房地产转让纠纷案例

上诉人（原审原告）：董世存，男，1962年11月30日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，住陕西省榆林市榆阳区。

上诉人（原审原告）：白桂芝，女，1962年5月9日出生，民族籍贯住址职业同上。

二上诉人共同委托诉讼代理人董瑞，女，1991年10月1日出生，民族籍贯住址同上，系二上诉人之女。

被上诉人（原审被告）：榆林正源房地产开发有限公司，住所地陕西省榆林市榆阳区肤施路西，统一社会信用代码91610800664140591W。

法定代表人郑小军，系该公司总经理。

委托诉讼代理人郑晓艳，系该公司员工。

上诉人董世存、白桂芝因与被上诉人榆林正源房地产开发有限公司房屋预售合同纠纷一案，不服陕西省榆林市榆阳区人民法院（2017）陕0802民初3475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。

上诉人董世存、白桂芝上诉请求1、依法撤销榆阳区人民法院（2017）陕0802民初3475号民事判决第二项，并改判被上诉人支付迟延交房违约金19278元、利息20000元以及迟延办理房屋产权证书违约金490元；2、本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1、原审判决主动适用诉讼时效规定判决，违反法律规定，应撤销原审判决。被上诉人在提交答辩状及庭审过程中，均未提出时效抗辩，而原审判决中主动适用诉讼时效规定进行判决，明显违反法律规定，应撤销原审判决。2、原审判决认定事实错误，因被上诉人重大过错致上诉人遭受损失，上诉人应承担相应赔偿义务。上诉人与被上诉人于2009年5月20日签订商品房买卖合同，合同约定购买的房屋面积为113.29㎡，交房时间为2009年11月30日，于交房之日起90日内向产权登记机关备案办理产权证书。而被上诉人至2010年12月28日才向上诉人交房，并且至今未能办理房屋产权证书，应承担违约责任，赔付相应违约金。上诉人按照合同约定的面积办理银行按揭，至2015年下半年知晓房屋实际面积为105.76㎡，因被上诉人过错导致多支付房款外，还承担过多银行贷款利息，而从上诉人提起诉讼至银行贷款截止，仍有近十年时间，因此，对于被上诉人重大过错所致上诉人承担的银行贷款利息，被上诉人应承担赔偿义务。

被上诉人榆林正源房地产开发有限公司辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律得当。答辩人在一审期间提供给法院的答辩状第二页明确提出“被答辩人因个人原因于2010年12月28日才来收房，截止2017年3月24日起诉已经过了6年多，诉讼时效已经过期，所以人民法院不应受理，当驳回该诉请”。二、房屋面积误差不是答辩人的过错，被答辩人主张的银行利息20000元及迟延办理房产权证书违约金490元的诉请不应由答辩人承担。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》中明确载明产权登记面积与合同约定面积发生误差，双方同意以产权登记面积为准，按合同约定单价据实结算房价款，多退少补。所以被答辩人主张因房屋面积误差而产生的利息不应由答辩人承担。至于迟延房产权证书办理不是答辩人的原因所致，被答辩人一审期间也没有证据证明是答辩人的过错。所以一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审依法予以维持。

董世存、白桂芝向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告双倍返还因面积误差购房款65209.80元及利息21519.23元；2、依法判令被告向原告承担迟延交付房屋的违约金19278元；3、依法判令被告向原告赔偿迟延办理房屋产权证书的违约金490元；4、依法判令被告向原告返还多收取的银行月供款8824.77元；5、依法判令被告向原告返还多收取的契税、大修基金、工本费、印花税、税金、基金、贷款利息、物业费、取暖费等各项损失以及上述费用利息20116元，共计135437.80元；6、本案诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：一审法院认定事实：2009年6月10日，原告董世存（买受方）与被告榆林正源房地产开发有限公司（出卖方）签订商品房买卖合同，约定：出卖人以出让方式取得位于青山路北、建榆路西，土地使用证榆市国用（2007）第14004号的地块的土地使用权。该地块土地面积为10.6871亩，规划用途为商业及住宅，土地使用年限为2007年6月11日至2077年6月11日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房现定名为正源综合大厦。建设工程规划许可证为榆政规字（2007）第69号，施工许可证号为2008-007，商品房预售许可证为榆房预售证第2008-07号。买受人所购买的商品房为第1幢1单元10层1004室。用途为住宅，属框剪结构，层高为2.95米，建筑面积为113.29平方米。该商品房单价每平方米4430元，总金额为490545元。面积确认及面积差异处理为合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第一种方式进行处理即以产权登记面积为准，按合同约定单价据实结算房价款，多退少补。付款方式及期限为2009年6月10日付房款150545元，剩余房款34万元以银行按揭贷款方式支付。交付期限为2009年11月30日前。出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。关于产权登记的约定为非出卖人原因导致产权登记延期的，出卖人不承担违约责任等事项。2009年6月10日，原告向被告交付首付款150545元，剩余34万元办理了银行按揭。原告向被告交纳了契税7358元、印花税245元、专项维修资金11261元、天然气开口费2221元、工本费1000元、有线电视接口费200元。2010年12月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了正源首府房屋交接单，约定：甲方于2010年12月28日将位于榆林市青山路北建榆路西正源首府1单元1004号房屋交付给乙方等事项。原告于2017年3月24日持上述证据向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。

一审法院认为，原告董世存与被告榆林正源房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同体现了双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，依法确认为有效合同。原告诉请被告向原告双倍返还因面积误差购房款65209.80元、被告向原告承担迟延交付房屋的违约金19278元、被告向原告返还多收取的契税、大修基金、工本费、印花税的诉讼请求。经查，依商品房买卖合同“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第一种方式进行处理即以产权登记面积为准，按合同约定单价据实结算房价款，多退少补。”的约定。被告应当返还原告房款32605元；同时，依商品房买卖合同“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。”之约定。本案中，合同约定的交房时间为2009年11月30日前，原告与被告签订的正源首府房屋交接单时间为2010年12月28日，原告提起诉讼的时间为2017年3月24日。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”之规定，本案中，原告诉请被告向原告承担迟延交付房屋的违约金19278元的诉讼请求超过诉讼时效，本院不予支持，予以驳回，被告的该抗辩理由成立，本院予以采纳；原告诉请被告返还契税7358元、大修基金1742元、工本费1000元、印花税16元的诉讼请求有必要的事实依据，本院予以支持。原告的其他诉讼请求没有必要的事实依据，本院不予支持予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、本判决生效后十日内，由被告榆林正源房地产开发有限公司返还原告董世存、白桂芝房款32605元、契税7358元、大修基金1742元、工本费1000元、印花税16元，共计42721元。二、驳回原告董世存、白桂芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500元，由原告董世存、白桂芝负担500元，被告榆林正源房地产开发有限公司负担1000元。

二审查明的事实与一审查明的事实一致，故本院依法对一审查明的事实予以认定。

本院认为，本案争议的焦点：一、上诉人董世存、白桂芝的起诉迟延交付房屋的违约金是否超过诉讼时效；二、面积误差银行按揭的利息及迟延办理房屋产权证书违约金是否支持。关于上诉人董世存、白桂芝的起诉迟延交付房屋的违约金是否超过诉讼时效。依据案涉小区的实际情况，可以反映出包括上诉人董世存、白桂芝在内的众多业主与被上诉人榆林市正源房地产开发有限公司就迟延交房与迟延办证进行交涉的有关情况，故上诉人董世存、白桂芝起诉被上诉人榆林市正源房地产开发有限公司支付迟延交房违约金之诉讼请求没有超过诉讼时效，本院对其该项请求依法予以支持。本案中，合同约定的交房时间为2009年11月30日前，双方签订的正源首府房屋交接单时间为2010年12月28日，依商品房买卖合同“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”之约定，被上诉人榆林市正源房地产开发有限公司应当从2009年12月1日起至2010年12月28日止以已交房款490545元为基数按日支付上诉人付选义万分之一的违约金。关于面积误差银行按揭的利息及迟延办理房屋产权证书违约金是否支持。依据商品房买卖合同中“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第一种方式进行处理即以产权登记面积为准，按合同约定单价据实结算房价款，多退少补”的约定，上诉人主张该利息请求没有法律依据。上诉人诉请迟延办理房屋产权证书违约金，被上诉人一审答辩称“在代缴各项费用、递交资料时，房屋产权管理局告知不予接收，因上诉人原因该套房屋被查封中，不能办理产权证书”。根据上诉人一审提供的榆林市不动产登记资料查询结果证明，能够反映出该套房屋被榆林市榆阳区人民法院另案查封中。依商品房买卖合同第十五条第三项“如因买受人原因造成产权证不能在规定期限内办理的，由买受人承担责任；非出卖人原因导致产权登记延期的，出卖人不承担违约责任”的规定，迟延房产权证书办理不是被上诉人的原因所致，上诉人主张迟延办理房屋产权证书违约金的请求亦不予支持。

综上所述，上诉人董世存、白桂芝的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持陕西省榆林市榆阳区人民法院（2017）陕0802民初3475号民事判决第一项、第二项；

二、本判决生效后十日内，由被上诉人榆林市正源房地产开发有限公司支付上诉人付选义迟延交房违约金19278元。

如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1500元，由原告董世存、白桂芝负担300元，被告榆林正源房地产开发有限公司负担1200元。二审案件受理费790元，由上诉人董世存、白桂芝负担190，被上诉人负担600元。

本判决为终审判决。

审判长徐白江

审判员杜波云

审判员任晓明

二〇一七年九月二十七日

书记员刘力好