15810784790

18510464583

联系我们
  • 24小时律师热线: 010-86393036
    400-150-9288
  • 邮箱:15810784790@163.com
  • 地址: 北京市海淀区上地三街9号金隅嘉华大厦A座1210室

查封土地使用权效力及于房屋

发布日期:2020-03-31 19:01:35

裁判要点:根据房地一体原则,查封土地使用权的效力及于地上建筑物。土地使用权被查封后,该查封效力及于案涉房屋。此房屋无法再办理过户。(以下判决书源自中国裁判文书网)

北京市高级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)京民终557号

上诉人(原审原告):田雨青,男,1979年3月1日出生,汉族,住内蒙古自治区呼和浩特市新城区。

上诉人(原审原告):白晶,女,1981年4月25日出生,蒙古族,住内蒙古自治区呼和浩特市新城区。

二上诉人共同委托诉讼代理人:蒋志纯,内蒙古新广律师事务所律师。

二上诉人共同委托诉讼代理人:白荣升,内蒙古新广律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):李明晓,男,1976年10月27日出生,满族,住北京市西城区。

委托诉讼代理人:赵志东,北京尚公(上海)律师事务所律师。

委托诉讼代理人:唐武平,北京尚公(上海)律师事务所律师。

原审第三人:内蒙古立元房地产建设(集团)实业有限责任公司,住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区。

法定代表人:郝金庆,总经理。

委托诉讼代理人:陈浩,男,该公司行政经理。

原审第三人:内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司,住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区兴安南路天鹅小区二号楼914号。

法定代表人:刘开云,董事长。

原审第三人:李永成,男,1962年7月24日出生,汉族,住内蒙古自治区呼和浩特市新城区。

上诉人田雨青、上诉人白晶因与被上诉人李明晓、原审第三人内蒙古立元房地产建设(集团)实业有限责任公司(以下简称立元房地产公司)、原审第三人内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司(以下简称泓森公司)、原审第三人李永成案外人执行异议之诉一案,不服北京市第二中级人民法院(2019)京02民初29号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年7月12日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人田雨青、上诉人白晶共同的委托诉讼代理人蒋志纯,被上诉人李明晓的委托诉讼代理人唐武平到庭参加诉讼,原审第三人立元房地产公司、原审第三人泓森公司、原审第三人李永成经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,不影响案件的审理。本案现已审理终结。

田雨青、白晶上诉请求:1.撤销一审判决;2.停止对位于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼105号房屋(以下简称案涉房屋)的执行,并解除对案涉房屋的查封;3.本案的案件受理费由李明晓承担。事实和理由:1.一审法院适用法律与认定事实错误。一审法院在2016年6月29日做出财产保全的过程中,因房屋与土地分属不同行政部门管理,执行部门未按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定办理,即查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权,查封土地使用权的效力及于地上建筑物,但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的,应当分别办理查封登记。执行部门在呼和浩特市国土资源局查封案涉土地的同时未在呼和浩特市住房保障和房屋管理局查封案涉土地上的建筑物,致使案涉土地上的建筑物属于无查封状态。2.一审法院在查封案涉土地后并未向立元房地产公司送达(2016)京02民初197号民事裁定,亦未采取其他方式予以公示,一审法院认定田雨青、白晶应当知晓土地已被查封一事与事实不符。3.一审判决将案涉《商品房买卖合同》网上备案的生成时间2016年1月25日作为签订时间认定错误,签订时间应为2015年7月1日。4.案涉房屋未办理过户非因田雨青、白晶的原因。立元房地产公司因欠缴税款致使账户被冻结,无法为田雨青、白晶开具案涉房屋的发票。同时依据一审庭审过程中泓森公司陈述:由于资金周转问题,无法及时缴税,应当向立元房地产公司出具的《建筑业统一发票》是迟延至2016年4月27日提供完毕的。在泓森公司提供《建筑业统一发票》后,立元房地产公司才会为泓森公司所分得的房屋出具《销售不动产统一发票》。立元房地产公司在一审庭审陈述:由于2016年7月1日营业税改增值税及国税与地税合并后的业务变更,导致迟延为田雨青、白晶出具案涉房屋的发票,在田雨青、白晶取得发票后立元房地产公司及时为田雨青、白晶办理了网上房屋转让合同的签订及备案,立元房地产公司在为田雨青、白晶办理房屋所有权证书过程中,呼和浩特市不动产登记中心成立,于2017年1月开始办公,此时案涉房屋及所涉土地的业务均由该中心办理,因此2016年6月29日一审法院查封房屋所涉土地使用权的权利限制导致田雨青、白晶在2017年1月以后无法办理房屋所有权证书。此外,作为普通的民事主体,法律不应要求田雨青、白晶具有同法律专业人士一样的注意义务或者权利意识,田雨青、白晶作为买受人不能当然的因为未立即主张相关权利而受到责难。在田雨青、白晶通过一个合法有效的合同取得不动产后,其已实现了对不动产占有、使用及收益的权能,其自然认为该不动产已“归其所有”,办理过户登记应不影响田雨青、白晶实现不动产的物权权能,故田雨青、白晶签订合同后的一个合理期间内未办理过户登记不应当视为消极不行使登记权利。立元房地产公司于2015年12月21日为田雨青、白晶出具案涉房屋的全部购房款发票。因立元房地产公司在2016年1月29日为田雨青、白晶办理完网上房地产转让合同的签订及备案,在办理后续房屋过户登记的过程中立元房地产公司将案涉房屋的《销售不动产统一发票》中的一联丢失,补办过程中案涉房屋项下的土地使用权于2016年6月29日被查封,自土地被查封至2017年1月不能办理房屋过户登记仅为五个月,在如此短的时间内不应视为田雨青、白晶消极不行使登记权利。

李明晓辩称,案涉房屋的查封时间应为2016年6月29日,执行法院有权查封、拍卖被执行人名下不动产,一审判决完全正确,请求法院依法驳回田雨青、白晶的上诉请求。事实与理由:第一,案涉房屋的查封时间应当为2016年6月29日。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于“地随房走、房随地走”的原则以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》,查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权,查封土地使用权的效力及于地上建筑物。最高人民法院(2016)最高法执监204号案例强调,土地使用权和建筑物的登记机关不是同一机关的,虽然要求分别办理查封登记,但是其目的是要求执行法院完善执行措施,进行充分公示,未分别办理登记的,不影响查封的效力。本案的查封时间是2016年6月29日,其效力已经及于地上建筑物。第二,本案的执行法院有权查封、拍卖被执行人名下的不动产。田雨青、白晶提出异议的依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议规定》)第二十八条的规定,该条要求必须同时满足四个条件才能够排除执行。本案的案涉房产登记于被执行人立元房地产公司名下,立元房地产公司作为负有给付义务的被执行人,人民法院完全有权力依据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国民事诉讼法》查封、拍卖其名下的不动产。司法解释对上述查封行为进行了例外规定。从法律效力的位阶可知,有权查封被执行人不动产是原则,排除执行是特殊例外情形,排除执行应当严格解释,不得随意扩大其适用范围。本案中,应当严格要求田雨青、白晶在2016年6月29日前签订合法有效的《商品房买卖合同》,并且向不动产登记所有人即立元房地产公司支付所有购房款。对于排除法院的执行行为必须严格限制要求是在查封前已经以不动产登记的房屋买卖合同,且向立元房地产公司支付购房款。司法解释及法律不允许通过第三方“中转”、抵债的方式排除法院执行,本案中田雨青、白晶与立元房地产公司签订《商品房买卖合同》目的是为了配合其所谓的第三人“抵顶”行为,并不是真实的房屋买卖意思表示。另,泓森公司与个人签订的建筑分包合同,实际上不具备承包的资质。综上,田雨青、白晶与立元房地产公司之间的房屋买卖不具备排除法院执行的效力。

立元房地产公司未到庭,其书面述称,支持田雨青、白晶提出的异议。立元房地产公司作为债务人应当承担相应的责任,田雨青、白晶的合法权益应当得到保护。一审法院认定事实不清,适用法律错误。田雨青、白晶提出的执行异议符合《执行异议规定》第二十八条的全部条件。案涉房屋网签合同签订日期是2016年1月25日,本案法院查封房屋的日期为2018年4月17日,房屋在查封之前已经签订《商品房买卖合同》。田雨青、白晶在2018年4月17日法院查封房屋之前已经合法占有、使用该房屋;田雨青、白晶已按抵顶的方式已给付了全部房款。田雨青、白晶未办理过户登记的原因不是其个人造成的。一审法院对《中华人民共和国物权法》第一百四十六条所作出的推理和解释无法律依据,且该条规定不适用查封保全的情形。一审法院对于《执行异议规定》第二十八条中“人民法院查封之前”的理解与适用是错误的。一审法院对于田雨青、白晶未能办理过户存在一定过错的认定属事实不清。综上,田雨青、白晶对本案的执行标的享有足以排除法院查封的情形,请求二审法院支持田雨青、白晶的诉讼请求。

田雨青、白晶向一审法院起诉请求:1.请求依法停止对案涉房屋的执行,并解除对案涉房屋的查封;2.本案的案件受理费由李明晓承担。

一审法院认定事实:一审法院在审理(2016)京02民初197号李明晓与内蒙古立元新技术应用有限责任公司(以下简称立元新技术公司)、立元房地产公司、锡林郭勒盟蒙元煤炭有限责任公司、内蒙古神泽蒙华能源有限责任公司、黄睿借款合同纠纷一案中,依据李明晓的申请,作出(2016)京02民初197号诉讼保全民事裁定书,依据该裁定,一审法院于2016年6月29日查封了立元房地产公司座落于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东街北的国有土地使用权[证号:呼国用(2004)字第0826号];查封期限三年,自2016年6月29日起至2019年6月28日。

一审法院于2016年12月19日作出(2016)京02民初197号民事判决,判决立元房地产公司对立元新技术公司承担连带责任。本院于2017年11月9日作出(2017)京民终443号民事判决,判决驳回上诉,维持原判。

李明晓向一审法院申请执行,执行案号为(2018)京02执75号。执行过程中,一审法院于2018年4月17日查封了立元房地产公司名下位于内蒙古呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼包括案涉房屋在内的房产。田雨青、白晶向一审法院提出案外人执行异议,一审法院作出(2018)京02执异560号执行裁定书,驳回了田雨青、白晶的异议请求,田雨青、白晶提起本案诉讼。

对田雨青、白晶主张其享有足以排除本案执行的权益的相关证据,立元房地产公司、泓森公司和李永成提交的相关证据,田雨青、白晶、立元房地产公司、泓森公司、李永成相互之间均无异议,但是李明晓对其真实性或者关联性、证明力均有异议,一审法院对此认定并查明事实如下:

立元房地产公司作为甲方与泓森公司作为乙方于2011年5月15日签订《合作建房协议书》,该协议约定:一、合作项目及项目位置、建筑面积。甲、乙双方合作的项目为:合作建设商业综合大楼,该项目位于呼和浩特市新城区海拉尔东街丽苑阳光城东侧。具体位置和建筑面积以规划批准的位置和占地面积为准。二、合作建房的投入和各方占全部投资的比例。甲、乙双方商定,合作建房的全部投入按下列约定进行:1.甲方将自己已经取得上述位置的土地使用权和取得该土地使用权支付的各项税和费以及项目前期的规划设计与施工图设计、建设规划许可证取得与施工许可证的办理作为甲方的投入,除此之外的关于项目的所有相关费用支出均由乙方负责。2.乙方的投入为:建设合作项目约定的商业综合大楼及其配套设施需要支付的全部费用和建设商业综合楼需要缴纳的开发费用,除上述甲方已支出内容外的与项目相关的费用均由乙方承担,并作为乙方对合作项目的投入。3.甲、乙双方不再详细计算和评估各自投入的具体数额。甲、乙双方在此基础上,一致同意甲方占合作建房全部投入的52%,乙方占48%。4.乙方前期支付甲方履约保证金1000万元,待乙方实现建筑物地面三层封顶后,甲方返还乙方全额保证金1000万元。协议同时对合作期限,甲、乙双方的分工,合作项目建成并验收交付使用后的内部管理,建成的商业综合楼对外销售的约定,财务管理与利润核算和利润分配,合作建房亏损负担方式,违约责任等进行了约定。合同附件一为按比例平面分配示意图,对于合作双方按比例面积划分进行了约定。

2011年8月13日,立元房地产公司作为发包人与泓森公司作为承包人签订《建设工程施工合同》,约定工程承包范围为尚都商业综合楼,合同价款64046562元,开工日期2011年8月15日,竣工日期2013年8月15日。2015年2月9日至2016年4月27日期间,泓森公司向立元房地产公司先后开具总金额为16736万元的工程款发票。立元房地产公司主张《建设工程施工合同》中虽然仅约定合同价款64046562元,但那仅是建设成本,因为双方合作有垫资,垫资会产生利润,所以双方实际按照发票金额进行结算,发票金额对应泓森公司按照《合作建房协议书》附件一约定分得的42套房屋,总面积19158.19平方米(泓森公司分得房屋为:-101号、-103号、101号、102号、103号、104号、105号、106号、203号、205号、401号、402号、403号、601号、602号、603号、604号、605号、606号、607号、608号、609号、6011号、6012号、6013号、6014号、6015号、6016号、6017号、6018号、6019号、6020号、6021号、6022号、6023号、6024号、6025号、6026号、6027号、6028号、6029号、6030号房屋)。2015年9月案涉项目办理了初始登记,立元房地产公司取得大产权证。虽然李明晓对上述证据的真实性不予认可,但是上述证据基本上可以相互印证,一审法院对上述证据的真实性予以确认。

2012年5月21日,李永成作为乙方与泓森公司作为甲方签订《垫付资金及工程分包协议》,约定乙方替甲方先行垫付保证金1000万元,项目完工后,乙方代为支付工程税金约500万元,乙方分包部分工程,合同工程价款为950万元。李永成提交了部分收据、银行付款凭证,证明其已经履行上述协议的付款义务。2014年9月17日,泓森公司作为甲方与李永成作为乙方签订《房屋抵顶协议书》,约定甲方将尚都综合楼105、106、205、6016、6017、6018号房屋抵顶给李永成,以偿还泓森公司欠付李永成的款项。

另查,2012年6月26日,田雨青账户向李永成账户转账200万元。

田雨青、白晶提交了落款为2015年7月1日的《商品房买卖合同》,该合同载明出卖人为立元房地产公司,买受人为田雨青、白晶,买受人购买的商品房为案涉房屋,房屋总价款为1912822.6元,付款方式为2015年7月1日一次性付款,交付期限为出卖人应当在2014年8月30日前交付使用。2015年12月21日立元房地产公司向田雨青、白晶出具了金额为1912822.6元的购房发票。经一审法院调取内蒙古自治区呼和浩特市不动产登记中心档案显示,案涉房屋网上签约开始时间为2016年1月25日,完成时间为2016年1月29日,故一审法院确认《商品房买卖合同》的签订时间为2016年1月25日。

田雨青、白晶主张案涉房屋系立元房地产公司于2014年底向其交付,并一直出租给鄂尔多斯股份有限公司银行呼和浩特分行使用至今。田雨青、白晶提交了2014年10月交纳取暖费、物业费、垃圾清运费等的收据,2016年11月22日——2018年5月29日期间鄂尔多斯股份有限公司呼和浩特分行交付电费等发票,欲证明田雨青、白晶已经合法占有案涉房屋。鉴于上述证据均有原件,一审法院对上述证据的真实性予以确认。

田雨青、白晶主张案涉房屋没有办理房产证的原因在于丢失了一联购房款发票,与立元房地产公司协商过补开发票事宜,但至今未果。

泓森公司、李永成均未办理案涉房屋的物权登记手续。

上述争议事实的证明力一审法院将在“一审法院认为”部分进行综合认定。

再查,在一审法院查封土地使用权之后,韩利霞等曾以其对被查封的土地使用权之上的房屋享有所有权为由,起诉要求排除对于土地使用权的查封。一审法院以“韩利霞未举证证明案涉土地使用权可以由房屋所有权人按份享有,也未举证证明案涉土地使用权所对应的案涉土地使用权份额的具体情况”为由,判决驳回韩利霞的诉讼请求。韩利霞上诉后,本院生效判决驳回上诉,维持原判。韩利霞向最高人民法院申请再审。本案中,泓森公司提交了最高人民法院(2018)最高法民申3541号民事裁定书,该裁定书认为“韩利霞以对尚都综合楼401、403号房屋享有所有权为由,提起案外人执行异议之诉,原审法院对于韩利霞是否已合法占有案涉不动产、何时占有等是否享有足以排除执行的权益以及是否符合排除执行的法定条件的基本事实,未予查明和认定”,裁定指令本院再审本案。因该证据与本案缺乏关联性,故一审法院对其不予采信。

一审法院认为,本案系田雨青、白晶提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定,对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案争议焦点是案外人田雨青、白晶对执行中查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。田雨青、白晶对其享有足以排除执行的民事权益应负举证证明责任。本案中,立元房地产公司与泓森公司通过签订《合作建房协议书》约定泓森公司分配一定比例的房屋,实际上系以房屋抵顶泓森公司的工程款,双方达成以物抵债协议;泓森公司与李永成亦达成以物抵债协议,以案涉房屋抵顶李永成的债务;田雨青、白晶此前对李永成有200万元债权,李永成后将案涉房屋卖给田雨青、白晶,实际上亦属于达成以物抵债协议。上述以物抵债协议均为诺成合同,在双方当事人意思达成一致时成立且生效。但是根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款和第十四条的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外;不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力,故以物抵债协议虽然产生合同效力,但房屋在实际办理物权登记并记载于不动产登记簿之前,协议的债权人并未享有物权,仅享有办理物权登记的请求权。该请求权是否属于足以排除李明晓基于其享有的债权对案涉房屋申请强制执行的权益,一审法院参照《执行异议规定》第二十八条之规定,进行具体分析。《执行异议规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,田雨青、白晶与立元房地产公司签订的《商品房买卖合同》于2016年1月25日完成网上签约,在2018年4月案涉房屋被查封之前,但是根据本案查明的事实,田雨青、白晶实际上是与李永成通过以房抵债,李永成又通过与泓森公司以房抵债,泓森公司又通过与立元房地产公司以物抵债的方式取得案涉房屋,田雨青、白晶并非与立元房地产公司之间具有以房抵债关系或者房屋买卖关系,故田雨青、白晶与立元房地产公司签订的《商品房买卖合同》并非合同双方当事人的真实意思表示,系立元房地产公司为了配合田雨青、白晶取得案涉房屋的物权而签订的。根据本案证据,田雨青、白晶主张立元房地产公司于2014年底即向田雨青、白晶交付了案涉房屋,并提交了2014年10月交纳物业费等费用的凭证,一审法院确认田雨青、白晶于2014年底即占有案涉房屋。本案中,田雨青、白晶与李永成互相认可双方以案涉房屋抵顶了债务后房款两清;李永成与泓森公司互相认可双方以案涉房屋抵顶了债务;泓森公司与立元房地产公司互相认可以相关房屋抵顶了债务。田雨青、白晶系通过上述方式支付的房屋价款,并非按照《商品房买卖合同》的约定,直接向立元房地产公司支付的购房价款。立元房地产公司认可田雨青、白晶付清了房款,并已经出具购房款发票。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定:建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。根据上述条款确定的“房地一体”原则,查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。一审法院于2016年6月29日查封了立元房地产公司名下的土地使用权,该查封效力及于案涉房屋。田雨青、白晶应当知晓在土地使用权已被查封的情况下,房屋实际上不可能再办理过户。2016年适用的《中华人民共和国发票管理办法实施细则(2014年修正)》第三十一条规定:使用发票的单位和个人应当妥善保管发票。发生发票丢失情形时,应当于发现丢失当日书面报告税务机关,并登报声明作废。田雨青、白晶主张不能办理过户的原因在于丢失一联购房款发票未能及时补开,但是对其主张未提交相关证据予以证明。另外,田雨青、白晶在同意自李永成处抵顶案涉房屋时明知李永成没有取得案涉房屋的物权,案涉房屋的物权仍然登记在立元房地产公司名下,也应知晓立元房地产公司、泓森公司和李永成以房屋层层抵顶债务但均未办理房屋过户手续的情况,田雨青、白晶要取得案涉房屋的物权,必然要通过立元房地产公司和泓森公司等的配合,不但涉嫌规避国家关于房屋过户应交纳相关税费等的规定,而且取得物权的风险比正常情况要加大很多。田雨青、白晶未举证证明其在案涉土地使用权被查封之前曾经通过起诉等方式积极要求立元房地产公司办理案涉房屋的过户手续。田雨青、白晶现有证据不足以证明案涉房屋未办理过户,不是因自身原因造成的。田雨青、白晶现有证据不足以证明其享有足以排除对案涉房屋执行的权益。其要求一审法院停止对案涉房屋的执行,解除对案涉房屋的查封的理由不成立,对其诉讼请求,一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条,《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第一百四十六条规定,判决:驳回田雨青、白晶的诉讼请求。

二审期间,田雨青、白晶对于一审法院查明的事实不持异议。李明晓认为一审法院认定所有款项已经付到立元房地产公司错误,实际上所有款项都是支付给了与案件无关的案外第三人,并没有转给立元房地产公司,只是立元房地产公司承认收款。李明晓不认可立元房地产公司收到房款。

二审中,当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院另查明,国家企业信用信息公示系统的登记材料载明:李永成曾任立元房地产公司董事。

本院认为,《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。不动产物权以登记为公示生效的要件,占有不动产不产生物权变动的法律效果。根据一审查明的事实,案涉房屋登记在立元房地产公司名下。因此,从物权公示的角度来看,立元房地产公司是案涉房屋的所有权人。虽然田雨青、白晶实际占有使用案涉房屋,但不能据此认定其已取得案涉房屋所有权。

《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定:建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。根据上述条款确定的“房地一体”原则,查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定:查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权,查封土地使用权的效力及于地上建筑物,但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。一审法院于2016年6月29日查封了立元房地产公司名下的土地使用权,该查封效力及于案涉房屋。虽然该条第二款同时规定:地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的,应当分别办理查封登记。但其目的是要求执行法院完善执行措施,进行充分公示,未分别办理查封登记不影响查封效力。对于被执行人立元房地产公司而言,一审法院于2016年6月29日查封其名下的土地使用权,该查封效力及于案涉房屋。对于其他买受人而言,则应结合本案案情、参照《执行异议规定》第二十八条之规定,认定其就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益,本院分析如下:

其一,从案涉《商品房买卖合同》的签订情况看,案涉房屋网上签约开始时间为2016年1月25日,在2016年6月29日、2018年4月分别查封案涉土地使用权、房屋所有权之前;但是,商品房网签登记只是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台,规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为,商品房网签登记并不具有物权变动性质,而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施,商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。田雨青、白晶对案涉房产只是享有债权请求权,而非物权请求权。

其二,案涉《商品房买卖合同》的房款支付并非由田雨青、白晶直接支付于被执行人立元房地产公司,查明事实载明:立元房地产公司与泓森公司互相认可以相关房屋抵顶了债务,泓森公司与李永成互相认可双方以案涉房屋抵顶了债务,李永成与田雨青、白晶互相认可双方以案涉房屋抵顶了债务后房款两清。田雨青、白晶系通过上述方式支付的房屋价款,并非按照《商品房买卖合同》的约定,直接向立元房地产公司支付的购房价款。立元房地产公司认可田雨青、白晶付清了房款,并已经出具购房款发票。显然,田雨青、白晶与立元房地产公司签订的《商品房买卖合同》系立元房地产公司为了配合田雨青、白晶取得案涉房屋的物权而签订。上述以房抵债行为只能约束签订相关合同的当事人,由于合同约定的房产仍登记在立元房地产公司名下,在实际办理房屋过户登记手续前,田雨青、白晶对立元房地产公司享有的也只是债权,而非排他的所有权。之所以要对买受人物权期待权进行保护,实际上隐含的理念是物之交付的债权优先于金钱债权,而案涉的各抵债协议的目的均是消灭金钱债权,不应优先于另外一个已进入强制执行程序的金钱债权实现,即并不优先于申请执行人李明晓依据生效判决对立元房地产公司享有的债权。

其三,根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定确定的“房地一体”原则,查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。一审法院于2016年6月29日查封了立元房地产公司名下的土地使用权,该查封效力及于案涉房屋。在案涉土地使用权已被查封的情况下,房屋实际上不可能再办理过户。此外,田雨青、白晶同意自李永成处购买案涉房屋时明知李永成没有取得案涉房屋的物权,案涉房屋的物权仍然登记在立元房地产公司名下,也应知立元房地产公司、泓森公司和李永成以房屋层层抵顶债务但均未办理房屋过户手续的情况,田雨青、白晶要取得案涉房屋的物权,必然要通过立元房地产公司和泓森公司等的配合,取得物权的风险明显大于常规交易;且鉴于抵债人之一李永成亦曾是立元房地产公司的董事,本院认为,田雨青、白晶基于系列合同的债权权利不能对抗申请强制执行人李明晓。

综上所述,田雨青、白晶的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费70元,由田雨青、白晶负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

审判长 薛 强

审判员 刘春梅

审判员 陈 丰

二〇一九年十二月三十一日

书记员 杜 杰

书记员 刘 倩