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静诉厦门联宏房地产开发有限公司、姜淑琴、厦门中兴房地产开发有限公司商品房买卖合同案

发布日期:2020-03-31 18:53:37

【案例索引】


  一审:福建省厦门市思明区人民法院[2004]思民初字第1721号(2005年6月10日)
  二审:福建省厦门市中级人民法院[2005]厦民终字第1930号(2005年11月11日)

  【案情】

  原告黄静。
  被告厦门联宏房地产开发有限公司(下称联宏公司)。
  被告姜淑琴。
  被告厦门中兴房地产开发有限公司(下称中兴公司)。
  联宏公司是“金龙苑二期工程”项目的开发商。1995年4月11日,联宏公司与中兴公司签订《委托开发经营“金龙苑二期工程”项目合同书》并经公证,其中约定,联宏公司全权委托中兴公司开发经营“金龙苑二期工程”,由中兴公司以联宏公司的名义开发经营“金龙苑二期工程”项目,该项目经营过程所产生的风险和利润均归中兴公司,中兴公司向联宏公司支付一定的管理费;委托期限自合同生效之日起至委托项目建成全部移交各用户并办理产权证书,债权债务理清而终止。1998年10月15日,联宏公司出具《委托授权书》并经公证,再次声明其全权委托中兴公司开发经营“金龙苑”二期商品房项目,并以中兴公司的名义办理该项目楼宇按揭及抵押手续。之后该项目的大部分商品房的出售由中兴公司和联宏公司所设立的“厦门联宏房地产开发有限公司金龙苑二期工程筹建处。”(下称筹建处)经手办理相关手续,商品房买卖合同交由联宏公司盖章确认。黄静于2001年8月经筹建处及中兴公司同意,预先装修并入住讼争房金龙苑二期703室房屋(即厦门市莲前西路65号703室)。2003年3月28日,黄静与筹建处及中兴公司签订《商品房订购合同》,约定讼争房屋由黄静购买,面积为172.86平方米,单价每平方米2604元,总价为45万元,并约定黄静应在2003年4月18日前首付总房款30%,余款到指定银行办理按揭,以及签订正式《商品房买卖合同》的期限、房屋的交付期限、产权登记和相应的违约责任等。同年4月14日黄静向筹建处支付了首付款15万元,双方于4月15日办理房屋交接手续。之后,黄静在由筹建处及中兴公司提供的已填写好相关条款内容的0240586号《商品房买卖合同》上签字,再由筹建处及中兴公司将该合同送交联宏公司签字盖章。但联宏公司于2003年5月26日对该份合同进行涂改,将买受人更改为其法定代表人钟心钧的妻子即姜淑琴,由姜淑琴购买讼争房屋。涂改的内容还包括:钟心钧的联系电话、买受人的签字和身份情况及联系电话、单价和总价款(涂改后的单价为每平方米2500元,总价为432 150元)、付款方式等,并全部加盖联宏公司的校对章。2003年联宏公司办理了该合同的鉴证登记备案手续,7月28日姜淑琴取得了讼争房屋土地房屋权证。另,姜淑琴与联宏公司签订的商品房订购合同,落款日期为2003年2月,除日期不具体外,其他内容书写完整。黄静诉至厦门市思明区人民法院:请求:(1)确认黄静和联宏公司及中兴公司签订的关于厦门市金龙苑二期703室的《商品房订购合同》是合法有效的商品房买卖合同;(2)确认联宏公司和姜淑琴签订的关于厦门市金龙苑二期703室的《商品房买卖合同》无效;(3)确认金龙苑二期703室房产的所有权归黄静所有;(4)判令联宏公司与黄静按厦门市国土资源与房产管理局提供的格式合同签订《商品房买卖合同》,并办理合同的鉴证登记手续。
  被告联宏公司答辩称,联宏公司是本案所涉项目的合法开发商,是经房地产主管机关备案的惟一有权签订商品房买卖合同的主体,其与姜淑琴签订的商品房买卖合同是合法有效的。中兴公司不是合法开发商,无权与黄静签订订购合同、收取定金,故黄静与中兴公司签订的商品房订购合同无效。讼争房产所有权已通过法定程序登记在姜淑琴名下,表明姜淑琴的合同权利已转为所有权,即物权,黄静的诉求属债权,不能对抗姜淑琴的所有权,黄静的诉讼请求无事实和法律依据,应予驳回。
  被告姜淑琴答辩称,黄静提起的诉讼混淆了数个不同的法律关系,违背法定程序。姜淑琴与联宏公司签订商品房买卖合同后,已支付了对价,该合同也经过房管部门备案,并依法定程序取得产权证,故姜淑琴对讼争房屋的合法权益不容侵犯。黄静与中兴公司恶意串通,签订虚假的商品房订购合同,严重损害姜淑琴的合法利益,该合同无效。请求驳回黄静的起诉。
  被告中兴公司答辩称,中兴公司拥有出售本案讼争房屋、签订商品房订购合同的权利,联宏公司作为委托人应承担委托中兴公司售房的法律后果。黄静与中兴公司及筹建处签订商品房订购合同主体适格,意思表示真实,且已具备《商品房买卖合同》的主要内容,黄静已支付购房款15万元,故应认定该商品房订购合同为有效的商品房买卖合同。联宏公司无权擅自出售讼争房,姜淑琴作为联宏公司法定代表人的妻子,未通过中兴公司的工作人员办理相关购房手续,而是与联宏公司恶意串通,擅自在黄静所签订的《商品房买卖合同》上进行涂改,将买受人黄静变更为姜淑琴,其行为侵犯了黄静的合法权益,该商品房买卖合同应认定为无效合同。

  【审判】

  福建省厦门市思明区人民法院审理后认为,联宏公司是“金龙苑二期工程”项目的开发商。1995年4月11日,联宏公司与中兴公司签订《委托开发经营“金龙苑二期工程”项目合同书》并经公证,其中约定,联宏公司全权委托中兴公司开发经营“金龙苑二期工程”,由中兴公司以联宏公司的名义开发经营“金龙苑二期工程”项目,该项目经营过程所产生的风险和利润均归中兴公司,中兴公司向联宏公司支付一定的管理费;委托期限自合同生效之日起至委托项目建成全部移交各用户并办理产权证书,债权债务理清而终止。1998年10月15日,联宏公司出具《委托授权书》并经公证,再次声明其全权委托中兴公司开发经营“金龙苑”二期商品房项目,并以中兴公司的名义办理该项目楼宇按揭及抵押手续。之后该项目的大部分商品房的出售由中兴公司和联宏公司所设立的“厦门联宏房地产开发有限公司金龙苑二期工程筹建处”(下称筹建处)经手办理相关手续,商品房买卖合同交由联宏公司盖章确认。黄静于2001年8月经筹建处及中兴公司同意,预先装修并入住讼争房金龙苑二期703室房屋(即厦门市莲前西路65号703室)。2003年3月28日,黄静与筹建处及中兴公司签订《商品房订购合同》,约定讼争房屋由黄静购买,面积为172.86平方米,单价每平方米2604元,总价为45万元,并约定黄静应在2003年4月18日前首付总房款30%,余款到指定银行办理按揭,以及签订正式《商品房买卖合同》的期限、房屋的交付期限、产权登记和相应的违约责任等。同年4月14日黄静向筹建处支付了首付款15万元,双方于4月15,日办理房屋交接手续。之后,黄静在由筹建处及中兴公司提供的已填写好相关条款内容的0240586号《商品房买卖合同》上签字,再由筹建处及中兴公司将该合同送交联宏公司签字盖章。但联宏公司于2003年5月26日对该份合同进行涂改,将买受人更改为其法定代表人钟心钧的妻子即姜淑琴,由姜淑琴购买讼争房屋。涂改的内容还包括:钟心钧的联系电话、买受人的签字和身份情况及联系电话、单价和总价款(涂改后的单价为每平方米2500元,总价为432 150元)、付款方式等,并全部加盖联宏公司的校对章。2003年联宏公司办理了该合同的鉴证登记备案手续;7月28日姜淑琴取得了讼争房屋土地房屋权证。另,姜淑琴与联宏公司签订的商品房订购合同,落款日期为2003年2月,除日期不具体外,其他内容书写完整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第64条第1款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条、《中华人民共和国合同法》第8条、第52条第(2)项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条、第10条的规定,该院于2005年6月10日判决如下:
  一、确认原告黄静与被告厦门联宏房地产开发有限公司和被告厦门中兴房地产开发有限公司签订的关于厦门市金龙苑二期703室的《商品房订购合同》是合法有效的商品房买卖合同;
  二、确认被告厦门联宏房地产开发有限公司与姜淑琴签订的关于厦门市金龙苑二期703室的0240586号《商品房买卖合同》无效;
  三、驳回原告黄静的其他诉讼请求。
  联宏公司、姜淑琴均不服原判,分别上诉。
  联宏公司上诉称:原审判决认定事实错误,适用法律不当,判决错误。
  1.原审判决未依法采信证据。(1)原审判决对黄静所提供的商品房订购合同予以确认,而对联宏公司提供的商品房订购合同认定为不真实,没有任何依据。(2)黄静提供的所谓“物业管理单位的证明”,原审判决没有查证是否存在该物业管理单位,就直接采信其证明,显然证据不足。(3)原审判决对中兴公司申请的证人王东敏(中兴公司的员工)的证词进行矛盾认定。原审判决首先肯定了该证人与中兴公司有利害关系,证人证言不能单独为证。之后,在没有其他证据的情况下,又采信该证人证言。因此,原审判决不顾证据本身的真实性、合法性,明显失去公正审理的基本原则。
  2.原审判决认定事实错误,混淆是非。本案是黄静与中兴公司恶意串通,企图损害合法开发商即联宏公司的合法利益而引发的纠纷,黄静在未签订任何买卖合同也未支付任何房价款的情况下,竟能从中兴公司手中“交接”该房产并“入住”该房产将近2年。原审判决错误认定了黄静在签订合同前2年就已预先装修并入住、联宏公司对0240586号《商品房买卖合同》进行涂改等至关重要的错误的事实。
  3.原审判决适用法律错误。(1)程序上,本案,黄静对联宏公司、姜淑琴、中兴公司提出毫无关联的、不同的诉讼请求,原审也将两个不相干的诉一同审理,并做出判决,属程序错误。(2)实体上,姜淑琴早已经房管部门登记合法取得讼争房产的所有权,本案并非两个买卖合同效力的比较问题,而是一个买卖是否有效及另一个已经生效的房产所有权登记的问题,原审判决抛开该房产已合法取得所有权这一事实,认定为两份买卖合同的效力问题,将物权与债权混为一谈,属适用法律错误。综上,原审判决认定事实错误,适用法律不当,请求二审法院依法撤销原审判决;改判驳回黄静的全部诉讼请求。
  姜淑琴上诉称,请求二审法院撤销原审判决,改判驳回黄静在原审的全部诉讼请求。理由:
  1.黄静所提起的诉讼混淆了数个不同的法律关系,其不同的诉求依法不能合并审理,黄静的起诉在程序上违背了法律规定,依法应予驳回。黄静所提起的诉讼既有确认之诉,又有请求之诉;既包括物权之诉,同时又包括债权之诉;此外,还包含了两个完全独立的商品房合同关系。其一是黄静与中兴公司之间的商品房订购合同关系,由于所谓的金龙苑二期筹建处并非独立的企业法人,不能对外签订售房合同,因此,该法律关系的主体只能是黄静与中兴公司;其二则是姜淑琴与联宏公司之间的商品房买卖合同关系。这两个法律关系主体不同,相互独立,即使存在纠纷也只能分别处理,依法不能合并审理,因此,黄静的起诉违背了法定程序,依法应予驳回。但原审判决对此未予审查,而是一起审理,故原审判决存在程序错误。
  2.原审判决认定联宏公司擅自对黄静已签字的商品房买卖合同进行涂改,该认定没有任何证据支持,是错误的。综合本案各方所提交的全部材料,没有任何证据可以表明,姜淑琴通过中兴公司与联宏公司所签订的商品房买卖合同,与黄静之间有任何关系,更不能证明该合同曾经由黄静签署过。按照原审判决的逻辑,难道所有曾经涂改的合同,都曾经由黄静签署过?这样的论证显然不能成立。再者,黄静主张联宏公司涂改合同,但对此根本不能提交任何证据加以支持,根据《民事诉讼法》的有关规定,黄静理应承担举证不能的法律责任。
  3.原审判决认定黄静于2001年8月起实际占有讼争房产,并且推定姜淑琴对此应为明知,这样的认定既不合理,也不合法,应予纠正。在原审庭审过程中,经过充分质证已经明确,黄静所提供的证据无法证明其自2001年8月起就实际占有讼争房产,黄静对其主张应承担举证不能的法律后果。况且,原审判决也认定,黄静是2003年3月28日才与中兴公司签订《商品房订购合同》,2003年4月份交纳了首付款,这一认定也显然不合常理,2003年才订购交款,2001年就接收房屋,这是不可能出现的情况,惟一的解释就是黄静的证据及陈述是虚假的。再退一步讲,在姜淑琴已经依法取得讼争房屋所有权的情况下,即便黄静占有了讼争房屋,也只能说明其行为构成对姜淑琴的侵权,并且姜淑琴也已经另行向思明区法院提起诉讼,要求收回房屋。原审判决以非法的事实状态否定合法的法律权利,明显违法。原审判决反复强调姜淑琴系联宏公司法定代表人的妻子,以此做出对姜淑琴不利的推断,这样的作法是错误的。姜淑琴作为自然人与联宏公司在法律上是完全独立的民事主体,有权独立对外开展民事行为,其中当然包括购买商品房。国家也没有任何法律禁止法人代表的配偶与其所任职的公司进行交易,更没有理由认定法人代表的配偶对其所任职公司的经营情况和商业秘密应推定为明知。因此,原审判决基于姜淑琴的婚姻关系而做出的种种论断显然违法,应予纠正。
  4.姜淑琴与开发商签约的时间早于黄静与中兴公司及筹建处的签约时间。本案双方提交的证据材料表明,姜淑琴在2003年2月份就已经和开发商签订了商品房订购合同,并且此后按照约定于2003年5月26日签订了正式的商品房买卖合同。而黄静直至2003年3月28日才与中兴公司和筹建处签订订购合同,并且此后也一直没有再签订正式的商品房买卖合同并到房管部门备案。很显然,即便不考虑中兴公司和筹建处的主体资格问题,而仅从签约先后顺序来看,姜淑琴对讼争房屋拥有所有权的事实也是不容置疑的。
  5.姜淑琴在与开发商签订商品房买卖合同后,已经支付了对价,该合同也经过房管部门备案,并依法定程序取得了产权证,姜淑琴对讼争房屋的合法权益不容侵犯。姜淑琴向人民法院提交的证据已经充分表明,其于2003年2月通过中兴公司与联宏公司签订了商品房订购合同,此后又于2003年5月23日向中兴公司的工作人员缴交了全部的购房款,该公司售楼人员也向姜淑琴出具了正式的商品房销售专用发票。2003年5月26日,姜淑琴在中兴公司的安排下又签订了正式的商品房买卖合同,并且该合同在2003年6月3日已经向房管部门登记备案。2003年7月28日,姜淑琴取得了讼争房屋的产权证书。根据国家房屋登记制度的基本原则,本案讼争房屋的所有权人只能是姜淑琴,其他任何单位或个人均无权就此主张任何权益。
  6.黄静与中兴公司恶意串通,签订虚假的商品房订购合同,严重损害了第三人的合法利益,其所签订的合同无效。讼争房屋所在项目的开发商是联宏公司。黄静在明知的情况下,却与中兴公司互相串通,与中兴公司及中兴公司控制的筹建处签订了所谓的订购合同。此后,黄静既没有交清购房款,也没有办理银行按揭手续,更未签订正式的房屋买卖合同并进行登记备案。很显然,黄静与中兴公司签订商品房订购合同的目的不是为了履行,而是企图以此来损害第三人的合法权益。根据《合同法》第52条规定,黄静与中兴公司签订的商品房订购合同应认定无效。综上,请求二审法院依法支持姜淑琴的上诉请求。
  被上诉人黄静辩称:
  1.原审判决只对黄静的确认诉求做出实体处理,对其他诉求均予驳回,且原审判决系基于同一涉讼标的即金龙苑二期703室房屋审理并做出的,没有违背程序规定,适用法律正确。本案的法律关系主体是紧密相连的:黄静与联宏公司以及中兴公司均构成房屋买卖关系主体,而姜淑琴属破坏该房屋买卖关系的主体。故联宏公司称原审判决混淆不同法律关系的观点是不能成立的。
  2.原审判决认定事实清楚,均有相应证据支持,不存在联宏公司所称的采信一方证据。(1)原审判决认定“联宏公司擅自对黄静已签字的正式的商品房买卖合同进行涂改”与事实吻合,并有充分的证据材料证明。本案中证人王东敏虽然是中兴公司的员工,但其仍有作证的义务,且正如原审判决所认定,由于联宏公司、姜淑琴均主张购房的一切手续均在中兴公司办理,在无反驳证据的情况下,对该证人证言应予以采信。而该证人证言充分证明了联宏公司擅自涂改黄静已签字的正式的商品房买卖合同这一事实。(2)原审判决认定黄静在姜淑琴购房时已装修入住,且姜淑琴对此明知与事实吻合,并有充分的证据材料证明。(3)原审判决认定联宏公司、姜淑琴于2003年2月签订的《商品房订购合同》非在双方签订《商品房买卖合同》之前形成,系事后补签符合客观事实,而联宏公司、姜淑琴称其签约时间早于中兴公司与黄静的签约时间是恶意虚构的。(4)原审判决在大量事实基础上确认联宏公司、姜淑琴恶意串通订立《商品房买卖合同》是正确的,姜淑琴基于无效的合同取得的产权非法,是不受法律保护的,应予以撤销。
  3.联宏公司、姜淑琴不承认恶意串通反而称黄静与中兴公司恶意串通,而黄静根本无恶意串通的必要。综上,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院驳回上诉、维持原判。
  原审被告中兴公司述称,原审判决认定事实基本清楚,没有违反法定程序,适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉,维持原判。
  在二审审理中,联宏公司、姜淑琴对一审判决认定的黄静于2001年8月经筹建处及中兴公司同意,……,并全部加盖联宏公司的校对章有争议,其余事实双方没有异议。
  二审法院还查明:(1)2003年2月,联宏公司与姜淑琴签订《商品房订购合同》,约定姜淑琴购买金龙苑二期703室房屋,并约定双方于订购合同签订后的90日内,签订正式《商品房买卖合同》,并由联宏公司向房管部门办理登记备案手续。2003年5月26日,联宏公司与姜淑琴签订正式《商品房买卖合同》,该合同经房管部门登记备案,姜淑琴也于2003年7月28日取得该房屋的土地房屋权证。(2)黄静与筹建处、中兴公司签订的《商品房订购合同》第24条约定:本合同签订后的30日内,由出卖人(即联宏公司)与买受人(即黄静)按本合同内容订立正式《商品房买卖合同》,并由出卖人或其委托售房人(即中兴公司、筹建处)向厦门市土地房产管理局申请登记备案。(3)联宏公司与中兴公司签订的《委托开发经营“金龙苑二期工程”项目合同书》第4条权利和义务第(2)项约定,联宏公司提供营业执照副本、介绍信等有关资料、文件和“厦门联宏房地产开发有限公司金龙苑二期工程筹建处”行政、财务印章各一枚及开设一银行专户供中兴公司使用。
  福建省厦门市中级人民法院审理后认为:(1)联宏公司是厦门“金龙苑二期”工程的开发商。联宏公司与姜淑琴签订的《商品房订购合同》,约定姜淑琴购买金龙苑二期703室房屋,双方也依订购合同约定签订正式《商品房买卖合同》,并由联宏公司向房管部门办理登记备案手续,姜淑琴也于2003年7月28日取得该房屋的土地房屋权证。故联宏公司与姜淑琴签订的《商品房订购合同》、《商品房买卖合同》均合法有效。(2)2003年3月28日,中兴公司依据其与联宏公司签订的《委托开发经营“金龙苑二期工程”项目合同书》,与黄静签订《商品房订购合同》,筹建处也在该订购合同上盖章,该订购合同对双方具有约束力,由于中兴公司不具备“金龙苑二期”工程开发商的主体资格,双方在该订购合同第24条约定由联宏公司与黄静签订正式《商品房买卖合同》,因此,该订购合同不能认定为商品房买卖合同,而是双方当事人为将来与开发商联宏公司签订商品房买卖合同而订立的预约合同。该订购合同的成立和生效,仅仅只是使双方当事人负有将来按订购合同约定的条件订立商品房买卖合同的义务,而非负有履行将来要订立的商品房买卖合同的义务,即双方当事人虽然就所购房屋的位置、面积、价款、支付方式、支付期限、交房时间及逾期交款、交房的违约责任做了明确约定,但该约定是对将来所要订立的商品房买卖合同中主要条款的预约,并非使双方当事人负有支付购房款和交付商品房的义务。综上,黄静诉请确认其所签订的商品房订购合同是合法有效的商品房买卖合同的主张不能成立。(3)联宏公司与姜淑琴所签订的《商品房买卖合同》,经房管部门登记备案,姜淑琴也于2003年7月28日取得该房屋的土地房屋权证。黄静称联宏公司与姜淑琴恶意串通,私下将其已签字的商品房买卖合同进行涂改,将房屋的买受人黄静改为姜淑琴,但未能提供充分证据予以佐证,其诉请确认联宏公司与姜淑琴签订的《商品房买卖合同》无效,没有事实和法律依据,法院依法不予采纳。(4)根据《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证”,鉴于姜淑琴已取得讼争房屋的土地房屋权证,故黄静诉请讼争房屋归其所有并签订商品房买卖合同,不符合法律规定,其可根据订购合同约定另行主张权利。综上,原审判决认定事实错误,适用法律不当,应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第(2)、(3)项、《中华人民共和国合同法》第4条的规定,该院于2005年11月11日判决如下:
  一、撤销厦门市思明区人民法院[2004]思民初字第1721号民事判决;
  二、驳回黄静的原审诉讼请求。


(来自:中国司法案例网)