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房屋买卖合同中未约定税费承担问题

发布日期:2020-03-31 21:37:43


导语

近年来,国家对房地产市场的宏观调控力度日益加强,税费作为宏观调控的有效手段被广泛使用,且随着市场变动税费政策也不断发生变化,房产税费也成为二手房交易中双方日益重视的合同条款。在实际交易中,因税费问题导致双方诉至法院的纠纷也屡见不鲜。

那么如果在合同中,并未约定税费的承担问题,导致双方出现纠纷该如何处理呢?

根据相关法律法规的规定,在二手房交易过程中买卖双方未约定二手房交易税费的,应各自需要承担一定的税费,但是在实际交易过程中并不禁止买卖双方自行约定税费的承担责任。

因此,如果二手房买卖合同中有明确约定的,双方履行合同约定即可。但如果买卖合同中约定不明甚至未做约定,则应该协商并达成补充协议,如协商无果,则应该依照税务部门规定的责任和义务来确定税费承担方。

一、    二手房交易税费——个人所得税

纳税人:卖方

根据个人所得税法的规定,个人出售自有住房取得的所得应按照"财产转让所得"项目征收个人所得税,税率为交易总额的1%或两次交易差额的20%。如果同时满足家庭住宅、购买时间超过5年,则可以免交个人所得税,任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。

普通住宅未满5年或非家庭住房,个人所得税计算公式:(售房收入-购房总额-本次缴纳营业税-原始契税-合同价×1%)×20%;或采用另一种计算公式:地税局评估价或网签价(取价高者)×1%。

注:纳税人在地税系统中未能查询到原值,不能正确计算应纳税额的,应采取核定征收,购房个人所得税税率暂定为计税价格的1%。

二、     二手房交易税费——契税

纳税人:买方

按规定契税应由买方缴纳。契税应纳税额根据房屋成交价格和税率计算征收。税率具体规定为:个人购买非普通住房的,按4%税率征收。个人首次购买自用普通住房和经济适用住房的,面积大于90平方米、小于140平方米按3%税率减半征收;大于140平方米的,按3%征收;个人首次购买90平方米及以下普通住房的,按1%税率征收。名下已有住房,再次购买按照3%征收。

契税计算公式:地税局评估价或网签价(取价高者)×税率(1%~4%)

普通住宅契税计算公式: 90平米以下——首套1%,二套3%;90-140平米——首套1.5%,二套3%;

非普通住宅契税计算公式:3%,别墅契税计算方法:4%。

注:首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠。

三、     二手房交易税费——印花税

纳税人:买卖双方

所签订的房地产买卖合同,属于"产权转移书据"征税项目,按合同所载金额万分之五计税贴花。房地产证按件贴花5元。

非住宅:交易印花税——地税局评估价或网签价(取价高者)×0.0005%,权证印花税——5元/本;

住宅(含普通、非普通):交易印花税——免征,权证印花税——5元/本。

注:从2009年至今国家暂免征收住宅印花税。

四、     二手房交易税费——营业税

纳税人:卖方

根据规定,营业税的税率为5.6%。转让出售购买时间不足2年的非普通住宅按照全额征收营业税,转让出售购买时间超过2的非普通住宅或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税,转让出售购买时间超过2年的普通住宅免征营业税。如所售房产是非住宅类,如商铺、写字间或厂房等,则不论是否过2年都需要全额征收营业税。

普通住宅营业税计算公式:(房产证满2年或契税完税证满2年)——免征营业税,不足2年——地税局评估价或网签价(取价高者)×5.6%;

非普通住宅营业税计算公式:提供发票——[地税局评估价或网签价(取价高者)-上手发票价]×5.6%,不提供发票——地税局评估价或网签价(取价高者)-上手发票价×5.6%;

别墅营业税计算公式:满2年——[地税局评估价或网签价(取价高者)-发票价]×5.6%,不足2年——地税局评估价或网签价(取价高者)×5.6%。

注:购买时间是否满2年首先看产权证,其次看契税发票,再次看票据。这三种证件按照时间早的计算,一般地说票据早于契税发票,契税发票早于产权证。

五、     中介费

承担方:买卖双方(有约定除外)

依据物价局相关文件规定,房产交易额在10万元(含10万元)以下的按2%收取;超过10万元至100万元金额(含100万元)的,按1%收取;超过100万元金额以上的按0.5%收取。

六、     买卖合同公证费

(大概费用,具体参见当地收费标准)

买卖合同需要公证时才须缴纳:房屋成交总×0.3%;

赠与过户公证费:40元/平米×产权证面积;

继承公证费:80元/单,放弃继承公证:80元/人。

七、     房屋产权登记费

(大概费用,具体参见当地收费标准)

住宅:50元(买方承担,每增加1人加10元,买家为单位的80元)

非住宅:550元/宗

八、     交易服务费

(大概费用,具体参见当地收费标准)

收费标准:建筑面积3元/㎡

注:买卖双方需同时支付,一宗交易服务费为:2×建筑面积×3元/㎡

九、     公摊费用

只征收"房改房"交易对象,其他免征

成交价/总面积×分摊面积×10%(10楼以下)

成交价/总面积×分摊面积×20%(10楼以上)

十、     土地出让金

普通住宅除以下情况外,免征

①房改房——地税局评估价或网签价(取价高者)×1%

②安居房——未注明使用年限的按地税局评估价或网签价(取价高者)×1%

③集资房——地税局评估价或网签价(取价高者)×5%

非普通住宅与非住宅:未注明使用年限的按地税局评估价或网签价(取价高者)×1%

十一、 测绘费

(大概费用,具体参见当地收费标准)

面积75平米以下收200元,75平米以上144平米以下收300元,144平米以上收400元。

一般说来房改房都是需要测绘的,商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘的。

十二、 调档费

(大概费用,具体参见当地收费标准)

20元。

十三、 房屋评估费

(大概费用,具体参见当地收费标准)

按评估额×0.5%缴纳。

十四、 风险提示

综上所述,在签订二手房买卖合同之时,一定要注意房屋买卖合同中是否有约定税费的负担问题,房产交易的价格比较高,自然应征税费就会高。为了不做这个冤大头,一定要仔细审查合同中有关于交易税费的负担问题。合同审查是买卖合同中最重要的环节,没有仔细审查,容易给自己留下法律上隐患,置自己于不利的境地。