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自家在农村盖了个小卖部,拆迁时有补偿吗?

发布日期:2020-03-31 18:09:32


自家在农村盖了个小卖部,拆迁时有补偿吗?

 

前些日子有农村的拆迁户向万典律师咨询:“您好万典律师,我们2012年的时候在村里的地上自己建了房子,弄了个小卖部,当时建房的时候问村里的人说能不能建,他们也没说不让,建完之后我们办证也没人给我们办。19年11月村里搞拆迁,突然告诉我们说这个小卖部是违建,让我们自行拆除,不然过几天就会有人来强拆。他们这样合不合法?我们能不能拿到拆迁补偿?”

类似这样的咨询,万典律师遇到了很多,在农村中,自建房是传统房屋建造的主流方式,村民几乎都是通过自建房方式,来满足各自的居住需求。近年来,随着征地拆迁范围的不断扩大,很多农村自建房在拆迁时被认定成为了违法建筑,补偿给的很少,甚至是没有补偿。

那么宅基地上的自建房究竟是否合法?如何办理自建房手续?

 

自建房是否违法?

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款,市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

如果农村自建房没有经过审批,没有获得相关的手续,严格来讲就属于违法建筑,这样的房屋在拆迁时是没有补偿的,即便有,也仅仅是给予建设房屋本身的材料钱。

当然,针对年代久远的房屋,即使没有取得相关的手续,在拆迁时也不能一律按照违建不予补偿的。如果你的自建房时间较早,一般在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施以前建造的房屋,应该按合法建筑补偿标准进行。关键是需要保留好建房时的贷款票据、施工方发票、采购材料的收据等等,来证明这个房子的建造时间,建造规模,单位批准等。如果有这些材料的话,即使自建房没有办理手续也等同于合法建筑。


自建房如何办理手续?

现在的农村居民如果想要自己建设房屋,该如何申请宅基地及建房手续呢?

农民建房申请宅基地的审批程序

(1)农村村民建住宅,首先向集体经济组织提出申请;

(2)村集体经济组织对申请建房户在醒目的地方进行张榜公示(15个工作日以上);

(3)国土资源管理所及镇社会事务办公室到实地对申请人是否符合条件,拟用地是否符合规划等进行初审;

(4)公布期满无异议后,将符合“一户一基”条件的用地户按规定报乡镇人民政府审核后,报县人民政府审批(占用农用地的按规定报市政府办理农用地转用审批手续);

(5)宅基地批准后,国土资源所及镇社会事务办公室到实地批放宅基地,并发放选址意见书,规划许可证,施工许可证(“一书两证”);

(6)村民住宅建成后,国土资源所到实地检查是否按批准面积和要求使用土地,对符合要求的建房户核发集体土地使用证书;

最高法案例:街道办事处可作强拆被告!

根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第六十八条的规定,市辖区、不设区的市的人民政府,经上一级人民政府批准,可以设立若干街道办事处,作为它的派出机关。依照上述规定,街道办事处系依法享有行政职权并能够独立对外承担法律责任的行政主体。


(2018)最高法行申733号

再审申请人(一审原告、二审被上诉人):周必中,男,1974年4月6日出生,汉族,住重庆市渝北区。

委托诉讼代理人:周必君(系周必中之姐),女,1967年1月10日出生,汉族,住重庆市渝中区。

再审被申请人(一审被告、二审上诉人):重庆市渝北区人民政府。住所地:重庆市渝北区义学路**号。

法定代表人:唐川,该区区长。

再审申请人周必中因诉重庆市渝北区人民政府(以下简称渝北区政府)要求确认行政强拆行为违法一案,不服重庆市高级人民法院(2017)渝行终307号之一行政判决,向本院提出再审申请。本院依法组成合议庭审查了本案,现已审查终结。

重庆市第一中级人民法院一审查明,周必中在重庆市××××街道新华村第12村民小组拥有房屋。2015年6月30日,渝北区政府征地办公室、渝北区政府两路街道办事处共同对周必中户作出《征地拆迁通知》,载明:“经重庆市人民政府渝府地〔2012〕1695号与渝府地〔2013〕1760号文批准,依法征收你组集体土地,请你户于2015年7月3日前自行拆除征地范围内的房屋及地上构(附)着物,逾期未拆除所造成的损失自行负责。”同年7月2日17时38分,周必中拨打110报警电话称:其位于重庆市渝北区××街道××12社苏湾院子(原地名)的房屋被不明人员和单位拆除。民航重庆机场公安局东区派出所受理后,于同日作出20l5民渝公东派受字第2015070201号《接受案件回执单》,该回执单中案件处理情况一栏中载明,该案不属于公安机关管辖,告知周必中向政府相关部门反映。20l5年7月2日,重庆机场扩建指挥部飞行区项目部作出《关于319国道改线工程南侧新华村片区建设用地的情况说明》载明:“重庆江北机场东航站区及第三跑道工程的建设用地,系由重庆市人民政府报请国土资源部批复,交由渝北区政府征收完毕后按规定供应土地,作为机场建设用地。目前,机场扩建指挥部飞行区项目部施工单位正在进行施工作业的319国道改线工程南侧浅水湾处新华村片区建设用地,涉及的新华村第4、12村民小组土地,已由渝北区政府征地办按照《重庆市人民政府关于江北机场东航站区及第三跑道工程建设用地的通知》(渝府地〔2013〕1760号)、《重庆市渝北区人民政府关于征收玉峰山镇两路街道等1个镇3个街道7个村60个村民小组集体土地的公告》(渝北府征公〔2014〕27号)的规定,进行征地拆迁后供应我部施工单位进行施工。”2015年12月18日,周必中提起本案行政诉讼,请求判决确认渝北区政府强制拆迁其房屋的行为违法。

该院另查明,民航机场公安局在另一行政诉讼中答辩状载明,渝北区政府征地办工作人员陈航确认,浅水湾处新华村4社、12社的土地的确属于机场东航站区及第三跑道工程建设用地工程的征地范围,渝北区政府征地办已发布征地拆迁公告并进行了征地拆迁,已将土地供应机场进行施工作业。

重庆市第一中级人民法院认为,本案中,周必中起诉要求确认渝北区政府强拆房屋的行为违法。周必中举示的《征地拆迁通知》《关于319国道改线工程南侧新华村片区建设用地的情况说明》、2015民渝公东派受字第2015070201号《接受案件回执单》等证据基本能够证明,周必中所有的位重庆市××××街道新华村村第12村民小组的房屋系因政府征地拆迁而被拆除的事实。渝北区政府作为区级人民政府,对辖区范围内的征地拆迁工作具有组织实施的法定职权。在庭审中,渝北区政府亦认可渝北区政府征地办公室的行为系代表渝北区政府实施的。综上,周必中已经尽到初步举证责任,而渝北区政府并未举示证据证明其行为的合法性,应当承担举证不能的法律后果。故周必中起诉渝北区政府强拆行为违法的诉讼请求成立,该院予以支持。据此,该院作出(2015)渝一中法行初字第00638号行政判决,确认渝北区政府强制拆除周必中位重庆市××××街道新华村村第12村民小组房屋的行为违法。

渝北区政府不服上述一审判决,向重庆市高级人民法院提起上诉。

重庆市高级人民法院二审另查明,2015年6月中旬,渝北区政府两路街道办事处通知重庆江北国际机场扩建指挥部告知施工单位尽快将付宗泽、周必兰、周必中、周必琴、周必君五户的房子拆除,重庆江北国际机场扩建指挥部随后通知了负责该区域施工的重庆交通建设(集团)有限责任公司G319国道改线一标段项目部,该项目部于2015年6月19日及2015年7月2日在渝北区政府两路街道办事处的指挥下将上述五户的房屋进行了拆除。该院查明的其他事实与一审无异。

重庆市高级人民法院二审认为,渝北区政府在二审中举示的新证据能够证明周必中的房屋系由重庆交通建设(集团)有限责任公司G319国道改线一标段项目部渝北区××××路路街道办事处的指挥下被拆除,故周必中要求确认渝北区政府强拆行为违法的诉讼请求不能成立。综上,一审判决认定事实错误,应予撤销。该院判决:撤销重庆市第一中级人民法院(2015)渝一中法行初字第00638号行政判决;驳回周必中的诉讼请求。

周必中向本院申请再审称,1.周必中向一审法院举示的证据,均初步证明渝北区政府实施了强制拆除行为;2.渝北区政府在二审中提交的证据不符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》关于提交新证据的规定,故不应当作为认定本案事实的依据。3.渝北区政府未举示任何证据证明其强拆行为的合法性,应当承担举证不能的后果。请求:1.撤销二审判决,维持一审判决,或发回重审或由本院提审;2.一、二审诉讼费用全由渝北区政府承担。

本院认为,本案周必中的诉讼请求是确认渝北区政府强制拆除其房屋的行为违法。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第一款的规定,公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的,作出行政行为的行政机关是被告。根据二审法院另查明的事实,2015年6月中旬,渝北区政府两路街道办事处通知重庆江北国际机场扩建指挥部告知施工单位尽快将付宗泽、周必兰、周必中、周必琴、周必君五户的房子拆除,重庆江北国际机场扩建指挥部随后通知了负责该区域施工的重庆交通建设(集团)有限责任公司G319国道改线一标段项目部,该项目部于2015年6月19日及2015年7月2日在渝北区政府两路街道办事处的指挥下将上述五户的房屋进行了拆除。根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第六十八条的规定,市辖区、不设区的市的人民政府,经上一级人民政府批准,可以设立若干街道办事处,作为它的派出机关。依照上述规定,街道办事处系依法享有行政职权并能够独立对外承担法律责任的行政主体。如果周必中认为拆除其房屋违法,应当以实施该行为的行政机关为被告。本案二审在查明事实的情况下,撤销一审判决,驳回周必中的诉讼请求,并无不当。

综上,周必中的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定,裁定如下:

驳回周必中的再审申请。

审 判 长 李德申

审 判 员 李智明

审 判 员 杨科雄

二〇一八年五月七日

法官助理 曾 毅

书 记 员 古函毓

(行政涉法研究)