15810784790

18510464583

联系我们
  • 24小时律师热线: 010-86393036
    400-150-9288
  • 邮箱:15810784790@163.com
  • 地址: 北京市海淀区上地三街9号金隅嘉华大厦A座1210室

房地产转让,应当签订书面转让合同。

发布日期:2020-03-31 19:13:24

裁判要点:房地产转让,应当签订书面转让合同。并未签订书面房屋买卖合同违反法律强制性规定,合同未成立。(以下判决书源自中国裁判文书网)

安徽省滁州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)皖11民终2398号

上诉人(原审原告):吴宏明,男,1966年12月19日出生,汉族,户籍地安徽省定远县。

委托诉讼代理人:谢伟,安徽奇胜律师事务所律师。

上诉人(原审被告):刘开芝,男,1949年10月1日出生,汉族,住安徽省滁州市南谯区。

委托诉讼代理人:郑忠琴,安徽亭城律师事务所律师。

上诉人吴宏明因与被上诉人刘开芝房屋买卖合同纠纷一案,不服安徽省滁州市南谯区人民法院(2019)皖1103民初692号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

吴宏明上诉请求:1.撤销一审判决;2.改判刘开芝协助办理滁州市南谯区房屋产权过户手续;3.一、二审诉讼费由刘开芝承担。事实和理由:1.双方房屋买卖合法有效,刘开芝应当协助吴宏明办理房屋过户手续。2.根据相关规定,交房、办证不适用诉讼时效规定。本案中,涉案房屋已完成交付,吴宏明已搬入涉案房屋居住,刘开芝一直拒不协助吴宏明办理房屋过户手续,房屋过户具有物权的变动属性,不应适用诉讼时效的法律规定。综上,请求支持其上诉请求。

刘开芝辩称,双方约定房屋总价为9000元,吴宏明仅支付3900元,合同义务未履行完毕,吴宏明违约在先。2.吴宏明要求办理过户手续超过诉讼时效。一审认定事实清楚,适用法律正确。请求驳回上诉,维持原判。

吴宏明向一审法院起诉请求:1.依法判令刘开芝协助吴宏明办理滁州市南谯区房屋产权归过户手续;2.判令刘开芝承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实:1995年,吴宏明与刘开芝口头约定:刘开芝将其所有的位于房屋(三间砖瓦平房,建筑面积101.28平方米)以4500元出售给吴宏明。1995年5月18日,吴宏明支付房屋定金300元,刘开芝出具收条一份,载明:收到吴宏明购房定金叁佰元整(河北街33号)。此据刘开芝95.5.18日。1995年6月17日,吴宏明支付刘开芝房款2000元整,刘开芝出具收条一份,载明:吴宏明购房人民币款贰仟元整。此据刘开芝。此后,吴宏明分别于1995年8月29日、1996年2月16日支付购房款1000元、600元,刘开芝分别出具收条两份,吴宏明支付房款共计3900元。此后,吴宏明在涉案房屋居住。

另查明:涉案房屋所有权证登记所有权人为刘开芝。涉案房屋所在区域位于政府拆迁征用土地规划范围内。

一审法院认为:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应按约定履行各自义务。吴宏明与刘开芝虽未签订书面房屋买卖合同,但双方之间达成的房屋买卖协议不违反法律规定。吴宏明在支付大部分房款后,应及时要求刘开芝履行相应义务。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定:诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是,从权利被侵害之日起超过二十年的,人民法院不予保护。有特殊情况的,人民法院可以延长诉讼时效期间。本案中,吴宏明最后一次支付房款为1996年2月16日,期间吴宏明已搬入涉案房屋居住。距本案立案日期2019年1月21日,已超过二十年的诉讼时效,且吴宏明未提供证据证明其存在特殊情况,庭审中刘开芝主张吴宏明已超过诉讼时效,故对吴宏明诉请,不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定,判决:驳回吴宏明的诉讼请求。案件受理费80元,由吴宏明负担。

二审查明,吴宏明在涉案房屋居住至1998年左右后外出,之后涉案房屋被刘开芝占有至今。吴宏明主张刘开芝以4500元将涉案房屋转让给吴宏明,但刘开芝辩称其以9000元将涉案房屋转让给吴宏明。

二审查明的事实除“涉案房屋以4500元出售给吴宏明”外,其他事实与一审一致,对一审查明的事实,本院予以确认。

本院认为,综合各方举证、质证及诉辩意见,本案二审的争议焦点为:吴宏明要求刘开芝协助办理滁州市南谯区房屋产权过户手续的请求能否成立。

吴宏明主张其与刘开芝口头约定,刘开芝将其所有的位于房屋以4500元出售给吴宏明。刘开芝对双方之间存在房屋买卖关系予以认可,但认为其是以9000元价格将涉案房屋转让给吴宏明。房屋转让价款是房屋买卖合同的主要条款,因双方对涉案房屋的转让价款并未达成一致意见,虽然刘开芝在收到吴宏明定金及部分房款后将涉案房屋交付给吴宏明,但在1998年左右涉案房屋又被刘开芝收回,可见,双方之间的房屋买卖合同并未成立。同时,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定,房地产转让,应当签订书面转让合同。本案中,吴宏明与刘开芝并未签订书面房屋买卖合同。依据上述法律规定,吴宏明与刘开芝之间就涉案房屋转让行为亦违反了法律强制性规定。综上,因吴宏明与刘开芝之间的房屋买卖合同并未成立,吴宏明要求刘开芝协助办理滁州市南谯区房屋产权过户手续,无事实和法律依据,对其该上诉请求,本院不予支持。

综上所述,吴宏明的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决适用法律不当,但判决结果正确,应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第二十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费80元,由上诉人吴宏明负担。

本判决为终审判决。

审判长  孔德敬

审判员  付广永

审判员  李 刚

二〇一九年九月二十六日

书记员  魏 雅

二审附法律条文:

《中华人民共和国合同法》

第十二条合同的内容由当事人约定,一般包括以下条款:

(一)当事人的名称或者姓名和住所;

(二)标的;

(三)数量;

(四)质量;

(五)价款或者报酬;

(六)履行期限、地点和方式;

(七)违约责任;

(八)解决争议的方法。

当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

第二十五条承诺生效时合同成立。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定,房地产转让,应当签订书面转让合同。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。