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乌鲁木齐高新技术开发区三盛房地产开发有限公司与新疆维吾尔自治区机械设备成套局房产续建合同纠纷上诉案

发布日期:2020-03-31 18:25:45

上诉人(原审被告、反诉原告):乌鲁木齐髙新技术开发区三盛房地产开发有限公司,住所地:新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市北京南路钻石城中营宫五巷5号。

法定代表人:黄瑞瑛,该公司经理。

委托代理人:张连孝,新璐鼎信律师事务所律师。

被上诉人(原审原告、反诉被告):新遛维吾尔自治区机械设备成套局,住所地:新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市健康路24号。

法定代表人:高翠霞,该局局长。

委托代理人:李开德,该局处长。

委托代理人:邢同舟,同昊林律师事务所律师。

一、案件基本事实新趣维吾尔自治区机械设备成套局(以下简称成套局)根据新IS维吾尔自治区高级人民法院1995年12月7日作出的(1995)新经初字第22号民事调解书和1997年4月8日作出的(1996)新审经再字第2号民事判决书,取得了新疆天海(集团)有限公司(以下简称天海公司)开发的天海小区二期工程半成品楼房五幢半及相应占地面积20,378.83平方米,价值11,208.360元的债权。之后,1996年11月9日,成套局机械设备公司与乌鲁木齐高新技术开发区三盛房地产开发有限公司(以下简称三盛公司)签汀建房协议,约定双方共同建房,并用预售房款投入建筑以抵工程款,但该协议未得到实际履行。1998年6月17日,成套局与三盛公司又签订了《房产续建协议》,约定:(1)成套局将天海花园小区二期五幢半的半成品房转让给三盛公司续建,三盛公司按法院判定的价值11,208,360元向成套局补偿。(2)三盛公司偿付成套局欠新疆金新信托投资公司(以下简称金新公司)债务10,215,300元整,以建成后的8172.24平方米的成品房抵偿给金新公司,相应房产属金新公司所有。(3)双方对共同建房阶段各自的资金投入情况进行了结算,即为成套局投人4,025,908.73元(其中包括部分售房款),三盛公司的投人因后续建房转移给三盛公司,其投入部分未纳入结算之中,但三盛公司额外投入为1,109,995元。双方对房产账目进行抵偿,相互冲减后三盛公司还需给付成套局现金1,662,792.89元。该协议并有附件11项。据此,成套局、三盛公司与金新公司达成备忘录,明确侦务转让行为,成套局还向相关的职能部门出函吿知上述房产的转让行为,请求办理过户事宜,同时也告知预购房户其所签售房合同中的权利、义务随之转移给三盛公司,由三盛公司办理合同接转、认证事宜。1998年11月9日,金新公司出具收条确认收到三盛公司用以抵偿成套局欠债10,215,300元的现房73套,面积8092.735平方米。

另查明,成套局从天海公司取得这批房产时,因天海公司涉讼,其开发的天海小区在建工程项目及土地使用权被有关法院査封冻结,双方未能办理土地使用权证的转移手续,直至1998年12月25日成套局才以自己的名义取得了土地使用权证书,并于1999年2月9日转至三盛公司名下。2000年2月15日三盛公司取得了讼争房屋的《公房产权证》。

再查明,三盛公司原名乌鲁木齐市三盛工贸有限公司,不具有房地产开发企业的资质,1999年12月1日,乌鲁木齐市三盛工贸有限公司变更登记为乌鲁木齐高新技术产业开发区三盛房地产开发有限公司,并于1999年12月8日领取了房地产开发企业资质证书。

1999年5月,成套局向新疆维吾尔自治区髙级人民法院提起诉讼,请求判令双方签订的房产续建协议无效,由三盛公司返还取得的所有房产(价值7,000,000元),返还售房款及利息,赔偿经济损失。三盛公司反诉请求判令成套局继续屜行房产续建协议,并赔偿经济损失。

二、新疆维吾尔自治区高级人民法院一审调解的情况

新疆维吾尔自治区高级人民法院在一审过程中,经法院主持调解,成套局与三盛公司自愿达成调解协议:(1)1998年6月17日双方签订的《房产续建协议》继续膻行,并以此为基础作出以下补充修改:①1998年6月,成套局实际交付给三盛公司的房产,比《房产续建协议》中约定的标的多出2274.58平方米,成套局以每平方米550元的价格将该房产转让给三盛公司,转让费用共计为1,251,019元。②根据《房产续建协议》附件"7《二期工程售房清单》,三盛公司给成套局退款125,480.66元人民币,成套局将所退房屋交付给三盛公司。③成套局直接投人天海花园小区1号、2号、6号、7号、9号、10号加单元的费用,三盛公司对其中3,141,944.55元计息12个月,月息为7.5%。,三盛公司合计向成套局支付利息282,775元。④《房产续建协议》附件8《三盛公司续建工程额外投人直接费用表》,三盛公司续建工程额外投人直接费用为1,109,995元,由三盛公司承担,不再冲抵成套局资本。⑤《房产续建协议》附件6《成套局预付工程款应减项说明》,成套局承担费用为112,500元,改由三盛公司支付给成套局112,500元人民币。⑥《房产续建协议》附件5《成套局间接费用表(天海小区)》,成套局间接费用为52,000元,由三盛公司增付148,000元。⑦三盛公司支付成套局20,000元人民币,由成套局处理乌鲁木齐市建委所属建筑队善后事宜。⑧根据《房产续建协议》第3条,三盛公司向金新公司交付房产8201.70平方米,合款为10,252,125元,三盛公司多支付36,824元,由成套局向三盛公司支付36,824元。(2)《房产续建协议》第3条不变,即三盛公司应当向成套局补偿1,662,792.89元。(3)案件受理费65,010元(成套局已付),双方各负担32,505元,反诉费20,010元(三盛公司已付),双方各负担10,005元,诉讼保全费5520元由成套局负担(已付)。(4)上述一、二、三项,三盛公司共应支付成套局数额4,697,919.55元,于2000年6月30日前全部付清。据此,新噩维吾尔自治区高级人民法院于2000年1月13日作出(1999)新民初字第11号民事调解书予以确认。该调解书生效后,三盛公司向成套局支付4,697,919.55元,其依据调解书应负的义务已履行完毕。

三、新疆维吾尔自治区高级人民法院再审认定与判决

2000年4月9日,成套局对上述调解持有异议,向新疆维吾尔自治区高级人民法院提出申诉,认为双方在签订房产续建协议时,三盛公司未取得房地产开发经营的资质和相应的营业执照,因而双方间进行的房地产交易行为违反法律规定,协议无效,而调解书按有效合同调解处理,保护了违法一方的非法利益,故请求依法再审,公正处理本案。新规维吾尔自治区高级人民法院于2000年10月19曰以(2000)新民监字第289号民事裁定决定对本案进行再审。

新疆维吾尔自治区髙级人民法院经再审认为,成套局与三盛公司之间签订的房产续建合同,其实质是房地产转让,《平等主体间财产所有权转移的行为。由于成套局在从夭海公司取得诉争房产时,未办理土地使用权的登记过户手续,土地使用权仍属天海公司。因而成套局并未依法登记领取该房产的权属证书,其与三盛公司的房地产转让行为违反了《城市房地产管理法》规定的未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让的禁止性的规定,故双方的房地产转让行为无效,但双方对各自投人资金的结算行为是真实的意思表示,对双方均有约束力,应予认定。按照无效合同的处理规则,三盛公司因转让行为取得的财产应当返还。但成套局也^承担相应的过错责任。成套局向三盛公司转让房地产时,未对现房实际价值进行评估,现本应对该批房产是否增值进行评估,扣除各自的投人后再进行返还,但双方当事人均不配合审计。由于成套局从天海公司是以每平方米550元取得了价值11,028,360元的房产。在转让中,双方均认可按每平方米1250元的增值价向金新公司抵偿债务,该行为系双方当事人的真实意思表示,应予认定。因此,该现房宜以每平方米1250元计价,价值为25,473,537.50元,在扣除抵偿金新公司债务10,252,125元,成套局自行售房的2,649,495元,扣除三盛公司的额外投人1,109,995元之后,三盛公司应当返还价值11,461,922.50元的房产。其中包括成套局在申诉期间申请执行(1999)新民初字第11号民事调解书确认三盛公司给付的4,697,919.55元。由于三盛公司受让房地产后,对建房实际投人资金情况未能举证,则视为无实际投人。成套局主张该房产实际面积为25,418.34平方米,其价值为27,864,684元,扣除投人续建费用后,三盛公司应予返还价值13,204,719元的房产,鉴于成套局根据法院判决所取得的天海公司的债权是面积20,378.83平方米的半成品房屋,而且其与三盛公司转让房产时,是以20,378.83平方米的面积进行的转让,故成套局多主张5,039.51平方米与事实不符,不予支持。至于三盛公司反诉因成套局违反合同,擅自售房,要求其承担违约责任,并赔偿损失的主张,因双方之间的房地产转让行为无效,导致原物返还,则不存在成套局违约的基本事实,故反诉理由不予支持。

依照《城市房地产管理法》第31条、第37条第6项?以及《民法通则》第61条之规定,新腿维吾尔自治区髙级人民法院于2001年6月14日作出(2000)新民再字第38号民事判决书,判决:(1)撤销(1999)新民初字第11号民事调解书。(2)由三盛公司返还成套局以每平方米1250元计算价值11,461,922.50元的房产(含已执行的4,697,919.55元),如无法返还房产则给付现金11,461,922.50元。(3)驳回三盛公司的反诉请求。上述房产交付行为或现金给付行为于该判决生效后一个月内履行。案件受理费用,由三盛公司负担。

四、当事人上诉、答辩的请求和理由

三盛公司对再审判决不服,向最高人民法院提起上诉,称:(1)双方当事人签订的《房产续建协议》实质是转移财产权的合同,再审判决认定《房产续建协议》无效,适用法律错误。成套局从天海公司取得二期工程20,378.83平方米的半成品房产后,即着手办理有关过户手续,因当时天海公司使用的上述土地被乌鲁木齐市中级人民法院查封冻结,故不能及时办理过户手续,1998年12月25日,乌鲁木齐市中级人民法院对天海公司的土地予以解冻后,成套局即以自己的名义取得了土地证,1999年2月9日又转至三盛公司的名下。(2)—审法院对已经执行终结的案件予以再审不当。2000年1月13日双方当事人达成调解,(1999)新民初字第11号《民事调解书》生效。2000年6月6日,成套局持国家国内贸易局设备成套管理局《关于新疆自治区机械设备成套局诉乌鲁木齐市三盛工贸公司一案的意见》,证明成套局原法定代表人没有按集体决议办事,违背f法人单位的真实本意,申请再审,这份书证是在调解书签订后半年形成的,只是业务部门上级对下级的意见,根本不能作为调解违法的证据。2000年9月6日,三盛公司向金新公司交付6243.45平方米的房产,折抵成套局的侦务4,697,919.55元,即调解书的义务执行完毕,一审法院作出(2000)新执字第45-2号《民事裁定书》终结执行,应当说双方的民事纠纷巳经得到解决。但2000年10月24H—审法院又决定再审,有损法院形象和法律严肃性。(3)成套局转让给三盛公司的房产都是半成品商品楼,现在巳全部是成品楼,有的出售,有的抵债,必有实际投人,三盛公司主张为开发、管理上述房产已经投人10,859,567.10元,一审法院认为三盛公司没有举证,视为无实际投人,不通情理。(4)三盛公司以每平方米1250元的价格向金新公司抵偿债务,是双方当事人的约定价,不是该房屋的成本价,三盛公司与成套局约定的成本价是每平方米550元,现状的每平方米1250元是因三盛公司的实际投人而增值,即使是无效合同双方返还,应当是以每平方米550元返还。请求撤销再审判决,驳回成套局的诉讼请求,支持三盛公司的反诉请求,由成套局赔偿经济损失6,319,033.38元。

成套局答辩请求驳回上诉,维持再审判决。

五、最高人民法院的认定与判决

最高人民法院经审理认为,本案成套局从天海公司取得的天海小区二期工程五幢半在建工程房屋,是依据新媧维吾尔自治区髙级人民法院的生效法律文书享有的债权,折合价款应尚是11,208,360元,因成套局无资金投人使半成品房屋变成现房,实现偾权,故拟与其他单位联建,或转让房产,实现债权的价值。成套局与三盛公司签订的房产续建协议,没有约定共同投资、共同管理、共享利润、共担风险的内容,主要约定由三盛公司负责续建并按法院判定价值11.208,360元向成套局补偿,因此,双方当事人签订的房产续建协议实质为房地产在建工程转让合同的性质。《城市房地产管理法》第37条、第38条?规定,转让房地产,转让方应当依法登记领取权属证书,即土地使用权证书。房屋已经建成的,还应持有房屋所有权证书。成套局取得的天海小区五幢半半成品房屋包括其土地使用权,并不是原始以出让方式取得的,原开发商天海公司以该房产抵债享有该块土地的使用权并无争议,作为在建工程的房屋不可能在转让时取得房屋所有权权属证书。成套局取得上述用于抵债的半成品房屋而不能及时办理土地使用权转让的过户手续,是因为天海小区的开发建设单位天海公司因其他民事纠纷被乌鲁木齐市中级人民法院将天海小区的全部土地使用权予以査封冻结,后经法院之间协调,上述转让标的房地产的土地使用权已于1998年12月25日转至成套局名下,1999年2月9日又转至三盛公司名下,2000年2月15日三盛公司还取得了《公房产权证》。因此,尽管双方当事人签订房产续建协议时,由于客观原因不能及时办理房地产的土地使用权转移手续,房地产转让行为不符合法律的规定,存在瑕疵,但上述土地使用权并不存在争议。在合同的实际履行过程中,双方当事人在一审诉讼之前已经完善了土地使用权的过户手续,在再审之前又取得了房屋所有权证书,转让行为的瑕疵已经得到补正,因此,转让行为可以认定有效。成套局在一审起诉时认为三盛公司没有房地产企业开发经营的资格,主张合同无效,申请再审时,又以自己没有取得土地使用权证书,主张合同无效,均与法律规定的认定合同无效的条件不相符。作为转让合同的受让方,三盛公司并不箱要房地产开发企业的资格,不能因此认定合同无效。作为房地产开发建设单位,受让以后进行续建,才必须具备房地产开发企业的资格,在一审法院调解书发生法律效力之前,三盛公司已经具有房地产开发资格。—审法院的调解书虽然没有明确认定双方当事人签订的房产续建协议的效力,怛实际上承认合同的有效性并无不当。成套局依据调解书,其原始取得的债权即法院判定的房产价值丨1,208,360元,实际上巳变成抵偿金新公司欠款10,215,300元加上依据调解书再获款4,697,919.55元等于14,913,219.55元,增值3,704,859.55元。成套局在再审和本院二审程序中主张该局原法定代表人徐道华签署和接收一审法院民事调解书,违背了该局党组的集体意见,损害了国家利益,因我国实行的是企业法人由法定代表人负责制,企业法人有权对自己享有的民事权利依法进行处分,徐道华接受调解协议并不违背国有资产管理保值增值的原则,因此,成套局事后主张一审法院调解违法的诉辩理由不成立。原一审民事调解书,符合法律法规的规定,不违反当事人自愿的原则,且已实际厢行完毕,再审改判不.当,依法应予纠正。三盛公司上诉请求成套局赔偿经济损失,在调解协议有效且已经履行完毕的情况下,此项主张亦不符合法律规定,本院不予支持。

根据《民事诉讼法》第153条第1款第2项、第3项?的规定,最高人民法院于2001年12月31日作出(2001)民一终字第77号民事判决书,判决如下:(1)撤销新璐维吾尔自治区髙级人民法院(2000)新民再字第38号民事判决。(2)维持新過维吾尔自治区髙级人民法院(1999)新民初字第11号民事调解书。(3)驳回双方当事人的诉讼请求。二审案件受理费96,043元,由被上诉人成套局负担。


(来自:中国司法案例网)