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未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。

发布日期:2020-03-31 19:17:39

裁判要点:《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第(六)项的规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。故依法登记领取权属证书是房屋买卖的先决条件。对此《中华人民共和国合同法》第132条第1款明确规定,出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。(以下判决书源自中国裁判文书网)

宁夏回族自治区盐池县人民法院

民事判决书

 

(2018)宁0323民初2512号

 

原告:周英平,男, 1970年4月3日出生, 汉族,个体户,住宁夏回族自治区盐池县花马池镇裕兴村。公民身份号码×××。

原告:牛治民,女, 1969年5月27日出生, 汉族,个体户,住宁夏回族自治区盐池县花马池镇裕兴村。公民身份号码×××。

二原告委托诉讼代理人:高乐,系宁夏奋进律师事务所律师。代理权限为特别授权。

被告:张志东,男,1969年7月26日出生, 汉族,个体户,住宁夏回族自治区盐池县康泰花园南边别墅西户。公民身份号码×××。

原告周英平、牛治民与被告张志东合同纠纷一案,本院于2018年7月30日立案后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周英平、牛治民及其委托诉讼代理人高乐到庭参加诉讼, 被告张志东经合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求:1、请求判令确认二原告与被告之间以物抵债协议有效;2、请求判令被告协助二原告办理房屋不动产权登记;3、请求判令由被告承担本案的诉讼费用。事实及理由:二原告系夫妻关系,2010年、2013年、2015年被告因西花园公租房建设工程、工业园区公租房建设工程和盐池县第二敬老院扩建工程需要砂石料,经与原告周英平协商达成一致,由原告周英平向上述三个工程供石料。原告周英平如约履行供货义务,被告仅支付部分货款,剩余424780元拖延支付。后被告提出以自己在西花园公租房施工时因抵付工程款而获得的房屋(房号为3段103-203号,面积118.88m2)一套抵顶支付拖欠原告周英平的石料款,同时被告欠饶天亮工程款255000元,而抵顶房屋价值大于原告石料款,经原、被告和饶天亮口头商定:房屋总价款为680000元,房屋归原告所有,饶天亮的债权清偿数额饶天亮自愿变更为205000元,原告的代履行视为对被告剩余房款的履行,各自履行后三方债权债务清结。由此2017年1月23日被告正式书面承诺以上述房屋抵顶支付原告石料款,并于当天向原告出具了一份收条“今收到周英平沿街商业用房3#房款陆拾捌万元整”,原告则向饶天亮出具205000元欠条一张。此后被告便将该房交付于二原告使用。因被告获取该房时并未办理不动产权登记手续,为了使该房将来直接过户于二原告减少中间环节的税费负担2017年7月24日张志东通知原告前往宁夏正通达拍卖有限公司办理房屋拍卖手续,原告周英平妻子牛治民按照宁夏正通达拍卖有限公司(以下简称拍卖公司)的要求在拍卖公司提供的拍卖确认书中签字捺印。当二原告静待房屋办理产权登记时,2018年7月汪晓霞以房屋所有权人的名义强行使用该房,不顾二原告受让在先并已实际使用的事实,毁坏原告装潢材料后强行装潢使用。此时二原告才得知被告因拖欠王一霖借款,王一霖以生效法律文书依法申请法院强制执行,在执行过程中双方于2018年2月5日私下达成和解协议,被告以前述房屋及另一套房屋作价共计1250000元抵顶支付借款,王一霖向盐池县人民法院撤回执行申请。应王一霖的要求被告承诺协助配合产权办理登记在汪晓霞名下,拍卖公司也向汪晓霞出具了拍卖确认书,拍卖确认书的日期与二原告持有拍卖确认书中的房号、日期均相同。目前汪晓霞认为她才是真正的房屋所有权人,阻止二原告占有使用房屋。综上,二原告认为自己受让被告的房屋在先,且已经先于王一霖占有使用房屋,其以物抵债的法律效力应当予以认定。被告一套房屋分别抵顶不同债权人的行为严重违背道德底线和诚实守信的基本原则,即扰乱了社会秩序更损害了二原告的合法财产权益。现原告诉至法院,望判如所请。

原告周英平、牛治民向法庭提交以下证据以证实自己的诉请:一、砂石料协议原件、分项工程结算证明书复印件各一份,证明截止2016年1月17日被告未付原告周英平货款共计424780元;二、拍卖成交确认书复印件一份、拍卖结算说明复印件一份、人民银行支付系统专用凭证复印件一份(以上证据均加盖盐池县国有资产经营有限公司印章),证明1、2015年8月4日被告通过竞拍方式买受盐池县西花园廉租房沿街商铺一套,房号为3段103-203号,房屋面积为118.88㎡,成交金额为594400元。2、被告已经将房款全额支付于拍卖公司,拍卖公司于2015年8月27日将房屋拍卖款支付给盐池县国有资产经营有限公司,即被告已经履行了付款义务。3、被告对房屋拥有所有权和处置权,被告与原告之间签订的以房抵债协议有效;三、收条原件一份、拍卖成交确认书复印件一份(加盖盐池县国有资产经营有限公司印章)、分项工程结算证明书复印件一份、欠条复印件一份,证明1、被告张志东于2017年1月23日与原告周英平达成以房抵账协议,张志东以680000元的价格将西花园廉租房3号房抵顶支付原告周英平424780元货款;2、剩余差价由原告周英平代为张志东偿还饶天亮剩余工程款205000元;四、宁夏增值税电子普通发票复印件一份、用水清单复印件一份(均加盖盐池县城乡供水有限公司水费营销部印章),证明被告将房屋交付原告使用的客观事实。五、证人证言一份,证明周英平与张志东以房顶账的事实。

对原告提交的上述证据,对证据一的三性及证明目的予以认定,依法采信,对证据二拍卖成交确认书复印件一份、拍卖结算说明复印件一份、人民银行支付系统专用凭证复印件一份的三性均予以认定,依法采信,对证明目的1、2予以认定,依法采信,对证明目的3中被告对房屋拥有所有权和处置权的证明目的不予认定,依法不予采信。对证据三、四、五的三性予以认定,依法采信,对证明目的不予认定,依法不予采信。

被告张志东经本院合法传唤未到庭,也未向本院提交书面答辩及证据。

经审理查明: 2013年9月8日,被告因承包盐池县工业园区公租房工程和盐池县第二敬老院扩建工程需用砂石料,与原告周英平达成供料协议,由原告周英平向上述工程供砂石料。2016年1月17日双方结算,被告尚欠原告周英平424780元砂石料款。后被告因抵付工程款而获得在盐池县西花园公租房的房屋(房号为3段103-203号,面积118.88m2)一套抵顶所欠原告周英平砂石料款,同时被告欠案外人饶天亮工程款255000元,经三方协定上述房屋归原告牛治民所有,被告所欠饶天亮的债权数额变更为205000元,由原告周英平代为偿还,各自履行后三方债权债务清结。2017年1月23日,被告向原告周英平出具收条一份内容为“今收周英平沿街商业用房3#房款陆拾捌万元整”,二原告向案外人饶天亮出具205000元欠条一张。之后原告牛治民通过宁夏正通达拍卖有限公司办理拍卖成交确认书。

另查明,原告周英平、牛治民系夫妻关系。

上述事实,有二原告的当庭陈述及本院依法认定的证据予以证实,本院予以确认。

本院认为,一、原告周英平、牛治民与被告张志东何时订立抵顶协议以及是否有效。实践中,没有房产权证的房屋交易现象普遍存在,本案即是一起出卖人对出卖的房屋未取得房屋产权证书,双方通过债权、债务抵顶而签订房屋抵顶协议而引发的纠纷。二原告在订立抵顶协议时,对被告尚未完全取得房屋没有产权证的事实应当知晓,且抵顶协议是在双方自愿的基础上订立的,尽管房屋出卖人即被告在与二原告协商抵顶协议时尚未取得房屋所有权,并不必然导致房屋抵顶协议无效。不得转让是行政管理规定,只说明暂时无法办理房屋所有权证,待具备条件再行办理产权转移手续。且上述抵顶协议不存在欺诈、胁迫,亦不违反法律、行政法规的强制性规定,系双方真实意思表示。因此原告周英平、牛治民与被告张志东订立的抵顶协议属有效协议。2017年1月23日,被告向原告周英平出具收条,二原告向案外人饶天亮出具欠条,此时,三方抵顶合意设立,故抵顶协议设立时间为2017年1月23日。

二、二原告能否要求被告张志东协助办理房屋过户登记。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第(六)项的规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。故依法登记领取权属证书是房屋买卖的先决条件。对此《中华人民共和国合同法》第132条第1款明确规定,出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。具体到本案中,被告张志东对案涉房屋尚未取得产权证书时即与二原告签订房屋抵顶协议,作为案涉房屋产权实际所有人盐池县国有资产经营有限公司,其对抵顶协议标的真正具有处分权。抵顶协议的卖方即被告张志东在尚未取得房屋所有权证之前,并不享有案涉房屋所有权。而二原告依据抵顶协议享有的债权,只是取得房屋所有权必要条件之一,二原告所享有的债权本身仅仅意味着一种权利实现的可能性,而不具有必然性和当然的现实性。实践中,存在如卖方不配合买方办理房屋过户登记手续、卖方一房数卖等情况,截止到日前,被告张志东并未取得案涉房屋的所有权,故案涉房屋所有权移转并未满足法定条件。故对二原告要求被告协助办理房屋过户登记的诉请,本院不予支持。被告张志东经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为放弃自己的抗辩权。综上,经本院审判委员会讨论决定,依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条第六款、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决如下:

一、确认原告周英平、牛治民与被告张志东在2017年1月23日签订的抵顶协议有效;

二、驳回原告周英平、牛治民的其他诉讼请求。

案件受理费100元,公告费440元,共计540元,由被告张志东负担。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。

 

 

 

审  判  长    李  伟

人民陪审员   吴春梅

人民陪审员   党丽芸

 

 

二〇一八年十一月十日

 

书  记员     王江聪

 

 

附:本案所适用的法律条文

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十七条 房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠予或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

第三十八条 下列房地产,不得转让:

  (一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;

  (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

  (三)依法收回土地使用权的;

  (四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

  (五)权属有争议的;

  (六)未依法登记领取权属证书的;

  (七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

《中华人民共和国合同法》

第一百三十条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

 第一百三十二条 出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第十四条 人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。

第一百四十四条 被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。