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物权合同未办理物权登记的,不影响合同效力

发布日期:2020-03-31 19:15:08

裁判要点:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力,吴房屋买卖协议是双方真实意思表示的,应属合法有效。以涉案房屋未办理产权登记为由主张涉案房屋买卖合同无效,法院不予支持。(以下判决书源自中国裁判文书网)

安徽省合肥市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)皖01民终5103号

上诉人(原审原告):吴云飞,男,1975年8月4日出生,汉族,住巢湖市。

委托诉讼代理人:方汇,巢湖市柘皋镇法律服务所法律工作者。

被上诉人(原审被告):袁登峰,男,1981年10日16日出生,汉族,住巢湖市。

委托诉讼代理人:刘如东,安徽天辰律师事务所律师。

上诉人吴云飞因与被上诉人袁登峰房屋买卖合同纠纷一案,不服安徽省巢湖市人民法院(2018)皖0181民初1128号民事判决,向本院提出上诉。本院于2018年6月7日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

吴云飞上诉请求:撤销一审判决,改判吴云飞与袁登峰于2013年3月10日签订的《房屋买卖协议》无效,并要求袁登峰搬离该房屋,一、二审诉讼费由袁登峰承担。事实和理由:吴云飞自建涉案房屋,到起诉时仍不能办理房屋所有权证。2013年3月10日,吴云飞经王军介绍将涉案房屋出卖给袁登峰并签订《房屋买卖协议》,双方约定价格30万元,袁登峰未支付房款。经王军调解并口头担保,吴云飞将涉案房屋让袁登峰居住至今。因涉案房屋至今不能办理产权登记,违反了《城市房地产管理法》第三十八条第(六)项的规定,该合同应属无效。2、涉案房屋土地原使用权人为吴云飞的父亲吴忠文,在换证时将原土地使用权证丢失,但吴云飞提交的相关证明能证明涉案土地是集体土地性质。

袁登峰辩称,1、双方签订的房屋买卖协议,真实合法有效。根据《合同法》第44条、《物权法》第15条,房屋买卖合同成立时生效,未办理房屋登记的不影响合同效力。2、一审中本人已经向法庭提交证据证明在房屋买卖合同达成之时,就将购房款交给吴云飞。双方签订合同中明确注明:“购房款已付清”。吴云飞认为购房款未给付,仅是中间人王军口头担保就给本人居住五年,不符合常理。吴云飞认为土地性质是集体土地,但并未提交证据证明,且房屋坐落于巢湖市金泰开发区,在对外出租出售的小区中,不可能是集体土地。即便是集体土地,案涉合同仍然有效,至于集体土地房屋产权证是否能够办理,与合同效力无关。

吴云飞向一审法院起诉请求:1、双方于2013年3月10日签订的《房屋买卖协议》无效;2、袁登峰立即搬离巢湖市君悦大酒店四楼402室,将该房屋返还给吴云飞;3、袁登峰承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实:2012年左右,吴云飞自建房屋一套402室,位于巢湖市君悦大酒店四楼东侧。2013年3月10日,吴云飞经人介绍将该房屋出卖给袁登峰,双方签订房屋买卖协议一份,约定房价为30万元。协议签订后,吴云飞将房屋交付给袁登峰。后双方因是否付清房款发生纠纷。现吴云飞以该房屋买卖协议违反国家法律法规强制性规定,应属无效为由,诉至一审法院

一审法院认为,房地产转让合同作为一种债权合同,其成立与生效只需符合《合同法》和《民法通则》所规定的一般生效要件即可,虽说该类合同有其特殊性,但其特殊只在于其标的物属性和权利变动方式的特殊,而不是合同有特殊的生效要件。认定合同效力的直接依据是《合同法》,而不是法律、行政法规的强制性规定。根据《合同法》第五十二条第(五)项的规定,合同如果因违反法律、行政法规的强制性规定被认定无效,调整私法行为的强制性规定包括效力性规范与管理性规范,管理性规范被赋予公法责任,而效力性规范才是认定私法行为效力的根据。《城市房地产管理法》应属管理性规范,而非效力性规范,只有违反效力性规范的合同才是无效合同,违反管理性规范的合同,只产生行政管理即公法上的法律后果,并不影响当事人之间签订的合同的效力。另外,房屋买卖合同的买方即袁登峰在尚未取得房屋所有权证之前,其虽不能享有房屋所有权,但享有买卖合同上的债权。且吴云飞在本案审理过程中也未提供充分证据证明该房所涉土地使用权性质。故吴云飞以违反《城市房地产管理法》强制性规定等为由要求该院确认合同无效、返还房屋的观点,就现有证据而言,理由不充分,该院不予支持。关于吴云飞、袁登峰之间房款是否履行完毕不属本案处理范围,双方可另寻解决途径。

综上,为保护合同当事人合法权益,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条,《中华人民共和国物权法》第十五条之规定,判决:驳回吴云飞的诉讼请求。一审案件受理费100元,减半收取50元,由吴云飞负担。

本案二审期间,当事人没有提交新证据。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实,本院予以确认。

本院认为,根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”,吴云飞、袁登峰签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示,应属合法有效。吴云飞以涉案房屋未办理产权登记为由主张涉案房屋买卖合同无效,不符合上述法律规定,本院不予支持。

综上,上诉人吴云飞的上诉理由不能成立,依法不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

本案二审案件受理费100元,由吴云飞负担。

本判决为终审判决。

审判长 张 勇

审判员 张 怡

审判员 董江宁

二〇一八年七月二十六日

书记员 杜 锐

附相关法条:

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审