“限购政策”导致房屋买卖合同不能履行，责任谁承担？

【案情简介】

2011年11月25日，陈某、陈某1（简称买受人）与A公司（出卖人）签订《预售合同》约定：买受人购买A公司建设的案涉住宅，总价款人民币760万元。《补充协议》特别约定：买受人已详细阅读并清楚知晓有关住房限购政策，承诺如实提供个人信息，如因买受人提供虚假信息或居民家庭购房资格被相关主管部门撤销或违反限购政策规定而导致解除预售合同及本补充协议的，出卖人有权单方解除预售合同及本补充协议；买受人应按该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。

合同签订后，双方办理了网上签约及预售合同备案手续。买受人支付A公司购房款304万元人民币。之后，建委审查预售时发现买受人不符合限购政策要求，交易无法完成，A公司遂发函通知买受人解除合同，支付违约金；买受人则要求A公司返还已付购房款，双方无法达成一致。A公司起诉，请求确认与被告签订的《预售合同》解除；二被告向原告支付该房屋总价款20%的违约金。

【案件结果】

法院认为：双方签订的《预售合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因违反限购政策无法继续履行，应当予以解除。在双方签订协议之前，国务院及北京市的限购政策早已颁布，双方均应当了解政策的具体内容。A公司作为专业房地产公司，在签约之前应当充分向买受人释明限购政策的全部内容，并积极全面询问有可能属于限购情形的买受人有关信息，主动审查买受人是否具备购房资格，而非被动接受买受人提供的资料。买受人在签约之前亦应当充分了解限购政策，且其本人更清楚自己的身份及房产情况，应主动向出卖人说明自己的特殊身份及房产信息或主动向有关行政主管部门咨询。双方在签约之前均存在一定过失，对于合同因不能履行而解除的责任，不能全部归责于被告一方，A公司要求被告支付违约金的诉求不予支持，判决：确认《预售合同》解除；原告返还被告购房款304万元人民币；驳回原告其他诉求。A公司不服提起上诉，二审驳回上诉，维持原判。A公司申请再审，再审法院驳回其再审申请。

【律师点评】

一、限购政策不属于不可抗力，当事人不能按不开抗力的规则主张权利。

“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。实务中，住房限购政策，一般不被认定为不可抗力，当事人不能以此为由主张权益或免除责任。

二、限购政策导致无法履行的房屋买卖合同非无效合同，当事人要求解除的，一般应予支持。

《合同法》第52条第（5）项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《合同法解释（二）》第14条规定，强制性规定是指“效力性强制规定”。限购政策不属于“法律、行政法规”，不符合合同无效的法定情形。北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要认为：“对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。”即因“限购政策”无法继续履行的合同，可以解除。

三、限购政策导致合同不能履行被解除的，当事人一方要求另一方承担违约责任的，不予支持。

承担违约责任前提条件，是当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，构成违约。对于合同订立后因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，自然不构成违约。实务中，一般是出卖人将收受的购房款或定金返还给买受人，一方要求另一方承担违约责任的，不予支持。

但特殊情形下，需要具体问题具体分析，通常有三种情况要区别对待：一是如果合同解除确实导致当事人间利益失衡，受损失方要求对方补偿其所受合理损失的，一般会酌情予以支持。二是房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，应予支持。三是对因限购政策导致合同不能履行被解除，双方均存在过错的，各自承担相应过错责任，一方要求另一方承担违约责任的，一般不予支持。本案中，原、被告双方均存在一定过错，要求一方承担解除合同的法律后果，无法律依据。

【律师建议】

买卖合同是双方当事人的事，知己知彼还要知限购政策，任何一方面的疏忽，都可能影响合同的履行，承担违约责任。房屋买卖合同标的额大，应当慎重对待，切不可抱侥幸心理或弄虚作假。