拆迁安置房尚未办理产权登记，但并不影响双方订立合同的效力

裁判要点：拆迁安置房，暂时不能办理房产证只是时间上的限制，并不是房屋不能买卖。权利人完全有权利对房屋进行处置，包括转让和买卖。《城市房地产转让管理规定》是部门规章，规定的未依法登记领取权属证书的房屋不得转让是行政管理方面的规定，并不是合同效力方面的规定。《物权法》规定“除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理产权登记的，不影响合同的效力。”虽然拆迁安置房尚未办理产权登记，但并不影响双方订立合同的效力。（以下判决书源自中国裁判文书网）

宁夏回族自治区银川市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）银民终字第747号

上诉人（原审被告）何小亮，女，1971年9月10日出生，汉族，曲江生态园保洁员，住宁夏回族自治区永宁县。

委托代理人李海龙，宁夏正义达律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）王晓荣，女，1982年8月22日出生，汉族，宁夏西风传媒有限公司办公室文员，住宁夏回族自治区银川市永宁县。

委托代理人孙凯，宁夏方和圆律师事务所律师。

上诉人何小亮因房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区永宁县人民法院（2014）永民初字第461号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年7月29日公开开庭进行了审理。上诉人何小亮及其委托代理人李海龙，被上诉人王晓荣及其委托代理人孙凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院审理查明，2014年4月23日，原告与被告签订了《房地产买卖契约》，约定原告将自己所有的位于望远镇望远人家C区拆迁安置房出售给被告，房屋总价为24万元。被告于2014年4月24日支付10万元，同时原告向被告交付房屋钥匙及手续，于2014年12月30日前付10万元，于2015年9月30日前付清余款4万元。如被告中途悔约，被告向原告赔偿3万元，如原告中途悔约，原告应在悔约之日起30日内将10万元房款退还给被告，另给付被告3万元违约金。办理房产过户手续所需缴纳的税费，由被告独自承担，原告协助办理。合同签订后，被告于2014年4月24日向原告支付了10万元购房款，原告将房屋交付给被告，被告将房屋进行了装修并居住至今。2015年1月2日，双方又达成了补充协议，约定余款4万元等房产证办理至被告名下后一次性付清。后被告得知该房屋没有房产证，无法办理过户登记手续，故未向原告支付第二批房款，双方协商未果，原告便起诉至法院，请求判令：1.依法解除双方签订的《房地产买卖契约》；2.被告支付违约金3万元，同时被告对购买原告的房屋予以恢复原状，如不能恢复原状则赔偿原告2万元损失；3.被告支付原告房屋使用费3000元；4.本案诉讼费由被告承担。

原审法院认为，《房地产买卖契约》是原、被告在平等、自愿的基础上签订的，是双方真实的意思表示，系合法有效的合同。因被告未按期支付第二批房款，原告要求解除合同，被告也同意解除合同，故对该项诉讼请求法院予以支持。原告要求被告支付违约金3万元并对房屋恢复原状或赔偿损失2万元，因双方在合同中对违约责任进行了明确约定，如被告中途悔约，需向原告支付3万元的违约金，因被告违约，故原告的该项诉讼请求法院予以支持；被告已经对该房屋进行了装修，并未给原告造成实际损失，故原告要求被告恢复原状或赔偿损失的诉讼请求不予支持。原告要求被告支付房屋使用费3000元，因双方属房屋买卖法律关系，不是房屋租赁法律关系，且双方的买卖合同中并未约定房屋使用费，故该项诉讼请求法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决：一、解除原告王晓荣与被告何小亮签订的《房地产买卖契约》，原告王晓荣于判决生效后十日内退还被告何小亮购房款10万元；二、被告何小亮于判决生效后十日内支付原告王晓荣违约金3万元；三、被告何小亮判决生效后十日内给原告王晓荣交付望远人家C区房屋；四、驳回原告王晓荣要求被告何小亮恢复房屋原状、赔偿损失及房屋使用费的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1125元，减半收取562.5元，由原告王晓荣负担187.5元，被告何小亮负担375元。

宣判后，何小亮不服提出上诉称，2014年4月23日，上诉人与被上诉人签订《房地产买卖契约》一份，被上诉人承诺将其所有的望远人家C区的房屋出售给上诉人，该买卖契约第四条明确约定：被上诉人保证房地产权属清楚，若发生与有关的产权被上诉人纠纷和债权债务，概由被上诉人负责，并承担民事责任，因此给上诉人造成的经济损失，由被上诉人负责赔偿。协议签订的第二天，上诉人依约定将10万元现金交付被上诉人，被上诉人将房屋钥匙交付上诉人，上诉人对房屋进行装修并入住，上诉人在催促被上诉人办理房屋过户手续时才得知该房屋系拆迁安置返还房，该房屋在近五年内无法取得房屋产权登记证书，双方约定的房屋所有权变更登记手续自始不能实现，隧中止了继续给付房款的约定义务。上诉人认为被上诉人在签订房屋买卖合同过程中故意隐瞒该房屋未取得房屋产权登记证书的重要事实，导致房屋过户的合同目的自始不能实现，上诉人与被上诉人的房屋买卖合同自始无效。根据我国《城市房地产转让管理条例》第六条第六项的规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。原审法院认定上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖契约》系有效合同属认定事实错误，判令上诉人向被上诉人支付3万元违约金的判项内容错误，适用法律错误，判决结果有失公平、公正，请求二审人民法院依法撤销原判第二项内容，改判上诉人不应该承担违约金3万元；本案诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人王晓荣辩称，一、上诉人在签订《房地产买卖契约》时，对该房屋的拆迁安置返还房性质是完全知晓的，不存在被上诉人隐瞒事实的问题。首先，望远人家C区房是被上诉人的拆迁安置房，通过中间人介绍将该房转让给了上诉人。中间人在介绍时，明确告知了上诉人该房是拆迁安置房。其次被上诉人主动将银川望远工业园管理委员会与自己签订的《永宁县城乡环境综合整治补偿安置协议书》交给了上诉人。第三，上诉人购买大价值的住房，不可能不对该房屋进行详细的了解。正是在知晓该房屋系拆迁安置房，有办证时间限制的前提下，才有可能以24万元购买了105平方米的房子。而且当地以这种方式交易的不止上诉人一个，后来又说不知晓情况，不合情理。第四，双方在签订买卖协议时，协议中第一条就明确载明“乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。”说明当时上诉人对该房屋进行了充分了解，完全知道该房屋是拆迁安置房，暂时不能办理房产证的情况。二、《房地产买卖契约》是在双方平等自愿的基础上签订的，是双方真实意思的表示，是合法有效的合同。一、望远人家C区房属于被上诉人的拆迁安置房，在权属上不存在任何问题，而且事先对该事实向上诉人进行了如实告知。双方在自愿的情况下签订了协议，不存在隐瞒的情况。类似的房屋买卖行为在现实中大量存在，如果双方都能诚实守信，是不存在问题的。现上诉人接收、入住了房屋，已居住了一年之久，不但未如约支付后续购房款，而且还欠付物业费、取暖费等费用，故意违约，破坏了诚实信用原则。二、由于是拆迁安置房，暂时不能办理房产证只是时间上的限制，并不是房屋不能买卖。安置房屋归被上诉人所有，被上诉人完全有权利对房屋进行处置，包括转让和买卖。《城市房地产转让管理规定》是部门规章，规定的未依法登记领取权属证书的房屋不得转让是行政管理方面的规定，并不是合同效力方面的规定。《物权法》规定“除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理产权登记的，不影响合同的效力。”虽然该拆迁安置房尚未办理产权登记，但并不影响双方订立合同的效力。

被上诉人在二审提交了证明一份，证明上诉人拖欠物业费及取暖费的违约行为。

上诉人质证认为该证据与房屋买卖合同无关，对其真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。

二审查明的事实同原审查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖契约》是双方真实的意思表示，符合法律规定，合法有效。上诉人上诉称该合同违反《城市房地产转让管理条例》规定中的“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”属无效合同，因该规定系部门规章，双方所签订的合同并无违反合同效力方面的规定，故对该上诉理由本院不予采信。上诉人在购买涉案房屋后已装修入住，现却不按合同约定交付房款并要求解除合同，按照合同约定如上诉人中途悔约，上诉人应向被上诉人赔偿3万元，原审法院依据双方所签订的合同判决上诉人承担违约金3万元并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费550元，由上诉人何小亮负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　  安　宁

代理审判员  　　高卫国

代理审判员　  　黑　琴

二〇一五年七月三十一日

书　记　员　  　郝小梅

附：本案适用的相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……

第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。