当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

裁判要点：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。据此可知，即使出卖涉案房屋时权利人不知情亦未签字，也不影响该买卖合同效力，但如要实际履行合同并发生物权变动效果，则需取得权利人同意。（以下判决书源自中国裁判文书网）

安徽省淮北市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）皖06民终827号

上诉人（原审被告）：任东超，男，1979年12月28日出生，汉族，教师，住安徽省濉溪县。

上诉人（原审被告）：吴艳，女，1977年9月29日出生，汉族，教师，住安徽省濉溪县。

上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：郜永红，男，住安徽省濉溪县，系濉溪县孙疃中学推荐。

被上诉人（原审原告）：杨志强，男，1990年2月1日出生，汉族，农民，住安徽省濉溪县。

被上诉人（原审原告）：黄满香，女，1987年11月17日出生，汉族，农民，住安徽省濉溪县。

上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：张文，安徽辰元律师事务所律师。

上诉人任东超、吴艳因与被上诉人杨志强、黄满香房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省濉溪县人民法院（2018）皖0621民初209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人任东超、吴艳的委托诉讼代理人郜永红，被上诉人杨志强、黄满香及其委托诉讼代理人张文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

任东超、吴艳上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法解除双方当事人签订的《房屋买卖合同》;3.杨志强、黄满香支付任东超、吴艳合同定金10000元；4.一、二审诉讼费用均由杨志强、黄满香负担。事实和理由：1.涉案房屋共有人吴艳一直不同意出售，亦未在涉案房屋买卖合同上签字确认，该合同依法不能继续履行。2.杨志强、黄满香未按照合同约定足额支付首付款，任东超、吴艳有权将涉案房屋另行出售。涉案短信可以证明在杨志强、黄满香未按时履行合同义务的情况下，任东超、吴艳已明确表示要解除涉案房屋买卖合同，并另行出售涉案房屋。3.2017年10月23日，吴艳在出具首付款收条时明确要求杨志强、黄满香交付全部购房款，否则合同不能继续履行。4.涉案145000元收条内容和日期并非任东超、吴艳本人所签，人民法院应对其真实性予以鉴定。涉案3000元收条系伪造，但认可向房产中介公司缴纳了3000元中介费。

杨志强、黄满香辩称，一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确；任东超、吴艳的上诉理由缺乏事实和法律依据，依法应驳回上诉。

杨志强、黄满香向一审法院起诉请求：1.判令任东超、吴艳继续履行双方于2017年10月8日签订的关于宝厦丽景新城文景苑6#504号（房地产权证号：濉房字第××号、第××号）房屋买卖合同，为杨志强、黄满香办理涉案房产的过户手续；2.判决任东超、吴艳连带赔偿杨志强、黄满香违约金11250元（375000元×3%）3.判令任东超、吴艳连带赔偿杨志强、黄满香保全费2395元、担保费1500元；4.诉讼相关费用由任东超、吴艳负担。

一审法院认定事实：杨志强与黄满香系夫妻关系，任东超与吴艳系夫妻关系。2017年10月8日，任东超、吴艳（甲方）通过蓝叶经纪公司与杨志强、黄满香（乙方）签订《房屋买卖合同》。约定：任东超、吴艳将其共同共有的位于安徽省濉溪县濉永公路南合欢路西侧宝厦丽景新城文景苑6#504室的房屋一套（房地产权证号：濉房字第××号、第××号）出售给杨志强、黄满香，房屋总价款375000元，合同签订时交付定金10000元；付款方式为：首付款145000元（含定金），剩余230000元申请银行按揭（贷款金额最终依银行批准为准，如银行实际批准金额不足前述申请额度，乙方应在缴纳税费当日将差额一并支付给甲方），并于银行放款当日付给甲方。如甲、乙双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生第十一条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的3%作为违约金，同时还须支付成交价的1.5%作为丙方的中介服务费，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿等。合同签订后，杨志强、黄满香按照约定将首付款145000元（包含定金10000元）交付,任东超、吴艳为杨志强、黄满香出具收条。当双方与蓝叶经纪公司的工作人员一起到银行办理房屋按揭贷款手续，准备办理房产变更登记手续时，任东超、吴艳要求杨志强、黄满香支付全部购房款后方同意协助其办理房产变更登记手续。后双方协商未果。

一审法院另查明：在任东超、吴艳与杨志强、黄满香签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋尚有房屋抵押贷款。在收到杨志强、黄满香支付的首付款后，任东超、吴艳于2017年10月25日提前偿还了贷款。在本案立案受理前，依杨志强、黄满香的申请，一审法院于2017年12月14日作出（2017）皖0621财保329号民事裁定，查封了涉案房产。杨志强、黄满香为此支付保全费2395元。

一审法院认为:民事活动应当遵守自愿、公平、诚实信用的原则。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让、抵押，当事人应当依法办理权属登记。

本案中，杨志强、黄满香与任东超、吴艳于2017年10月8日签订房屋买卖合同系双方的真实意思表示，该合同合法、有效。杨志强、黄满香已经按照合同约定履行了支付首付款等义务，任东超、吴艳未按照合同约定履行定协助杨志强、黄满香办理房屋权属变更登记手续的义务，其二人应当继续履行合同，并按照合同约定承担违约责任。故对杨志强、黄满香要求任东超、吴艳继续履行双方于2017年10月8日签订的房屋买卖合同确定的义务，协助杨志强、黄满香办理涉案房屋产权变更登记手续；赔偿杨志强、黄满香违约金11250元（375000元×3%）的诉讼请求，予以支持；其要求任东超、吴艳承担担保费1500元，无法律依据，不予支持。杨志强、黄满香也应当按照合同约定履行支付剩余购房款230000元及合同约定的其他义务。任东超、吴艳辩称，杨志强、黄满香没有按时足额交付首付款，与审理查明的事实相悖，不予采纳。判决：一、任东超、吴艳继续履行其于2017年10月8日和杨志强、黄满香签订的《房屋买卖合同》；于判决生效后30日内协助杨志强、黄满香办理濉房字第××号、第××号房屋产权证载明的位于濉永公路南合欢路西侧宝厦丽景新城文景苑6#504室的房屋产权变更登记手续。二、任东超、吴艳于判决生效后10日内支付杨志强、黄满香违约金11250元（可以从杨志强、黄满香应支付的剩余购房款中予以扣除）。案件受理费179元，减半收取89.5元，由任东超、吴艳负担。

本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。根据双方当事人陈述，本院二审查明：2017年10月23日，杨志强、黄满香通过银行转账和现金交付方式共向任东超、吴艳支付145000元首付款，任东超、吴艳出具收条并签字按印。本院对一审认定的其他事实予以确认。

本院认为，本案二审争议焦点为，涉案房屋买卖合同应否继续履行，违约责任应当如何认定。

关于涉案房屋买卖合同应否继续履行问题。任东超、吴艳上诉主张，涉案房屋买卖合同依法不能继续履行，应予解除。针对其上诉理由本院具体分析认定如下：首先，任东超、吴艳上诉认为，涉案房屋共有人吴艳一直不同意出售涉案房屋，亦未在涉案房屋买卖合同上签字确认，该合同依法不能继续履行。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。据此可知，即使任东超在出卖涉案房屋时吴艳不知情亦未签字，也不影响该买卖合同效力，但如要实际履行合同并发生物权变动效果，则需取得吴艳的同意。本案中，根据已查明的事实，在收取涉案房屋首付款时，吴艳在收条上签字确认。据此可以视为吴艳对涉案房屋买卖行为进行追认，涉案房屋买卖合同可以实际履行的条件成就。故其该项上诉理由不能成立。其次，任东超、吴艳上诉认为，杨志强、黄满香未按照合同约定足额支付首付款，任东超、吴艳有权将涉案房屋另行出售。本案中，杨志强、黄满香虽未按照合同约定时间给付首付款，但2017年10月23日，任东超、吴艳在收到杨志强、黄满香给付的145000元首付款后，出具收条并签字确认。任东超、吴艳签收首付款的行为可以视为双方当事人一致同意继续履行涉案房屋买卖合同。故任东超、吴艳该项上诉理由不能成立。再次，任东超、吴艳上诉认为，2017年10月23日，吴艳在出具首付款收条时明确要求杨志强、黄满香交付全部购房款，否则合同不能继续履行。本案中，因双方当事人在合同中约定按银行按揭方式付款，任东超、吴艳该项要求与合同约定不一致，且其未提供证据证明双方就此达成新的合意，故其该项上诉理由亦不能成立。综上，涉案房屋买卖合同合法有效，依法应当继续履行，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。一审法院判决任东超、吴艳继续履行涉案房屋买卖合同并无不当。

关于违约责任应当如何认定问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，杨志强、黄满香给付145000元首付款后，任东超、吴艳向其出具收条，故杨志强、黄满香作为买受方已经履行了给付首付款的合同义务。任东超、吴艳作为出卖方应当按照合同约定履行协助买受方办理涉案房屋产权变更登记手续的义务。故任东超、吴艳应当承担相应违约责任。一审法院按照双方当事人合同约定判决任东超、吴艳支付违约金并无不当。

综上所述，任东超、吴艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费179元，由任东超、吴艳共同负担。

本判决为终审判决。

审判长　　赵永生

审判员　　刘　静

审判员　　王冬宁

二〇一八年九月二十九日

法官助理朱明清

书记员李玥彤

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。