房屋买卖合同纠纷之合同解除篇（二）

合同解除权的行使期间

上已陈述，解除合同会引起合同关系的重大变化，如果享有解除权的当事人长期不行使解除的权利，就会使合同关系处于不确定状态，影响当事人权利的享有和义务的履行。所以，解除权应当在一定期间行使。于是《合同法》第95条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”照此规定，合同中如有关于解除权行使期间的约定自然比较清楚，遵照合同约定行使即可。若合同中无约定，解除权何时行使，如何确定催告后的合理期限，《合同法》并未规定。但《商品房买卖司法解释》第15条却对此做出了相关的规定，其规定“根据《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”貌似已经非常明确了，但在实务中依然存在诸多争议。

出现该问题的原因是该条司法解释的第一句开头就已经明确“根据《合同法》第九十四条的规定”。而《合同法》第九十四条规定的是法定解除权的条件。曾经上海中院也对此做出过类似的判决，即认定该条解释系针对《合同法》第94条中规定的法定解除权在商品房买卖合同中的适用问题所做的相关解释，而非针对双方在商品房买卖合同中约定解除权的情形。所以案件中双方约定的解除权并不能适用该条解释中所规定的期限。最终，要求解除合同的一方虽然超出了该解释中所规定的解除权行使合理期限，法院依然判令解除合同。

该条司法解释明确界定了出卖人延迟交付房屋与买受人延迟支付购房款两种情形，那么除此之外，比如出卖人逾期办证能否适用该条的规定。本人正在代理的一个逾期办证的案件，房屋买受人自享有合同解除权早都超过一年了，但向法院提起诉讼后，法院依然判决解除合同。在法院说理部分，其却仅适用《商品房买卖司法解释》第19条的规定，逾期办证超过一年，可以解除合同，而对该条司法解释只字未提。另外，部分法院不适用该解释时往往做如下阐述：“若不允许解除合同，反使违约方获得巨大经济利益，守约方承受较解除合同更大的经济损失，不利于定纷止争、物尽其用，与立法宗旨不符”。所以，目前来看，对于该条解释的参照适用还非常受限。在合同没有约定解除权的情形下，催告后或未经催告，自守约方享有合同解除权后多长时间内能够解除合同已经成了法官的一个自由裁量权问题。但更多的法官可能还是更愿意选择墨守成规，因为“依法”裁判会更安全。