伪造公证书签订的房屋买卖合同可能无效

【提要】

被代理人对涉案房屋的公证、委托、签订房屋买卖合同以及抵押房屋等均不知情，且受托人代理与买方签订房屋买卖合同及办理房屋过户手续的公证书已被撤销，房地产买卖非委托人的真实意思表示，故合同无效，则过错方应负责清偿债权涤除抵押并将房屋恢复至委托人名下。

【案情】

徐1与徐2为父女。涉案房屋原登记在徐1、徐2名下，两人共同共有。

2017年4月27日，某县公证处出具公证书，公证由徐2委托戴3办理涉案房屋买卖手续。同年5月3日，戴3作为徐2的代理人与徐1就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》，转让价款80万元，其中对腾房时间、违约责任、付款方式等未作约定。同年6月7日，涉案房屋经核准登记至徐1一人名下。徐2、徐1一致确认涉案房屋由徐1夫妻及徐2居住使用至今。

根据2018年3月1日的不动产登记簿，涉案房屋上设有抵押权，抵押权人甲公司，受理日期2017年6月13日，核准日期同年6月16日，备注最高额抵押，最高债权限额348.8万元，债权发生期间2017年6月12日至2022年6月11日。

2017年9月11日，某县公证处出具决定书，确认徐2身份不符，撤销上述公证书，该公证书自始无效。现徐2涉讼，请求确认其与徐1于2017年5月3日签订的《上海市房地产买卖合同》无效，并要求将涉案房屋产权恢复登记至徐1、徐2名下等。

此外，对涉案房屋上的抵押债权。徐2表示，其无力代为清偿。徐1表示，每月应还本息12.5万元，自2017年9月开始未按期还款，无力继续清偿。

【一审及二审裁判观点】

一审裁判观点：

根据法律规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。

本案中，徐1对徐2的诉讼请求不持异议，并承认徐2对涉案房屋的公证、委托、签订房屋买卖合同以及抵押房屋等均不知情，且戴3作为徐2的代理人与徐1签订房屋买卖合同及办理房屋过户手续的公证书业经撤销，可见涉案房地产买卖非徐2的真实意思表示，现徐2拒绝追认，故徐2要求确认合同无效的诉请，应予支持。

鉴于涉案房屋上设有抵押权，甲公司表示在未能清偿担保债权之前，不同意抵押房产所有权变更。在抵押权尚未涤除的情况下，涉案房屋无法恢复至徐2、徐1名下。

二审裁判观点：

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

因徐2就涉案房屋所签署的《上海市房地产买卖合同》均不知情，且未授权、事后追认，上述合同无效。造成涉案房屋被变更产权人，并被抵押的原因，系徐1之故，其应承担相应的责任。

【一审及二审判决结果】

一审判决结果：

一、徐2与徐1签订的《上海市房地产买卖合同》无效；

二、驳回徐2的其他诉讼请求。

二审判决结果：

一、维持一审法院民事判决第一项；

二、撤销一审法院民事判决第二项；

三、徐1于十五日内清偿甲公司债务后，徐1、甲公司共同涤除设定在涉案房屋上的抵押权；

四、徐1在上述判决履行完毕后，将涉案房屋权利人恢复至徐2、徐1两人名下，并承担全部办理费用。