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北海越亚房地产开发有限公司诉合浦县华兴房地产开发公司土地使用权转让纠纷申请再审案

发布日期:2020-03-31 18:57:07

一、基本案情

  再审申请人(一审被告、二审上诉人):北海越亚房地产开发有限公司(以下简称越亚公司),住所地:广西北海市长青路8号佳利大厦8B。

  法定代表人:秦交忠,公司执行董事。

  再审被申请人(一审原告、二审被上诉人):合浦县华兴房地产开发公司(以下简称华兴公司),住所地:广西合浦县廉州中路11号。

  法定代表人:梁桂华,公司总经理。

  1998年9月6日,华兴公司与案外人现代公司签订《土地合作开发协议》,约定由现代公司向华兴公司转让30.19亩土地,其中2亩为公建用地,该幅土地的《建设用地批准书》上载明批准用地面积为14493.25m2(约合21.74亩),另负担小区道路面积4306.5m2(约合6.44亩)。2005年4月13日,越亚公司、华兴公司及现代公司签订了一份《土地整合、转让合同书》,其合同标的即为上述由现代公司转让给华兴公司的土地,具体约定为:由华兴公司以10万元/亩的价格将位于北海现代产业城第Ⅱ开发区的28.18亩土地使用权转让给越亚公司,总地价款为281.8万元;土地过户所需税金和一切办证费用均由越亚公司承担,土地闲置费由华兴公司承担;合同签订3个工作日内,越亚公司付地价款的5%作为定金,在政府规划部门正式受理上述转让地块的规划变更申请后3个工作日内,付地价款的55%,在政府土地部门受理上述转让地块的过户申请后3个工作日内,付地价款的30%,在地块过户到越亚公司名下后3个工作日内,付10%的总地价尾款;华兴公司按实收越亚公司地价款的总额向越亚公司开具税务发票;越亚公司未能按本合同的约定期限付款,按银行同期贷款利息支付违约金,如逾期超过1个月华兴公司有权终止合同并罚没定金,5个工作日内向越亚公司退回其他收取的款项。此前,2005年4月11曰,越亚公司曾转入华兴公司账户土地款140900元,占合同价款5%;此后,2005年5月16日,越亚公司转入华兴公司账户土地款1512326.48元,约占合同价款54%;2005年7月1日,支付土地款845400元,约占合同价款30%;2005年7月11日,越亚公司代华兴公司缴纳土地闲置费28987.40元,占合同价款1%。2005年7月29日,华兴公司将合同约定的土地转到越亚公司名下,《国有土地使用证》号为北国用〔2005〕第802690号。2005年11月3日,越亚公司到土地管理部门领取了该《国有土地使用证》。2007年6月11日,越亚公司转入华兴公司账户土地款5715.45元,约占合同价款0.2%。此前,越亚公司曾代华兴公司缴纳各类税费,总计284670.67元,包括:2005年11月2日,越亚公司向现代公司支付的耕地占用税43481.10元,该笔款项系由现代公司以华兴公司名义于2005年10月31日向税务机关缴纳;2005年11月3日,越亚公司代为缴纳的企业所得税73819.65元,土地使用税23189.92元;2005年12月27日,越亚公司应北海市地方税务局要求代为交纳的税款及滞纳金144180元,后该款项于2006年10月25日由税务局稽查局退给了华兴公司。越亚公司主张上述款项构成合同价款的一部分,华兴公司则否认。

  2006年9月30日,越亚公司将包括涉案土地在内的19块土地整合后,办理了新的《国有土地使用证》,证号为北国用〔2006〕第803625号。2007年5月8日,华兴公司在《北海日报》登公告,向越亚公司及现代公司送达其《解除合同通知书》,认为越亚公司未按合同约定付清土地转让款,未完成土地整合手续,致使合同目的不能实现,要求解除三方合同,返还28.18亩建设用地给华兴公司。2007年5月14日,华兴公司向北海市中级人民法院提起诉讼,要求越亚公司恢复原状、返还28.18亩建设用地给华兴公司。2007年5月15日,现代公司向越亚公司发出《关于撤销〈解除合同通知书〉的通知》,表示与越亚公司所签订的一系列合同继续履行。2007年5月16日,越亚公司领取了北国用〔2006〕第803625号《国有土地使用证》。2007年6月27日,越亚公司向该院另案起诉华兴公司,请求:(1)确认华兴公司解除合同的行为无效;(2)判令华兴公司退回越亚公司多付的644000元的土地转让款给越亚公司;(3)判令华兴公司向越亚公司开具2174000元的发票。

  另查明,越亚公司与现代公司分别于2005年2月7日和10月12日签订了两份协议书,约定现代公司将71.15亩土地使用权转让给越亚公司,这其中包括本案所涉及28.18亩土地中的道路用地6.44亩。应越亚公司的要求,北海市地产交易中心于2007年12月18日给越亚公司出具了《关于对〈请求查证北海越亚公司北国用〔2005〕第802690号土地证颁发、领取时间的函〉的复函》,该函认为:北国用〔2005〕第802690号《国有土地使用证》的缮证时间为2005年7月29日,领证时间为2005年11月3日。2007年12月20日,北海市国土资源局亦以北国土复〔2007〕249号《复函》的形式,给越亚公司关于土地转让手续完成时间的请示答复认为:土地转让手续完成时间应为交易双方缴清相关税费,取得完税证,办理土地使用权变更登记,领取《国有土地使用证》之日。

  二、原审法院审理情况

  北海市中级人民法院一审认为:由于越亚公司迟延付款的行为构成违约,华兴公司按双方合同的约定行使解除合同的权利,具备事实和法律依据,合法有效,华兴公司的诉讼请求应给予支持。鉴于该幅土地的四周均为越亚公司的土地,而华兴公司在取得该幅土地时已支付了6.44亩公建用地的费用,所以,越亚公司在使用与华兴公司相邻的土地时,应保障华兴公司仍享有6.44亩小区道路及公建用地的权益。双方合同的解除是由于越亚公司的违约行为造成的,越亚公司返还土地使用权时的相关过户的税费应由越亚公司承担,华兴公司亦应将收取越亚公司的土地转让款和承担的土地闲置费返还越亚公司。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定,遂判决:(一)越亚公司北海越亚房地产开发有限公司应将原北国用〔2005〕第602118号《国有土地使用证》确定的土地使用权返还给华兴公司合浦县华兴房地产开发公司,越亚公司负有协助华兴公司将土地使用权过户到华兴公司名下的义务,在过户环节所产生的税金及费用由越亚公司承担;越亚公司在使用与华兴公司该幅土地相邻的土地时,应保障华兴公司仍享有6.44亩小区道路及公建用地的权益;(二)华兴公司应向越亚公司返还所收取的土地转让款和承担的土地闲置费合计人民2677509.33元。案件受理费以及诉讼保全费合计34344元,由越亚公司承担。

  越亚公司不服该一审判决提出上诉。

  广西壮族自治区高级人民法院二审认为:越亚公司迟延付款的行为已构成违约,华兴公司依据合同约定行使解除合同的权利,有事实和法律依据,应予支持。越亚公司的上诉没有事实和法律依据,本院不予支持。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理恰当,遂判决:驳回上诉,维持原判。

  三、越亚公司再审申请理由

  越亚公司不服原审判决,认为:(1)原判认定基本事实缺乏证据证明。原判决认定越亚公司没有支付第四期土地转让款构成违法,从而解除合同,是缺乏依据和不顾客观事实的认定。越亚公司以代替华兴公司支付税款的方式支付了第四期的地价款即10%的尾款,因此越亚公司已履行完毕;原判决对第四期应付款起始时间的确定有悖行政法的规定,具体行政行为发生法律效力的时间是向具体行为人送达之日。即过户的事实只能从越亚公司领证的2005年11月3日起生效;原判认定涉及此项土地的耕地占税、土地使用税、企业所得税等属于土地过户产生的费用,也是缺乏法律依据并违背我国税收法律规定的;原判认定实际发生转让的土地面积为28.18亩,违背了物权法物权法定的原则。华兴公司处分的土地的范围与越亚公司受让的范围,都只能以他们从不动产登记部门获得的登记范围为准,即21.74亩,而非28.18亩。(2)原判认定事实的主要证据未经质证,存在人民法院应当再审的事由。再审申请人在原审过程中提供的北海市国土局复函、北海市地产交易中心复函证实过户的时间是11月3日,但法院未对该证据予以质证,判决亦未作为证据予以列举,但却在认定事实部分径行认定土地证领取时间是2005年11月3日,违反了《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定。(3)原判认定本案的转让合同具备解除的条件,是对合同法的错误理解和适用。双方当事人仅约定了终止合同的情形,终止合同不等于解除合同,被申请人华兴公司并不具备单方解除合同的权利,且原审判决解除合同违反了我国对解除权行使的除斥期间和诉讼时效的规定。(4)有新证据证实华兴公司转让给越亚公司的土地面积为21.74亩,而不是一、二审法院认定的28.18亩。证据包括北海市规划局2008年4月25日在北海日报刊登的公告,以及北海市房地产交易中心北房地交转字〔212〕号文件。综上所述,一、二审法院无论在认定事实、适用法律还是判决上都存在严重错误,恳请最高人民法院对本案予以再审。

  四、最高人民法院审查意见

  最高人民法院对本案进行了审查,认为越亚公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款规定的再审条件。决定依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第二款之规定,予以裁定驳回。理由为:

  越亚公司应当付清土地尾款的时间是在2005年7月29日土地过户后的3个工作日内,双方当事人明确约定,如逾期付款超过1个月华兴公司有权终止合同,但其至今尚欠140490.67元土地款未付,逾期远远超过1个月,符合双方约定解除合同的条件。

  在诉讼程序方面,越亚公司主张,原审法院未对其提交的北海市国土局复函、北海市地产交易中心复函予以质证,违反了《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定。经阅卷查明,申请人在原审中提交北海市国土局复函、北海市地产交易中心复函,意图证明其在2005年11月3日由土地管理部门通知并领取到该证,被申请人对此不持异议,原审法院据此认定申请人土地证领取时间是2005年11月3日并无不当。

  综上,本案原判认定事实清楚,适用法律无误,实体判处适当,应予维持。


(来自:中国司法案例网)