间如果没有特殊约定,房屋维修义务就应由出租人负担。

具体而言,还有需要注意的几点:

1) 房屋损坏原因与房屋维修义务负担。房屋自然损坏或者因出租人的原因损坏的,出租人自然应当承担维修义务,并承担维修的费用和维修期间的损失。如果房屋是因为承租人使用或保管不当造成损坏的,承租人要求出租人维修的,出租人是否有义务进行维修?

有观点认为,合同法第二百二十条并没有区分租赁物损坏的原因,直接规定出租人承担维修义务,故而出租人应当承担维修义务,但同时认为出租人可以主张损害赔偿或解除合同。[1] 笔者认为此观点有待商榷。出租人有保证房屋处于适租状态的义务,而承租人也有妥善保管和使用租赁物的义务。如果因承租人原因导致租赁房屋损坏,属于承租人违约,维修义务自然由承租人负担为宜。

2) 如果将承租人损坏房屋后的维修义务加予出租人,则有可能发生承租人要求出租人维修,出租人要求解约的诉讼并存的情形,容易造成不必要的空置损失。而且,认定维修义务为出租人负担,而维修费用为承租人负担,则容易在维修费用支付与维修时间的顺序、数额及维修标准上再次产生纠纷,不利于纠纷的最终解决。

3) 尽管合同法没有规定承租人原因导致租赁物毁损,出租人不承担维修义务,但是根据合同法第二百一十九及二百二十二条,承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物或未妥善保管租赁物,成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。由此,可以看出此处的归责原则是过错责任原则,由过错方承担责任。如果说维修义务由出租人承担,而费用及损失由承租人负担,有南辕北辙之嫌。

5 . 优先购买权的通知义务

这里的优先购买权是指房屋承租人依据法律规定所享有的,在出租人转让租赁房屋时,在同等条件下优先于他人购买所租赁的房屋的权利。合同法第二百三十条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。优先购买权是一种法定权利, 最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十一、二十二、二十三条规定了出租人出卖租赁房屋、出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务以及出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋时,均应当在合理期限内通知承租人,否则,承租人有权请求出租人承担赔偿责任。

6 . 押金返还义务

司法实践中,出租人为保证租赁合同的顺利履行和房屋内物品的完整,在出租房屋时,多会收取承租人的租赁押金或保证金。在合同终止后,如果承租人在合同履行过程中并未拖欠租金或造成房屋损失等情况,出租人应当将房屋退还承租人。

四、承租人的主要义务

讨论了出租人的义务后,再谈一下承租人的义务。承租人义务一般集中在以下七点:

1 . 按时支付房屋租金的义务

按时支付房屋租金,是房屋租赁合同中承租人的基本义务,租金条款则是租赁合同的必备条款。一般情况下房屋租赁合同中对租金的标准、支付时间、支付方式都是有明确规定,承租人应当按照合同的规定履行支付租金的义务。

其中需要注意的问题有两点:

1) 当事人对于租金标准没有明确约定,而又存在事实上房屋租赁合同关系的,可以参照市场标准确定租金标准。如果争议较大,可以由专业机构进行评估;如果争议较小,可以由法院通过询价方式酌情确定。

2) 情势变更。合同法解释二在第二十六条作出规定,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。司法实践之中,如何确定是商业风险还是情势变更是一个难点问题,如果不是国家政策或世界经济形势发生重大变化,一般很难适用情势变更原则处理。因此,对于租金问题还是应当以合同约定为原则,没有极为特殊的情况,不得轻易变更。

2 . 支付押金义务

现实中,合同约定承租人向出租人支付租赁押金、保证金已经成为常态。如果合同约定了承租人应向出租人支付房屋租赁押金、保证金,承租人未履行该义务导致合同无法正常履行的,承租人可能要承担合同解除的违约责任。

3 . 妥善使用和保管租赁房屋的义务

合同成立后,出租人将租赁房屋交付承租人,承租人作为房屋使用和占用控制人,应妥善使用和保管租赁房屋。一般来讲,如果双方在合同中约定了房屋用途的,承租人应当按照合同约定使用房屋;如果没有约定房屋用途的,承租人应当按照房屋性质使用。如果承租人违反合同约定或者未按照房屋的性质改变房屋用途的,出租人有权解除租赁合同。

对于房屋的保管,一般来讲体现为两点:一是主动义务,对于房屋日常使用管理,承租人要尽善良保管使用人之责任,房屋存在损坏风险时,承租人应采取积极措施救助、较少损失、及时通知出租人;二是消极义务,对于承租房屋,承租人未经出租人同意,不得擅自进行改建、扩建,破坏房屋的主体结构,维持房屋的正常状态。如果承租人不履行妥善使用、保管租赁房屋的,如果致使租赁房屋受损,出租人有权要求解除合同、赔偿损失。

4 . 不得将租赁房屋擅自转租的义务

房屋租赁合同往往涉及到一定的经济价值。确定房屋租赁关系时,出租人往往需要考虑承租人的支付能力、房屋的用途和收回的便捷性。如果承租人擅自转租,则增加了出租人的经营风险,也增加了出租人收回房屋的困难。因此,合同法第二百二十四条第二款规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

另外,对于承租人擅自转租的,最高法院 《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。司法实践中,有观点根据该规定,逆向推出:承租人未经出租人同意擅自转租的,出租人知道或者应当知道承租人转租六个月内,可以请求法院解除合同,也可以请求法院认定转租合同无效。司法实践中,也有相关的判例。因此承租人应当慎重,未经出租人同意,勿擅自转租房屋,否则就可能出现双重违约和赔偿的不利后果。

5 . 通知出租人维修的义务

这一点是与出租人维修义务相对应的。根据合同法的规定,在租赁房屋期间,如果没有特殊约定,出租人应当履行维修房屋的义务,出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。由于房屋是在承租人占有控制下,需要维修的情况往往需要由承租人通知出租人后,出租人才能知晓。如果承租人没有通知出租人却以出租人未履行维修义务主张解除合同,或者是自行维修要求出租人赔偿损失的:一则承租人在未通知出租人的情况下,不能证明出租人不愿履行维修义务;二则维修的程度、费用未经出租人同意,排除了出租人的决定权和选择权,侵害了出租人的权益,是不妥的。

司法实践中,确实存在有些承租人在合同解除或合同届满时,要求出租人承担租赁期间房屋维修费用的情况。这种情况一般发生在较为长期的房屋租赁合同案件中,这类纠纷发生不外乎两类情况,一种是承租人在合同履行时是自愿承担维修义务的,在租赁合同无法继续履行时,双方撕破脸皮,承租人企图借机多争取一些利益;另一种是出租人占据强势地位,承租人在租赁期间为了能够继续使用房屋,当房屋需要维修时,不愿甚至是不敢要求出租人维修,自行维修后在合同届满时主张赔偿损失。

鉴于上述两种情况的存在,如果承租人有证据证明承租人确实进行过维修并支付了维修费用的情况,司法实践中一般也有两种处理方式,一种是如果承租人没有证据证明通知过出租人维修房屋,则不能证明房屋需要维修,即使承租人支付为维修费用也不支持其诉求;另一种是按照承租人提供的证据酌情支持承租人代出租人支付维修费用,但只支持证据确凿、数额较大维修费用。在目前没有明确法律规定的情况下,酌情减少的观点也并无不妥,也可能更符合实际。

 

虽然法律对承租人通知出租人维修的义务没有明确规定,但是由于承租房屋位于承租人控制下,根据诚实信用原则要求承租人履行维修通知义务并没有给承租人增加额外负担。如租赁房屋需维修,承租人不通知出租人维修而自行维修的,应视为承租人自愿负担维修义务,承租人事后要求出租人承担维修义务的,原则上应不予支持。

6 . 合同终止后腾退房屋的义务

承租人占有使用租赁房屋的依据,在于其依据合同约定享有了房屋的使用和收益权。如果房屋租赁合同因为无效、解除、届满而终止的,承租人占有房屋的法律依据消灭,则承租人应在合同终止时交还租赁房屋。

交还房屋需注意两点:一是在交还房屋时,应保证租赁房屋符合合同约定的交付条件或者租赁房屋处于正常适租状态,不得对房屋有不正当的损坏,否则出租人有权要求承租人恢复原状或要求承租人赔偿相关损失;二是逾期腾退房屋的,应向出租人支付占用期间的房屋占用费,占用费的标准一般按照原房屋合同约定的标准计算,如果原租赁合同时间较长,原租金标准过低的,出租人可以申请对占用费标准进行评估,确定空置期间的占用费标准。

7 . 全面释放房屋附加权利的义务

承租人在合同终止后,不仅负有将租赁房屋交回的义务,而且还负有将其附加在租赁房屋上的权利释放的义务。司法实践中常见的争议是商业用房租赁合同中,承租人在租赁期间利用涉案房屋办理工商登记手续,而在合同期满后,承租人未将相关手续予以注销或迁移,影响房屋继续出租,造成出租人损失。对此情况,一般要考虑当地工商部门的实际情况,如果承租人未注销工商登记手续的行为确实影响出租人继续出租房屋,影响出租人权利实现的,承租人应承担相应的违约责任。

五、当事人应履行的其他义务

作为一种继续性合同,房屋租赁合同需要出租人与承租人在较长期间内不断履行与租赁房屋事宜有关的义务,以保障对方当事人享有合同权利。但是合同条款毕竟是有限的,难以穷尽合同履行中所有权利和义务。这就要求当事人双方除了严格遵守约定履行义务外,还要本着诚实信用原则,根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、减损等义务,避免纠纷发生和阻止损失扩大。须知合同双方合则两利,不合两伤。房屋租赁合同履行过程中,当事人还应注意履行以下三点义务:

1 . 协助义务

房屋租赁合同的条款中,可以约定协助义务。但有些情况在签订合同时无法预见,只能在履行中由合同相对方依诚实信用原则提供配合。尽管一些协助义务并非合同约定,也非合同主要义务,但一方当事人如果拒绝提供协助义务,则可能导致合同无法继续履行,影响合同目的的实现。

如当事人承租房屋进行商业经营,一般都需要由出租人为承租人提供相关的房屋产权手续、消防验收证明等材料办理工商登记手续的,出租人如拒绝提供协助义务,则可能导致承租人无法正常使用房屋;再如出租人出租的房屋出现漏水情况,可能损坏房屋本人或者其他人的财产的,如果出租人进行维修,必然会影响承租人的正常使用。此时承租人应当协助出租人对房屋进行维修,以免因维修事宜影响合同的继续履行或造成更大损害的发生。

2 . 通知义务

如果双方当事人都有履行合同的意愿,一般来讲不会因合同通知义务履行与否导致合同纠纷产生。但是一旦纠纷产生,通知义务是否履行则可能影响案件的处理结果,最终影响当事人的权益。

常见的义务如出租人通知收房的义务、承租人通知维修的义务、出租人催收租金的义务、第三人主张权利时承租人通知出租人义务以及不可抗力导致合同不能继续履行时的通知义务等。

对此,合同法也做了较为清晰的规定,如第一百一十八条明确,当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方;第二百二十一条规定承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修;第二百二十七条规定承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同;第二百二十八条规定第三人主张权利的,承租人应当及时通知出租人。在房屋租赁合同中,涉及租赁房屋交接、维修、租金交纳等事项的通知义务是房屋租赁合同顺利履行、实现合同解除权、减少损失所必须的,履行必要的通知义务当事人诚实信用的体现,也是实现自己合法权利的必要义务。

3 . 减损义务

房屋租赁合同是以房屋使用、收益权换取租金收益的合同,保持房屋的处于正常使用状态是减少损失、促使社会利益最大化的最佳选择。合同法第一百一十九条规定,当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。在当事人双方产生争议,影响房屋正常使用时,出租人或承租人应采取积极措施避免房屋空置。尤其在合同一方违约的情况下,守约方经常觉得违约责任和空置损失都应当由违约方承担,从而对房屋空置的情况置之不理,放任损失扩大。须知,一方在相对方违约后,应采取积极履行减损义务,如果未采取积极措施造成损失扩大的,责任应当自担。

六、案例审理心得和建议

本案是房屋租赁合同案件中不太常见的纠纷,当事人签订租赁协议后,未能按照合同约定时间完成商铺交接,承租人主张出租人违约不同意交付房屋导致承租人无法使用铺位,出租人主张承租人违约不同意接受铺位导致出租人无法交付铺位,由此成讼。

那么,未完成商铺交接,导致合同无法履行是谁的责任呢?

案件的基本事实应当不外两种可能,一是出租人不愿意将房屋出租给承租人了,一是承租人不愿意承租房屋了。在案件审理中,在合同约定的交接时间出租人未通知承租人接收铺位、承租人也未到场要求接收铺位,但对于因何原因为完成交付,双方应当有过沟通,但双方均未留存任何有效证据。在案件事实无法通过证据复原的情况下,依照合同法的规定,在签订合同后,承租人向出租人支付了租金、押金等费用,被告负有将承租商铺交付承租人的义务。商铺未完成交接,系出租人未履行合同义务。租赁协议未能履行,商铺也一直由出租人使用,故而法院判令被告退还原告所交付的前期费用是合理的。结合此案,有以下三点建议:

1 . 留存重要证据

证据是诉讼成败的关键。如果不违背社会常识,证据所复原的事实应是司法认定的事实,并据此做出裁决。所以在日常经济活动中,应注意留存将来可能引发争议的相关证据。本案双方之所以产生争议就在于双方未就商铺交接问题留取任何证据,无论是出租人不同意交付还是承租人不同意接收,如当时留存了证据,诉讼可能不会产生。

2 . 履行附随义务

当事人除合同约定的义务外,也应当根据合同的性质、目的和交易习惯等履行合同附随义务。切不可觉得合同没有约定就放任不管,导致合同无法继续履行或损失扩大。这不仅是诚信经营道德要求,也是法律规定的义务。提前催缴一下租金、告知接收房屋的时间、协助办理一下物业手续等,对于当事人来讲都是顺手而为的事情,不仅方便对方有助合同履行,关键时候好能维护自身权益。以本案为例,如果出租人在合同约定的交接日打个电话或者发个短信通知承租人接收房屋,善良的提醒一下对方,可能整个案件的结果就会很大的不同。

3 . 维护对方权益

通常而言,要求市场主体维护对方利益似乎不太符合经济规律,但在实际上,有时候维护对方权益往往也是在实现自己的权益。尤其是对合同双方当事人来讲更是如此,作为合作的双方,合同相对方具有履约能力是己方获取合同期待利益的保证。

对房屋租赁合同中的出租人来讲,承租人租赁房屋后,能够顺利装修、办照、经营直至盈利,是出租人能够按期收取租金的保障,其中任何一个环节出现问题,往往会导致合同难以继续履行,不仅租金收益难以保障,还有可能承担其他损失。因此出租人应在签约时,本着从对方利益出发的态度,尽可能详细告知涉及房屋相关情况,是否可以商用、是否可以办理营业执照、装修时可能存在的问题等,避免合同履行过程中出现纠纷。对承租人来讲也是如此,在签合同时本着从对方利益出发的态度,尽可能详细告知自己租赁房屋的用途,可能采取的装修措施、需要办理的手续等,避免合同签订后,房屋无法满足需求,导致损失发生。