“住改商”房屋有营业执照，拆迁时怎么补偿？

“住改商”房屋有营业执照，拆迁时怎么补偿？

房屋按照其用途进行划分，主要分为住宅和商用，在拆迁征收的时候，两种用途不同的房屋补偿的标准也不相同，毋庸置疑的是，商业用房的补偿高于住宅用房。之前有很多住改商的被征收人打电话咨询万典律师，想要了解拆迁时自家房屋能否按照商铺标准进行补偿。

关于这个问题，国办发明电（2003）42号《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》的文件中有相关的规定：“各地要本着实事求是的原则，采取积极有效的措施，切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”

从以上通知中可以看出，在房屋拆迁过程中对待住改商的房屋不能一刀切地按照住宅进行补偿，可以根据经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。

万典律师认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：”为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”所以，在为公共利益需要征收房屋时，应充分保障被征收房屋所有权人的合法权益。

因此，只要拆迁户的住宅有合法的证件，并有证据证明自家房屋用于经营，且依法取得营业执照、依法纳税，那么就符合上文中“应给予适当补偿”的条件，其拆迁的补偿就应该包括以下几个方面：

一、房屋价值的补偿；

二、停产停业的损失；

三、搬迁和临时安置的补偿；

四、奖励及其他补助。

万典律师提示：

目前我国《物权法》对住改商事宜做出了一定的规定，《物权法》第十七条明确规定，业主不得擅自将住宅改变为经营性用房，如将住宅用途的房屋改成了商业、工业、办公等经营性活动的房屋。《物权法》还规定了业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

比如在小区内将一楼住房改为“私房菜”，不仅需要去工商、卫生等主管部门办理营业卫生等执照，还需要经过本栋物业内其他业主的一致同意。

在房屋征收过程中，涉及住改商房屋，一般情况下如办理了工商执照、依法纳税且注册地址与实际经营地址相一致，并经营了一定年限的，可通过评估公司对被征收房屋予以评估确定价值，并在此基础上上浮一定比例，假如20%或30%不等，具体依照房屋征收补偿安置方案来确定，最终确定该房屋价值。

对住改商房屋原则上如果可能，尽量还是对房屋所有权证予以变更，以利于最大限度保障自身合法权益