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以划拨方式取得土地使用权土地上房地产的转让并非完全禁止,只是需要办理相关手续及缴纳土地使用权出让金

发布日期:2020-03-31 19:20:30

裁判要点:《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”从该条规定内容来看,并非完全禁止以划拨方式取得土地使用权土地上房地产的转让,只是需要办理相关手续及缴纳土地使用权出让金。(以下判决书源自中国裁判文书网)

广西壮族自治区高级人民法院

民 事 判 决 书

(2014)桂民一终字第39号

上诉人(原审原告):覃兆清,女,1951年10月5日出生,汉族,农民,住陆川县。

委托诉讼代理人:阮彬林,男,1951年12月21日出生,汉族,系覃兆清之丈夫,住陆川县。

委托诉讼代理人:林敢,广西国海律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):广西玉林市金威饲料公司。住所地:玉林市五里桥10号。

负责人:梁琦,该公司清算组组长。

委托诉讼代理人:王少锋,广西欣和律师事务所律师。

委托诉讼代理人:黄程,广西欣和律师事务所实习律师。

覃兆清与广西玉林市金威饲料公司(简称金威公司)买卖合同纠纷一案,玉林市中级人民法院于2014年7月17日作出(2014)玉中民一初字第1号民事判决。覃兆清不服,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。上诉人覃兆清的委托诉讼代理人阮彬林、林敢,被上诉人金威公司的委托诉讼代理人王少锋、黄程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

覃兆清上诉请求:1、撤销一审判决,改判确认其以150万元购买原属金威公司所有,坐落在玉林市五里桥路10号的1017.56平方米的五层房屋及约300平方米的土地的行为合法有效;2、判令金威公司立即将覃兆清已购得的上述房地产办理过户手续给覃兆清,办理过户手续所需的土地出让金、契税、营业税、土地增值税、变更手续费等一切税费均由金威公司负责支付;3、本案所有诉讼费用由金威公司承担。事实和理由:1、一审中关于其放弃要求处理损失问题不实,其当时只是表示坚持不变更诉讼请求,损失问题由法院判,没有放弃任何诉讼权利;2、一审判决关于覃兆清与金威公司签订的《房屋买卖合同》无效的认定错误。一审判决认为本案《房屋买卖合同》违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条关于划拨土地使用权转让需经市、县人民政府批准的规定,进而违反《合同法》第五十二条第一款第(五)项、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定而导致无效。这是原判机械地理解和适用法律导致的错判。其认为本案双方签订《房屋买卖合同》并完成价款和房屋及土地的实际交付,该行为已经得到了金威公司的主管部门玉林市粮食局的批准,覃兆清有充分理由相信其合法有效性;并且《玉林市人民政府办公室关于同意拍卖玉林市金威公司房地产的批复》也对该行为进行了追认批准;这完全符合最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于合同有效的规定。一审判决明显错误,不符合事实和法律规定,应予改判。

二审期间,覃兆清同意本案买卖合同所涉及的三角空地等土地权益不在本案处理。

金威公司答辩称:1、覃兆清主张《玉林市人民政府办公室关于同意拍卖金威公司房地产的批复》对涉案房屋买卖行为进行了追认不符合事实。经过多次庭审调查,可以确认:玉林市人民政府办公室2006年5月16日作出的该文,是针对玉林市粮食局为解决金威公司的债务偿还和职工安置问题,于2006年3月21日向玉林市人民政府提交的《关于要求对金威公司房地产进行拍卖还债的请示》所作的批复,其内容是同意对金威公司的房地产进行整体拍卖,这是国有划拨土地得以进行挂牌交易的前提。金威公司据此已于2008年1月申请玉林市国土局对其房地产进行整体拍卖。而直到覃兆清起诉前,双方从未就协议转让国有划拨土地一事请示过玉林市人民政府,当然也就不存在政府批准将讼争土地使用权转让给覃兆清一说。2、金威公司未经有批准权的人民政府批准,也未经企业内部决策及评估程序,擅自与覃兆清签订合同转让国有划拨土地使用权,且在起诉前也没有取得政府批准,违反了有关法律法规的强制性规定,涉案买卖合同无效。3、覃兆清经人民法院两次行使释明权发回重审后仍不变更诉讼请求,原审判决依法驳回其诉讼请求完全正确。4、对合同无效的责任认定,应考虑涉案土地与相邻土地同属一本产权证,无法分割转让和过户的实际情况进行认定。

覃兆清向玉林市中级人民法院起诉请求:1、依法确认其以150万元购买原属金威公司所有、坐落在玉林市五里桥路10号的1017.56平方米的五层房屋及约300平方米的土地的行为合法有效;2、判令金威公司立即将其已购得的上述房地产办理过户手续,办理过户手续所需的土地出让金、契税、营业税、土地增值税、变更手续费等一切税费均由金威公司负责支付。诉讼费用由金威公司承担。

玉林市中级人民法院一审查明:2003年3月18日,金威公司出具一张《收条》给覃兆清收执。该收条载明:今收到覃兆清交来购我司坐落在玉林镇五里桥路10号房屋一幢及该房屋东面墙外的三角店地款150万元正等内容。同月19日,金威公司(卖方、甲方)与覃兆清(买方、乙方)签订了一份《房屋买卖合同》,约定:一、甲方将自己所有坐落于玉林镇五里桥10号的房屋一幢以及该房屋东面墙外的三角空地一块(房产证号:玉林市房权证玉房字第××号,土地使用证号:玉国用(1998)字第040104262号,买卖的房屋和空地的基本情况以房权证、土地使用证记载的为准),以人民币150万元的价款卖给乙方。二、乙方于签订合同之日将上述房款付清给甲方。三、甲方在乙方付清房款之日起将该房屋交付给乙方。此后,甲方原出租该房屋的租金归乙方所有。但该房屋的三、四、五层,甲方可在2003年12月31日前搬空给乙方。现办公的二楼办公室如乙方急用,乙方允许甲方利用三楼的二间房办公,乙方不收该二间房的房租,但该二间房也要在2003年12月31日前搬空给乙方。如甲方逾期不搬空卖给乙方的所有房屋,则按每间房月租400元付租金给乙方。四、甲方综合楼西边第一间大门的产权归乙方,但乙方要保证该大门畅通。五、该房屋卫生间南面墙往西沿线与该房屋西面墙往南沿线交会点内的空地(宽度约5米),属乙方使用。六、该房屋卫生间南面墙及往西沿线以南2.5米内的空地,作为甲、乙双方的共用消防通道,双方均不得有建筑物;七、甲方从乙方支付房款之日起5个月内办妥该房屋的房地产过户给乙方,所需的费用由甲方负担。如逾期未办妥,乙方不再要甲方办理,由甲方提供有关手续给乙方办理,所需费用仍由甲方负担。合同签订后,金威公司依约将办公楼一楼全部及二楼一间办公室交覃兆清使用。同月20日,金威公司向覃兆清出具《证明》一份,证明其公司综合楼已转让给覃兆清,所出租的房屋由其安置。同月21日,金威公司的主管部门玉林市粮食局以玉市粮函(2003)13号文件作出批复,同意金威公司出卖综合楼、三角店及其仓库。同年5月1日,覃兆清将上述房屋出租他人使用,办公楼二楼的其他办公室则一直用于存放金威公司档案材料,三至五楼则作为金威公司的宿舍由职工居住使用。2004年1月9日,玉林市粮食局作出玉市粮发(2004)3号《关于停止出卖金威公司仓库收回并开通公司综合楼门口的通知》,通知金威公司在得到批复后未按程序办理综合楼出卖手续,造成综合楼不能办理房屋过户手续,要求:一、停止出卖公司仓库;二、由许小明负责于2004年元月底前收回公司综合楼门口并按照最初设计原样将其开通。2005年5月19日,公德信拍卖公司受金威公司的委托,将上述房地产进行公开拍卖,覃兆清以价格150万元购得上述房地产。之后,金威公司一直不能为覃兆清办理房地产过户手续。2006年3月21日,玉林市粮食局为金威公司的债务偿还及职工安置问题,向玉林市人民政府提交《关于要求对金威公司的房地产进行拍卖还债的请示》,请求批准对金威公司的房地产进行拍卖。玉林市人民政府经研究后同意拍卖,并由其办公室于2006年5月16日作出《玉林市人民政府办公室关于同意拍卖玉林市金威公司房地产的批复》,批复同意拍卖金威公司房地产(办公楼一幢,占地230㎡建筑面积1080㎡;仓库一幢,仓库、地坪及准备筹建职工宿舍的空地总面积1888.5㎡),拍卖所得偿还债务和安置职工。玉林市人民政府批复后,金威公司清算组委托玉林市国土局对相关资产进行拍卖,玉林市国土局于2008年1月24日在《玉林日报》刊登公告,对包括已转让给覃兆清的房地产在内的五里桥路10号的房地产进行整体挂牌交易。同年2月13日,覃兆清将金威公司列为被告、玉林市国土局列为第三人提起本案诉讼。同月20日,玉林市国土局在《玉林日报》刊登告示,对上述标的中止挂牌交易。2009年8月1日,覃兆清向一审法院申请取消其对玉林市国土局的诉讼请求。另查明:本案涉讼《房屋买卖合同》所涉及的土地属国有划拨土地。金威公司是领有《企业法人营业执照》的国有企业,于2005年3月3日被工商行政管理部门吊销其《企业法人营业执照》。2005年8月9日,玉林市粮食局成立了金威公司审计清算小组,对金威公司的资产及债权、债务进行清算。

玉林市中级人民法院一审认为,金威公司与覃兆清签订的合同虽为《房屋买卖合同》,但根据有关规定,该房屋使用范围的土地使用权应随之转让。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定,未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。本案《房屋买卖合同》涉及的土地属国有划拨土地,双方的转让行为在本案起诉前未经有批准权的玉林市人民政府批准。《玉林市人民政府办公室关于同意拍卖玉林市金威公司房地产的批复》是对金威公司全部资产整体拍卖的批复,而不是对本案双方当事人签订的《房屋买卖合同》涉及土地的批复。双方签订买卖合同违反了前述规定,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定,本案《房屋买卖合同》应认定为无效。造成合同无效的责任在于金威公司。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此,覃兆清请求确认买卖行为有效并由金威公司办理房地产过户手续及承担相关费用,没有法律依据,予以驳回。金威公司辩称本案《房屋买卖合同》无效,符合法律规定,予以采纳。由于金威公司存在过错,其应对覃兆清所受到的损失给予赔偿。鉴于覃兆清在庭审中明确表示如合同被确认无效,其所受损失不要求处理,由其另择途径解决,这是覃兆清对其诉讼权利的处分。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定,判决:驳回覃兆清对金威公司的诉讼请求。本案案件受理费18300元,由覃兆清负担(已交纳)。

本院二审期间,双方均没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致,对一审查明的事实予以确认。另查明,二审期间,覃兆清同意本案买卖合同所涉及的三角空地等土地权益不在本案处理。

本院认为,覃兆清与金威公司签订的《房屋买卖合同》是双方在协商一致,自愿的情况下签订的。但是双方是否能实现合同目的,取决于双方签订的合同内容是否符合法律的规定。

金威公司转让的房屋,处于以划拨方式取得土地使用权的土地上。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”从该条规定内容来看,并非完全禁止以划拨方式取得土地使用权土地上房地产的转让,只是需要办理相关手续及缴纳土地使用权出让金。按照该条的规定,金威公司转让该房屋时,应办理的手续包括报有批准权的人民政府审批。《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款规定:“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”显然,《中华人民共和国城市房地产管理法》只是规定转让房地产时报有批准权的人民政府审批,并未规定审批前签订的转让合同待审批后生效。未报有批准权的人民政府审批,影响的是物权变动的行为效力,不影响债权的成立。因此,以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时的审批,是对土地使用权发生实际转移时的审批,并非签订合同本身的审批。覃兆清与金威公司签订的《房屋买卖合同》涉及房屋部分的内容是有效的。此外,《房屋买卖合同》对房屋办理过户手续的费用负担约定,也未违反法律的规定,是有效的。但是,覃兆清与金威公司签订的《房屋买卖合同》同时约定一并转让的还有房屋东面墙外的三角空地一块,对于直接的国有划拨土地使用权转让,《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。”该规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的转让行为,根据该规定,金威公司转让该空地的划拨土地使用权时,未经有批准权的人民政府批准,起诉前也未持有人民政府职能部门办理的出让手续,因此覃兆清与金威公司签订的《房屋买卖合同》涉及转让房屋东面墙外的三角空地一块的内容是无效的。综上所述,覃兆清与金威公司签订的《房屋买卖合同》除涉及转让房屋东面墙外的三角空地一块的内容无效外,其余均是有效的。金威公司在收取了房屋转让价款后,未能完成协助覃兆清办理房屋的过户手续,即使在此后的2006年5月16日玉林市人民政府同意拍卖包括本案争议房屋在内的金威公司的房地产后,金威公司也未能协调在土地管理部门及房产管理部门为覃兆清办理过户手续,已构成违约。在双方房屋转让合同成立后,在向有关土地房产管理部门办理相关登记手续之前,双方因合同关系成立的债权债务关系已产生,金威公司主张本案合同因未经政府的批准,涉及房屋部分的转让也无效的主张不予支持。覃兆清的上诉部分成立,予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定,判决如下:

一、撤销玉林市中级人民法院(2014)玉中民一初字第1号民事判决;

二、确认覃兆清与金威公司签订的《房屋买卖合同》除涉及转让房屋东面墙外的三角空地一块的内容无效外,其余涉及房屋转让等内容的部分有效,应继续履行。

本案一、二审案件受理费共计36600元,由金威公司负担32940元,由覃兆清负担3660元。

本判决为终审判决。

审 判 长  覃 龙

审 判 员  蔡向荣

代理审判员  蒙丽华

二〇一六年十一月七日

书 记 员  林晓华